【正文】 問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng) 完美 WORD 格式 整理分享 重點(diǎn)注意。① 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后的樓板開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切身做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)漏筋現(xiàn)象。 ② 砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。5．門窗工程 木門與墻體結(jié)合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。6．給排水工程 ① 給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓實(shí)驗(yàn)。 ② 排水工程:原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，是物業(yè)公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用 PVC 水管。第三節(jié) 驗(yàn)收設(shè)階段介入接管驗(yàn)收定義：物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃1．由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組，并委任組長(zhǎng)，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門人員、服務(wù)中心人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)或教育。2. 物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括一下內(nèi)容：① 物業(yè)接管項(xiàng)目驗(yàn)收清單 完美 WORD 格式 整理分享 ② 小組人員分工③ 接管日程安排④ 其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等） 3．小組組長(zhǎng)在擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。 圖紙資料的驗(yàn)收： 應(yīng)于驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括： ⑴ 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求） ⑵ 施工承包合同復(fù)印件 ⑶ 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū) ⑷ 電梯使用許可證 ⑸ 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目） ⑹ 供水、供電的指標(biāo)批文 ⑺ 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文） ⑻ 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑼ 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明 ⑽ 接地電陰檢測(cè)記錄 ⑾ 防雷引下線焊接記錄 ⑿ 地下管網(wǎng)竣工圖 ⒀ 設(shè)備供貨合同復(fù)印件 ⒁ 其他資料 物業(yè)的驗(yàn)收1．房屋及分戶(層)設(shè)施的驗(yàn)收① 房屋墻、地、門、窗裝修情況② 供水、供電情況③ 水、電設(shè)施，潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)或房屋銷售合同規(guī)定）④ 智能化設(shè)備情況⑤ 其他（按房屋使用的功能劃分，各功能房屋具有不同功能設(shè)施）2．驗(yàn)收要求 完美 WORD 格式 整理分享 ① 房屋本體或分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。② 質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 ，驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收記錄于《房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表》 、 《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》 ，并提交接管小組組長(zhǎng)。3．公共設(shè)施驗(yàn)收 ⑴ 給排水系統(tǒng)⑵ 供電系統(tǒng) ⑶ 燃?xì)庀到y(tǒng) ⑷ 空調(diào)系統(tǒng)消防系統(tǒng) ⑸ 消防系統(tǒng) ⑹ 通訊系統(tǒng)⑺ 安防系統(tǒng) ⑻ 電梯系統(tǒng) ⑼ 園林綠化系統(tǒng) ⑽ 道路、照明系統(tǒng) ⑾ 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場(chǎng)、車棚、垃圾房等）4．驗(yàn)收要求① 公共設(shè)施完善，符合規(guī)劃記載。② 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 。③ 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng)，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。④ 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工，接管小組應(yīng)索取有關(guān)專業(yè)公司和政府監(jiān)管部門的驗(yàn)收合格證明。⑤ 消防系統(tǒng)要求有消防部門檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。⑥ 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書(shū)及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。⑦ 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收記錄于《工程驗(yàn)收表》和《房屋及公共設(shè)施清單》 ，并將記錄表提交接管小組組長(zhǎng)。