【正文】 ，僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米，這本身就是一個很大的潛在市場；目前合肥商品住宅每平方米的均價低于南昌、長沙等同等水平的省會城市，相比還有很大的上升空間。2004年，合肥市居民住房條件繼續(xù)改善，，比上年分別擴大1%%，相比同類城市還有較大的差距；同時，大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長空間。二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢分析根據(jù)經(jīng)典對合肥市場長期跟蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的55%，呈下降走勢，而小高層（高層）的比例上升至42%。從住宅的各種形態(tài)來看，小高層的市場接受程度已經(jīng)明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)品的主流。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個之多，以在售建筑類型面積比例看，多層住宅的供應(yīng)面積在2004年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在12月份已然沒有了絕對性。在2004年1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個百分點，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢研究2004年國家的宏觀調(diào)控政策，在抑制了大規(guī)模投資圈地?zé)岬耐瑫r，也加劇了房地產(chǎn)市場的供求失衡，全國范圍內(nèi)房價依然持續(xù)飆升。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺了一系列旨在抑制房價、限制投機的政策措施。2005年，對房地產(chǎn)市場影響較大的政策有： 高院關(guān)于個人住房的執(zhí)行規(guī)定內(nèi)容：2004年11月高院公布《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》自2005年1月份開始實施，《規(guī)定》第六條及第七條“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，按此規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。影響：增加銀行住房貸款風(fēng)險，促使銀行系統(tǒng)通過提高貸款門檻、利率等措施控制風(fēng)險。 央行調(diào)整房貸政策內(nèi)容：2005年3月17日央行取消原個人住房貸款優(yōu)惠利率，以五年期以上為例，%（%），并放開了貸款利率上限。，以五年期以上為例，%。對房地產(chǎn)價格上漲過快的地區(qū)，住房首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：此次房貸利率調(diào)高，幅度較大，覆蓋面非常廣，全面提高所有購房者的供房負(fù)擔(dān)，并提高購房門檻。而且，新政策直接針對房地產(chǎn)市場，打擊了市場上部分潛在購房者對房價的樂觀預(yù)期，對需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。從市場反應(yīng)來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔(dān)心這是政府一系列新政策出臺的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時間，放慢樓盤投放速度。從在售樓盤看，開發(fā)商并未調(diào)整房價來應(yīng)對銀行加息，但從去化速度緩慢。加息也給購房者心理上很大的觸動，雖然市場表現(xiàn)還是比較平靜，但部分已購房者還是考慮提前還貸，有意向購房的則選擇了進一步觀望。加息也造成3月份的二手房市場價、量下挫。 國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》內(nèi)容：3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過了《國務(wù)院2005年工作要點》，隨后下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，通知內(nèi)容主要包括八點：一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作；二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施； 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房價提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房價虛高負(fù)責(zé)。地方政府及相關(guān)部門切實抑制價格過快上漲的現(xiàn)象，如果控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。此舉表明國家真正下定決心從政治的高度來對待房價問題，讓各地方政府大力加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度?！皣藯l”的頒布表明國家在未來會進一步加大宏觀政策調(diào)控的力度。 國務(wù)院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”內(nèi)容：4月28日，國務(wù)院出臺了“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國八條”。具體內(nèi)容為：一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；六是加強金融監(jiān)管；七是切實整頓和規(guī)范市場秩序；八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度。影響：如果說“老國八條”更多的是威懾作用，“新國八條”的具體措施，對市場的作用就大了，可以說“新國八條”是對“老國八條”的細化，明確提出用稅收調(diào)控市場，加大房地產(chǎn)信息透明度，引導(dǎo)消費，防止購房者盲目跟風(fēng)。造成的直接影響就是購房者的觀望氣氛近一部加強。由于政策出臺后即為五一長假，很多普通老百姓對此并不清楚，市場也基本沒什么反應(yīng)。內(nèi)容：為貫徹國務(wù)院加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施，合肥市采取的主要措施有：一是從規(guī)劃的源頭上進行控制，嚴(yán)格高檔商品房的規(guī)劃建設(shè)。二是根據(jù)房地產(chǎn)市場供需狀況，在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，適當(dāng)增加中低價位的普通商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量，對建設(shè)用地進行進一步清理，嚴(yán)厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。三是加強廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，加快建立住房社會保障體系，繼續(xù)發(fā)放廉租住房補貼，動工建設(shè)50萬平方米的經(jīng)濟適用住房。四是培育房屋租賃市場，拓寬居民通過單一的買房方式解決居住問題的渠道，使房地產(chǎn)市場整體協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，稅務(wù)、土地、規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房價措施。 建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)新政內(nèi)容：5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。影響：如果說“新國八條”是調(diào)控房價的大政綱要，此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房價的通知，則是把“國八條”的精神落實到了政策層面?！耙远愂照{(diào)控投機性和投資性購房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施，招招擊中當(dāng)前樓市弊端，每項措施都有極強的針對性。中央希望通過這些措施的實施，來保障低收入家庭住房需求，支持百姓自住住房需求，調(diào)控、遏制投機性和投資性購房。從政策上看，對于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。第三部分 合肥商品房消費群研究根據(jù)經(jīng)典市場調(diào)查公司對合肥住宅產(chǎn)品的客戶群進行了長期跟蹤，我們將目前合肥中高檔商品房消費群的特征描述如下：目前合肥部分客戶來自二次或三次置業(yè)者，大部分客戶是為改善居住條件而購房，投資炒作成分很少。目標(biāo)客戶目前能夠接受的物業(yè)總價集中在3545萬元之間，而總價在30萬元左右的“經(jīng)濟型”住宅最受歡迎。最受歡迎的戶型為3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi)，同時4房2廳2衛(wèi)和2房2廳1衛(wèi)的需求也在放大。a、 客戶年齡目標(biāo)客戶年齡層主要集中在25—30（占26%）、31－35（占26%）、36－40歲（占28%）。而且客戶群年齡出現(xiàn)了逐步下移的情況。b、客戶職業(yè)目標(biāo)客戶主要分布在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。其中來自民營企業(yè)的業(yè)主逐步成為市場主流。c、客戶獲取樓盤信息渠道目標(biāo)客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面廣告（報版、單頁、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會、廣播等）。人際傳播仍十分重要。第四部分 產(chǎn)品對比研究一、產(chǎn)品類型研究1．項目類型由單一型項目向復(fù)合型、規(guī)模化發(fā)展目前合肥市場上在售樓盤數(shù)量不少，但大盤或精品樓盤有限。伴隨著合肥圈地潮及城市化進程，新一輪開發(fā)項目多為建筑面積25萬方以上樓盤。從合肥現(xiàn)有的樓盤建筑類型上看，正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復(fù)合型社區(qū)過度，大盤規(guī)?；_發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典型代表，綠城桂花園、新加坡花園城、綠地上海城、百協(xié)大溪地均超過40萬平方米，將近有60%的大盤在該區(qū)域，是合肥大盤集中區(qū)。進入2004年，這一區(qū)域更加明顯，在其他地域也出現(xiàn)許多規(guī)模較大的樓盤，其中比較典型的包括城北的上城國際和城東的寶業(yè)城市綠苑。2．小高層成為中高檔樓盤主流，且在項目中占有絕大比重小高層市場開始由起步階段邁入發(fā)展階段，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上，目前合肥市場上小高層供應(yīng)量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓盤甚至以小高層為主。小高層基本為11—12層，樓層平面設(shè)置為一梯兩戶；高層有高達25層的樓盤，樓層設(shè)置除一梯兩戶外，還設(shè)有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。目前，受樓盤規(guī)模和市場接受程度的影響，同時也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多