【正文】 005295】《10KV 及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5005394】《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5005495】《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB5005794】（2022 版）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 【JGJ/T1692】《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 【GB500162022】《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 【GB50011698】 設(shè)計(jì)范圍建基地內(nèi)照明、空調(diào)、電力、防雷、接地系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、電話及涉及的綜合布線、電視、防盜報(bào)警和呼叫對(duì)講系統(tǒng)等強(qiáng)弱電新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 35全部設(shè)計(jì)內(nèi)容。 供電設(shè)計(jì) 負(fù)荷及容量預(yù)測(cè)住宅樓用電指標(biāo)為 6 千瓦/ 戶，商業(yè)公建為 80 瓦/ 平方米，需用系數(shù)為 ，功率因素為 。變電室配置根據(jù)規(guī)范規(guī)定，小區(qū)內(nèi)變電所的設(shè)置，其負(fù)荷半徑不應(yīng)超過(guò)250 米，在小區(qū)中部偏北設(shè)置 1 處配電室，配置變壓器總?cè)萘繛?022 千伏安。10 千伏電力線就近由中壓電網(wǎng)引入。配電系統(tǒng)及線路敷設(shè)由變配電室引至各建筑物的線路，采用 VV22 型電力電纜直埋方式敷設(shè)，直埋電纜在直線段每隔 50－100m 處、轉(zhuǎn)彎處、進(jìn)入建筑物處設(shè)明顯方位樁，建筑物內(nèi)配電線路采用 BV 型銅導(dǎo)線穿PVC 管敷設(shè)。電源進(jìn)戶處斷路器設(shè)漏電保護(hù)功能，漏電保護(hù)電流為500mA，以防止電氣火災(zāi)發(fā)生。住宅樓各戶電表集中安裝在底層。戶內(nèi)開(kāi)關(guān)箱總斷路器采用可切除中性線開(kāi)關(guān)，插座回路開(kāi)關(guān)均具有漏電保護(hù)功能，漏電保護(hù)電流為 30mA。各單位工程做總等電位聯(lián)結(jié)，進(jìn)線配電箱的 PE 母線，進(jìn)入建筑物的各金屬管道，建筑物內(nèi)部的金屬結(jié)構(gòu)均應(yīng)做好電位聯(lián)結(jié)。所有消防及重要負(fù)荷的供電均設(shè)置雙電源末端自動(dòng)切換裝置，并選用品質(zhì)可靠的 ATS 開(kāi)關(guān)，以保證供電的可靠性。新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 36 照明設(shè)計(jì)照明光源：以熒光燈為主，門廳、樓梯、走道等采用節(jié)能型熒光燈。商業(yè)公建用房、起居室、臥室采用普通燈具，廚房、衛(wèi)生間采用防潮吸頂燈。事故照明：在重要場(chǎng)所除有雙電源供給外，還設(shè) EPS 鎘鎳電池集中電源供應(yīng)急燈在事故發(fā)生時(shí)疏散、誘導(dǎo)人員能迅速離開(kāi)事故現(xiàn)場(chǎng)之用。線路敷設(shè)：變電所或配電間低壓配店柜配出干線經(jīng)電氣豎井至各配電箱，干線采用緊密式插接母線，配電箱至各照明設(shè)備采用導(dǎo)線穿管敷設(shè)。各子項(xiàng)低壓電纜沿室外電纜溝敷設(shè)。 建筑物防雷建筑物防雷按三級(jí)考慮。在各建筑物頂部設(shè)避雷帶做接閃器，引下線利用柱內(nèi)二根以上主筋，接地極利用建筑物基礎(chǔ)，建筑物每層利用框架梁鋼筋與柱內(nèi)主筋連接形成法拉第籠防雷擊，對(duì)建筑物各電源電纜進(jìn)戶處設(shè)置防雷擊電涌保護(hù)器。各建筑物的強(qiáng)、弱電豎井引入線采用金屬管保護(hù)以防雷電波侵入。建筑物內(nèi)低壓配電屏、各層配電箱及帶有計(jì)算機(jī)、弱電信息裝置的中端配電箱分三級(jí)設(shè)置電涌保護(hù)器。本工程接地保護(hù)采用 TNS 接地系統(tǒng)， 變壓器中性點(diǎn)直接接地，設(shè)專 用接地線（PE 線），接地體利用建筑物基礎(chǔ)鋼筋，所有進(jìn)戶金屬管線、電梯接地、防雷接地、弱電接地、電氣設(shè)備接地及建筑物的各種水平、垂直金屬管干線與建筑物接地體全部連接，形新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 37成總等電位連接，接地電阻小于 1 歐。淋浴、衛(wèi)生間等設(shè)施局部輔助等電位聯(lián)結(jié)，防止電擊或微電擊的發(fā)生。 電信設(shè)計(jì)電訊線路由主干線引入，線路在小區(qū)內(nèi)沿主要道路呈網(wǎng)狀與枝狀相結(jié)合布置。主要交叉路口及人流集散集中的地方應(yīng)設(shè)公用電話亭，服務(wù)半徑約 100 米。小區(qū)電話由某某市直通，在各樓底層設(shè)電話交接箱。小區(qū)設(shè)有完善的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)、泛光照明系統(tǒng)等。電視電纜系統(tǒng)通過(guò)市有線電視光纜接入，經(jīng)有線電視基站分配后，由電纜引至各單元樓，管線在呈網(wǎng)狀布置。根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，著眼于現(xiàn)代化小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，設(shè)置寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，直接接入各用戶，方便入住本小區(qū)居民日?，F(xiàn)代信息及時(shí)接收與處理的要求。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)?？刹捎盟喙軌K式電信管道或用 PVC 排管埋地敷設(shè)。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。 小區(qū)管線鋪設(shè)方案本工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜共 5 種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 38各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則：壓力流管讓重力流管。小管徑讓大管徑給水管盡量在污水管上面。易彎曲管讓不易彎曲管。臨時(shí)性管線讓永久性管線。工程量小的管線讓工程量大的管線。新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 39第 6 章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在草廟鎮(zhèn)草廟村。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力，且周圍無(wú)重污染企業(yè)。本項(xiàng)目建成投入使用后除產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾需采取治理措施外，基本沒(méi)有其它污染物排放。因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 污染源分析及治理措施本項(xiàng)目屬商住小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求并且不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧１卷?xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下：(1)生活 污水本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 40(2)本 項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。(3)生活垃圾本項(xiàng)目垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)。