【正文】 但是從當(dāng)前的形式看，預(yù)期售價(jià)是比較合理的。本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售的面積全部用于銷售，開發(fā)建設(shè)前兩年的全部銷售收入均用于項(xiàng)目的投資。單位：萬元項(xiàng)目開發(fā)成本銷售收入所交稅金稅前利潤(rùn)利潤(rùn)總額基本方案銷售單價(jià)15%10% 00000010%15%建設(shè)投資15%10%00000010%15% 經(jīng)濟(jì)效益測(cè)估綜合從財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)效益好。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）：%（季度），%（年） 基準(zhǔn)收益率：%動(dòng)態(tài)投資回收期（DPP）=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份1）+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值）根據(jù)上表可計(jì)算：年折現(xiàn)率＝12％計(jì)算各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年＝（1+12％）＝第2年＝（1+12％）2＝第3年＝(1+12%)3= 計(jì)算累計(jì)現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值第1年末＝；第2年末＝；第3年末＝求DPPDPP＝31+??/＝ 不確定性分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)如同多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一樣，主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于銷售進(jìn)度的快慢和建造成本的控制，而這些風(fēng)險(xiǎn)因素又會(huì)受到來自政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的變化的影響。分析表明項(xiàng)目有較好的贏利能力。七、項(xiàng)目總投資估算 估算依據(jù)和原則依據(jù)：u 項(xiàng)目可行性研究已給的有關(guān)資料u 通過有經(jīng)驗(yàn)的人士得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)u XX縣建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定u 國(guó)家制定的有關(guān)的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)原則：u 穩(wěn)健原則u 前瞻性原則序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量或計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單價(jià)或費(fèi)率合計(jì)（萬元）1土地出讓金　2前期工程費(fèi)用 　3建筑安裝工程費(fèi) 　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6管理費(fèi)用 按照上述費(fèi)用的2%計(jì)取7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款12000萬元，年利率按18％計(jì)算　8銷售費(fèi)用 ％計(jì)算9其他費(fèi)用 　8銷售稅金%計(jì)算 總 投 資 總投資資金來源 ,來源主要有三部分:即項(xiàng)目的資本金、項(xiàng)目銷售收入的滾動(dòng)使用以及項(xiàng)目的長(zhǎng)期借款。 銷售價(jià)格的市場(chǎng)定位市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚c調(diào)整，以次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)論，當(dāng)被問及主要通過什么媒介接收有關(guān)房地產(chǎn)的信息，有相當(dāng)?shù)谋徽{(diào)查著回答是報(bào)紙，而這其中又以《某晚報(bào)》居多。定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。 公開銷售期（）：以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、促銷活動(dòng)以及相關(guān)的場(chǎng)地廣告來形成強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次。包括現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵的制作、電視時(shí)段的預(yù)約、報(bào)紙廣告版面的預(yù)約以及網(wǎng)絡(luò)宣傳品的制作、廣播相關(guān)時(shí)段節(jié)目的預(yù)約等。 開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)同感。 根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。報(bào)刊﹑雜志﹑有關(guān)專業(yè)書籍以及開發(fā)商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產(chǎn)廣告的有效載體；（2）視聽廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議：u 樓盤展示u 印發(fā)宣傳品u 發(fā)送售樓書u 現(xiàn)場(chǎng)廣告和廣告圍柵u 樓盤推出慶典儀式u 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房u 組織客戶視察建筑項(xiàng)目工程工地u 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷u 給予購(gòu)房者一定的實(shí)物或者現(xiàn)金的折扣 房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動(dòng)。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷策略。所謂房地產(chǎn)代理推銷商，是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢，促成房地產(chǎn)成效的中間商。直接推銷的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費(fèi)用（%~%），但推銷經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。 分期廣告策略：l 引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息u 通過做“XX國(guó)際”的形象，轉(zhuǎn)移公眾對(duì)其它樓盤的視線，形成公眾對(duì)小區(qū)的期待心理，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是預(yù)售，對(duì)老客戶以及關(guān)注此樓盤的人士以優(yōu)惠的價(jià)格先期銷售，以引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。 總體廣告策略：對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分來說，應(yīng)當(dāng)通過廣告的文化氣息塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既現(xiàn)代又不張揚(yáng)，既寧?kù)o又不沉悶的現(xiàn)代都市生活小區(qū)。地下室外擋墻厚為400~300mm（4）擬采用的基礎(chǔ)形式高層采用樁基礎(chǔ)，多層采用淺基礎(chǔ)。商業(yè)用房：框架結(jié)構(gòu)的抗震等級(jí)為四級(jí)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程的建筑抗震設(shè)防類別為丙類。小區(qū)除住宅外還設(shè)有會(huì)所、商網(wǎng)、車庫(kù)、休閑中心及各類管理用房、配套設(shè)施等。本項(xiàng)目的樓層面積規(guī)劃如下：住宅部分：，地下汽車庫(kù)車位 189個(gè)。u 真正貫徹“崇尚自然”的設(shè)計(jì)理念，與小區(qū)建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，巧妙運(yùn)用各種造園手法，使建筑座落在花園中，創(chuàng)造人與自然和諧共生的理想居住環(huán)境。c．日照： d．霜期： 無霜期206天e．降水： 市政配套條件項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。 項(xiàng)目建設(shè)自然條件　主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中、雨熱同期。l 同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)影響產(chǎn)品的開發(fā)前景l(fā) 同類型物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)：已有相同商住項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的需求量產(chǎn)生一定沖擊和影響。配套設(shè)施齊全。新政策的出臺(tái)將會(huì)給消費(fèi)者帶來極大的利益，屆時(shí)XX縣的房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)嶄新的一面。 項(xiàng)目的劣勢(shì)項(xiàng)目偏向南城區(qū)，完全開發(fā)需要一段時(shí)間；同時(shí)本項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)較晚，缺少先發(fā)優(yōu)勢(shì)。2．戶型新穎 品味高雅小區(qū)戶型設(shè)計(jì)多元化，通過排屋、多層、小高層和高層錯(cuò)落有致的無極限完美演繹建筑的和諧，滿足了不同家庭結(jié)構(gòu)的生活需求。東接我國(guó)南北交通要道204國(guó)道，南與占地200多畝的XX公園隔路相望，離新行政中心不到1公里，步行五分鐘即可享受XX的繁華與喧囂，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中。加上房地產(chǎn)需求的火熱情況和這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為XX縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的?？偟男枨蠓治鼋Y(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管XX縣的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，%和25%。（多選）：關(guān)注因素位置價(jià)格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%51010數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：%、%、周遍環(huán)境10%、%、%。而選擇能夠接受3000 元/平方米以上的消費(fèi)者不多。很好的說明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來說，城南有著很強(qiáng)的吸引力。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在24 人以上。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保XX縣房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有8個(gè)樓盤售樓部對(duì)外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。對(duì)購(gòu)房者來說，要清醒認(rèn)識(shí)到XX縣房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì)開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做“加法”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來說是個(gè)“多贏”的市場(chǎng)。準(zhǔn)確地說XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的降價(jià)空間，更何況XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。 項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回顧近兩年項(xiàng)目區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況A．20082009年項(xiàng)目區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)