【導(dǎo)讀】整體區(qū)域?qū)俨碳覎徟f的商業(yè)地帶，已有20多年的商業(yè)歷史。根據(jù)淮南市的城市規(guī)劃，本項(xiàng)目屬于舊城區(qū)改造工程，規(guī)劃設(shè)計(jì)為蔡家崗新的中心商業(yè)地帶。購(gòu)買用途主要是自己經(jīng)營(yíng)或租賃經(jīng)營(yíng)。澳門街、床上用品一條街、家具一條街等經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)品種、規(guī)格比陽(yáng)光假日廣場(chǎng)相對(duì)高檔，收入較高，是陽(yáng)光假日廣場(chǎng)主要的目標(biāo)客戶。4000元的門面房均價(jià)對(duì)于淮南地區(qū)市場(chǎng)承受能力有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體由甲乙雙方協(xié)商制定。體，以團(tuán)購(gòu)名義要求開發(fā)商允諾其無(wú)理要求；影響他們正常收入盈利。該策略缺點(diǎn)主要是會(huì)對(duì)開發(fā)商的形象有所影響。

　　

【正文】 of 47 銷售講習(xí) 在銷售前，必須經(jīng)專門準(zhǔn)備，擬定詳細(xì)計(jì)劃，由公司高層管理人員、資深銷售人對(duì)銷售人員進(jìn)行銷售前培訓(xùn)，使新老業(yè)務(wù)員，對(duì)樓盤的基本資料與相關(guān)的信息、營(yíng)銷策略、銷售標(biāo)準(zhǔn)答辭、銷售方法、銷售團(tuán)隊(duì)合作等完全掌握，這種研討活動(dòng)稱為銷售講習(xí)。 公司成立于 2021 年 12 月 3 日，總部設(shè)在合肥市青年路 198 號(hào)，公司內(nèi)部規(guī)劃、建筑、景觀、平面設(shè)計(jì)、策劃、銷售等專業(yè)人才齊備，能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房地產(chǎn)咨詢、全程企劃、銷售代理等服務(wù)。公司設(shè)有企劃部、市場(chǎng)部、銷售部、等職 能部門，具有市場(chǎng)開拓、項(xiàng)目評(píng)估、規(guī)劃建議、產(chǎn)品定位等綜合專業(yè)能力，更擁有強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)和銷售精英。作為一個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理人員，我會(huì)在近期去一些商業(yè)地產(chǎn)操作手段比較先進(jìn)的城市進(jìn)行考查學(xué)習(xí)，并請(qǐng)一些高級(jí)的專業(yè)人士加盟本公司。 銷售講習(xí)的作用 即使對(duì)資深銷售人員，銷售講習(xí)也是公司在開盤銷售前必須進(jìn)行的工作。銷售講習(xí)，可加速銷售人員了解樓盤各項(xiàng)資料；通過模擬銷售演練，參與者共同解決該樓盤的銷售難題，并可淘汰不適于從事銷售工作的新進(jìn)業(yè)務(wù)員；同時(shí)演練也為業(yè)務(wù)部擬定銷售策略、銷售道具的制作提供參考，通過銷售講習(xí)的動(dòng)腦會(huì)議和樓 盤賣點(diǎn)挖掘，可為廣告的創(chuàng)意提供參考，并可向公司提供產(chǎn)品修正意見。 經(jīng)銷售講習(xí)，銷售人員將以一致的整體形象、統(tǒng)一的口徑、合作的團(tuán)隊(duì)去面對(duì)客戶，將減少因銷售人員水平不一、回答口徑不一、互不合作而產(chǎn)生的客戶疑慮、銷售業(yè)績(jī)不穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)內(nèi)耗等后果。 六、銷售現(xiàn)場(chǎng)整合包裝 樓盤包裝的市場(chǎng)價(jià)值：樓盤包裝要達(dá)到良好的效果，不需要增加太大成本。象地盤包裝及銷售包裝基本上是一次性投入，而廣告是多次投入。樓盤包裝是廣告的有益補(bǔ)充，是營(yíng)銷策劃中不可缺少的陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 38 of 47 一環(huán)，起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。 樓盤包裝的價(jià)值是： 有利于提升樓盤 的檔次品味，表現(xiàn)樓盤的內(nèi)涵，獲取買家的認(rèn)可，促進(jìn)銷售。 有利于加強(qiáng)公司形象，樹立公司品牌，包裝得好的樓盤是公司實(shí)力的最佳展示。 （一）工場(chǎng)前期階段樓盤包裝 A、外墻廣告 最大的戶外看板 常規(guī)模式 樓盤的外墻一般有兩類包裝方法：將外墻用墻柱分格成多面，每面的內(nèi)容圖案顏色相同，主要是樓盤名，樓盤標(biāo)識(shí)，電話等，以達(dá)到統(tǒng)一形象，加深買家印象的目的，用墻柱分格為多面，粉刷上公司、合作單位、建筑單位，設(shè)計(jì)單位的大名及標(biāo)志。 創(chuàng)新模式 外墻及搭建的圍墻其實(shí)是最佳的廣告包裝位置，因?yàn)樗娣e大、范圍廣， 稱得上是最大的戶外看板，公司應(yīng)在這方面多花些腦筋，認(rèn)真研究如何利用。 