【正文】 虞清大廈居值得投資的目的。并結(jié)合居然之家的噱頭，推廣安全持久投資理財(cái)，穩(wěn)定的不停增值不動(dòng)產(chǎn)，一間鋪?zhàn)涌绅B(yǎng)三代人的商業(yè)投資理念。（5）媒介組合報(bào)紙、短信為主，常規(guī)媒體為輔報(bào)紙：各平面媒體硬廣全線推廣，配合新聞軟文炒作戶外：售樓處、圍擋、售樓處外部巡展、（中百、風(fēng)箏廣場(chǎng)、泰華銀座）、待選路旗、導(dǎo)視牌等。常規(guī)媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站等登記項(xiàng)目信息并開始投放網(wǎng)絡(luò)廣告；印 刷 品：VI系列、海報(bào)出街、產(chǎn)品折頁(yè)、戶型單張；車體廣告：22路、25路、26路、環(huán)16路等小眾傳播：電梯框架：區(qū)域主要寫字樓、中高檔社區(qū)、事業(yè)單位辦公場(chǎng)所的電梯框架廣告。大型廣場(chǎng)如泰華、銀座、市政府廣場(chǎng)LED顯示屏等。短信推廣：在項(xiàng)目亮相階段，進(jìn)行短信傳播，覆蓋項(xiàng)目主要區(qū)域客戶群體。（6） 本階段主要營(yíng)銷活動(dòng)9月 虞清商廈（居然之家濰坊店）“售樓處開放活動(dòng)”活動(dòng)思路：請(qǐng)專業(yè)慶典公司主持開辦（請(qǐng)專業(yè)明星到場(chǎng)以達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)）、邀請(qǐng)主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨、邀請(qǐng)各大傳媒、紙媒到場(chǎng)等主要目的：為項(xiàng)目推廣做好首要宣傳9月 虞清商廈與居然之家簽約活動(dòng)活動(dòng)思路：在濰坊重點(diǎn)會(huì)議場(chǎng)所主持開辦，邀請(qǐng)濰坊市主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨、邀請(qǐng)居然之家主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨、邀請(qǐng)沃華置業(yè)公司主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨、邀請(qǐng)各大傳媒、紙媒到場(chǎng)等主要目的：為項(xiàng)目推廣做好借勢(shì)的宣傳，為客戶做好投資的安全宣傳10月 虞清商廈（居然之家濰坊店）聯(lián)合濰坊知名裝修裝飾公司舉行《優(yōu)秀家裝設(shè)計(jì)圖片展》活動(dòng)思路：考慮到屆時(shí)由于營(yíng)銷中心剛剛開放沒法造成專業(yè)領(lǐng)域的一些人士的認(rèn)知，聯(lián)合濰坊知名的裝修公司如：城市人家、居安等裝修公司利用其客源廣泛可帶動(dòng)一部分裝修人士的認(rèn)知。急速擴(kuò)大項(xiàng)目影響力和項(xiàng)目知名度。10月 虞清商廈（居然之家濰坊店）外展活動(dòng)活動(dòng)思路：考慮到10月份天氣比較炎熱，可有會(huì)影響上客量，為了擴(kuò)展客源，保證認(rèn)籌數(shù)量，在大型商場(chǎng)泰華、銀座、周邊小區(qū)組織外展活動(dòng)。運(yùn)用陽(yáng)光休閑傘、水牌、地毯、項(xiàng)目宣傳資料營(yíng)造以外展售樓處的氛圍，發(fā)揮以外展售樓中心（看房客車）的作用。外展活動(dòng)需要持續(xù)進(jìn)行，建議10月份每周末做外展，也可以連續(xù)幾天做外展。需提前定好時(shí)間和外展地點(diǎn)。開盤前期推廣階段（1）、時(shí)間跨度：2012年11月——2013年1月 （2）、推廣目標(biāo)：由前期的項(xiàng)目形象炒作轉(zhuǎn)入對(duì)項(xiàng)目的推廣，在市場(chǎng)樹立具有自己的項(xiàng)目個(gè)性，建立中高端形象，提高客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期。以開盤為核心，通過持續(xù)對(duì)產(chǎn)品的推廣，積累充足的客戶儲(chǔ)備量，力爭(zhēng)達(dá)到開盤熱銷的地產(chǎn)營(yíng)銷勝景。（3）、推廣策略本階段是項(xiàng)目熱銷前最后蓄客階段，此階段推廣策略為：以開盤為核心，以常規(guī)媒體推廣為主圍繞營(yíng)銷活動(dòng)、進(jìn)行互動(dòng)式、密集性、立體化推廣持續(xù)通過硬廣樹立項(xiàng)目高端形象，建立項(xiàng)目個(gè)性，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期通過與居然之家的合作簽訂使得本項(xiàng)目定位更加明確，確?？