【正文】 個(gè)管理服務(wù)年度)：類(lèi)別級(jí)別人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資額費(fèi)用總額人力成本一、年度工資總額其中中心主任12400240000主辦、文員515007500接待、助理、班組長(zhǎng)611006600工程技術(shù)人員613007800安全員、監(jiān)控員1885015300保潔員、綠化員126207440合計(jì)48人均98047040二、員工福利、保險(xiǎn)、教育、培訓(xùn)、工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等%計(jì)算綜合管理服務(wù)成本三、服裝費(fèi)按年度人均960計(jì)算四、辦公費(fèi)電話、交通、辦公用品辦公水電費(fèi)等五、招待費(fèi)公共關(guān)系維護(hù)等六、安防物料費(fèi)安保器材、用品消耗七、保潔綠化費(fèi)日常保潔、綠化養(yǎng)護(hù)耗材垃圾清運(yùn)、空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)八、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)公共設(shè)備設(shè)備日常維護(hù)、200元以下小修材料費(fèi)用等九、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)條例規(guī)定可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的保險(xiǎn)費(fèi)用十、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)擬投入固定資產(chǎn)按5年平攤十一、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用合計(jì)管理傭金按8%計(jì)提稅金按5%+!.5%測(cè)算總 計(jì)三、增收節(jié)支措施成本控制體現(xiàn)在為業(yè)主進(jìn)行成本控制和內(nèi)部管理進(jìn)行成本控制兩方面。（一）為業(yè)主進(jìn)行成本控制通過(guò)節(jié)能降耗，降低物業(yè)能源費(fèi)用，我們憑借多年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，本著為業(yè)主節(jié)約每一分錢(qián)為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合肥市XX大廈的實(shí)際情況，我們擬定了一套行之有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，加強(qiáng)平時(shí)保養(yǎng)維護(hù)，延長(zhǎng)設(shè)備的大修周期和使用壽命，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行成本，確保物業(yè)的保值增值?？茖W(xué)測(cè)定XX大廈用電、用水情況，通過(guò)經(jīng)濟(jì)器具的選定、限時(shí)控制等方式降低保潔、照明、設(shè)備、機(jī)電、供水等能源消耗。對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)適時(shí)調(diào)整，使其既達(dá)到最佳使用效果，又減少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗，減少維修用的水、電成本。非上班時(shí)間及時(shí)關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運(yùn)行費(fèi)用。合理運(yùn)行使用合肥市XX大廈用電高峰期和波谷期的設(shè)備設(shè)施，提高各類(lèi)供電系統(tǒng)的功率因數(shù)，盡量降低能耗，為甲方節(jié)省電費(fèi)開(kāi)支。依靠時(shí)間管理、目標(biāo)管理、在公司成熟的質(zhì)量管理體系平臺(tái)上，注重細(xì)部、細(xì)節(jié)，控制環(huán)節(jié)，流程，達(dá)到提高效率，節(jié)約成本的目的。注重環(huán)保和生態(tài)，預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實(shí)踐中，防止水污染、噪音污染等各類(lèi)污染的發(fā)生，提倡靜式服務(wù)，無(wú)干擾服務(wù)，強(qiáng)調(diào)人與自然合諧共存，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。拓展物業(yè)服務(wù)的廣度和深度，豐富服務(wù)內(nèi)容研究XX大廈各類(lèi)需求，滿足開(kāi)放的商業(yè)辦公的需要，以大行政，大后勤的思路，創(chuàng)造多樣性的服務(wù)。 根據(jù)長(zhǎng)期物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)節(jié)能的有效管理，節(jié)能效果可達(dá)到總能源消耗量的15%以上。（二）物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部進(jìn)行成本控制物業(yè)服務(wù)作為微利行業(yè)，主要靠規(guī)范的內(nèi)部管理，靠有效的成本控制來(lái)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于合肥市XX大廈這類(lèi)現(xiàn)代辦公性物業(yè)，如何充分利用有限的管理費(fèi)用提供更全面、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，達(dá)到國(guó)內(nèi)一級(jí)管理水平，我們將采取以下做法：依托本土公司的規(guī)模效應(yīng)，在物流采購(gòu)渠道、供應(yīng)商方面，已形成一套完整的、系統(tǒng)的物流采購(gòu)供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)，大大降低了服務(wù)用物資的采購(gòu)費(fèi)用。