【正文】 掘許多新的賣點，整體素質肯定會比現有物業(yè)高，這些項目大多會在今年上半年推出。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。對價格較敏感的客戶自然會被誘導。這必將會導致整個市場價格的動蕩，形成高層市場的惡性競爭。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜愛優(yōu)質環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。（四）貴陽房地產市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，貴陽市的房地產政策的落實在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產市場空前良好的重要因素。目前市內房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實施l存量補貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調低）l個人住房貸款l這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預計今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。此外，從今年1月1日起，職工增量補貼標準由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。增量補貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現給職工個人。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補貼將逐月抵扣土地收益金至補清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補貼抵扣土地收益金），增量補貼再逐月兌現給職工個人；已有《房屋產權所有證》及《貴陽市房地產交易市場準入證》的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報省房改辦審核批準后，到開戶銀行辦理增量補貼儲蓄卡手續(xù)。職工持增量補貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現金。(五)2001年貴陽市房地產發(fā)展趨勢1.房價將保持平穩(wěn)或略有下降；2.延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大；3.花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4.多層住宅精品樓盤將會增多；5.高層公寓將更多采用新技術、新設備；6.空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7.中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加激烈。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域市場地段的特性1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為本項目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產開發(fā)的重點區(qū)域,近兩來一直是房地產的熱點市場,房地產業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進了先進、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價為3600元/M2左右。（二）區(qū)域內高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強的副中心地帶發(fā)展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會越來越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價值大，其開發(fā)的溫度也會逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質居住地。今年的貴陽地產高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據我公司調研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。市場經濟中，價格是受供求關系影響的，需求大于供給價格就會上揚，供給大于需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經濟規(guī)律。貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經過量。按照經濟規(guī)律，市場會以價格的變動來調節(jié)供需關系。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現有基礎上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時，價格會隨著競爭的加劇而出現波動。部分急需資金的開發(fā)商會想方設法變向降價使物業(yè)套現，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。通過以上的分析和預測，我們知道未來的高層再不可能存在機會市場，高層客戶會越來越理性。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價格會在殘酷的競爭中趨于平衡。（三）區(qū)域內營銷環(huán)境的分析本項目周邊開發(fā)項目較多，但有些物業(yè)與本項目不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。物業(yè)名稱位置規(guī)模起價均價建筑風格目標客戶定位天恒城市花園富水北路與延安東路交匯處占地1萬平方米3100元/M23208元/M2歐式風格高收入人群鴻基都市花園棗山路和延安西路交匯處總建面3萬M2馨苑：2488元/M22650元/M2地中海式風情花園中高收入人群新進貴山苑民生路貴山街3幢高層，1幢多層組成2680元/M22910元/M2現代建筑風格高收入人群海恒貴山苑富水路與省府路交界處占地：M2總建面：2830元/M23030元/M2歐式風格高收入人群新大陸廣場中華南路總建面：2980元/M23250元/M2現代建筑風格高收入人群龍港國際中心中華南路25層的躍層商住樓，29層的平層組成3570元/M23780元/M2港式風格高收入人群時代名仕樓中華中路總建面：——3270元/M2現代風格高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本項目不具可比性。我們的主要競爭對手是同內區(qū)的海恒貴山苑、新進貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質素和價格相符的同質樓盤。競爭對手推廣手法：新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學、市府路小學等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1.新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風格全新園林會所文化內涵全新智能化物管模式1)全新城市居住地理概念a.住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網，實現智能化居住的全新構想。b.裙樓15層設商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。c.交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。2)全新健康舒暢居住空間a.b.全景落地窗與大凸窗。c.觀景陽臺與生活融合。d.帶獨立衛(wèi)生間的工人房。3)全新演繹歐陸建筑風格a.三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。b.歐陸建筑符號點綴。c.全新三段式立面格局（即轉換層部分架空，形成半