【正文】 作內(nèi)容 （1） 供配電系統(tǒng)值班運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)供配電系統(tǒng)安全管理重點(diǎn)在于雙回路電力供應(yīng)，在突發(fā)性停電情況下，另一回路必須在立即啟動(dòng)并投入供電。所以變配電設(shè)備安全運(yùn)行是監(jiān)控重點(diǎn)。此外，配電間完善、有效的安全制度、運(yùn)行制度是變配電安全運(yùn)行的有力保障。（2） 消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行最為重要，因此：A火災(zāi)探測器響應(yīng)功能定期檢測（如：每星期六抽檢任一區(qū)域火災(zāi)探測器加煙測試），以及火災(zāi)報(bào)警監(jiān)控主機(jī)、消火栓泵、噴淋泵的定期維護(hù)與功能測試，則成為重要監(jiān)控點(diǎn)。B依據(jù)消防系統(tǒng)設(shè)備情況，制定“消防系統(tǒng)設(shè)備操作規(guī)程”和“消防系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程”，并將兩個(gè)“規(guī)程”裝裱成上墻文件置于消防中控室墻上，并嚴(yán)格執(zhí)行。C火災(zāi)報(bào)警監(jiān)控主機(jī)維保工作中，選擇有合格資質(zhì)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的維保單位是一個(gè)重點(diǎn)，嚴(yán)格監(jiān)控其每次維保工作內(nèi)容、過程均是監(jiān)控重點(diǎn)。D 24小時(shí)值班運(yùn)行，定時(shí)巡檢。值班人員隨時(shí)監(jiān)視火災(zāi)報(bào)警監(jiān)控主機(jī)及緊急廣播設(shè)備運(yùn)行狀況。記錄設(shè)備各項(xiàng)指標(biāo)是否正常，對故障等報(bào)警進(jìn)行分析，及時(shí)報(bào)告。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)請維保單位急修。F每三年進(jìn)行一次火災(zāi)探測器專業(yè)清洗（《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》），選用有合格資質(zhì)、消防局權(quán)威部門認(rèn)可的單位負(fù)責(zé)，即：采取分區(qū)域、分階段進(jìn)行火災(zāi)探測器清洗。再此期間，通過加強(qiáng)人員巡視等手段，對已摘卸火災(zāi)探測器的區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)監(jiān)控，確保安全。（3） 電梯維護(hù)保養(yǎng)：電梯設(shè)備的安全可靠運(yùn)行最為重要，因此定期對電梯進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)范的維護(hù)保養(yǎng)成為重要監(jiān)控點(diǎn)。A編制《電梯安全操作制度》、《電梯維修保養(yǎng)制度》和《電梯安全檢測制度》， 并將幾個(gè)“規(guī)程”裝裱成上墻文件置于電梯機(jī)房墻上明顯位置，并按規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。B在電梯維保工作中，選擇有合格資質(zhì)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的維保單位是一個(gè)重點(diǎn)，嚴(yán)格監(jiān)控其每次維保工作內(nèi)容、過程均是監(jiān)控重點(diǎn)。C每年定期請技術(shù)監(jiān)督局進(jìn)行電梯檢測，對不合格項(xiàng)認(rèn)真整改，整改工作也成為重要監(jiān)控點(diǎn)。D每天定時(shí)對所有電梯及電梯機(jī)房巡視檢查。第四節(jié)環(huán)境管理 管理范圍：大堂出入口、樓層的公共區(qū)域部分。 管理職責(zé)：維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，保持環(huán)境整潔，對公共綠化、花木租擺服務(wù)進(jìn)行有效管理，為業(yè)主提供優(yōu)美的工作環(huán)境。 擬訂管理要點(diǎn)：環(huán)境清潔管理追求的是始終如一的清潔環(huán)境，管理的重點(diǎn)在于整潔環(huán)境的保持。(1)制定清潔作業(yè)計(jì)劃書，并嚴(yán)格按計(jì)劃書作業(yè)。(2)制定清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)，按檢查標(biāo)準(zhǔn)去檢查、考核。(3)清潔管理的要點(diǎn)在于無干擾管理，避免在人員進(jìn)出高峰期實(shí)施。(4)制定消殺工作計(jì)劃，并執(zhí)行(5)綠化養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容主要包括：清潔衛(wèi)生、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作，室內(nèi)的花木租擺要求株型美觀、造型優(yōu)雅，花葉并茂，極富生機(jī)，達(dá)到整體布局合理，環(huán)境綠化美化之效果.