【正文】 個管理服務年度)：類別級別人數月工資標準月工資額費用總額人力成本一、年度工資總額其中中心主任12400240000主辦、文員515007500接待、助理、班組長611006600工程技術人員613007800安全員、監(jiān)控員1885015300保潔員、綠化員126207440合計48人均98047040二、員工福利、保險、教育、培訓、工會活動經費等%計算綜合管理服務成本三、服裝費按年度人均960計算四、辦公費電話、交通、辦公用品辦公水電費等五、招待費公共關系維護等六、安防物料費安保器材、用品消耗七、保潔綠化費日常保潔、綠化養(yǎng)護耗材垃圾清運、空氣質量監(jiān)測八、設施設備維護費公共設備設備日常維護、200元以下小修材料費用等九、公眾責任保險費條例規(guī)定可計入物業(yè)服務成本的保險費用十、固定資產折舊費擬投入固定資產按5年平攤十一、其他不可預見費用合計管理傭金按8%計提稅金按5%+!.5%測算總 計三、增收節(jié)支措施成本控制體現在為業(yè)主進行成本控制和內部管理進行成本控制兩方面。（一）為業(yè)主進行成本控制通過節(jié)能降耗，降低物業(yè)能源費用，我們憑借多年的物業(yè)服務經驗，本著為業(yè)主節(jié)約每一分錢為出發(fā)點，結合肥市XX大廈的實際情況，我們擬定了一套行之有效的機電設備經濟運行方案，加強平時保養(yǎng)維護，延長設備的大修周期和使用壽命，提高設備的運行效率，降低運行成本，確保物業(yè)的保值增值。科學測定XX大廈用電、用水情況，通過經濟器具的選定、限時控制等方式降低保潔、照明、設備、機電、供水等能源消耗。對各設備系統(tǒng)的運行參數適時調整，使其既達到最佳使用效果，又減少設備設施的磨損和能耗，減少維修用的水、電成本。非上班時間及時關閉部分照明和用電設備，盡量降低其損耗，減少運行費用。合理運行使用合肥市XX大廈用電高峰期和波谷期的設備設施，提高各類供電系統(tǒng)的功率因數，盡量降低能耗，為甲方節(jié)省電費開支。依靠時間管理、目標管理、在公司成熟的質量管理體系平臺上，注重細部、細節(jié)，控制環(huán)節(jié)，流程，達到提高效率，節(jié)約成本的目的。注重環(huán)保和生態(tài)，預防二次污染的發(fā)生。在管理實踐中，防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生，提倡靜式服務，無干擾服務，強調人與自然合諧共存，達到可持續(xù)發(fā)展的目的。拓展物業(yè)服務的廣度和深度，豐富服務內容研究XX大廈各類需求，滿足開放的商業(yè)辦公的需要，以大行政，大后勤的思路，創(chuàng)造多樣性的服務。 根據長期物業(yè)管理經驗，通過對節(jié)能的有效管理，節(jié)能效果可達到總能源消耗量的15%以上。（二）物業(yè)服務中心內部進行成本控制物業(yè)服務作為微利行業(yè)，主要靠規(guī)范的內部管理，靠有效的成本控制來創(chuàng)造經濟效益，對于合肥市XX大廈這類現代辦公性物業(yè)，如何充分利用有限的管理費用提供更全面、高品質的物業(yè)服務服務，達到國內一級管理水平，我們將采取以下做法：依托本土公司的規(guī)模效應，在物流采購渠道、供應商方面，已形成一套完整的、系統(tǒng)的物流采購供應網絡，大大降低了服務用物資的采購費用。完善內部考核機制，制定切實可行的物業(yè)服務年度預算。加強員工成本控制意識，修舊利廢、工作創(chuàng)新，每個崗位定人定量實行計劃管理。本公司通過多年的發(fā)展經驗，已建立了完善的服務體系。在XX大廈我們除了做好日常物業(yè)服務服務外，還將利用公司的各種資源為業(yè)主提供商務、會議、顧問培訓等其它增值服務，以增加管理費收入。本公司將利用自身雄厚的技術優(yōu)勢，爭取以優(yōu)質低價向甲方承接物業(yè)設備設施的小改造等，以增加管理費收入。以“想到的要說到、說到的要做到、做到的要看到”的ISO9000管理理念來加強對所有服務項目的日常巡視，對可能發(fā)生的故障和問題提前發(fā)現并及時處理，使XX大廈物業(yè)服務的每一個環(huán)節(jié)都具有可追溯性，事事有著落，將其消滅在萌狀態(tài)，以降低運行及管理成本。利用我公司系本地專業(yè)物業(yè)服務公司的地域優(yōu)勢，在XX大廈的人員配置上以滿足日常管理服務為主，而當發(fā)生突發(fā)事件時，公司會將各部門的人力、物力進行綜合調配到XX大廈，以充分體現本土公司的優(yōu)勢，從而大大地為業(yè)主降低了管理成本。通過對以上的內部成本的有效控制，公司將節(jié)約下來的費用用于進一步提高管理水平的工作中，實現管理提高的良性循環(huán)。第六部分 物業(yè)服務的前期介入提要：專業(yè)、科學、規(guī)范的物業(yè)服務前期介入，將為今后物業(yè)服務服務品質的提高及降底管理成本，打下堅實的基礎。針對XX大廈，現代化、智能型、設施設備多規(guī)模大的物業(yè)特點，本公司如果中標，將成立前期物業(yè)服務介入工作組，以國際先進的物業(yè)服務理念，專業(yè)化、科學化的管理方式，介入XX大廈的前期物業(yè)服務工作。一、前期介入人員安排組長：公司常務副經理兼任副組長：XX大廈物業(yè)服務中心主任其它成員：公司本部客服部部長、綜合管理部部長、設備主管、環(huán)境主管、安全主管，XX大廈設備主辦、安全主辦、客服主辦，公司主要技術骨干。