協(xié)和廣場總體策劃營銷方案綱要-資料下載頁
2025-05-14 00:00本頁面
【正文】 資金分析，我們建議第一階段先對 E、F 幢進行銷售，ABCD 幢銷售則放在下一階段進行。27 / 322．目前銷售狀況分析前期銷售情況較為混亂，且銷售政策中有獨立經(jīng)營和保證 2 年投資回報，2 年的回報期太短，對經(jīng)營者和投資者都不具備一個良性發(fā)展保障時間，以餐飲、娛樂行業(yè)為例，2 年期的贏利剛好為裝修等成本費用，且品牌知名度、美譽度剛好形成，生意正火爆，由于個別小投資者的眼紅不再繼續(xù)租賃，據(jù)調(diào)查經(jīng)營者希望的租賃期一般為 5 年以上。協(xié)和廣場前期兩年投資回報期，使經(jīng)營者和投資者均得不到保障，因此對招商和銷售造成不利，建議將 EF幢的經(jīng)營期和投資回報期調(diào)整為 5 年以上。3．項目經(jīng)營業(yè)態(tài)分析1) 此項目共 38000m2，共六幢建筑。2) 從現(xiàn)階段此項目的招商造勢分析我們的定位：A 幢：百貨 B 幢：百貨 C 幢：IT D 幢：服飾 E 幢：娛樂 F 幢：餐飲3) 從目前來看，項目 ABCD 幢人氣較差，且需要商家經(jīng)營或活動造勢才能形成較旺的人流，目前銷售和招商滯后的原因主要是沒有濃厚的商業(yè)氛圍和人流，產(chǎn)品的亮點不能吸引商家、投資者、消費者的注意。4) E、 F 幢由于是餐飲、娛樂行業(yè)的絕版黃金口岸。雅安市 2022 年餐飲業(yè)零售總額為 億元，比 2022 年增長28 / 3222%，全市餐飲業(yè)營業(yè)額占社會消費品零售總額的 16%，餐飲行業(yè)已成為拉動雅安消費的重要力量，本項目地處雅安新舊城區(qū)的交匯處，位于青衣江和隴西河交匯處，遠眺周公山，緊鄰音樂廣場，自然和人文景觀絕佳?？v觀雅安市的餐飲娛樂場所，交通便利，有充足的停車位，而且三面臨水，只此一家。雅安作為四川西南著名旅游城市，自然景觀絕佳，旅游資源豐富。擁有國家重點旅游景點：碧峰峽，四川省著名旅游景點：蜂筒寨自然保護區(qū)、周公山溫泉、上里古鎮(zhèn)、韓家大院等 ，還有大量未開發(fā)的旅游資源。當據(jù)雅安市政府的最新發(fā)展規(guī)劃，2022 年，市政府將投資四億元打造上里古鎮(zhèn)旅游區(qū)。旅游的發(fā)展必將帶來大量的資金流和人流，最先帶動的是餐飲和娛樂行業(yè)。因此，根據(jù)項目的旅游優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢，停車優(yōu)勢，建筑優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢，我們將項目的 E、F 幢定位為餐飲娛樂城，以全新的形象吸引人氣、商氣，達到盡快銷售的目的，以點帶面帶動全盤。現(xiàn)階將以 E、F 幢版塊作為協(xié)和廣場的子品牌重新命名。5) EF 幢命名建議：協(xié)和新天地、協(xié)和尖沙嘴美食廣場(F 幢)、協(xié)和好旺角娛樂天地(E 幢)4．投資人群、競爭對手分析據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項目中，對本案造成較大威脅的主要是假日廣場和溫州商城，這兩個主要競爭對手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢，產(chǎn)品設(shè)計均以臨街單間商鋪為主，總價大約29 / 32在 2030 萬，中產(chǎn)階級和高收入人群為主要投資者，主要經(jīng)營為服裝、鞋包、家居等。從目前看來臨街商鋪吸引了雅安 80%以上的大額投資群體，而租鋪經(jīng)營者沒有足夠的資金購買此類商鋪，自有資金大約在 25 萬元，而我們現(xiàn)有的產(chǎn)品主要是以買獨立街鋪為主，與兩個競爭對手就街鋪沒有競爭優(yōu)勢，根據(jù)投資人群和競爭人群分析，建議將 EF 幢分割為產(chǎn)權(quán)式商鋪，總價從 9999202200 元，以此擴大投資者的范圍，使項目從競爭中突圍，以點帶面，全面盤活。溫州商場預(yù)計開盤時間在 2022 年春節(jié)前后，我們 E、F 幢協(xié)和餐飲、娛樂版應(yīng)在溫州商場開盤前迅速亮相，搶奪投資客戶。（二）EF 幢銷售策略1. EF 幢定位：雅安頂級特色餐飲娛樂場所2. EF 幢定價策略及投資回報預(yù)測1) 10 年投資回報期房價預(yù)算投資回報期 5 年 8 年 10 年30 / 32項目保底均價 4000 元/M 2 4000 元/M 2 4000 元/M 2投資回報率 6% 6% 6%總回報率占總投資%30% 48% 60%含投資回報均價 5714 元/M 2 7692 元/M 2 10000 元/M 2保底年租金 元/M 2 元/M 2 600 元/M 2保底月租金 元/M 2 元/M 2 50 元/M 2總銷售額 37346704 元 50274912 元 65360000 元注：E 、F 幢總建筑面積為 6536m2，我們建議采用 5 年或 8 年 6%投資回報進行銷售，雖然 8 年期價格較高，但本案所處位置為餐飲、娛樂行業(yè)的絕版黃金口岸，具有唯一性，有較好的市場前景。2)EF 幢租金預(yù)測年 限 月租金 月租金合計 年租金合計31 / 321 年 20 元/M 2 130720 元 1568640 元2 年 25 元/M 2 163400 元 1960800 元3 年 30 元/M 2 196080 元 2352960 元4 年 35 元/M 2 228760 元 2745120 元5 年 40 元/M 2 261440 元 3137280 元5 年合計 平均 30 元/M 2 980400 元 11764800 元5 年投資回報推算 元/M 2 186733 元 11204011 元注：租金按每年上漲 5 元/M 2 進行計算。3. 銷售方式：產(chǎn)權(quán)分割銷售，以小塊、小金額，小投入吸引投資者，總價控制在 9999202200 元/個。4. 銷售工具：政策規(guī)劃的發(fā)展（大展塊）餐飲娛樂待業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（大展塊） 、銷售進度表。5. 工程：保底價、分攤計算表、產(chǎn)權(quán)分割圖32 / 3
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