蛻敉顿Y安全（4）、訴求重點(diǎn)造勢(shì)：城市罕有穩(wěn)賺不賠投資稀缺商鋪引爆：產(chǎn)品賣點(diǎn)、熱銷信息 前期之所以能夠提出對(duì)“未來濰坊中心商圈”、“濰坊未來家居領(lǐng)航者”話題的討論，原因在于虞清商廈（居然之家濰坊店）是位于濰坊未來重點(diǎn)打造的商圈，同時(shí)擁有居然之家成熟的家居運(yùn)營(yíng)公司提供保障，在即將進(jìn)入開盤熱銷期時(shí)，把訴求點(diǎn)轉(zhuǎn)至對(duì)“未來濰坊首個(gè)持續(xù)穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)”、“濰坊未來家居領(lǐng)航者”的詮釋，樹立項(xiàng)目成熟商業(yè)形象，建立項(xiàng)目商業(yè)投資個(gè)性，迎合項(xiàng)目在觀望者心中預(yù)期的地位，引爆項(xiàng)目熱銷場(chǎng)景。（5）、推廣主題： 9月——匯百年商脈、贏億萬財(cái)富一鋪養(yǎng)三代、穩(wěn)賺不賠的不動(dòng)產(chǎn)12月——采擷，成熟商業(yè)的果實(shí)（6）、媒介組合報(bào)紙硬廣與小眾媒體并重，各種常規(guī)媒體全面占領(lǐng)市場(chǎng)報(bào)紙：各平面媒體硬廣全線推廣，配合新聞軟文炒作戶外：圍擋、售樓處外部、（銀座、風(fēng)箏廣場(chǎng)、泰華）、外展售樓處待選。常規(guī)媒體：網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站等登記項(xiàng)目信息并開始投放網(wǎng)絡(luò)廣告；印 刷 品：VI系列、海報(bào)出街、產(chǎn)品折頁(yè)、戶型單張；車體廣告：22路、25路、26路、環(huán)16路等小眾傳播：電梯框架：區(qū)域主要寫字樓、中高檔社區(qū)、事業(yè)單位辦公場(chǎng)所的電梯框架廣告。短信推廣：在項(xiàng)目亮相階段，進(jìn)行短信傳播，覆蓋項(xiàng)目主要區(qū)域客戶群體。（7）、本階段營(yíng)銷活動(dòng)11月 虞清商廈投資理財(cái)討論會(huì)活動(dòng)思路：在濰坊重點(diǎn)會(huì)議場(chǎng)所主持開辦，邀請(qǐng)國(guó)、省、市內(nèi)著名投資理財(cái)人士蒞臨、邀請(qǐng)濰坊主管領(lǐng)導(dǎo)蒞臨、邀請(qǐng)沃華置業(yè)公司主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨、邀請(qǐng)各大傳媒、紙媒到場(chǎng)等主要目的：為項(xiàng)目認(rèn)籌做好宣傳，為客戶做好投資的積極宣傳12月播出 可聯(lián)合濰坊電視臺(tái)借鑒中央電視臺(tái)2臺(tái)《交換空間》節(jié)目合作推出家居購(gòu)買這類型的節(jié)目活動(dòng)思路：與濰坊電視臺(tái)合作推出類似央視的《交換空間》節(jié)目，可在節(jié)目中邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名的室內(nèi)家居設(shè)計(jì)師到場(chǎng)，宣傳介紹居然之家，一方面提高項(xiàng)目的知名度，一方面給客戶以穩(wěn)定的心態(tài)，達(dá)到上述目的同時(shí)也可促進(jìn)客戶的購(gòu)買欲望。主要目的：在項(xiàng)目即將認(rèn)籌、開盤的前提下擴(kuò)大項(xiàng)目在濰坊市內(nèi)的影響力。12月12日 虞清商廈（居然之家濰坊店）“認(rèn)籌活動(dòng)”活動(dòng)思路：在2012年9月10日開始認(rèn)籌活動(dòng)，階段推出二、三層商鋪，前期采用二萬抵三萬五優(yōu)惠方式，后續(xù)采用優(yōu)惠遞減策略，刺激認(rèn)購(gòu)的方式。： 交20000元抵35000元房款。： 交20000元抵32000元房款。： 交20000元認(rèn)購(gòu)金享受5000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠?；顒?dòng)目的：促進(jìn)銷售宣傳，為即將到來的開盤造勢(shì)。 