【正文】 港國際中心”、“時代名仕樓”等已經(jīng)且還會消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會比較窄。2．就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。開發(fā)商未有較高知名度現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段。 三、就價格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢。價格有一定優(yōu)勢本項(xiàng)目開盤時的均價預(yù)計(jì)為2900元/M2開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。隨著外來和本地經(jīng)營的成功人士和高級金領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續(xù)成長的市場空間。5．4．就建筑設(shè)計(jì)而言，使以人為本，尊重人居得到了真正的體現(xiàn)。建筑設(shè)計(jì)具有唯一性本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)是采用當(dāng)今較為推崇的“蝶型”住宅平面，客廳、臥室、書房及主要功能用房采光、視線條件優(yōu)越，杜絕對視干擾，保護(hù)了業(yè)主的私密，使生活更加輕松自如。就鄰近的項(xiàng)目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場”的銷售率已達(dá)95%以上，對本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時機(jī)較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場空白點(diǎn)。2．學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜場、郵局、購物商廈云集，交通更是四通八達(dá)，為居家、辦公提供了非常便利的條件。地理位置優(yōu)越恒生大廈位于貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。項(xiàng)目配套設(shè)施：高級會所、棋牌室、桌球室、乒乓球市、健身中心二、M2M2M2M2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：周邊設(shè)施：學(xué)校：十二幼、省府路小學(xué)、育英小學(xué)、二中、十九中、幼師醫(yī)院：省醫(yī)銀行：人民銀行、交通銀行、工商銀行購物：時代廣場、百貨大樓、百盛、華聯(lián)、金鳳凰酒店：柏頓酒店、百誠酒店、鮮花大廈、盛安酒店交通：由于地處市中心，所以交通四通八達(dá)。位置：項(xiàng)目地處貴陽市的中心地段，正新街與富水中路交匯處。項(xiàng)目分析一、在樓盤裝修方面，外墻用進(jìn)口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺高速電梯。在物業(yè)管理上設(shè)置了安防系統(tǒng)，物管部門開通服務(wù)熱線，在市區(qū)高層中物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)較低，M2的起價開始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點(diǎn)面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設(shè)置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動景。目前已經(jīng)處于發(fā)售階段，采用報(bào)紙廣告、派發(fā)樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創(chuàng)意策劃，但在推廣過程中沒有什么新意，估計(jì)會在四月份有較大的推廣動作。M2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。M2相對來說它的推廣比較成功的。推廣策略項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。用于辦公的企業(yè)或單位；4)在中華路做生意的大商家；2)2.清潔服務(wù)；e.c.b.物業(yè)管理a.4000多M2大型地下停車場。1600M2的高級觀光會所；d.康體中心；b.2）總體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。1.本大廈高140多米，共35層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積2萬多平方米。新加坡獅島全自動消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9002國際物業(yè)管理體系；b.5)裙樓頂層的立體式園林會所；c.全新園林會所文化內(nèi)涵a.全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。歐陸建筑符號點(diǎn)綴。三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。3)d.c.b.2)c.b.全新城市居住地理概念a.1.距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。人民廣場近在咫尺。競爭對手推廣手法：高收入人群天恒城市花園、鴻基都市花園開發(fā)體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由于入市較早，在開發(fā)和銷售上快本項(xiàng)一步，因此在時間上與本項(xiàng)目不具可比性。M2——中華中路港式風(fēng)格3780元/3570元/中華南路現(xiàn)代建筑風(fēng)格3250元/2980元/中華南路歐式風(fēng)格3030元/2830元/M2富水路與省府路交界處現(xiàn)代建筑風(fēng)格2910元/2680元/民生路貴山街地中海式風(fēng)情花園2650元/馨苑：2488元/棗山路和延安西路交匯處歐式風(fēng)格3208元/占地1萬平方米目標(biāo)客戶定位天恒城市花園均價規(guī)模物業(yè)名稱（三）今后將是開發(fā)商實(shí)力與品牌的競爭，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現(xiàn)。部分急需資金的開發(fā)商會想方設(shè)法變向降價使物業(yè)套現(xiàn)，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發(fā)商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)。貴陽市今年的高層報(bào)建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經(jīng)過量。最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。棗山路由于鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業(yè)的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優(yōu)勢，必然會成為客戶爭購的優(yōu)質(zhì)居住地。富水路受到中華路的商業(yè)輻射，商業(yè)氛圍會越來越成熟。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。（二）二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域市場地段的特性1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。空置積壓房會特價優(yōu)惠拋售；7.多層住宅精品樓盤將會增多；5.延續(xù)2000年態(tài)勢，土地交易活躍，“換手”量增大；3.2001年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1.職工持增量補(bǔ)貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現(xiàn)金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金后才能支取現(xiàn)金。增量補(bǔ)貼的發(fā)放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現(xiàn)給職工個人。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預(yù)計(jì)今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬M2的可能性幾乎沒有。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實(shí)施l存量補(bǔ)貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）l個人住房貸款l這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。這必將會導(dǎo)致整個市場價格的動蕩，形成高層市場的惡性競爭。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。新項(xiàng)目的開發(fā)者在對現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會在今年上半年推出。5．“供大于求”使今年下半年的高層市場有可能出現(xiàn)惡性競爭。4．高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。而其它