B、廣告看板 立在售樓處頂部或兩側(cè)、外墻及主要入口處的大型看板，內(nèi)容一般是樓盤透視效果圖、樓盤名稱、廣告語(yǔ)、售樓電話、樓盤標(biāo)識(shí)、交通圖等。 C、 LOGO 既樓盤標(biāo)識(shí)，樓盤獨(dú)有的標(biāo)志，多見于廣告幅、旗、板、牌以及外墻售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。樓盤標(biāo)識(shí)體現(xiàn)樓盤的品味檔次及精神內(nèi)涵，是樓盤包裝不缺少的手段和內(nèi)容。 （二）預(yù)售階段樓盤包裝 路旗 小彩旗 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 39 of 47 景觀庭園 售樓處 A、 建筑外觀風(fēng)格 售樓處的建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與樓盤的類型、檔次相吻合， 顏色、造型盡量與樓盤配合，格調(diào)一致。 B、 內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)擺設(shè)大致辭有接待臺(tái)、展板（包括廣告、效果圖、說明圖）、燈箱廣告、樓盤模型、攤位設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、售樓書、說明頁(yè)、椅、臺(tái)、飲水機(jī)等。 （三）清盤階段樓盤包裝 樹立銷售率廣告板把銷控表做大，勝于任何一種宣傳促銷方式。 逐步回撤各種包裝工具 告謝板 公開感謝市民的大力支持，樹立公司品牌形象！ 七、媒介推廣計(jì)劃 項(xiàng)目的推廣是公司公開發(fā)售市場(chǎng)戰(zhàn)略的全面展開。其推廣的效應(yīng)的好壞將直接關(guān)系著整個(gè)樓盤的銷售進(jìn)程。常規(guī)做法是報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主導(dǎo)媒介， 現(xiàn)在，媒介推廣方面又逐漸引入了路牌、公交站、公車、雜志等媒介，因?yàn)楣娒襟w的屬性特征，在媒體安排方面突破的機(jī)會(huì)不大，按常規(guī)思路，進(jìn)行更重要的工作是關(guān)于媒介策略的設(shè)定和媒介綜合分布的總安排。 （一）廣告及宣傳 創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容：由于戶外廣告主要針對(duì)流動(dòng)性質(zhì)的人， 注視畫面時(shí)間短暫，所以要求廣告表現(xiàn)形式簡(jiǎn)單明了。突出主題：“項(xiàng)目名稱”字樣和項(xiàng)目標(biāo)志、公司名稱、熱線電話。 （二）電臺(tái)廣告 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 40 of 47 創(chuàng)意設(shè)計(jì)和內(nèi)容：電臺(tái)廣告是通過電臺(tái)頻道傳送信息的廣告考慮其聲音傳送不易被記住的因素，在項(xiàng)目的電臺(tái)廣告創(chuàng)意上應(yīng)配較歡快的音樂作背景 ，用一兩句話突出項(xiàng)目主題。 時(shí)間和媒體安排：在公開發(fā)售期間，每天播放 10 次。 （三）電視廣告 創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容：圍繞“項(xiàng)目”中心主題，用動(dòng)感畫面形式反映“項(xiàng)目”的特點(diǎn)、地理優(yōu)勢(shì)、建筑風(fēng)格。 時(shí)間和媒體安排：在公開發(fā)售前一星期，采用 5 秒提示片，公開發(fā)售前后 5 天采用 30 秒片播放，每晚兩次，同時(shí)做推介會(huì)專題片，也一起播出，每晚兩次，公開發(fā)售其他時(shí)間分別播出 15 秒和 30 秒版本， 每天至少 23 次，公開發(fā)售期間，在淮南電視臺(tái)播出。 （四）報(bào)紙廣告 創(chuàng)意設(shè)計(jì)與內(nèi)容：在此期間設(shè)計(jì)“項(xiàng)目系列廣告”之“形象版”、“規(guī)劃介紹版” 、“賣點(diǎn)介紹版”?！靶蜗蟀妗敝饕瞥鲰?xiàng)目的形象定位；“規(guī)劃介紹版”主要介紹項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑特色、地理位置和環(huán)境等；“賣點(diǎn)介紹版”主要從項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、文化品位、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面分別介紹。加強(qiáng)項(xiàng)目從總體到細(xì)部全面介紹宣傳。 