【正文】 文案可供理性分析，畫面可供感性訴求；設(shè)計形式上求單純、精致，略帶新潮、主媒體： 《東方早報》 《新聞晨報》上海理由：受眾面廣，保持一定的記憶度，擴大項目的影響力，以減少人際交流對目標(biāo)族群的購房干擾。此外，這些顏色本身亦同時具備多個獨特的意議：富貴、皇者、尊貴。而要達(dá)至這種效果，在創(chuàng)作和溝通上須注意以下各項：l 語調(diào)和意境上須時刻突顯「尊貴」和「優(yōu)越」的形象。我們的目標(biāo)客戶群不但有極高的消費力和社會地位，而且積極追求「罕有」、「度身而設(shè)」和「超越平凡」的生活，從而彰顯其卓越成就和超然地位，以及滿足自己的獨特要求，因此，要通過強調(diào)高貴、金碧輝煌、設(shè)備齊全等要素來切合他們的需要。次目標(biāo)1：于昆山市場上塑造一個高不可攀的「低供應(yīng)、高需求」形象和銷售信息。此階段原則上只接受內(nèi)部認(rèn)購，不對外銷售，這樣就為后面開盤強銷集聚了人氣。銷售階段劃分及銷售控制方案⑴ 開盤時間建議由于本案目前尚未進(jìn)入建設(shè)期，因此最快也要到2005年4月底五月初才能預(yù)售，因此本公司建議本案采用遠(yuǎn)近結(jié)合的營銷推廣策略。以一定的優(yōu)惠折扣和促銷活動營造現(xiàn)場人潮涌動，爭先恐后的熱烈場面，還可以以人為地安排人員在門外排隊并由專門保安把守，根據(jù)場內(nèi)的情況放入一定數(shù)量的人員，嚴(yán)格控制住場內(nèi)的人數(shù)，迫使觀望客戶訂購。從正式引導(dǎo)期起，接待意向客戶及其它客戶。六、“花”和“根” ——銷售的精髓 開盤日與開盤時機A、開盤時機的選擇本案建筑形象為高檔別墅，近4萬平方米的建筑總量可分成兩次完成公開。I、本小區(qū)在通訊方面提供傳統(tǒng)的電腦及CCTV有線電視外，還可以采用寬帶視頻接入設(shè)備，用戶通過電話線采用ADSL接入技術(shù)，與DANA寬帶接入服務(wù)器連接，并通過BTC9500ATM交換系統(tǒng)上ATM寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，再訪問Intemet等多種信息源。C、 小區(qū)內(nèi)主要通道出入口和各大樓的主要部位設(shè)置巡更點，巡更系統(tǒng)將設(shè)置巡更路線及時間并自動記錄，以保證安保質(zhì)量。增加一些與日常生活相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容，如幼托、代請鐘點工、設(shè)備、代訂火車票、飛機票等。（2）“檀香園”劣勢點：A、 近階段，附近生活配套不成熟，作為第一居所的條件還有待完善； B、 在地塊周遍規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)的同時，同行之間的競爭也將空前激烈； C、 地塊南部的高速鐵路對本案有一定影響；D、 ，建筑密度必然會較大，從而會影響產(chǎn)品的整體品質(zhì)。汽車至上海虹橋國際機場僅需45分鐘。8. 客戶選擇長德湖濱花園的主要用途是度假和自住。檀香園市場調(diào)查問券結(jié)果分析：我們通過“長德湖濱花園”市場問卷，對昆山及上海200多人進(jìn)行問卷調(diào)查。由于以前昆山別墅開發(fā)的層次不高,沒有滿足他們需求的產(chǎn)品，因此不少人持幣觀望，在昆山為數(shù)眾多的臺資企業(yè)老板或管理層也是如此，本案或許能滿足他們的需求。他們生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，具有國際化觀念，鐘情于自然山水和高質(zhì)量的建筑，向往有品位、健康、生態(tài)，能體現(xiàn)身份的別墅社區(qū)。四大因素吸引上海人置業(yè)昆山：一小時的車程、真山真水的自然環(huán)境、相對較低的總價，加上豐富的休閑運動資源，是上海人到昆山置業(yè)的主要因素。2003年，上海銷售別墅面積達(dá)400萬㎡，2003年被稱為上海房產(chǎn)的“別墅年”，開發(fā)品質(zhì)不斷提高，產(chǎn)品供不應(yīng)求。今年，國土資源部出臺了關(guān)于限制別墅類土地供應(yīng)的政策。