【正文】 激了房開商的開發(fā)欲望。競爭對(duì)手項(xiàng)目分析新進(jìn)貴山苑新大陸廣場起價(jià)3100元/M22910元/M23250元/M2總套數(shù)200余套一次性付款98折兩房一廳80余M2三房兩廳126M2130—300M2約80%富水路與省府路交界處中華中路噴水池旁占地：10000M2由一幢高層寫字樓和3幢高層住宅組成25%層高3米比較大氣、醒目、設(shè)施齊備市政設(shè)施智能化消防及閉路監(jiān)控地下車庫80余個(gè)車位,地下車庫配套設(shè)計(jì)康體中心,兒童樂園,高級(jí)觀光電梯會(huì)所現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊歐陸建筑風(fēng)格整體規(guī)劃單幢35層,凌于時(shí)代廣場之上從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào)配套”明顯說服力不夠。近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場、老人憩園、兒童樂園龍港國際中心提出園林會(huì)所的概念三、主臥是否有衛(wèi)生間（高層）M2：3米海恒貴山園3米天恒城市花園3米時(shí)代名仕樓龍港國際中心3米新大陸廣場 四、可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)毛坯天恒城市花園鋁窗配藍(lán)色玻璃龍港國際中心門：防火防盜門室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。陽臺(tái)為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。競爭對(duì)手電梯、車庫、物管分析物業(yè)名稱二梯五戶十年不變海恒貴山園二梯五戶提供星級(jí)物管服務(wù)安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù)1元/酒店式物業(yè)管理1—ISO9002物管體系，24小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心競爭對(duì)手戶型、面積及所占比例物業(yè)名稱兩房兩廳三房兩廳M2M2M220050%45%%%時(shí)代名仕樓M2200240M2M2三房兩廳四房兩廳M2競爭對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析物業(yè)名稱天恒城市花園室內(nèi)梁較粗大，且有黑房龍港國際中心室內(nèi)梁較粗大，異型房較多國際企業(yè)中心一期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書一、目標(biāo)客戶的描述完成資本原始積累后，有能力購置物業(yè)進(jìn)行事業(yè)擴(kuò)展的中小型企業(yè)。其市場空間在于切入寫字樓與數(shù)碼港之間的市場空檔，以相對(duì)低廉的價(jià)格提供寫字樓的品質(zhì)景觀系統(tǒng)：以道路兩側(cè)綠化及庭院綠化為主，形成良好的交通景觀和空間效果。開發(fā)計(jì)劃及成本分析根據(jù)實(shí)際用地面積，考慮與煤氣廠的隔離情況，預(yù)計(jì)該地塊可開發(fā)面積為54000平方米。2003年4月10日前完成施工圖報(bào)審；施工、監(jiān)理招標(biāo)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；完成景觀設(shè)計(jì)2003年5月前首期組團(tuán)開工，同時(shí)進(jìn)行外圍景觀施工，參觀走廊的設(shè)置2003年6月開始內(nèi)部推介，推介價(jià)：1900元/平方米，銷售價(jià)95折2003年7月進(jìn)入正式銷售，起價(jià)：元/平方米，二期開盤2004年1月，二期組團(tuán)進(jìn)行土建工程完工2004年3月底，國際企業(yè)中心研發(fā)區(qū)建成2004年6月，應(yīng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售25000平方米2004年12月，全部銷售完成規(guī)模指標(biāo)（㎡）土地費(fèi)用㎡2土地測量、地質(zhì)勘測費(fèi)253垃圾處理費(fèi)54工程造價(jià)㎡土建工程80㎡不可預(yù)見費(fèi)80㎡市政配套206建設(shè)期間稅費(fèi)600540002%3054000商品混凝土保證金㎡衛(wèi)生防疫審查費(fèi)54000按會(huì)所造價(jià)1/3會(huì)所分?jǐn)?總投資6%2財(cái)務(wù)費(fèi)用樓面價(jià)均價(jià)2000元綜合造價(jià)資金安排計(jì)劃開發(fā)資金安排基建總投資:；稅費(fèi)及管理費(fèi)用：500萬元；銷售費(fèi)用：100萬元基建周期:一期:2003年3月8月二期：2003年7月12月開發(fā)資金：，稅費(fèi)及管理費(fèi)用450萬元，銷售費(fèi)用70萬元。施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)分析銷售資金回籠估算銷售周期為18個(gè)月。以2000元/平方米均價(jià)計(jì)算，%。