【文章內(nèi)容簡介】 2國道、滬寧高速公路貫境而過，滬寧高速公路與312國道在鎮(zhèn)內(nèi)交匯并設(shè)有出入口。汽車至上海虹橋國際機(jī)場僅需45分鐘。吳淞江、婁江水道直通上海港、張家港等港口。正儀鎮(zhèn)地處蘇州新加坡工業(yè)園與昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩個外商投資密集區(qū)的中間地帶，是長江三角洲經(jīng)濟(jì)帶的中心，產(chǎn)業(yè)互為配套，區(qū)位優(yōu)越。本案基地詳細(xì)規(guī)劃面積約為109991平方米。基地北臨規(guī)劃湖濱大道，大道北側(cè)為建設(shè)中的大型綠地（600畝）和陽澄湖（19平方公里），西臨規(guī)劃道路。吳涇港貫穿基地，將基地自然劃分為三塊。項(xiàng)目SWOT`研判（1）“檀香園”優(yōu)勢點(diǎn)：A、緊鄰風(fēng)景如畫的陽澄湖，是真正的鄰大湖別墅；B、規(guī)模適宜；C、隨周邊環(huán)境改善，特別是旁邊昆山國賓館、大型綠地的興建，本案極具潛在升值趨勢；D、周邊已形成別墅開發(fā)的氣候，有一定的規(guī)模效應(yīng)；E、區(qū)內(nèi)有自然水系，對于別墅項(xiàng)目具有重要意義。F、蘇滬高速的興建，將使上海與昆山的聯(lián)系更加緊密，可吸引更多的上?？蛻魜砝ド酵顿Y買房；G、聘請具有國際水準(zhǔn)的景觀設(shè)計(jì)事物所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，起點(diǎn)較高；H、奉送昆山少有的帶下沉式花園的地下室，為本案增加了一個重要買點(diǎn)。（2）“檀香園”劣勢點(diǎn)：A、 近階段，附近生活配套不成熟，作為第一居所的條件還有待完善； B、 在地塊周遍規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)的同時，同行之間的競爭也將空前激烈； C、 地塊南部的高速鐵路對本案有一定影響；D、 ，建筑密度必然會較大，從而會影響產(chǎn)品的整體品質(zhì)。（3）“檀香園”機(jī)會點(diǎn)：A、 昆山樓市特別是本案周邊大環(huán)境升溫促進(jìn)區(qū)域樓市走強(qiáng)；B、 隨著上?！吧瓴钡某晒?，其周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)必然會飛速發(fā)展，昆山處于長江三角洲區(qū)域內(nèi)，前景可以預(yù)期。C、 本案的客源既可以是昆山，也可以是蘇州，更可以是上海，只要定位得力，客源面十分廣泛。D、 地處未來發(fā)展區(qū)域，人氣的積聚只是時間問題。（4）“檀香園”威脅點(diǎn)：A、 本區(qū)域居民較少，區(qū)域自身客源不足，昆山市的富人是否認(rèn)同是關(guān)鍵；B、 周邊樓盤品質(zhì)不高，定價(jià)較低，客觀上難以使高端客戶認(rèn)同這一地區(qū)；C、 定位和定價(jià)都比較高，如果引導(dǎo)的不好會令人望而卻步；D、宏觀調(diào)控政策走勢不明，銀行信貸，貸款利率的變化琢磨不定，客觀上給客人購買造成抗性；五、相關(guān)配套建議小區(qū)配套服務(wù)建議本案價(jià)格在昆山地區(qū)與其他物業(yè)相比高出不少。因此除了在物業(yè)硬件方面要做的比其他物業(yè)好之外，小區(qū)在配套服務(wù)上也要做到一流。A、 設(shè)立高級會所是小區(qū)的靈魂，必須建成昆山高級而精致的會所，起碼是周邊別墅所無法超越的（見圖6），娛樂設(shè)施要高級而不奢侈，如設(shè)置游泳池（可在室內(nèi)）、網(wǎng)球場、健身房和各種會議室、棋牌室等即可。B、 設(shè)置一些實(shí)用而高檔的服務(wù)設(shè)施，如家政服務(wù)中心、酒吧、小型超市、餐廳等。增加一些與日常生活相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容，如幼托、代請鐘點(diǎn)工、設(shè)備、代訂火車票、飛機(jī)票等。這即滿足了客戶日常生活的需要，同時又提高物業(yè)的品位。物業(yè)管理建議小區(qū)引進(jìn)境外或港臺的物業(yè)管理公司，采用日式或新加坡式的物業(yè)管理手段。理由：日式的物業(yè)管理有以下幾個特點(diǎn)：即“細(xì)致”、“規(guī)范”、“熱情”、“周到”，新加坡的物業(yè)管理有以下特點(diǎn)：“對事嚴(yán)謹(jǐn)，對人熱情”這幾點(diǎn)既是目前購房客戶非?？粗氐膯栴}，同時也是目前國內(nèi)物業(yè)管理公司所欠缺的地方。另外目前昆山住宅物業(yè)多以開發(fā)商自己管理或委托國內(nèi)物業(yè)管理公司為主，采用日式或新加坡式物業(yè)管理方式，目前昆山還沒有，因此能第一個引進(jìn)日式或日本式物業(yè)管理的話，一定會在樓市中引起一個不小的轟動，能吸引一部分高貴客戶，同時也使物業(yè)品質(zhì)有一個很大的提高。