【正文】 % 五、方案評估及選?。ㄒ唬㈨椖靠赡艿拈_發(fā)方案比較：項目優(yōu)點缺點方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；；c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對項目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤小g、不能很好的營造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費人群對電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對區(qū)域的中、高樓盤的認可度大；c. 能夠提升項目自身的形象；d. 容易很好進行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計；e. 可獲得更多的利潤；a. 在環(huán)境設(shè)計和營造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈；c. 需花大量精力對項目進行包裝和宣傳；，資金投入較大財務(wù)測算比較：分析：１、 從絕對利潤看，方案二比方案一多****萬元（方案一為****萬元，方案二為****萬元）。２、 從利潤率看，方案一和方案二相當（方案一為**％，方案二為**％）。（二）方案選取及建議經(jīng)過對以上2種方案的綜合對比，結(jié)合風(fēng)險較小、利潤較大的原則，我們建議本項目采用第二種開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認可度高，進入市場容易。B、小高層電梯公寓的售價高，總體利潤價值大。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤，顯示更高的檔次。E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財務(wù)指標而言，方案二的絕對利潤相對較高，具有較高的經(jīng)濟效益；而利潤率方案二與方案一相當。針對以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對較大，開發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強的開發(fā)方案。（三）項目定位本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。（二）開發(fā)各階段的周期安排工作項目時間（月）備注立項初規(guī)設(shè)計報規(guī)項目施工圖設(shè)計報建項目土建施工項目室內(nèi)安裝項目外裝項目室外安裝及環(huán)境竣工交驗項目產(chǎn)權(quán)辦理合計（三）資金籌措整個項目開發(fā)的資金主要來源于三個方面：其中：開發(fā)商自有資金****萬元；項目土地銀行抵押貸款****萬元；銷售期銷售回款*****萬元；（四）投資使用計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營收入預(yù)測（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計算：項目銷售收入=（二）項目銷售回款計劃（見附表7）（三）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。%，按月計算。八、風(fēng)險分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險評測對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。（見附表9）由附表四可見,售價變化對利潤率影響最大,其他兩個因素變化對利潤率影響較小。故此本項目考慮是以銷售進度作為目標還是以銷售利潤作為目標至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險能力，但由于絕對利潤并不高，故仍具有一定的市場風(fēng)險。本項目盈虧平衡點=總固定成本/1（單位變動成本/單位銷售價格） =*******/1（300/2500） =******（萬元）由此計算可見本項目銷售回款達到*****萬元，約是總回款***萬元的***%時，項目達到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險。（二）項目市場風(fēng)險及回避市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在：A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴使開發(fā)成本增加，使利潤降低。本項目重點考慮如何嚴格控制開發(fā)周期和開發(fā)成本。2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進行監(jiān)理。 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必的損失。（三）項目其它風(fēng)險其它風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。主要包括以下風(fēng)險１、 項目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見的拆遷困難，會加長項目的開發(fā)周期。２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。３、 項目自身的環(huán)境營造不到位，會影響到項目的包裝和銷售。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場上，上述風(fēng)險對本項目不會造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項目評價通過財務(wù)評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 本項目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻，整個方案具有良好的社會效益。本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。（三）項目運作建議根據(jù)本項目定位，我們建議項目應(yīng)重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。****國聯(lián)投資顧問有限公司二OO三年九月 34 / 34