13年1月 虞清商廈（居然之家濰坊店）開盤活動(dòng)活動(dòng)思路：開盤前提前三天釋放價(jià)格，梳理引導(dǎo)客戶購(gòu)買意向，采用現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定選房順序，根據(jù)搖出選房順序號(hào)依次選房。配合抽獎(jiǎng)活動(dòng)，設(shè)大獎(jiǎng)xx品牌汽車、xx知名品牌家居、xx知名旅游線路游，制造噱頭，引爆現(xiàn)場(chǎng)氣氛，制造熱銷氛圍。 對(duì)于本項(xiàng)目是作為傳統(tǒng)市場(chǎng)上的商鋪理念進(jìn)行銷售還是作為一種投資理財(cái)型的商鋪理念進(jìn)行銷售，項(xiàng)目組進(jìn)行討論得出以下分析： 傳統(tǒng)商鋪理念：按照目前市場(chǎng)上傳統(tǒng)的營(yíng)銷手段進(jìn)行銷售，規(guī)避目前房地產(chǎn)政策小范圍的進(jìn)行宣傳，按正常的返租手段進(jìn)行銷售。 投資理財(cái)商鋪理念：對(duì)外銷售時(shí)采用與銀行或信托公司合作，運(yùn)用新的手段，擴(kuò)大范圍進(jìn)行宣傳。按有擔(dān)保的手段進(jìn)行銷售。 傳統(tǒng)商鋪理念優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)：此類型的銷售模式對(duì)成本要求較小。 市場(chǎng)上目前已初步接受此類型的銷售模式。 這種理念的銷售對(duì)開發(fā)商的資金需求不大，省去開發(fā)商的后續(xù)事宜。劣勢(shì)：目前市場(chǎng)上客戶對(duì)此類型銷售理念已產(chǎn)生部分抗性。 市場(chǎng)上此類型的銷售理念雖成熟但對(duì)客戶目前對(duì)此理念產(chǎn)品已產(chǎn)生不認(rèn)同感。 此理念銷售速度會(huì)放緩，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品太激烈的同時(shí)，產(chǎn)品無太大優(yōu)勢(shì)投資理財(cái)商鋪理念： 優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。在目前市場(chǎng)不是十分樂觀的情況下，此類穩(wěn)定的投資理財(cái)產(chǎn)品將會(huì)得到市場(chǎng)認(rèn)可。 理念優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于陳舊的銷售理念，此理念將陳舊的商業(yè)地產(chǎn)銷售，轉(zhuǎn)化為投資理財(cái)銷售將擴(kuò)大銷售客戶面積。 推廣優(yōu)勢(shì)。可避免直接與房地產(chǎn)政策直接碰撞。劣勢(shì)：目前市場(chǎng)沒有過同類型的產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度有待調(diào)查。 開發(fā)商成本提高。因?yàn)閷⒂阢y行或信托公司合作成本將提高。 下半年的房地產(chǎn)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生何種作用需等到政策出臺(tái)后進(jìn)一步應(yīng)對(duì)，到時(shí)可根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)項(xiàng)目銷售工作可根據(jù)具體銷售實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步相應(yīng)調(diào)整，以便于能切合市場(chǎng)與項(xiàng)目銷售更好的利于銷售。同時(shí)根據(jù)工程方面的進(jìn)度可進(jìn)一步調(diào)整。本營(yíng)銷推廣計(jì)劃為暫定計(jì)劃，對(duì)全年的項(xiàng)目推廣起到指導(dǎo)作用，但隨著工作的開展在具體執(zhí)行過程中會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，以便于更能切合項(xiàng)目的營(yíng)銷工作。第五部分：營(yíng)銷中心方案 營(yíng)銷中心的主要目的在于體現(xiàn)項(xiàng)目形象，宣傳項(xiàng)目，銷售項(xiàng)目產(chǎn)品，是項(xiàng)目的門戶。能夠保證營(yíng)銷中心的有效合理的布局、使用、安排是項(xiàng)目成功銷售的先決條件。