5． 物業(yè)接管小組在接管驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件 完美 WORD 格式 整理分享 進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。6． 驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于《交接問(wèn)題處理單》 ，并跟進(jìn)完善情況，該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后，正本交移交人，副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交服務(wù)中心存檔備查。7． 驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組長(zhǎng)人員參與驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的在備注欄注明并簽字，驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。8．驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后，提交接管組長(zhǎng)審核。9．接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《工程驗(yàn)收表》 、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)預(yù)驗(yàn)收1．對(duì)于在建大型物業(yè)，由于工程期長(zhǎng)、工程量大，接管小組組長(zhǎng)可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收（初步驗(yàn)收） ，如隱蔽工程等。2．對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí)，責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用（入伙）時(shí)間，房屋銷售對(duì)象（業(yè)主）基本情況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記錄。物業(yè)的正式接管驗(yàn)收1．物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料，房屋及分戶(層)設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后，制作《房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》 ，物業(yè)即正式接管。2．對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè)， 《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。3．對(duì)保修期滿的物業(yè)，物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式二份，由物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商雙方簽章后各執(zhí)一份。4．物業(yè)正式驗(yàn)收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，開(kāi)發(fā)商基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行 完美 WORD 格式 整理分享 改建、增建，接管小組組長(zhǎng)（或服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理）均需要求開(kāi)發(fā)商事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等，并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。入伙前信息處理流程表第五章 入伙管理方案入伙的定義物業(yè)入伙，是指是指業(yè)主收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的書(shū)面入住通知書(shū)，到物業(yè)公司辦理完結(jié)手續(xù)。一、物業(yè)入伙的方法及基本流程1．入住前期所收取的各項(xiàng)費(fèi)用的確定。確定開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)的時(shí)間。一般入住時(shí)間在上半月的從當(dāng)月 15 日開(kāi)始計(jì)收，入住時(shí)間在下半月的，從下月起計(jì)收。地產(chǎn)承諾贈(zèng)送業(yè)主管理費(fèi)的，有地產(chǎn)按期支付管理費(fèi)。確定需要預(yù)交管理費(fèi)的月數(shù)，按照****市相關(guān)規(guī)定預(yù)交管理費(fèi)不得超過(guò) 3客戶信息填寫(xiě)入伙前信息處理單下單給項(xiàng)目部項(xiàng)目部信息反饋跟蹤確認(rèn)，訪問(wèn)客戶形成《入伙信息周報(bào)表》報(bào)項(xiàng)目部及知會(huì)營(yíng)銷資料存檔物業(yè)前期介入項(xiàng)目經(jīng)理為第一負(fù)責(zé)人，物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)及協(xié)調(diào)利用公司資源進(jìn)行技術(shù)支持客戶信息由營(yíng)銷以書(shū)面形式或其他形式告知物業(yè)前期介入人員，并提供客戶的地址及電話等資料以便回訪地產(chǎn)項(xiàng)目部按約定時(shí)間及時(shí)反饋處理結(jié)果給物業(yè)公司形成《入伙信息周報(bào)表》報(bào)項(xiàng)目部及知會(huì)營(yíng)銷 資料存檔 完美 WORD 格式 整理分享 個(gè)月（但個(gè)別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）煤氣開(kāi)通費(fèi)用，此筆費(fèi)用由煤氣公司收取，事前須與當(dāng)?shù)孛簹夤救〉寐?lián)系，現(xiàn)場(chǎng)辦理。