二、工作方式1． 組長每周組織會議對一周工作作全面布署，并討論各項工作的完成情況。2． 副組長全日制現場辦公，負責XX大廈現場工作的協(xié)調與安排。3． 技術員按工作內容全日制現場工作，副組長每日組織會議對當日工作作全面討論。4． 工作組其它成員按現場半日工作制工作，按計劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報告。三、前期介入工作安排表工 作 內 容完成時間落實部門一、前期工程監(jiān)督1）審閱樓宇、設備圖則及設計中標后根據工程進度展開客服部工作組2）設施設備隱蔽線路的熟悉與標注3）從物業(yè)服務角度向業(yè)主方提供建議4）按工程合同承諾標準，編造驗收表格5）制定驗收程序并接管物業(yè)設施、初檢遺漏工程按工程進度6）提供樓宇、設施設備保養(yǎng)及維修建議二、人事1）物業(yè)服務中心架構制定及審定中標后既展開綜合部客服部2）管理級員工的招聘3）各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批4）人事管理制度、員工手冊審批a公開招聘工作組b面試c聘用及入職培訓d熟悉物業(yè)服務中心運作及在職培訓三、設立XX大廈物業(yè)服務中心1）設立及裝修物業(yè)服務中心入伙前2個月 客服部工作組2）物資裝備的準備3）現場清潔及布置四、管理文件1）中心公約、服務手冊制定及審批入伙前1個月客服部工作組2）各類文件、表格的制定及印刷五、管理預算、啟動預算及財務安排1）制定初步管理預算、啟動預算入伙前客服部工作組2）管理費及各項費用制定及申報3）各項財務管理制度制定六、樓宇基本設備預算1）設計及審定各類標牌、指示牌入伙前客服部工作組2）采購、制作及安裝七、物業(yè)驗收之準備1）樓宇各單項驗收根據情況確定客服部工作組2）公共地方驗收（道路、停車場等）3）樓宇各項設施設備測試及驗收4）樓宇內部初驗5）遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收6）綠化工程的驗收八、樓宇接管安排1）制定接管計劃物業(yè)驗收后一周內客服部工作組2）安排準備各類文件3）人員安排4）接管培訓5）清潔開荒6）現場氛圍布置7）進行接管工作九、遺漏工程跟進1）整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度客服部工作組2）維修后復檢、通知業(yè)主再次驗收3）現場施工方的管理討論十、各服務項目討論入伙前1個月內綜合部物業(yè)服務中心1）物業(yè)保險事宜之建議2）討論物業(yè)服務人力資源3）討論保安安排4）討論清潔服務之安排5）討論維護保養(yǎng)服務之安排6）討論處理客戶投訴之程序7）討論園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排8）討論公共關系之安排四、前期介入要求：公司中標后，將組建XX大廈物業(yè)服務中心，派駐物業(yè)服務中心主任，組織各專業(yè)技術人員進駐物業(yè)現場，按照招標要求和有關物業(yè)服務前期介入的規(guī)定，進入有關工作程序，由甲方組織與設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設備供應廠商取得聯系，并建立良好的合作關系，并就有關工作協(xié)調問題進行磋商，明確物業(yè)服務在前期介入中的工作內容、工作方式及所承擔的責任與義務，并確定三方相互溝通的方式和具體聯系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現問題能及時反饋到有關單位，爭取得到理解并及時解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術后盾，掌握材料供應渠道和技術支持服務。三是參與設備調試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強的物業(yè)服務方案。同時，我們將根據甲方對物業(yè)服務的要求、愿望，了解甲方對物業(yè)使用的有關安排、計劃，并在此基礎上修訂完善物業(yè)服務方案。我們將從以下幾方面開展物業(yè)的前期介入施工期的前期介入施工期主要指物業(yè)土建工程基本完工，設備實施基本到位之前的階段。工作方式：工程技術人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術的運用情況，收集整理各專業(yè)技術施工資料，對施工進行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。（1）掌握設計思路XX大廈涉及的專業(yè)技術很多，為便于今后的物業(yè)服務，要求物業(yè)服務專業(yè)技術人員須掌握設計院設計思想、設計依據、載荷設計分析、基礎處理、功能分區(qū)、建筑結構、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設計圖等等。