時(shí)間和媒體安排：在公開發(fā)售前一星期，在淮南日?qǐng)?bào)、淮南日?qǐng)?bào)下午版連續(xù) 34 天發(fā)布半版及整版硬廣告，公開發(fā)售當(dāng)天采用整版發(fā)布，進(jìn)入強(qiáng)銷期，每星期出一次半版，進(jìn)入持續(xù)期后兩星期出一次四分之一版，進(jìn)入清盤期后，可出一到兩次的答謝廣大市民及銷售率的清盤廣告，版面為半版或整版。 （五）專版 報(bào)道、軟性宣傳 具體內(nèi)容：在公開發(fā)售前期（ 1530 天），開辟報(bào)刊房地產(chǎn)專欄或項(xiàng)目?？饕獌?nèi)容是對(duì)集中商業(yè)中心前景形勢(shì)分析，系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃等方面進(jìn)行綜合分析，陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 41 of 47 引起消費(fèi)者興趣，引起社會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的廣泛關(guān)注，從而提升項(xiàng)目的品牌，報(bào)導(dǎo)方式以軟文章為主，在開盤前一周可做車體廣告，以 121 路為主。 第四部分 銷售過程中采用表格 整體銷售推廣計(jì)劃表 推廣時(shí)間 項(xiàng)目 第一階段 8～ 9 月 第二階段 10～ 11 月 第三階段 11～ 12 月 第四階段 1～ 2 月 第五階段 3～ 5 月 第六 階段 6～ 9 月 推廣目的 推廣目標(biāo) 推廣配備 推廣成效 備 注 客戶問詢單 客戶問詢表 編號(hào) 日期 填表人 簽字 問詢?nèi)思?xì)節(jié) 問詢來(lái)源 問詢性質(zhì) 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 42 of 47 電話接聽記錄表 填表日期： 年 月 日 姓 名 性 別 所 需 面 積 用 途 認(rèn)知途徑 現(xiàn)工作區(qū)域 對(duì)價(jià)格反應(yīng) 詢問內(nèi)容 所在市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)種類 電話 記錄人 經(jīng)營(yíng) 投資 廣告 介紹 其他 高 低 銷售狀況日?qǐng)?bào)表 填表日期： 年 月 日 日 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 總計(jì) 累計(jì) 接 聽 電 話 留 有 電 話 接 待 來(lái) 訪 客 戶 其 中 合計(jì) A B C D 所需行動(dòng) 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 43 of 47 銷 售 情 況 單 位 面 積 合同金額 回款金額 注： A 代表普通客戶，僅拿資料或看樓盤 B 代表老客戶，多次看過我們樓盤 C 代標(biāo)有購(gòu)買意向客戶，詳細(xì)了解樓盤情況及觀看樣板 D 代表實(shí)客，討論價(jià)格及折扣 銷售日?qǐng)?bào)表 填表日期： 年 月 日 項(xiàng)次 來(lái)訪 客戶 訪 問 期 間 訪問目的 備注 到達(dá) 離開 交款 簽約 詢問 看房 砍價(jià) 其他 決定 未決定 失敗 時(shí) 分 時(shí) 分 總結(jié) 市場(chǎng) 情報(bào) 工作檢討建議 競(jìng)爭(zhēng)情報(bào) 指示 銷售日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)表 銷售人員 銷售員 A 銷售員 B 銷售員 C 銷售員 D 銷售員 E 銷售員 F 銷售員 G 合計(jì) 共接待客戶組數(shù) 新 客戶 A 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 44 of 47 其 中 客戶 客戶 B 客戶 C 老客戶 客戶 A 客戶 B 客戶 C 接聽電話組數(shù) 留有電話組數(shù) 電話跟蹤組數(shù) 回訪客戶組數(shù) 銷 售 情 況 單 位 面 積 合 同 金 額 回 款 金 額 欠 款 金 額 銷售情 況周報(bào)表 填表日期： 年 月 日 星期 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 總計(jì) 累計(jì) 接聽電話 留有電話 接 待 來(lái) 訪 客 戶 其 中 A B C D 銷 售 情 況 單 位 面 積 合同金額 訂 金 注： A 代表普通客戶，僅拿資料或看樓盤； B 代表老客戶，多次看過我們樓盤 C 代表有購(gòu)買意向客戶，詳細(xì)了解樓盤情況及觀看樣板； D 代表實(shí)客，討論價(jià)格及折扣 本周來(lái)訪人數(shù)統(tǒng)計(jì)表 陽(yáng)光假日廣場(chǎng)投標(biāo)文書 Page 45 of 47 星期 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 總計(jì) 累計(jì) 到訪人數(shù) 查詢電話 平均逗留時(shí)間 銷售部主管： 老客戶登記表 填表日期： 年 月 日 時(shí)間 姓名 意向面積 來(lái)訪洽談內(nèi)容 電話 銷售代表 客戶等級(jí) 備注