第十一章社 區(qū) 文 化 方案社區(qū)文化活動(dòng)是增加業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司交流的有效渠道，是營造小區(qū)人文環(huán)境的必要手段。是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個(gè)性特征的小區(qū)居住理念及其活動(dòng)方式的綜合。是創(chuàng)造社區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段。服務(wù)中心將引導(dǎo)社區(qū)居民開展健康向上的群眾文體活動(dòng)，加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)，協(xié)助物業(yè)推廣和銷售。聽濤雅苑將依托社區(qū)的有利條件，和社區(qū)融合在一起開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。一、 社區(qū)文化目標(biāo)我們將通過業(yè)主樂于參與的大眾文化和高雅文化為載體，以“營造酒店式家居新理念”、“社區(qū)體育文化節(jié)”等為主題，堅(jiān)持大中小相結(jié)合、以青年動(dòng)力營為宣傳點(diǎn)，設(shè)置社區(qū)文體專員，合理做出社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)場所，指導(dǎo)開展多樣化、多層次、多形式、全方位的社區(qū)文化活動(dòng)，并突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動(dòng)。二、社區(qū)文化活動(dòng)具體實(shí)施環(huán)境文化建設(shè)社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質(zhì)量，影響著社區(qū)的人文環(huán)境。環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。形體文化建設(shè)社區(qū)形體文化就是通過人的形體、動(dòng)作表現(xiàn)的文化。形體文化是社區(qū)文化最基本、最主要的組成部分，它有強(qiáng)身健體，滿足人們身心的需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。服務(wù)中心采取多種形式，開展豐富多彩、行之有效的社區(qū)形體文化活動(dòng)，具體做法有：1. 開展文化娛樂活動(dòng)。開展各種形式的歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類活動(dòng)。每年重點(diǎn)舉辦23次大型活動(dòng)；2. 組建各種球隊(duì)、運(yùn)動(dòng)隊(duì)，舉辦體育健身活動(dòng)，如舉辦各種運(yùn)動(dòng)會，組織各種形式的比賽和訓(xùn)練。第十二章突發(fā)事件處理程序燃?xì)鈸岆U(xiǎn)程序：燃?xì)庑孤╆P(guān)供氣總閥、關(guān)電源報(bào)警（燃?xì)鈸岆U(xiǎn)公司）、報(bào)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人組織員工趕赴現(xiàn)場處理、消防器材迅速到位疏散人員，封鎖現(xiàn)場，阻止車輛啟動(dòng)和進(jìn)出展開赴救配合燃?xì)夤緭岆U(xiǎn)工作填寫突發(fā)事件登記表報(bào)公司部門大風(fēng)暴雨的應(yīng)急處理程序：大風(fēng)暴雨大風(fēng)暴雨后大風(fēng)暴雨前的預(yù)防措施大風(fēng)暴雨時(shí)服務(wù)中心安排專人值班，應(yīng)急隊(duì)員管理處24小時(shí)待命將情況以通知形式告之住戶、商鋪，督促其搬離放在陽臺上的雜物，加固門外的招牌、廣告牌、天線等，關(guān)好公共場所門窗檢查受災(zāi)情況如有大的維修、搶修、及時(shí)報(bào)公司清理垃圾淤塞的渠道未發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情報(bào)告班、主管、服務(wù)中心經(jīng)理檢查公共設(shè)施的防風(fēng)防雨，檢查下水道是否暢通，勸離逗留在空曠地等危險(xiǎn)地方的群眾值勤員工注意自身安全密切注視小區(qū)異常情況，加強(qiáng)與其它崗位的聯(lián)系應(yīng)急隊(duì)員趕赴現(xiàn)場搶險(xiǎn)填寫突發(fā)事件報(bào)公司部門火警、火災(zāi)的應(yīng)急處理程序：火警火災(zāi)警報(bào)、報(bào)警（119）通知安全負(fù)責(zé)人、服務(wù)中心負(fù)責(zé)人公安消防隊(duì)到來之前公安消防隊(duì)到來之后配合消防部門滅火服從統(tǒng)一指揮立即趕到現(xiàn)場，組織人員參與滅火警戒、維護(hù)好現(xiàn)場秩序，保障通道暢通疏散人員、物資火撲來后，保