先進(jìn)的物業(yè)管理必須采用世界先進(jìn)的硬件設(shè)施。A、小區(qū)圍墻上方采用微波紅外線監(jiān)測，若有不速之客非法入內(nèi)，將及時報(bào)警。對小區(qū)的圍墻，主入口，小區(qū)內(nèi)重要公共場所，停車場出入口，及每幢別墅門應(yīng)進(jìn)行實(shí)時中央監(jiān)控，并記錄現(xiàn)場住處以備案。C、 小區(qū)內(nèi)主要通道出入口和各大樓的主要部位設(shè)置巡更點(diǎn)，巡更系統(tǒng)將設(shè)置巡更路線及時間并自動記錄，以保證安保質(zhì)量。C、每幢樓入口設(shè)置可視對講系統(tǒng)，每戶配備緊急求助鈕。 D、每幢樓底層的住戶家中，在門窗處安置紅外探測器，當(dāng)有人非法闖入時，將發(fā)出告警信號并傳輸給智能控制器，智能控制器鳴叫告警。凡訪客在經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入大樓內(nèi)。E、建議采用電脈沖水、電、煤表類采集器，用戶即時通過智能控制器的液晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時傳輸給物業(yè)中心端服務(wù)器，自動統(tǒng)計(jì)費(fèi)用結(jié)算，減少上門抄表的干擾。F、每戶配備IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所的消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理及停車費(fèi)自動結(jié)算。G、在停車庫出入口處設(shè)置接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡器時，在取得有效確診后自動開啟，允許車輛通過。H、在小區(qū)主要公共綠地、場所、大樓門廳、電梯內(nèi)設(shè)置背景音樂播放系統(tǒng)，使小區(qū)充滿生氣。I、本小區(qū)在通訊方面提供傳統(tǒng)的電腦及CCTV有線電視外，還可以采用寬帶視頻接入設(shè)備，用戶通過電話線采用ADSL接入技術(shù)，與DANA寬帶接入服務(wù)器連接，并通過BTC9500ATM交換系統(tǒng)上ATM寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)，再訪問Intemet等多種信息源。使用戶可享受最先進(jìn)的多媒體服務(wù)業(yè)務(wù)。如交互式視頻電視，且住處輸入速度快；上Intemet網(wǎng)速度快，且信息輸入速度快；信息服務(wù)應(yīng)不單停留在Email、FTP、WWW等傳統(tǒng)應(yīng)用上，更可以進(jìn)行電子報(bào)刊、遠(yuǎn)程教學(xué)、先進(jìn)的網(wǎng)上游戲、遠(yuǎn)程醫(yī)療、網(wǎng)上購物、家庭辦公等多媒體數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)；由于寬帶的支持，可以同卡進(jìn)行多項(xiàng)多媒體業(yè)務(wù)。市政配套A、公共設(shè)施配套全面：供電、供水、排污、供氣、閉路電視、衛(wèi)星電視接收等功能，有關(guān)變電站、煤氣加壓站、水泵房、垃圾站、另設(shè)一個小型污水處理站等所有設(shè)置位置應(yīng)不影響周邊的居民生活環(huán)境B、區(qū)內(nèi)人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、防汛等方面均應(yīng)符合國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定、規(guī)范要求。 相關(guān)單位聘請?jiān)趧e墅區(qū)的建設(shè)中，開發(fā)商還將聘任： 國際、國內(nèi)著名的并具有高資質(zhì)的建筑承包商 國內(nèi)高資質(zhì)的施工監(jiān)理 知名的物料測量師選擇高水準(zhǔn)的施工承包商和高資質(zhì)的施工監(jiān)理也是為了保證工程的質(zhì)量、進(jìn)度、創(chuàng)立名牌效應(yīng)，發(fā)展商也推薦客戶聘任自己選擇的施工監(jiān)理，直接向客戶負(fù)責(zé)，保證工程按質(zhì)按量的完成。六、“花”和“根” ——銷售的精髓 開盤日與開盤時機(jī)A、開盤時機(jī)的選擇本案建筑形象為高檔別墅，近4萬平方米的建筑總量可分成兩次完成公開。從銷售規(guī)律來看，春秋時節(jié)是銷售高潮期，本案在開盤時機(jī)的選擇中也應(yīng)考慮到這一因素。綜合本案的工作進(jìn)度，本案將在今年三月中旬開始引導(dǎo)期宣傳，趁著昆山尚未