【正文】 % 五、方案評(píng)估及選取（一）、項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案比較：項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對(duì)較少；c、開(kāi)發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；；c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。d、在戶型分隔和布局上有一定的限制；e、對(duì)項(xiàng)目本身的形象起不到提升作用；f、獲得的利潤(rùn)小g、不能很好的營(yíng)造環(huán)境方案五a. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群對(duì)電梯公寓的需求較大；b. 中等收入者對(duì)區(qū)域的中、高樓盤的認(rèn)可度大；c. 能夠提升項(xiàng)目自身的形象；d. 容易很好進(jìn)行戶型布局和特色環(huán)境的設(shè)計(jì)；e. 可獲得更多的利潤(rùn)；a. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和營(yíng)造上有較大難度；b. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；c. 需花大量精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳；，資金投入較大財(cái)務(wù)測(cè)算比較：分析：１、 從絕對(duì)利潤(rùn)看，方案二比方案一多****萬(wàn)元（方案一為****萬(wàn)元，方案二為****萬(wàn)元）。２、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為**％，方案二為**％）。（二）方案選取及建議經(jīng)過(guò)對(duì)以上2種方案的綜合對(duì)比，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較大的原則，我們建議本項(xiàng)目采用第二種開(kāi)發(fā)方案。采用這種開(kāi)發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。C、開(kāi)發(fā)形式為小高層，土地利用率高。D、容易營(yíng)造特色的環(huán)境和建筑布局，能獲得更多的利潤(rùn)，顯示更高的檔次。E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。就財(cái)務(wù)指標(biāo)而言，方案二的絕對(duì)利潤(rùn)相對(duì)較高，具有較高的經(jīng)濟(jì)效益；而利潤(rùn)率方案二與方案一相當(dāng)。針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。就收益而言，收益相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)難度較?。粚儆诳刹僮餍暂^強(qiáng)的開(kāi)發(fā)方案。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。開(kāi)發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開(kāi)發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。（二）開(kāi)發(fā)各階段的周期安排工作項(xiàng)目時(shí)間（月）備注立項(xiàng)初規(guī)設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建項(xiàng)目土建施工項(xiàng)目室內(nèi)安裝項(xiàng)目外裝項(xiàng)目室外安裝及環(huán)境竣工交驗(yàn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)辦理合計(jì)（三）資金籌措整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)源于三個(gè)方面：其中：開(kāi)發(fā)商自有資金****萬(wàn)元；項(xiàng)目土地銀行抵押貸款****萬(wàn)元；銷售期銷售回款*****萬(wàn)元；（四）投資使用計(jì)劃（見(jiàn)附表6）七、銷售及經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)（一）電梯公寓銷售收入估算 電梯公寓按2500元/m2計(jì)算：項(xiàng)目銷售收入=（二）項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃（見(jiàn)附表7）（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。%，按月計(jì)算。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開(kāi)發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。（見(jiàn)附表9）由附表四可見(jiàn),售價(jià)變化對(duì)利潤(rùn)率影響最大,其他兩個(gè)因素變化對(duì)利潤(rùn)率影響較小。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格） =*******/1（300/2500） =******（萬(wàn)元）由此計(jì)算可見(jiàn)本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到*****萬(wàn)元，約是總回款***萬(wàn)元的***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：A、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；B、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和成本控制不嚴(yán)使開(kāi)發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮如何嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)成本。2. 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。主要包括以下風(fēng)險(xiǎn)１、 項(xiàng)目現(xiàn)在用地為廠房，在拆遷可能遇到困難戶和其他不可預(yù)見(jiàn)的拆遷困難，會(huì)加長(zhǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。２、 控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開(kāi)發(fā)。３、 項(xiàng)目自身的環(huán)境營(yíng)造不到位，會(huì)影響到項(xiàng)目的包裝和銷售。４、 不可預(yù)見(jiàn)的其他風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在**這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成太大影響。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 本項(xiàng)目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個(gè)方案具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）項(xiàng)目運(yùn)作建議根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來(lái)塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。****國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司二OO三年九月 34 / 34