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)同主管部門，消防機(jī)構(gòu)清查事故原因填寫突發(fā)事件，登記表報(bào)公司部門盜竊、匪警的應(yīng)急處理程序：盜竊、匪警報(bào)領(lǐng)班、主管、服務(wù)中心經(jīng)理報(bào)警公安部門到達(dá)之后公安部門到達(dá)之前組織人員立即趕到現(xiàn)場警戒，設(shè)法制服犯罪嫌疑人保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場，對案發(fā)現(xiàn)場周圍進(jìn)行搜索配合公安機(jī)關(guān)的調(diào)查取證填寫突發(fā)事件登記表報(bào)公司部門通知領(lǐng)班到現(xiàn)場惡性事件的應(yīng)急處理：配合交警部門調(diào)查勸解圍觀群眾保護(hù)好現(xiàn)場協(xié)助搶救受傷者（報(bào)120）設(shè)法與受傷者家人或單位取得聯(lián)系惡性事件的處理交通事件的處理流氓事件處理斗毆事件的處理報(bào)警記下肇事車輛車牌號碼通知領(lǐng)班到場報(bào)警報(bào)警保護(hù)現(xiàn)場對負(fù)傷者予以急救（報(bào)120）協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證填寫突發(fā)事件登記表報(bào)公司部門勸解圍觀群眾，與被害者家人或單位取得聯(lián)系，送醫(yī)院救治設(shè)法抓獲施暴者或行為人保護(hù)現(xiàn)場，配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證勸解圍觀人員制止斗毆人 員通知領(lǐng)班到場酗酒鬧事的處理如有打人、滋事不易控制場面發(fā)生時(shí)，立即報(bào)警處理通知領(lǐng)班到現(xiàn)場好言相勸，使醉酒鬧事者離開現(xiàn)場、執(zhí)行者指：當(dāng)值人員或現(xiàn)場人員。、重大事故需及時(shí)報(bào)公司部門。第十三章費(fèi)用測算測算依據(jù)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)服務(wù)辦法、《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》。一期項(xiàng)目預(yù)算一、支出項(xiàng)目：(一) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(二) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；(三) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(四) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(五) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(六) 辦公費(fèi)用；(七) 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(八) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(九) 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。二、收入項(xiàng)目預(yù)算(一) 公寓建筑面積: ㎡=(二) 商鋪建筑面積：㎡=(三) 其他收入：小計(jì)：三、支出項(xiàng)目預(yù)算：(一) 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)1基本工資:各項(xiàng)補(bǔ)貼：社保費(fèi)用:外來務(wù)工費(fèi):商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 、維修、秩序主管人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)3基本工資:餐費(fèi)補(bǔ)助：電話補(bǔ)助:交通補(bǔ)助:外來務(wù)工費(fèi):社保費(fèi)用:3人=周六日加班: 8天2倍=法定假日加班:11天3倍=2,247。12月=年底獎(jiǎng)金:247。12月=節(jié)日福利:247。12月=降溫費(fèi):(6月10月)5月=247。12月=商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)2最低保障工資:247。22天=日常加班：44小時(shí)（）=餐費(fèi)補(bǔ)助：電話補(bǔ)助:交通補(bǔ)助:社保費(fèi)用:外來務(wù)工費(fèi):2人=周六日加班:4天2倍=法定假日加班:11天3倍=2,247。12月=年底獎(jiǎng)金: 247。12月=節(jié)日福利: 247。12月=降溫費(fèi):(6月10月)5月=247。12月=商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)8最低保障工資:247。22天=日常加班：88小時(shí)（11天）=餐費(fèi)補(bǔ)助：電話補(bǔ)助:交通補(bǔ)助:社保費(fèi)用:外來務(wù)工費(fèi):8人=周六日加班:24小時(shí)（3天）2倍=法定假日加班:11天3倍=2,247。