【正文】 % 五、方案評估及選?。ㄒ唬?、項目可能的開發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認可度大；c. 能夠提升項目自身的形象；d. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計；e. 可獲得更多的利潤；a. 在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；c. 需花大量精力對項目進行包裝和宣傳；，資金投入較大財務(wù)測算比較：分析：１、 從絕對利潤看，方案二比方案一多****萬元（方案一為****萬元，方案二為****萬元）。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為**％，方案二為**％）。（二）方案選取及建議經(jīng)過對以上2種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場容易。B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟效益；而利潤率方案二與方案一相當(dāng)。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較小；屬于可操作性較強的開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項目時間（月）備注立項初規(guī)設(shè)計報規(guī)項目施工圖設(shè)計報建項目土建施工項目室內(nèi)安裝項目外裝項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗項目產(chǎn)權(quán)辦理合計（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金****萬元；項目土地銀行抵押貸款****萬元；銷售期銷售回款*****萬元；（四）投資使用計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計算：項目銷售收入=（二）項目銷售回款計劃（見附表7）（三）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。%，按月計算。八、風(fēng)險分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險評測對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。（見附表9）由附表四可見,售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險。本項目盈虧平衡點=總固定成本/1（單位變動成本/單位銷售價格） =*******/1（300/2500） =******（萬元）由此計算可見本項目銷售回款達到*****萬元，約是總回款***萬元的***%時，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險。（二）項目市場風(fēng)險及回避市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。（三）項目其它風(fēng)險其它風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。主要包括以下風(fēng)險１、 項目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。３、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項目評價通過財務(wù)評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻，整個方案具有良好的社會效益。本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。（三）項目運作建議根據(jù)本項目定位，我們建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。****國聯(lián)投資顧問有限公司二OO三年九月 34 / 34