【正文】 田逸苑位置：桐城南路與太湖中路交口東北側(cè)投資商：浙江中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)商：合肥春暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷代理：杭州青鳥房地產(chǎn)營(yíng)銷公司預(yù)售證：第200515號(hào)總建筑面積：5萬(wàn)平方米規(guī)模：7幢物業(yè)形態(tài)：多層、小高層面積區(qū)間：98—150㎡車位：168個(gè)公交：4路，111路，117路，120路，133路交房時(shí)間：最遲2006年12月31日一期規(guī)模：A樓 68戶 總建筑面積7433㎡C樓 54戶 總建筑面積7228㎡施工許可證發(fā)放日期： 開盤時(shí)間：2005318主力面積：A樓 ㎡～㎡～㎡～㎡ C樓 ㎡～㎡～㎡～㎡均價(jià)：3600元/㎡朝向差：15元/㎡層差：45元/㎡各案調(diào)查：A樓 三單元606室 ㎡ 3595元/㎡ 總價(jià)354790元1006室 ㎡ 3775元/㎡ 總價(jià)372554元二單元903室 ㎡ 3750元/㎡ 總價(jià)370087元貸款銀行：工商銀行其他：首付仍為兩成，自3月18日～（）定金3萬(wàn)元。小高層：主力戶型 三房?jī)蓮d 面積135143平方米 均價(jià)3300元/平方米多層：主力戶型 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 面積108123平方米 均價(jià)3200元/平方米。復(fù)式余房多折扣：一次性付款98折，按揭最高七成。（9）相關(guān)費(fèi)用：一、三期未定。多層僅剩復(fù)式金色池塘41%二期均價(jià)多層3600元/㎡小高層3400元/㎡從上表可以看出，蜀山區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間價(jià)格的落差主要體現(xiàn)在樓盤內(nèi)部景觀、產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)品牌上。區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商/發(fā)展商物管公司物管費(fèi)用（元/平方米/月）蜀山區(qū)綠城大溪地上海日清 香港和華新華學(xué)府春天澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司 美國(guó)貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。大溪地南臨黃山路中段，北接長(zhǎng)江路。2．小高層成為中高檔樓盤主流，且在項(xiàng)目中占有絕大比重小高層市場(chǎng)開始由起步階段邁入發(fā)展階段，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上，目前合肥市場(chǎng)上小高層供應(yīng)量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓盤甚至以小高層為主。第四部分 產(chǎn)品對(duì)比研究一、產(chǎn)品類型研究1．項(xiàng)目類型由單一型項(xiàng)目向復(fù)合型、規(guī)?；l(fā)展目前合肥市場(chǎng)上在售樓盤數(shù)量不少，但大盤或精品樓盤有限。目標(biāo)客戶目前能夠接受的物業(yè)總價(jià)集中在3545萬(wàn)元之間，而總價(jià)在30萬(wàn)元左右的“經(jīng)濟(jì)型”住宅最受歡迎。目前，稅務(wù)、土地、規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。加息也給購(gòu)房者心理上很大的觸動(dòng)，雖然市場(chǎng)表現(xiàn)還是比較平靜，但部分已購(gòu)房者還是考慮提前還貸，有意向購(gòu)房的則選擇了進(jìn)一步觀望。影響：增加銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，促使銀行系統(tǒng)通過提高貸款門檻、利率等措施控制風(fēng)險(xiǎn)。2004年，合肥市居民住房條件繼續(xù)改善，比上年分別擴(kuò)大1%%，相比同類城市還有較大的差距；同時(shí)，大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長(zhǎng)空間。我們認(rèn)為，未來(lái)價(jià)格的走勢(shì)主要決定于土地供應(yīng)方式，土地供應(yīng)方式?jīng)Q定商品房?jī)r(jià)格行情的形成。另外有關(guān)房屋拆遷安置等一系列政策的出臺(tái)，無(wú)形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。完成各類房地產(chǎn)交易23067件，面積達(dá)246萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)46%、50%、35%。2002年，合肥房地產(chǎn)完成投資40多億元，%,居安徽省各市之首，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省1/4。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。農(nóng)民人均純收入為2889元，%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2509元，%；%。%。年平均降雨量約1000毫米，℃，全年無(wú)霜期230天。我們?nèi)钙髣澋牟呗约氨憩F(xiàn)：我們堅(jiān)信：思想可以動(dòng)人 ！我們堅(jiān)信：文化可以銷售 ！我們要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)可以給地產(chǎn)界提供豐富經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。52′，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸。按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均GDP在10003000美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過度，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。2001—2004年合肥市固定資產(chǎn)投資情況五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額，%，為1998年以來(lái)最高增幅。2002年，為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)域做了部分調(diào)整，取消了原先的郊區(qū)，打通了城區(qū)四面擴(kuò)展的通道。