【正文】 二、總建筑面積：251918㎡三、地面以上總建筑面積：203918㎡四、容積率：，綠化61%，戶數(shù)1300戶五、地下總建筑面積：48000㎡六、公共服務(wù)設(shè)施面積：6240㎡其中，文化服務(wù)會所：2000㎡生活服務(wù)會所： 500㎡幼兒園： 2000㎡物業(yè)管理用房：1340㎡地上其他公建： 400㎡七、可銷售面積：245678㎡。小高層：主力戶型 三房兩廳 面積135143平方米 均價3300元/平方米多層：主力戶型 三房兩廳一衛(wèi) 面積108123平方米 均價3200元/平方米。目前已經(jīng)銷售完畢。價格：2400～3500元/㎡ 均價：2950元/㎡（7）二期：（344套6棟小高層288套，2棟多層60套 ）7月3日開始銷售，銷售率約50%。新都會環(huán)球廣場投資集團(tuán)：新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商：安徽國圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心：屯溪路與馬鞍山路交叉口整合推廣：深圳博思堂BIRTHIDEA項(xiàng)目位置：屯溪路與馬鞍山路交叉口東南側(cè)建筑類型：現(xiàn)代主義表現(xiàn)風(fēng)格，框架結(jié)構(gòu)，地上四層，近500個車位項(xiàng)目規(guī)劃：一樓A區(qū)規(guī)劃生活名店街 一樓B區(qū)規(guī)劃時尚休閑品 二樓、三樓規(guī)劃為家樂福 四樓規(guī)劃為城市先鋒，經(jīng)營工藝品、玩具精品等規(guī)劃鋪位總數(shù)：1000個鋪位面積：30—40平方米/個銷售情況：一樓A區(qū)銷售60%左右，一樓B區(qū)銷售20%左右銷售價格：一樓均價30000元/平方米個案價格：一樓A區(qū) 1A1089 2006年交房價格33150元/平方米 總價1331635元 2008年交房價格25500元/平方米 總價1024335元 首付五成，剩余10年還清周邊配套：省體育中心、紅三環(huán)體育館、皖能大廈、光大銀行、建設(shè)銀行內(nèi)部配套：有大型中央空調(diào)；垂直梯和手扶梯；采用先進(jìn)的自動報警、自動噴淋系統(tǒng)；空氣凈化通風(fēng)系統(tǒng)；大型中庭休閑區(qū)，配有輕松的背景音樂以及大型停車場和物流配送系統(tǒng)。 小高層4號樓，起價2906元/平方米，27層每層+50元/平方米，8層+80元/平方米，8層以上每層+30元/平方米。分戶計(jì)量，預(yù)計(jì)2~3元/平方米 會所分為三層，一層是游泳池，二層是健身房，三層是棋牌室、咖啡廳，預(yù)計(jì)2005年7月可投入使用；。國貿(mào)公寓投資集團(tuán)：新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商：安徽國圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心：屯溪路與馬鞍山路交叉口位置：馬鞍山路與屯溪路交叉口東南150米處~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~A規(guī)模：共10幢小高層、高層建筑總居住人數(shù)：715戶總建筑面積：㎡住宅面積：㎡商業(yè)面積：㎡一期推出：7＃、8＃、9＃、10＃樓（8樓為15層，其余為11層）面積區(qū)間：7＃樓 90－115－－－145－㎡（由西向東）8＃樓 （中）－（東）－（西）9＃樓 92. 61－－－㎡（由西向東）10樓 －－－㎡（由西向東）公開時間：8月中旬預(yù)計(jì)均價：4100元/㎡東環(huán)廣場開發(fā)商：新方天地房地產(chǎn)公司位置：馬鞍山路與一環(huán)交叉口規(guī)模：占地20畝，共2棟高層（18層），規(guī)劃戶數(shù)156戶，一、二兩層是商鋪樓（兩層高10米） 工程狀況：目前已蓋到第九層價格：起價3100元/㎡ 均價：3680元/㎡ 最高價：4400元/㎡ 商鋪10000元/平米，上下兩層價格一樣，240平米一間。丹青花園40%二期價格3200復(fù)式有余房百協(xié)大溪地百協(xié)資集團(tuán)戴德梁行金色池塘杭州錢塘集團(tuán)＼華門集團(tuán)（投資）合肥英泰地產(chǎn)（開發(fā)）深圳金地物業(yè)五、綜合指標(biāo)及價格橫向比較區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率綠化率價格銷售情況及抗點(diǎn)蜀山區(qū)綠城大溪地30—260三房二廳二衛(wèi)新華學(xué)府春天80—300三房二廳二衛(wèi)春天花園100—180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)（120—150㎡）四、物業(yè)管理合肥市目前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產(chǎn)開發(fā)公司或投資公司旗下自營的物業(yè)管理公司；一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營或作為顧問。在120平方米左右的房型主臥一般都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，戶型設(shè)計(jì)充分借鑒了浙江與上海等地的經(jīng)典戶型，水平有了很大的提高。桂花園浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司美國YPA北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司新加坡花園城美國wy國際設(shè)計(jì)顧問公司美國peridian景觀設(shè)計(jì)公司頤和花園廬陽建筑設(shè)計(jì)公司日本井上（成都）商環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司金色池塘深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院瑞典sed西林景觀設(shè)計(jì)公司 澳大利亞hc公司元一美邦國際美國aamp。