9財(cái)務(wù)費(fèi)用50000會(huì)所分?jǐn)傎M(fèi)用滅鼠費(fèi)5400030發(fā)展新型墻體材料專用費(fèi)用70270㎡㎡取3%主體部分樓面價(jià)420按建筑面積80%（43200㎡）；100元/㎡計(jì)算外墻㎡620105400054設(shè)計(jì)費(fèi)2%前期費(fèi)用樓面價(jià)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)54000按每畝18萬元計(jì)算土地費(fèi)用樓面價(jià)㎡5估算投資（萬元）費(fèi)用名稱元/平方米2003年8月進(jìn)行水電報(bào)裝，土建工程完工2003年7月底完成余下施工圖的設(shè)計(jì)和審批手續(xù)2003年9月，二期組團(tuán)（2萬平方米）開工，會(huì)所開工2003年10月，完成景觀施工和市政配套，首期組團(tuán)建成2003年11月，會(huì)所進(jìn)入裝修2003年11月，起價(jià)：布置籃球場等體育設(shè)施。配套的重點(diǎn)是企業(yè)會(huì)所，其內(nèi)設(shè)置多功能廳、健身及餐飲功能，以滿足企業(yè)對(duì)外活動(dòng)需要。道路系統(tǒng)：以效率為先，可便捷直達(dá)每棟辦公樓。三、總面積為60722平方米（約95畝），扣除代征道路后，實(shí)際可用地為49138平方米（）。A、C有黑衛(wèi)；A、B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房；C、D臥室對(duì)浴室；E、F臥室對(duì)浴室，私密性極差新大陸廣場天景園：A、B餐廳相對(duì)，C戶型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差天恒大廈南座：A、B衛(wèi)生間相對(duì)，D、E餐廳、書房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。劣勢(shì)新進(jìn)貴山苑M2M2M2—21%67%6%6%龍港國際中心—300—220M2—300M2—天恒城市花園M2M2面積范圍M2三梯五戶平層：兩梯八戶躍層：四梯六戶酒店式專業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國都廣居物管24小時(shí)物管時(shí)代名仕樓兩層地下車庫（有電梯直達(dá)）安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，每戶可視野對(duì)講服務(wù)系統(tǒng)：24小時(shí)物管熱線車庫每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附加線條圖案候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚臥室：墻身涂磁粉三遍廚房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚客/飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平陽臺(tái)：高級(jí)防滑地磚門：進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗新大陸廣場公共部分裝修、煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)時(shí)代名仕樓地面：水泥沙漿找平墻面：瓷粉飾面一次窗戶：高級(jí)鋁合金海恒貴山園智能化觀景陽臺(tái)生活陽臺(tái)一般內(nèi)陽臺(tái)一般三陽臺(tái)（主臥陽臺(tái)為圓形）:M2：M2：外挑飄窗窗在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思新大陸廣場康體中心、兒童樂園、1600休閑娛樂會(huì)所綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套二、建筑設(shè)計(jì)以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布現(xiàn)代風(fēng)格高級(jí)會(huì)所,建筑風(fēng)格綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套4000M2停車場計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動(dòng)消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng)車位布置監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)突出鄰街環(huán)境比較大氣、醒目、設(shè)施齊備景觀配套臨時(shí)售樓部無特點(diǎn)3米容積率由25層躍層29層平層組成占地：總建面:富水北路與延安東路交匯處90%以上還未開盤3房—4房120—160M2一次性付款98折一次性付款優(yōu)惠2%3%約100套3270元/M23170元/M2均價(jià)2680元/M2時(shí)代名仕樓競爭對(duì)手樓盤資料統(tǒng)計(jì)一覽表物業(yè)名稱據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場對(duì)高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。項(xiàng)目為單體樓雖說本項(xiàng)目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。2．開發(fā)商未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競爭階段。就價(jià)格而言，在同類同檔次的樓盤中具有一定的優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)