門禁卡工本費(fèi)，此筆費(fèi)用有地產(chǎn)公司確定免費(fèi)卡數(shù)量，通常在入住時(shí)贈(zèng)送23 張給業(yè)主，超過(guò)數(shù)量應(yīng)按照成本價(jià)收取。有線電視費(fèi)用，此筆費(fèi)用由廣電公司現(xiàn)場(chǎng)收取，事前須與廣電公司確定收費(fèi)細(xì)項(xiàng)（如主機(jī)、副機(jī)等）,同時(shí)應(yīng)在入住須知中注明，以供業(yè)主參考。寬帶費(fèi)用，此筆費(fèi)用由網(wǎng)絡(luò)公司現(xiàn)場(chǎng)收取。裝修類費(fèi)用，確定垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人進(jìn)出進(jìn)出工本費(fèi)等費(fèi)用。其他需要確定的費(fèi)用。 2．業(yè)主入住指引準(zhǔn)備入住指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入住需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入住辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入住時(shí)需要繳納的費(fèi)用，業(yè)主在驗(yàn)房和裝修時(shí)的一些常識(shí)和裝修規(guī)定等。入住指引的內(nèi)容既要清楚、明了、詳細(xì)，又要避免長(zhǎng)篇累牘，讓業(yè)主感覺(jué)復(fù)雜或摸不著頭腦。業(yè)主入住指引應(yīng)在入住前，隨地產(chǎn)的《入住通知書(shū)》一并發(fā)給業(yè)主。入住前，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)確定防盜門、窗花、遮陽(yáng)棚等的樣式，包括款式、規(guī)格、用材等， 3．入住時(shí)需準(zhǔn)備的資料 在入住前兩個(gè)月卻好入住時(shí)業(yè)主需要填寫(xiě)的資料，提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考：序號(hào) 資料 份數(shù) 備注1 業(yè)主公約 一式二份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份2 業(yè)主（住戶）資料卡 即業(yè)主（住戶）檔案登記表3 委托銀行代收款協(xié)議 一式二份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份4 房屋交付驗(yàn)收表 業(yè)主驗(yàn)房時(shí)記錄的表格5 前期物業(yè)管理協(xié)議書(shū) 一式二份 業(yè)主一份，物業(yè)管理項(xiàng)目一份 完美 WORD 格式 整理分享 6 業(yè)主檔案袋 按戶數(shù)確定印刷數(shù)量7 普通資料袋 按戶數(shù)確定印刷數(shù)量8 物品領(lǐng)用登記表9 鑰匙領(lǐng)用（借用）登記表10 裝修申請(qǐng)相關(guān)資料11 水電氣開(kāi)戶資料與相關(guān)公共事業(yè)部門，如煤氣、有線電視、電話、水電等，確定開(kāi)戶需要辦理的手續(xù)，獲取開(kāi)戶時(shí)需要填寫(xiě)的資料和收款收據(jù) 將以上入住指引和入住資料按戶分裝在資料袋中，并跟蹤地產(chǎn)《房屋質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》等的準(zhǔn)備情況。 《住戶手冊(cè)》 ，建議結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況印刷《住戶手冊(cè)》 ，便于在入伙時(shí)派送。內(nèi)容可涵蓋項(xiàng)目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、公寓配套、服務(wù)項(xiàng)目介紹、裝修常識(shí)介紹等內(nèi)容。 房?jī)?nèi)有配送復(fù)雜設(shè)施的，如智能化設(shè)施等，需要準(zhǔn)備好設(shè)施的操作說(shuō)明書(shū)、保修卡等等。 為備業(yè)主在入住當(dāng)時(shí)辦理裝修手續(xù)，需要準(zhǔn)備一定數(shù)量的個(gè)戶型房屋設(shè)計(jì)平面圖、水電走向圖等。 入住時(shí)業(yè)主填寫(xiě)的資料需要準(zhǔn)備一份已填好的樣本，并展示在入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。 4．入住現(xiàn)場(chǎng)展板的準(zhǔn)備 入住展板的內(nèi)容通常包括：公司簡(jiǎn)介、入住指引、入住辦理流程、裝修辦理流程、收費(fèi)指引、裝修溫馨提示、資料樣本等。 物業(yè)應(yīng)根據(jù)展板的內(nèi)容，設(shè)計(jì)美觀的入伙展板。入伙展板的背景可選擇項(xiàng)目的實(shí)景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量避免沉長(zhǎng)的文字，以流程圖為主。 5．入住其他工作準(zhǔn)備 準(zhǔn)備入住所需的其他物資，如入住現(xiàn)場(chǎng)布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī)（如采用 POS 機(jī)收費(fèi)時(shí)，要注意將物業(yè)和地產(chǎn)的收費(fèi)區(qū)分刷卡收取，以便于日后核對(duì)） 、公章（業(yè)務(wù)章） 、圓珠筆、訂書(shū)機(jī)、回旋針、油印等。 完美 WORD 格式 整理分享 為方便臨時(shí)復(fù)印之需，在入住現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有復(fù)印機(jī)。 飲水機(jī)/飲料、糖果、準(zhǔn)備一些午餐供中午仍在入住現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主用。 聯(lián)系銀行收款事宜。6．物業(yè)與地產(chǎn)的工作對(duì)接 提前兩個(gè)月對(duì)接入住的準(zhǔn)確時(shí)間，并做好提前入住的準(zhǔn)備。對(duì)接入伙錢的接管驗(yàn)收工作（略） 對(duì)接入住前清潔的問(wèn)題，物業(yè)在入住前進(jìn)行的房屋清潔工作一般需要 15 天。在進(jìn)行清潔工作時(shí)，物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象，室內(nèi)或綠化帶內(nèi)的垃圾