學(xué)府春天石臺路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)）㎡ ㎡高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究目前，合肥房產(chǎn)市場已進(jìn)入了產(chǎn)品競爭階段,規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大師”牌、“國際”牌。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城目前，受樓盤規(guī)模和市場接受程度的影響，同時也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。進(jìn)入2004年，這一區(qū)域更加明顯，在其他地域也出現(xiàn)許多規(guī)模較大的樓盤，其中比較典型的包括城北的上城國際和城東的寶業(yè)從合肥現(xiàn)有的樓盤建筑類型上看，正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復(fù)合型社區(qū)過度，大盤規(guī)?；_發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典型代表，綠城c、客戶獲取樓盤信息渠道目標(biāo)客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面廣告（報版、單頁、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會、廣播等）。a、 客戶年齡目標(biāo)客戶年齡層主要集中在25—30（占26%）、31－35（占26%）、36－40歲（占28%）。從政策上看，對于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。影響：如果說“新國八條”是調(diào)控房價的大政綱要，此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房價的通知，則是把“國八條”的精神落實(shí)到了政策層面。三是加強(qiáng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加快建立住房社會保障體系，繼續(xù)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，動工建設(shè)50萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。造成的直接影響就是購房者的觀望氣氛近一部加強(qiáng)。 國務(wù)院出臺“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”內(nèi)容：4月28日，國務(wù)院出臺了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國八條”。 國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》內(nèi)容：3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過了《國務(wù)院2005年工作要點(diǎn)》，隨后下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，通知內(nèi)容主要包括八點(diǎn)：一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房價提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房價虛高負(fù)責(zé)。從市場反應(yīng)來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔(dān)心這是政府一系列新政策出臺的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時間，放慢樓盤投放速度。以五年期以上為例，%。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺了一系列旨在抑制房價、限制投機(jī)的政策措施。從住宅的各種形態(tài)來看，小高層的市場接受程度已經(jīng)明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)品的主流。許多個性化、人文化、智能化小區(qū)的紛紛出現(xiàn)，新的物業(yè)管理模式也開始出現(xiàn)，低、中、高檔住房多層次供應(yīng)體系基本確立，房產(chǎn)開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向規(guī)?；ㄔO(shè)轉(zhuǎn)變。至2004年年末，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有579家，比2003年的530家增長了40多家。%，%%，%，%%，這些金融調(diào)控手段讓房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些自有資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。 其次，融資渠道變窄。我們認(rèn)為，導(dǎo)致價格上漲的主要有以下原因：首先，開發(fā)成本加大。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84％，%，%。%，%。2004年以來，合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開局緩慢的現(xiàn)象，呈現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢。第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場研究一、合肥市房產(chǎn)市場整體情況