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)，適當(dāng)控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。，%%。2003年合肥市商品房平均售價(jià)為2341元／平方米；2004年合肥市商品房平均售價(jià)為2957元/平方米，比2003年每平方米增長(zhǎng)26%。2004年10月29日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。在合肥開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓盤規(guī)模中，30萬(wàn)㎡%，20萬(wàn)—30萬(wàn)㎡%，10萬(wàn)—20萬(wàn)㎡的占9%，10萬(wàn)㎡%，可以充分說(shuō)明近兩年來(lái)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，越來(lái)越多的外地實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)駐合肥，如114萬(wàn)㎡的“上城國(guó)際”就是由浙江祥源集團(tuán)投資開發(fā)的。三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究2004年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，在抑制了大規(guī)模投資圈地?zé)岬耐瑫r(shí)，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)依然持續(xù)飆升。而且，新政策直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊了市場(chǎng)上部分潛在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期，對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用?！皣?guó)八條”的頒布表明國(guó)家在未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加大宏觀政策調(diào)控的力度。二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，適當(dāng)增加中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行進(jìn)一步清理，嚴(yán)厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。中央希望通過這些措施的實(shí)施，來(lái)保障低收入家庭住房需求，支持百姓自住住房需求，調(diào)控、遏制投機(jī)性和投資性購(gòu)房。其中來(lái)自民營(yíng)企業(yè)的業(yè)主逐步成為市場(chǎng)主流。大溪地均超過40萬(wàn)平方米，將近有60%的大盤在該區(qū)域，是合肥大盤集中區(qū)。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽(yáng)區(qū)的元一美邦國(guó)際和政務(wù)新區(qū)的國(guó)際花都銷售業(yè)績(jī)可以看出，合肥的高端客戶對(duì)小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)單位綠城桂花園90200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)新加坡花園城120—220三房二廳二衛(wèi)頤和花園80—180三房二廳二衛(wèi)金色池塘80—230二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協(xié)多層140㎡以上及復(fù)式有抗性140㎡以下售罄。高層起價(jià)：3050元/平方米高層均價(jià)：3600元/平方米高層最高價(jià)：4400元/平方米東西差價(jià) 同層60元/平方米層差 40元/平方米（6）付款情況：實(shí)價(jià)出售，不打折扣（7）市調(diào)價(jià)格：三期2號(hào)樓5層01單元小高層 戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 面積：?jiǎn)蝺r(jià)：3468元/平方米總價(jià)：438875元首付三成：138875元按揭：30萬(wàn)元貸款年數(shù)：20年銀行月供：1987元/月銀行按竭費(fèi)用：A公正費(fèi)：按竭貸款額％＝100元B財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額％貸款年限＝2400元C抵押登記費(fèi)：1800元D首期需付總價(jià)款：141555元其他費(fèi)用：A管道煤氣：3800元B可視對(duì)講：1200元C房產(chǎn)契稅：房款2％D房屋維修基金:房款3％C+D=21944元E空調(diào)接口費(fèi)：1600元/個(gè)5個(gè)=8000元A+B+C+D+E=34944元高層5號(hào)樓705單元面積：?jiǎn)蝺r(jià)：3358元/平方米總價(jià)：469885元首付三成：149885元按揭：32萬(wàn)元貸款年限：20年月供：2119元（8）相關(guān)配套：整個(gè)小區(qū)配套有純凈水和中央空調(diào)集中供暖。物業(yè)形態(tài)；小高層、多層主力戶型：多層 三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d124—160平方米，公攤率：%小高層2房2廳1衛(wèi) 101104平方米；3房2廳2衛(wèi) 117125平方米3房2廳2衛(wèi) 136138平方米%價(jià)格：多層5號(hào)樓起價(jià)：一層2956元/平方米，東向+100元/平方米，西向+50元/平方米，二層+100元/平方米，三四層+400元/平方米。多層主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。多層余部分復(fù)式。商鋪： 9000㎡高層住宅： 188678㎡12層——22層不等 可售車位： 1300個(gè)，配比1：1八、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：42004300元/平方米九、主力戶型：二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)或兩衛(wèi)十、主力面積：110160平方米十一、優(yōu)惠手段：送戶式中央空調(diào)
43 / 43。多層主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。主要訴求：為什么世界500強(qiáng)家樂福要選擇新都會(huì)環(huán)球