虞清商廈推廣在即，而且本市商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)大，如何利用有限的客戶資源，保證較大的市場(chǎng)占有率，經(jīng)過我司市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目小組集中論證，我司認(rèn)為開展咨詢和進(jìn)行內(nèi)部登記為開盤發(fā)售積累開戶是項(xiàng)目銷售取得成功的關(guān)鍵。因?yàn)闉H坊商業(yè)市場(chǎng)目前仍然魚龍混雜，開發(fā)商無論如何都難必須用形象、推廣來嬴得市場(chǎng)，所以必須在本次方案確立的同時(shí)，解決售樓處的裝修建設(shè)，趕上八、九、十月份的蓄客黃金期?？紤]到項(xiàng)目售樓處只使用1年的情況下，為節(jié)約成本但同時(shí)也不能弱化項(xiàng)目形象，虞清商廈營(yíng)銷中心裝修方案，項(xiàng)目組經(jīng)過討論篩選選定居安裝修公司。 方案具有一定的設(shè)計(jì)理念，較為貼合本案的營(yíng)銷思路。 方案設(shè)計(jì)圖與較之另一家有明顯的優(yōu)勢(shì)。 方案的價(jià)格方面較為合適，（18萬）是能夠合適的體現(xiàn)項(xiàng)目形象的方案。營(yíng)銷中心布局：營(yíng)銷中心效果圖：營(yíng)銷中心設(shè)計(jì)理念：本案為虞清商廈售樓處，起到聯(lián)系客戶跟公司的關(guān)系，是公司形象在客戶面前的第一展現(xiàn)。所以，鑒于行業(yè)特性和將面對(duì)的業(yè)主，將其定位于簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代主義風(fēng)格，最終呈現(xiàn)的將是莊重中、華麗的商業(yè)氛圍。由于本案戶型狹長(zhǎng)，進(jìn)入后給人感覺壓印，所以局部地區(qū)運(yùn)用茶鏡擴(kuò)展空間，讓人感覺視線開闊，而且茶鏡不會(huì)銀鏡、黑鏡一樣冰冷，容易讓人產(chǎn)生接受、認(rèn)同感。為了打破整體狹長(zhǎng)的觀念，在入門處、沙盤和洽談區(qū)連接處、以及洽談區(qū)和背景墻隱形門處設(shè)立了3處隔斷。這樣把整個(gè)空間劃分成3個(gè)部分。鏤空的隔斷，配上綠植，不僅不顯得突兀，反而會(huì)增加空間的豐富多變性，而且還適當(dāng)?shù)男揎椓税膳_(tái)后面，以及隱形門等顯得雜亂的區(qū)域。洽談區(qū)墻面的裝飾花格，以及兩邊裝飾的白色落地窗簾，使空間通透，增加寬度。本案吊頂采用簡(jiǎn)歐樣式，連貫整體的石膏線條突出大氣、華麗的感覺。3塊吊頂區(qū)域跟功能區(qū)的劃分對(duì)應(yīng)，整體顯得氣勢(shì)非凡。光源主要靠暖色斗膽色燈和暖色燈帶，搭配中性的灰色條紋壁紙，使得靜謐的空間更加深遠(yuǎn)，給客戶提供一個(gè)良好的交流氛圍。兩盞水晶吊燈屬裝飾性，亮色的加入更能增加空間層次，打破中層空間的單調(diào)。形象墻和吧臺(tái)造型主題就是對(duì)比。首先是規(guī)整的空間搭配不規(guī)則幾何造型的吧臺(tái)，讓空間有了動(dòng)感。上寬下窄的吧臺(tái)，既顯得形象大氣，又不會(huì)占用過多空間。黑色吧臺(tái)搭配亮色飾品，讓人不會(huì)覺得沉悶。然后形象墻中間的拼縫處理和兩邊簡(jiǎn)潔的畫框?qū)Ρ?，其次是形象墻石材的粗狂材質(zhì)跟3周茶鏡細(xì)膩的表面對(duì)比，以及石材跟金屬字的對(duì)比。讓前臺(tái)背景更加豐盛。而且深色的石材會(huì)讓金屬字更突出。飾品方面主要是搭配一些高低錯(cuò)落的綠植，洽談區(qū)搭配精致的盆景，讓空間飽滿生動(dòng)。營(yíng)銷中心價(jià)格預(yù)算：目前項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修公司報(bào)價(jià)為：，加軟裝約47萬元，營(yíng)銷中心總報(bào)價(jià)為2326萬元。在節(jié)約成本的前提下能夠更好的體現(xiàn)售樓處裝修風(fēng)格，貼合項(xiàng)目本身的裝修方案是適合本項(xiàng)目裝修的裝修方案。本項(xiàng)目銷售物料準(zhǔn)備： VI確定本項(xiàng)目再進(jìn)場(chǎng)前需準(zhǔn)備銷售物料：項(xiàng)目樓書、宣傳單頁(yè)、沙盤、項(xiàng)目海報(bào)、項(xiàng)目3D宣傳片、項(xiàng)目logo、手提袋、水杯等一系列項(xiàng)目銷售必要的展示物料。目前項(xiàng)目營(yíng)銷中心即將裝修的前提下，項(xiàng)目組建議盡快確定項(xiàng)目VI、等一系列銷售物料，抓緊時(shí)間準(zhǔn)備，在營(yíng)銷中心開放前全部到位。山東合富輝煌虞清商廈（居然之家濰坊店）商業(yè)項(xiàng)目組