【正文】 掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項目大多會在今年上半年推出。這必將會造成部份原有物業(yè)的滯銷。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。對價格較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。這必將會導(dǎo)致整個市場價格的動蕩，形成高層市場的惡性競爭。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。（四）貴陽房地產(chǎn)市場利好政策和市場特征分析市場利好政策：房改以后，貴陽市的房地產(chǎn)政策的落實在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產(chǎn)市場空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實施l存量補(bǔ)貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）l個人住房貸款l這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預(yù)計今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補(bǔ)貼。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個人。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽市房地產(chǎn)交易市場準(zhǔn)入證》的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲蓄卡手續(xù)。職工持增量補(bǔ)貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。(五)2001年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1.房價將保持平穩(wěn)或略有下降；2.延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大；3.花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4.多層住宅精品樓盤將會增多；5.高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6.空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7.中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加激烈。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域市場地段的特性1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為本項目區(qū)域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不斷上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價為3600元/M2左右。（二）區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會越來越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地塊多，商業(yè)價值大，其開發(fā)的溫度也會逐漸升高。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。今年的貴陽地產(chǎn)高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣于以下幾方面的原因：首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我公司調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。市場經(jīng)濟(jì)中，價格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價格就會上揚(yáng)，供給大于需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，市場會以價格的變動來調(diào)節(jié)供需關(guān)系。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。到下半年，供給繼續(xù)增大時，價格會隨著競爭的加劇而出現(xiàn)波動。部分急需資金的開發(fā)商會想方設(shè)法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。通過以上的分析和預(yù)測，我們知道未來的高層再不可能存在機(jī)會市場，高層客戶會越來越理性。今后將是開發(fā)商實力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現(xiàn)。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價格會在殘酷的競爭中趨于平衡。（三）區(qū)域內(nèi)營銷環(huán)境的分析本項目周邊開發(fā)項目較多，但有些物業(yè)與本項目不是處于同一時間開發(fā)和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。物業(yè)名稱位置規(guī)模起價均價建筑風(fēng)格目標(biāo)客戶定位天恒城市花園富水北路與延安東路交匯處占地1萬平方米3100元/M23208元/M2歐式風(fēng)格高收入人群鴻基都市花園棗山路和延安西路交匯處總建面3萬M2馨苑：2488元/M22650元/M2地中海式風(fēng)情花園中高收入人群新進(jìn)貴山苑民生路貴山街3幢高層，1幢多層組成2680元/M22910元/M2現(xiàn)代建筑風(fēng)格高收入人群海恒貴山苑富水路與省府路交界處占地：M2總建面：2830元/M23030元/M2歐式風(fēng)格高收入人群新大陸廣場中華南路總建面：2980元/M23250元/M2現(xiàn)代建筑風(fēng)格高收入人群龍港國際中心中華南路25層的躍層商住樓，29層的平層組成3570元/M23780元/M2港式風(fēng)格高收入人群時代名仕樓中華中路總建面：——3270元/M2現(xiàn)代風(fēng)格高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項一步，因此在時間上與本項目不具可比性。我們的主要競爭對手是同內(nèi)區(qū)的海恒貴山苑、新進(jìn)貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質(zhì)素和價格相符的同質(zhì)樓盤。競爭對手推廣手法：新大陸廣場：新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1.新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會所文化內(nèi)涵全新智能化物管模式1)全新城市居住地理概念a.住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。b.裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。c.交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘。2)全新健康舒暢居住空間a.b.全景落地窗與大凸窗。c.觀景陽臺與生活融合。d.帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。3)全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a.三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。b.歐陸建筑符號點(diǎn)綴。c.全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半