12月=年底獎(jiǎng)金: 247。12月=節(jié)日福利: 247。12月=降溫費(fèi):(6月10月)5月=247。12月=商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)2最低保障工資:247。22天=日常加班：88小時(shí)（11天）=餐費(fèi)補(bǔ)助：電話補(bǔ)助:交通補(bǔ)助:社保費(fèi)用:外來務(wù)工費(fèi):2人=周六日加班:24小時(shí)（3天）2倍=法定假日加班:11天3倍=2,247。12月=年底獎(jiǎng)金: 247。12月=節(jié)日福利: 247。12月=降溫費(fèi):(6月10月)5月=247。12月=商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)2最低保障工資:247。22天=交通補(bǔ)助:社保費(fèi)用:外來務(wù)工費(fèi):2人=周六日加班:4天2倍=法定假日加班:11天3倍=2,247。12月=年底獎(jiǎng)金: 247。12月=節(jié)日福利: 247。12月=降溫費(fèi):(6月10月)5月=247。12月=商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 人數(shù)工資/月(元)小計(jì)/月(元)1最低保障工資:247。22天=交通補(bǔ)助:社保費(fèi)用:外來務(wù)工費(fèi):周六日加班:4天2倍=年底獎(jiǎng)金: 247。12月=節(jié)日福利: 247。12月=降溫費(fèi):(6月10月)5月=247。12月=商業(yè)保險(xiǎn):保險(xiǎn)金額100, 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)合計(jì)：（二）、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用公共部位的土建零修費(fèi)（樓梯梯板、扶手維修費(fèi)、娛樂健身設(shè)施維修費(fèi)、車棚、車庫維修費(fèi)、建筑小品維護(hù)費(fèi)、水池清潔維護(hù)費(fèi)）：小計(jì)： 供水設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)（電費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)）：小計(jì)： 排水管道堵塞滲漏維修費(fèi)：小計(jì)： 電梯系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)小計(jì)： 消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)小計(jì)： 易損件更新準(zhǔn)備金（如燈泡）小計(jì)： 不可預(yù)見費(fèi)小計(jì)：合計(jì)：（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用１、 工具、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、折舊：小計(jì)：２、 勞保用品費(fèi)小計(jì)：３、 水費(fèi)小計(jì)：４、 農(nóng)藥化肥費(fèi)小計(jì)：５、 雜草清運(yùn)費(fèi)小計(jì)：６、 景觀再造費(fèi)(補(bǔ)苗等)小計(jì)：合計(jì)：（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用１、 清潔工具購置費(fèi)(如拖把、毛巾、掃帚等)小計(jì)：２、 勞保用品費(fèi)(如手套、口罩、洗衣粉等)小計(jì)：３、 衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)小計(jì)：４、 化糞池清淘費(fèi)小計(jì)：５、 垃圾外運(yùn)費(fèi)小計(jì)：合計(jì)：（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)、維修與養(yǎng)護(hù)費(fèi) 小計(jì)：日常保安器材費(fèi)(如對講機(jī)、警棍、手電)小計(jì)：合計(jì)：（六） 辦公費(fèi)用(交通費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、資料費(fèi)、通訊費(fèi)、辦公耗材等)１、 行政辦公：２、 電話、寬帶：３、 業(yè)務(wù)費(fèi)：４、 報(bào)刊費(fèi)：５、 交通費(fèi)：６、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：７、 節(jié)日布置：合計(jì)：七、法定稅費(fèi)稅款：%= 總合計(jì)：=二期項(xiàng)目預(yù)算一、收入項(xiàng)目預(yù)算公寓建筑面積: ㎡=商鋪建筑面積：㎡=其他收入：同時(shí)增加服務(wù)項(xiàng)目，以業(yè)養(yǎng)業(yè)彌補(bǔ)收入，可達(dá)到收支平衡。 43 / 43