大廈整體推廣策劃-文庫(kù)吧
2025-04-13 03:42 本頁(yè)面
【正文】 讀者。 無論策劃、創(chuàng)意、執(zhí)行、表現(xiàn)皆如此，只有富于創(chuàng)造性的思維方法才能獲得理想的銷售效果。 （5）關(guān)于媒介創(chuàng)新 整合傳播，即運(yùn)用廣告攻關(guān)，利用DM、促銷、事件行銷等各種手段 。但在不同階段側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。 *地產(chǎn)的地緣性客戶特征顯著，故項(xiàng)目周邊的形象推廣非常重要，尤其是開盤時(shí)期。 *地產(chǎn)的銷售工具即樓書、戶型單頁(yè)、DM、售樓處的氛圍營(yíng)造、樣板間的設(shè)計(jì)都是促成最終銷售有利手段。 （6）房地產(chǎn)廣告發(fā)生作用的過程 在北京，每天都有幾十個(gè)不同類型的項(xiàng)目在進(jìn)行推廣宣傳。所以，我們認(rèn)為： 第一步，一個(gè)有效廣告的前提就是讓人看見，讓人有興趣去了解和關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，最起碼要引起我們目標(biāo)客戶群體的關(guān)注。 第二步，在看過這個(gè)廣告后要產(chǎn)生想親身了解的興趣和愿望，這依賴于廣告賣點(diǎn)是否與目標(biāo)對(duì)象的購(gòu)買心理及需求相符。 第三步，興趣轉(zhuǎn)移為行動(dòng)。房地產(chǎn)是一個(gè)注重即時(shí)銷售，資金快速回籠的行業(yè)，廣告效果直接體現(xiàn)在售樓部的看樓人流量。 （7）所以，我們說： *形式?jīng)Q定注目率，內(nèi)容決定興趣以及是否行動(dòng)，兩者缺一不可。 從買家的角度來看，房地產(chǎn)廣告效果的好壞，關(guān)鍵在于是否能與目標(biāo)買家實(shí)現(xiàn)有效溝通。 *好廣告的標(biāo)準(zhǔn) 視覺的注目性保證廣告引起注意。 內(nèi)容清晰易懂，確保廣告策略得到貫徹。 提供購(gòu)買利益，保證廣告與銷售緊密結(jié)合。 整體上的美感/個(gè)性令受眾增加對(duì)項(xiàng)目的心理評(píng)判分。 一致風(fēng)格保證廣告累加效應(yīng)形成項(xiàng)目品牌。 （8）廣告組合 廣告決非是單純的報(bào)紙廣告，樓書、DM、房展會(huì)、戶外、POP、樣板間也都是廣告信息傳達(dá)的重要媒體，完全依靠報(bào)紙廣告很難達(dá)到項(xiàng)目功能述求的效果。同時(shí)，必須根據(jù)不同銷售階段，選擇階段性主打廣告推廣方式，靈活運(yùn)用廣告、公關(guān)、促銷、行銷等整合傳播手段。 （9）廣告配合 廣告必須與銷售緊密配合、互動(dòng)，尤其在銷售配套政策、銷售配套工具、銷售事件促銷上都離不開開發(fā)商的理解與支持，而且開發(fā)商不能要求任何銷售與促銷畢其功于一役，需要打系列戰(zhàn)，以緊密圍繞推廣核心的系列活動(dòng)逐步達(dá)成銷售目標(biāo)的完成。 項(xiàng)目SWOT及要點(diǎn)分析 SWOT分析 S（優(yōu)勢(shì)） *西北三環(huán)區(qū)扭地帶，城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。 *北京海淀區(qū)大鐘寺物流中心的行政規(guī)劃，保證土地升值潛力。 *大廈商務(wù)功能配套齊全。 *戶型面積比較折中，購(gòu)房總價(jià)較底。 *梯形室外空中花園，在本區(qū)域內(nèi)較為少見。 *室內(nèi)大開間格局，功能劃分比較靈活。 *總體品質(zhì)均好，具備了成為一個(gè)熱銷樓盤的先天條件。 *與其他海淀商住項(xiàng)目相比（，億城中心4元/平米/月）。 *車位規(guī)劃比較合理，近300個(gè)車位基本滿足每個(gè)單元一個(gè)停車位。 * W（劣勢(shì)） *產(chǎn)品外觀建筑形式無亮點(diǎn)，外立面比較大眾化。 *期房項(xiàng)目，入住時(shí)間長(zhǎng)，品質(zhì)能否最終落實(shí)都成為影響購(gòu)買的阻力。 *售樓部現(xiàn)場(chǎng)布置與該有的工作進(jìn)度不協(xié)調(diào)。 *銷售工具不全（目前只有建筑模型），周邊識(shí)別標(biāo)志幾乎沒有。 *售樓部選址較偏，沒當(dāng)主要馬路。 *大開間格局增加入住者的入住成本（做隔斷）。 *不同職能部門間的配合還需要更加和諧默契。 *總套數(shù)不足三百套，無法形成富海中心那樣的單體規(guī)模效應(yīng)，該項(xiàng)目配備獨(dú)立純住宅項(xiàng)目作為商住項(xiàng)目的配套支撐。 *周邊（現(xiàn)四道口水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)前）已經(jīng)開工的同類型項(xiàng)目，面積高于本項(xiàng)目銷售面積（2倍左右）， 而且這些項(xiàng)目的工地、售樓部都臨主要馬路，使得受眾比較容易識(shí)別。 *基于上述這點(diǎn)，我們的廣告打出去之后，如果項(xiàng)目位置無法讓目標(biāo)對(duì)象易識(shí)別，那么，容易將他們引向周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤，使原有意象購(gòu)房者持幣觀望、比較心理增強(qiáng)。 *產(chǎn)品更新速度在加快，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)能力增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)壓力時(shí)時(shí)在加大。 *并非處于交通條件成熟的顯要地段，無公交線路直達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，加上周邊同步新建項(xiàng)目較多，很難出現(xiàn)搶購(gòu)局面。 *較之華龍大廈均價(jià)8050元/平米、億城中心均價(jià)8400元/平米，本項(xiàng)目無單體規(guī)模效應(yīng)，定價(jià)較高。 *O（機(jī)會(huì)） *三環(huán)內(nèi)地塊稀缺 *北京市商住樓項(xiàng)目市場(chǎng)與需求仍在上升期。 *現(xiàn)在地塊周邊商務(wù)、物流領(lǐng)域中高檔樓盤項(xiàng)目出現(xiàn)斷檔 *未來大規(guī)模城市建設(shè)的投入 *周邊輻射區(qū)內(nèi)商務(wù)環(huán)境成熟，東，馬甸商圈，南，西直門交通樞紐，西，中關(guān)村高科技商圈，北，清華科技園等，勢(shì)必帶動(dòng)本地塊的發(fā)展步伐。 *強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)策劃與推廣力量，會(huì)將劣勢(shì)、威脅化解至最小程度。 項(xiàng)目要點(diǎn)分析 區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知： 位置：考量一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目位置的優(yōu)勢(shì)可從以下幾個(gè)指標(biāo)來衡量 ①觀 念 位 置 三環(huán)邊，市中心 ②相 鄰 位 置 泛中關(guān)村地產(chǎn)概念 ③環(huán) 境 位 置 大鐘寺物流中心項(xiàng)目 ④情 感 位
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