(4)綠 化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把組團(tuán)院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠 四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn) 生的少量生活污水、廚房油煙集中經(jīng)生化處理后，完全可達(dá)環(huán)保要求，對(duì)生活垃圾集中存放，定期外運(yùn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染?！」?jié) 能本小區(qū)工程項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家、省市有關(guān)建筑節(jié)能的要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，擬采取以下節(jié)能措施：新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 41 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能住宅應(yīng)根據(jù)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（J103212022)、商業(yè)建筑及配套公建應(yīng)根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（J107862022)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)應(yīng)滿足標(biāo)準(zhǔn)中各項(xiàng)要求。圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行熱工設(shè)計(jì)并有詳細(xì)的細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。設(shè)備專業(yè)亦應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。 水暖設(shè)計(jì)節(jié)能衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。熱交換器選用節(jié)能型，設(shè)備和管道均有保溫措施。水泵設(shè)減振臺(tái)座，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲和噪聲傳遞。污水經(jīng)二級(jí)生化處理消毒達(dá)標(biāo)后，排入市政污水管網(wǎng) 電氣設(shè)計(jì)節(jié)能所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。照明控制上采用分散與集中相集合的方式，地下停車庫(kù)、新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 42走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場(chǎng)景控制裝置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開(kāi)燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開(kāi)閉相關(guān)燈具。燈具以節(jié)能型為主，達(dá)到節(jié)約電能目的。 其它措施除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 44第 7 章 物業(yè)管理 物業(yè)管理概述物業(yè)管理隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興起而興起，它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、 專業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來(lái)越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們?cè)谫I房置業(yè)過(guò)程中最關(guān)心的因素。隨著 XX 人們生活水平的提高，享受物 業(yè)服務(wù)的意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)。為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社會(huì)管理、服務(wù)需要，本項(xiàng)目擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，采取與村民委員會(huì)合一組建形式，對(duì)公共建筑、設(shè)施委托經(jīng)營(yíng)，有償收入用于運(yùn)作費(fèi)用，開(kāi)發(fā)單位不再注入人力和物力，并且做到物業(yè)管理是有形管理加無(wú)形服務(wù)。 住宅物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)，特制定本物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 《住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》把服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、公共秩序維護(hù)、停車管理、消防管理、高壓供水、裝修管理服務(wù)等九項(xiàng)，每項(xiàng)又分新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 45為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個(gè)方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理的除外。 綜合管理服務(wù)范圍小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。服務(wù)內(nèi)容及要求負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；（1）每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；（2）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；（3）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；（4）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（5）與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（6）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；（7）全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；（8）每年 進(jìn) 行 一 次 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 滿 意 率 調(diào) 查 ，促 進(jìn) 管 理 服 務(wù) 工作 的 改 進(jìn) 和 提 高 ，征 求 意 見(jiàn) 用 戶 不 低 于 總 戶 數(shù) 80％ ；新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告 46（9）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。 房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)服務(wù)范圍按《住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件一：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如水泵、暖氣等設(shè)備。服務(wù)內(nèi)容及要求確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、 設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；（4）負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；（5）定期清洗外墻。 綠化服務(wù)范圍新農(nóng)村建設(shè)示范工程可行性研究報(bào)告