另外，在距離本區(qū)域不遠(yuǎn)處的樓盤“春之聲”，以其獨特的地理位置（處于森林公園內(nèi)）以及不錯的總體規(guī)劃，其影響力也是不容小視。如何擴大客戶源，是眾多昆山開發(fā)商需要面對的難題。爲(wèi)使“檀香園”以嶄新的形象面對上海的市場需求，爲(wèi)充分體現(xiàn)本案作爲(wèi)昆山高檔樓盤的價值，在有效利用常熟房地産市場的資源優(yōu)勢和科學(xué)運作方法上，在本公司原“推廣策劃提案報告”的基礎(chǔ)上，結(jié)合目前銷售工作的節(jié)點安排，特制定本次的推廣策劃提案報告。另外，在靠近上海的淀山湖和雙洋湖附近也有一定數(shù)量的別墅項目。另一個樓盤“克拉水城”，是該區(qū)域容積率較低的（），一期已售完，目前正處于二期銷售階段，預(yù)計將于本月底正式開盤。雖然以上只是一個簡單的估算，但反映了上海別墅蘊涵著巨大的購買力，加之上海國際化大都市地位的確立，外地的投資者紛紛涌入，溫州、臺灣購房團(tuán)在樓市掀起的波瀾，這些都預(yù)示著今后的潛力無限。上海作為全國經(jīng)濟中心及近幾年發(fā)展最好的城市，吸引了全世界的目光。很多挖了第一桶金的上海人很想在昆山陽澄湖畔買一幢別墅。另外，在超過半數(shù)的昆山度假型別墅的上海購房者中，3545歲具有一定素養(yǎng)、文化品位，收入較高的白領(lǐng)人士占了6成以上。如高級公務(wù)員，高級知識分子或?qū)I(yè)人士等。大部分人需要中、低檔的房子，品質(zhì)高檔一點的房子同樣也是房產(chǎn)規(guī)律所要求的。5. 65%的客戶希望雙拼別墅面積在200220平方米之間。基地位于江蘇昆山正儀鎮(zhèn)，正儀鎮(zhèn)位于江蘇省昆山市西部，東距上海60KM，西與蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)接壤。吳涇港貫穿基地，將基地自然劃分為三塊。因此除了在物業(yè)硬件方面要做的比其他物業(yè)好之外，小區(qū)在配套服務(wù)上也要做到一流。先進(jìn)的物業(yè)管理必須采用世界先進(jìn)的硬件設(shè)施。F、每戶配備IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所的消費，物業(yè)管理等費用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理及停車費自動結(jié)算。 國際、國內(nèi)著名的并具有高資質(zhì)的建筑承包商在開放日中，本案僅以預(yù)告展示的姿態(tài)切入市場。SP活動闡述■ SP活動之一活動名稱：檀香園樓盤推介暨記者見面會舉辦時間：2005年3月18日參加對象：持開發(fā)商特別邀請函的尊貴客人活動形式：精英酒會，全面推廣介紹“檀香園”的開發(fā)理念和產(chǎn)品特點，傳遞本案即將誕生的信息。活動目的：通過相關(guān)人員就物業(yè)問題的探討與溝通，對今后小區(qū)物業(yè)的管理模式盡可能地達(dá)成一定共識，體現(xiàn)本案高尚、文化的居住理念。此階段主要是作為項目開盤的準(zhǔn)備階段。二期開盤沖刺期（2006年7月2006年10月）本階段銷售目標(biāo)：約13套。創(chuàng)作重點為配合「檀香園」昆山最高檔次、極其罕有的條件，及目標(biāo)客戶與眾不同的要求和獨特品味，我們應(yīng)從「檀香園」的市場定位出發(fā)，為「檀香園」建立鮮明而獨特的形象，并同時訂定出一個有效而具統(tǒng)一性的創(chuàng)作方向。＊ 藝術(shù)性－配合「檀香園」的形象，令其超越豪華的層次，進(jìn)一步加強生活內(nèi)涵和品味特質(zhì)。總括而言，整個創(chuàng)作的方向，乃建基于一個大前題之上：「將生活升至高貴境界，為您帶來極盡個人享受的頂級生活空間，讓您盡顯非凡地位和獨一無二的優(yōu)越品味。唯有在“檀香園”，才有如此的大胸襟、大氣度，滿足人們一種全新的生活空間享受，從此天天是~甜蜜的美夢。主要為彌補副媒體之缺漏，有一定的目標(biāo)達(dá)到率。方案范例下列為現(xiàn)階段一些切合的口號和方案例句，可用作日后文字宣傳的創(chuàng)作方向：標(biāo)題