【正文】 銷售安排按以下銷售價(jià)格預(yù)計(jì)：均價(jià)1850元：實(shí)現(xiàn)20000平方米，總價(jià)：3700萬(wàn)元均價(jià)2100元：實(shí)現(xiàn)30000平方米，總價(jià)：6300萬(wàn)元會(huì)所按800萬(wàn)元作價(jià)轉(zhuǎn)入管理公司經(jīng)營(yíng)總計(jì)：10800萬(wàn)元854000㎡建設(shè)配套費(fèi)按建筑面積15%（8100㎡）；彩鋁單層窗260元/㎡計(jì)算前期費(fèi)用1419其中會(huì)所約為4000平方米，實(shí)際可銷售面積為50000平方米。行業(yè)特征為低噪音、無(wú)異味的電子、信息工程等；用途為研發(fā)及辦公。優(yōu)勢(shì)M216040%60%海恒貴山園1元/二梯五戶廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱外挑飄窗M2：無(wú)由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套時(shí)代名仕樓2幢高層主體建筑休閑娛樂(lè)會(huì)所中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰40%結(jié)束90余套優(yōu)惠情況2830元/M2戶型設(shè)計(jì)尚有不足之處本項(xiàng)目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問(wèn)題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。起價(jià)2680元/M2入市時(shí)機(jī)較好在中華中路版塊上，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”、“富水花園”的銷售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)，在中華中路版塊上本項(xiàng)目已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（不包括即將推出的康泰大廈和華城凱旋門）。總建筑面積：36287強(qiáng)調(diào)在現(xiàn)代繁華都市中營(yíng)造出寧?kù)o溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業(yè)的形象公眾于世。維護(hù)服務(wù)；d.時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1）c.裙樓15層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。3270元/M2M2M2通過(guò)以上的分析和預(yù)測(cè)，我們知道未來(lái)的高層再不可能存在機(jī)會(huì)市場(chǎng)，高層客戶會(huì)越來(lái)越理性。區(qū)域內(nèi)高層競(jìng)爭(zhēng)程度的分析去年的高層市場(chǎng)是有目共睹的，市中心的競(jìng)爭(zhēng)尤顯激烈。此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場(chǎng)。但我們都知道，土地是不可再生的。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐步走向規(guī)?；?。項(xiàng)目銷售模式分析決策3．項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1．項(xiàng)目概念塑造（1）項(xiàng)目建筑功能分析(3)2.市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1)項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)(4)貴陽(yáng)現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析（2）項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析4．第一部分中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開(kāi)發(fā)量的增加而逐漸減少，未來(lái)的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。4．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來(lái)越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個(gè)人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人。地塊早已被開(kāi)發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒(méi)有，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無(wú)地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。今后將是開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是新一代開(kāi)發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開(kāi)發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。歐式風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格3250元/M2c.全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。總體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。清潔服務(wù)；e.目前已經(jīng)處于發(fā)售階段，采用報(bào)紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過(guò)程中沒(méi)有什么新意，估計(jì)會(huì)在四月份有較大的推廣動(dòng)作。M2就鄰近的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷售率已達(dá)95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說(shuō)是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。就價(jià)格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢(shì)。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒(méi)有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。2680元/M2一次性付款優(yōu)惠2%3%90%以上容積率突出鄰街環(huán)境綠化和亭臺(tái)，其余沒(méi)有什么特別配套建筑設(shè)計(jì)康體中心、兒童樂(lè)園、1600M2：一般智能化衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。兩層地下車庫(kù)（有電梯直達(dá)）M2天恒城市花園M2—劣勢(shì)新進(jìn)貴山苑三、設(shè)計(jì)費(fèi)2%前期費(fèi)用樓面價(jià)外墻㎡70財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售資金回籠估算銷售周期為18個(gè)月。資金安排計(jì)劃54000㎡600540002%市政配套工程造價(jià)2土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)計(jì)劃及成本分析根據(jù)實(shí)際用地面積，考慮與煤氣廠的隔離情況，預(yù)計(jì)該地塊可開(kāi)發(fā)面積為54000平方米。目標(biāo)客戶的描述完成資本原始積累后，有能力購(gòu)置物業(yè)進(jìn)行事業(yè)擴(kuò)展的中小型企業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析物業(yè)名稱50%45%%%時(shí)代名仕樓M2ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心十年不變海恒貴山園門：防火防盜門室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。 四、3米天恒城市花園近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂(lè)園單幢35層,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上80余個(gè)車位,地下車庫(kù)配套設(shè)計(jì)市政設(shè)施25%約80%200余套新大陸廣場(chǎng)起價(jià)4．價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的均價(jià)預(yù)計(jì)為2900元/M22．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：M2左右；以地段和周邊配套成熟來(lái)吸引買家。c.1.歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。b.——2980元/2910元/3208元/部分急需資金的開(kāi)發(fā)商會(huì)想方設(shè)法變向降價(jià)使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動(dòng)會(huì)牽動(dòng)一些正在猶豫的開(kāi)發(fā)商把價(jià)格往下拉，繼而形成整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格下滑。（二）從去年的市場(chǎng)消化量來(lái)看，去年的市場(chǎng)消化量超過(guò)200萬(wàn)，上升幅度很大，預(yù)計(jì)今年的市場(chǎng)需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過(guò)去年成交量200萬(wàn)M2的可能性幾乎沒(méi)有。未來(lái)的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢(shì)。這一代高層樓盤在以前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。三、項(xiàng)目策劃方案決策階段根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策2．項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議4．項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析(2)項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析市區(qū)商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度評(píng)估分析(2)項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)(5)本項(xiàng)目概念形成分析（3）項(xiàng)目公開(kāi)期策略分析5．市場(chǎng)分析歐陸風(fēng)格高層樓盤逐步走向市場(chǎng)。目前，“在水一方”的推出就拉開(kāi)了這種走勢(shì)的帷幕。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。其中，參加房改購(gòu)買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補(bǔ)貼將逐月抵扣土地收益金至補(bǔ)清為止，在其交清土地收益金后（包括增量補(bǔ)貼抵扣土地收益金），增量補(bǔ)貼再逐月兌現(xiàn)給職工個(gè)人；已有《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》及《貴陽(yáng)市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)準(zhǔn)入證》的職工、未購(gòu)公有住房的職工，由各單位集中報(bào)省房改辦審核批準(zhǔn)后，到開(kāi)戶銀行辦理增量補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄卡手續(xù)。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。高層的發(fā)展與演變將走向更為成熟的一面，價(jià)格會(huì)在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中趨于平衡。高收入人群鴻基都市花園高收入人群海恒貴山苑M2現(xiàn)代風(fēng)格交通便捷，距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘。4)采用超大戶型165205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。當(dāng)用戶需要時(shí)