【正文】 遍，這也是房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行營銷的主要手段之一。報刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（2）視聽廣告。利用電視﹑電影﹑霓虹燈﹑廣告牌以及電臺﹑廣播等傳媒方式都是宣傳房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效視聽廣告；（4）現(xiàn)場廣告。在施工現(xiàn)場豎立的現(xiàn)場廣告牌以及工地四周圍墻上的宣傳廣告，用以介紹開發(fā)項目情況；（5）信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。 營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上，刺激需求，擴(kuò)大銷售，而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識的同時，也可以增加消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、舉辦購物節(jié)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等，這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺，據(jù)統(tǒng)計，每次房交會上，各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。 銷售期營銷計劃（這是一期的計劃，二、三期的內(nèi)容和時間安排和一期大體相同） 銷售準(zhǔn)備期()：所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。包括現(xiàn)場廣告和廣告圍柵的制作、電視時段的預(yù)約、報紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時段節(jié)目的預(yù)約等。（）：以報紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)以及廣播廣告為輔，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的時間以及做先期的形象宣傳。邀請報紙、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布相關(guān)新聞，重點圍繞項目的專業(yè)設(shè)計、專業(yè)的建筑質(zhì)量、專業(yè)的物業(yè)管理以及建筑設(shè)計做重點宣傳，配合硬性廣告形象宣傳。針對既有的目標(biāo)客戶和潛在的客戶寄發(fā)宣傳手冊以及售樓書并推出相關(guān)的優(yōu)惠措施。 公開銷售期（）：以報紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、促銷活動以及相關(guān)的場地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次。在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作的形式即時宣傳銷售情況，并形成一種新聞熱點。適當(dāng)?shù)氖褂脩敉饷襟w，以保持宣傳的持久性。定期組織已購房的客戶參觀建筑工地。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，及時調(diào)整與更換我們的媒介組合。 銷售沖刺期()：根據(jù)前期的銷售情況及客戶反饋的情況，對廣告訴求及表現(xiàn)形式做調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶做跟蹤服務(wù)，以挖掘潛在客戶。 營銷方案媒體的選擇與分析《某晚報》、《揚(yáng)子晚報某地方版》在XX縣及周邊地區(qū)存在著大量的讀者，而這其中就有很多我們預(yù)期的目標(biāo)消費(fèi)群體。使用《《某晚報》作為廣告媒體主要是因為其覆蓋面之廣，能夠接觸到大量的目標(biāo)消費(fèi)群體。根據(jù)前期市場調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報紙，而這其中又以《某晚報》居多。利用《某晚報》和《揚(yáng)子晚報某地方版》發(fā)布本項目的信息，可憑借其形象來獲得市民的認(rèn)可。 電視媒體XX電廣播視臺 某廣播電視臺 戶外媒體廣告圍柵、大型展示板、公共汽車箱體廣告以及戶外廣場大屏幕展示，自身建設(shè)工地周圍的宣傳品、宣傳畫的張貼與展示。 其它媒體建立售樓中心，對項目進(jìn)行宣傳與展示，供公眾參觀并散發(fā)相關(guān)的宣傳品建立項目網(wǎng)站及相關(guān)的論壇，通過最新的電腦視覺技術(shù)介紹項目并就顧客關(guān)心的問題進(jìn)行解答。 銷售價格的市場定位市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。其理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理?？杀劝咐喊咐椖棵Q交易記錄日期均價（元/平方米）A陽光雅居 20095253050元/平方米B恒美家園20096192980元/平方米C盛都華城200910183200元/平方米D碧桂苑200910253100元/平方米注：由于可比案例交易情況正常，且都在3000左右，同時，由于最近XX縣政府對XX縣的發(fā)展的重視和半島經(jīng)濟(jì)圈的快速形成，以及物價指數(shù)的不斷上漲，因此本項目的市場估價情況是：。七、項目總投資估算 估算依據(jù)和原則依據(jù)：u 項目可行性研究已給的有關(guān)資料u 通過有經(jīng)驗的人士得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù)u XX縣建設(shè)項目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定u 國家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)原則：u 穩(wěn)健原則u 前瞻性原則序號工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計費(fèi)基礎(chǔ)單價或費(fèi)率合計（萬元）1土地出讓金　2前期工程費(fèi)用 　3建筑安裝工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的2%計取7財務(wù)費(fèi)用貸款12000萬元，年利率按18％計算　8銷售費(fèi)用 ％計算9其他費(fèi)用 　8銷售稅金%計算 總 投 資 總投資資金來源 ,來源主要有三部分:即項目的資本金、項目銷售收入的滾動使用以及項目的長期借款。其中項目的資本金為25000萬元,長期借款12000萬元。 八、項目財務(wù)評價，。 贏利能力分析在本報告中，項目的全部資金現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)最能夠反映出本項目的贏利能力。分析表明項目有較好的贏利能力?？紤]到資金的成本以及通貨膨脹等相關(guān)的因素，%（年），%。年 份123凈現(xiàn)金流量 取年折現(xiàn)率＝12％時FNPV＝(1+12%)(1+12%)2+(1+12%)3= 0取年折現(xiàn)率＝18％時FNPV＝(1+18%)(1+18%)2+ /(1+18%)3 =＞0取年折現(xiàn)率＝16％時FNPV＝(1+16%)(1+16%)2+ /(1+16%)3=0FIRR=16%+??（18％16％）247。（??+??）＝％%。財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（季度），%（年） 基準(zhǔn)收益率：%動態(tài)投資回收期（DPP）=（累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+（上年累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值）根據(jù)上表可計算：年折現(xiàn)率＝12％計算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年＝（1+12％）＝第2年＝（1+12％）2＝第3年＝(1+12%)3= 計算累計現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年末＝；第2年末＝；第3年末＝求DPPDPP＝31+??/＝ 不確定性分析本項目的風(fēng)險如同多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目一樣，主要來自：建造成本、售價、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和建造成本的控制，而這些風(fēng)險因素又會受到來自政治、經(jīng)濟(jì)、社會等條件的變化的影響。同時由于貸款的資金成本的問題也會影響到自有資金的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，因而需要項目的開發(fā)商進(jìn)行認(rèn)真的考慮。 盈虧平衡分析銷售額=建筑面積*均價=*BEPq= ，%，%時，項目能保持盈虧平衡。 敏感性分析考慮到項目事實過程中未知因素的變化，本報告就項目建設(shè)投資與銷售收入在0%，+5%，5%；+10%，10%；+15%，15%之間變化時，對該項目的盈利能力影響進(jìn)行敏感性分析。單位：萬元項目開發(fā)成本銷售收入所交稅金稅前利潤利潤總額基本方案銷售單價15%10% 00000010%15%建設(shè)投資15%10%00000010%15% 經(jīng)濟(jì)效益測估綜合從財務(wù)分析表明，項目在計算期內(nèi)的財務(wù)效益好。項目實施后可獲得較好的利潤。九、項目綜合評價及結(jié)論上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有很強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。本項目評估中假定可銷售的面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前兩年的全部銷售收入均用于項目的投資。因此項目的建設(shè)投資與項目的銷售收入是本項目能否達(dá)到預(yù)期的效益的關(guān)鍵。本項目各類物業(yè)的預(yù)期售價是在經(jīng)過同類項目市場物業(yè)價格的調(diào)查以及比較（直接比較法）的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的新政策的出臺以及XX縣整體的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢以及XX縣居民不斷增長的購買力，還有XX縣對于城南發(fā)展的定位及新城CBD中心的的逐步形成，預(yù)期售價還會有不小的變動。但是從當(dāng)前的形式看，預(yù)期售價是比較合理的。