【正文】 概述1．供應量合肥市房地產(chǎn)市場自2000年正式起步開始，目前已進入如火如荼的階段，各項數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、市場整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設規(guī)劃要求，2010年合肥要達到城區(qū)人口300萬，城區(qū)規(guī)模280平方公里，國內生產(chǎn)總值達1000億元，人均收入水平達15000元。19952010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）：到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟區(qū)和城市群。居民住房條件繼續(xù)改善，比2003年擴大1%，和全國同等城市相比，合肥總體居住情況屬于全國中上水平。其中，%，%。%，%。2001—2004年合肥市國內生產(chǎn)總值情況三、財政收支及金融情況財政收入快速增長。現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個區(qū)。是沿江近海的內陸城市，具有承東啟西、連接中原，貫通南北的重要地位。31′—32176。恒生陽光城整合推廣方案一、前記我們的總體指導原則： 差異化——現(xiàn)今的房地產(chǎn)項目比的是大品牌、大規(guī)模、大環(huán)境，各方面漸趨同質化后，我們比什么？品牌（產(chǎn)品）的文化和審美！創(chuàng)新的定位——創(chuàng)新不僅指功能環(huán)境等硬件，應更為強調，定位及觀念的創(chuàng)新 ！我們全案企劃的追求目標：創(chuàng)造性地銷售樓盤，爭取實現(xiàn)利潤的最大化，最終打造一個精致的品牌。37′、東經(jīng)116176。合肥氣候屬亞熱帶到暖溫帶的過渡帶，氣候溫和，四季分明。2004年合肥市實現(xiàn)財政收入突破百億元，%，為1997年以來同期最高增幅。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長。2001—2004年合肥市消費品零售總額情況六、人民生活水平，%；年人均消費支出6998元，%；%。2001—2004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況七、合肥城市建設和規(guī)劃發(fā)展1995年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設和發(fā)展步伐，在短短的幾年時間里，基本構筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運河，向東瀕臨巢湖。發(fā)展方向：合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。供應呈現(xiàn)強勁的上升勢頭，投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴大。從市房地產(chǎn)管理局獲悉，在剛剛過去的2004年，省城房地產(chǎn)市場異?；钴S，全年交易額102億元，其中二手房交易額達39億元，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢頭。2．需求量，占全省房地產(chǎn)市場交易額的1/4。2004年，%%，同比增長171%。由于金融政策調整以及“”大限土地實施招掛拍后，合肥土地價格迅速上升，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本在加大。2003年央行限制貸款的通知對房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生了明顯的影響。與此同時，因為開發(fā)成本上升因素以及市場的巨大需求的拉動因素，導致合肥房價也在呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢。其中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達30多家，完成的投資額超過20多億。5．市場容量隨著合肥市GDP千億元規(guī)劃綱要的實施，力爭到2010年把該市建成區(qū)面積由現(xiàn)在的125平方公里擴大到280平方公里，人口由現(xiàn)在的155萬增加到300萬，僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米，這本身就是一個很大的潛在市場；目前合肥商品住宅每平方米的均價低于南昌、長沙等同等水平的省會城市，相比還有很大的上升空間。據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個之多，以在售建筑類型面積比例看，多層住宅的供應面積在2004年仍然位于各建筑類型之首，但其領導地位在12月份已然沒有了絕對性。2005年，對房地產(chǎn)市場影響較大的政策有： 高院關于個人住房的執(zhí)行規(guī)定內容：2004年11月高院公布《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》自2005年1月份開始實施，《規(guī)定》第六條及第七條“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，按此規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。