（2）掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)服務維修工作，必須在了解物業(yè)建設形成過程的施工方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設備的輸入輸出參數等，因此，物業(yè)服務人員在施工期的介入階段，必須深入現場，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各種技術及施工資料，了解各種材料生產廠家及通迅地址。（3）提出整改合理化建議我公司將根據以往的工程前期介入和物業(yè)服務經驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場地面磚、內外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術管理人員協(xié)商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴懲工程質量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時向有關方提出整改建議，如果一時解決不了的，寫出專題報告，提交甲方處理。（4）制定切實可行的管理方案XX大廈功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)服務人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實際的管理方案。設備安裝調試期的前期介入設備設施安裝調試期：指從樓宇設備安裝工程開始到安裝調試驗收全過程的管理。工作方式：由工程部參與調試工作，現場學習。主要工作內容有：（1）結合現場實際，通過詳細研讀各專業(yè)設計圖紙，對照建筑結構空間尺寸和設備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設備設施系統(tǒng)的設計布置情況，包括交配電設備系統(tǒng)、給排水設備系統(tǒng)、空調通風設備系統(tǒng)、消防設備系統(tǒng)、電梯設備系統(tǒng)以及智能化設備系統(tǒng)等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設備系統(tǒng)的專業(yè)復雜性，要求介入的物業(yè)服務人員也要具備相應的專業(yè)技術和一定的工程施工管理經驗，及時發(fā)現施工中不符合設計要求，違反專業(yè)規(guī)范要求的質量問題。（2）通過詳細查看各專業(yè)設備系統(tǒng)的設計技術參數，結合設備隨機技術文件，了解掌握各專業(yè)設備的技術性能參數、安裝基礎、標高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術問題。（3）在詳細研讀設計圖紙和現場檢查建筑空間位置及設備外形尺寸的基礎上，從設備運行維護及角度認真考慮設備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設計規(guī)范、設計技術要求的前提下，應使設備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設備系統(tǒng)容量易調節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應便于計量管理、便于經濟核算，并就這些問題提出改進意見或建議，提請設計單位和工程承建方改進。（4）參加設備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收，熟悉樓宇各設備系統(tǒng)安全經濟運行的狀態(tài)參數，掌握設備系統(tǒng)的調節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。（5）建立比較完整的設備前期技術資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：設備選型報告及技術經濟論證；設備購置合同；設備安裝合同；設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）；進口設備商檢證明文件；設備安裝調試記錄；設備性能檢測和驗收移交書；設備安裝現場更改單和設計更改單；相關產品樣本；業(yè)務往來文件、批件等。文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備前期技術資料檔案。（6）在對設備各系統(tǒng)全面了解的基礎上，結合XX大廈設備系統(tǒng)修訂完善管理制度，安全操作規(guī)程和作業(yè)指導書。樓宇和公共區(qū)域的前期介入（1）辦公樓宇的前期介入前期介入任務是：了解辦公室、各功能會議室結構上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會議室外部安全管理措施及有關制度，前期介入的工作要點為：了解辦公室、各功能會議室內部結構的特殊性；掌握與之配套設施設備的技術參數、技術標準；掌握消防安全設備設施的配套情況；制定應急情況時人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質量，嚴禁使用易燃或劣質材料，在消防施工中確保安全，會同施工、監(jiān)理方一起嚴把質量關。（2）室外綠化及園林小品的前期介入了解室外綠化面積和布局，綠