對房地產(chǎn)價格上漲過快的地區(qū)，住房首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。從在售樓盤看，開發(fā)商并未調整房價來應對銀行加息，但從去化速度緩慢。地方政府及相關部門切實抑制價格過快上漲的現(xiàn)象，如果控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的，要追究相關負責人的責任。具體內容為：一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構；二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運用稅收等經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調節(jié)力度；六是加強金融監(jiān)管；七是切實整頓和規(guī)范市場秩序；八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。由于政策出臺后即為五一長假，很多普通老百姓對此并不清楚，市場也基本沒什么反應。四是培育房屋租賃市場，拓寬居民通過單一的買房方式解決居住問題的渠道，使房地產(chǎn)市場整體協(xié)調發(fā)展。第三部分 合肥商品房消費群研究根據(jù)經(jīng)典市場調查公司對合肥住宅產(chǎn)品的客戶群進行了長期跟蹤，我們將目前合肥中高檔商品房消費群的特征描述如下：目前合肥部分客戶來自二次或三次置業(yè)者，大部分客戶是為改善居住條件而購房，投資炒作成分很少。而且客戶群年齡出現(xiàn)了逐步下移的情況。人際傳播仍十分重要。桂花園、新加坡花園城、綠地城市綠苑。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是。桂花園楊振寧大道與黃山路口480畝41萬平方米多層、小高層新加坡花園城長江西路898號1000畝，含400畝生態(tài)園70多萬平方米多層、小高層、高層、獨立別墅頤和花園合肥市安慶路85號40公頃50萬平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米430畝35萬平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬㎡純小高層丹青花園休寧路與合作化南路交會處約10萬㎡純小高層的大戶型景觀公寓百協(xié)由于外地開發(fā)商的大量涌入，推動了合肥房地產(chǎn)業(yè)對項目規(guī)劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進駐，更使合肥多個小區(qū)在規(guī)劃設計上呈現(xiàn)“江南韻味”。a規(guī)劃設計顧問公司 巴馬丹拿（香港）公司廈門中建東北設計院 美國北半球景觀設計顧問有限公司元一濱水城DLN香港劉榮廣振民建筑事物所 ADI雅博奧頓國際設計有限公司百協(xié)本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi)，面積集中在130平米左右。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費用則高出市場平均水平。桂花園%均價3800—3900元/㎡二期2004年10月份開盤，多層銷售良好，小高層有一定抗性，主要滯銷點集中在小高層低層房和復式。大溪地%小高層均價3400元/㎡，SOHO均價4300元/㎡新華學府春天%多層34004200小高層33003900國際花都40%多層均價2500元/㎡，售價范圍2200—3000元/㎡目前一期價格28003300元/㎡，二期價格31003900元/㎡；三期價格A組團32004100元/㎡。層差每層大約100元/㎡左右面積：77170㎡其中以140平米為主開盤時間：2004年12月6日交房時間：2005年8月銷售狀況：90%以上公攤：35%求訴重點：此地段上最具投資潛力的項目，戶型小，地段佳世紀陽光花園開發(fā)商：合肥城建發(fā)展股份有限公司位置：馬鞍山南路與太湖路交匯處西北區(qū)域規(guī)模：總建筑面積： 56萬㎡，共7個區(qū)，每區(qū)約15～20幢房子價格：二期小高層均價2800元/㎡ 起價2380元/㎡ 最高價3160元/㎡3樓各樓層價格1F 2380元/㎡ 2F 2380元/㎡3F 2480元/㎡ 4F 2680元/㎡5F 2680元/㎡ 6F 2760元/㎡7F 2840元/㎡ 8F 2920元/㎡9F 3000元/㎡ 10F 3080元/㎡11F 3080元/㎡ 12F閣樓 3160元/平米上下層差約80元/㎡ 2層同價，3層比5層低200元， 6層以上每層加價80元 三期價格：均價2900元/平方米戶型面積：101112116134135138143150171229㎡ 主力面積：130～150㎡物業(yè)費：，銷售情況：三期多層03年6月份全部賣完工程狀態(tài)：一、二期已經(jīng)交房，三期04年12月交房，四期04年9月份開工訴求重點：⑴實力開發(fā)，信譽保證，品牌品質⑵十年琥珀，一個陽光萬振逍遙苑（1）開發(fā)商：合肥萬振房地產(chǎn)開發(fā)公司 （2）位置：馬鞍山路