完善內(nèi)部考核機(jī)制，制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)年度預(yù)算。加強(qiáng)員工成本控制意識(shí)，修舊利廢、工作創(chuàng)新，每個(gè)崗位定人定量實(shí)行計(jì)劃管理。本公司通過(guò)多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，已建立了完善的服務(wù)體系。在XX大廈我們除了做好日常物業(yè)服務(wù)服務(wù)外，還將利用公司的各種資源為業(yè)主提供商務(wù)、會(huì)議、顧問(wèn)培訓(xùn)等其它增值服務(wù)，以增加管理費(fèi)收入。本公司將利用自身雄厚的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取以優(yōu)質(zhì)低價(jià)向甲方承接物業(yè)設(shè)備設(shè)施的小改造等，以增加管理費(fèi)收入。以“想到的要說(shuō)到、說(shuō)到的要做到、做到的要看到”的ISO9000管理理念來(lái)加強(qiáng)對(duì)所有服務(wù)項(xiàng)目的日常巡視，對(duì)可能發(fā)生的故障和問(wèn)題提前發(fā)現(xiàn)并及時(shí)處理，使XX大廈物業(yè)服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都具有可追溯性，事事有著落，將其消滅在萌狀態(tài)，以降低運(yùn)行及管理成本。利用我公司系本地專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的地域優(yōu)勢(shì)，在XX大廈的人員配置上以滿足日常管理服務(wù)為主，而當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，公司會(huì)將各部門(mén)的人力、物力進(jìn)行綜合調(diào)配到XX大廈，以充分體現(xiàn)本土公司的優(yōu)勢(shì)，從而大大地為業(yè)主降低了管理成本。通過(guò)對(duì)以上的內(nèi)部成本的有效控制，公司將節(jié)約下來(lái)的費(fèi)用用于進(jìn)一步提高管理水平的工作中，實(shí)現(xiàn)管理提高的良性循環(huán)。第六部分 物業(yè)服務(wù)的前期介入提要：專(zhuān)業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)前期介入，將為今后物業(yè)服務(wù)服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對(duì)XX大廈，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果中標(biāo)，將成立前期物業(yè)服務(wù)介入工作組，以國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念，專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入XX大廈的前期物業(yè)服務(wù)工作。一、前期介入人員安排組長(zhǎng)：公司常務(wù)副經(jīng)理兼任副組長(zhǎng)：XX大廈物業(yè)服務(wù)中心主任其它成員：公司本部客服部部長(zhǎng)、綜合管理部部長(zhǎng)、設(shè)備主管、環(huán)境主管、安全主管，XX大廈設(shè)備主辦、安全主辦、客服主辦，公司主要技術(shù)骨干。二、工作方式1． 組長(zhǎng)每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并討論各項(xiàng)工作的完成情況。2． 副組長(zhǎng)全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)XX大廈現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排。3． 技術(shù)員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副組長(zhǎng)每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面討論。4． 工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按計(jì)劃完成各口工作，每周向副組長(zhǎng)提供工作報(bào)告。三、前期介入工作安排表工 作 內(nèi) 容完成時(shí)間落實(shí)部門(mén)一、前期工程監(jiān)督1）審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計(jì)中標(biāo)后根據(jù)工程進(jìn)度展開(kāi)客服部工作組2）設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注3）從物業(yè)服務(wù)角度向業(yè)主方提供建議4）按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收表格5）制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進(jìn)度6）提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議二、人事1）物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)制定及審定中標(biāo)后既展開(kāi)綜合部客服部2）管理級(jí)員工的招聘3）各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批4）人事管理制度、員工手冊(cè)審批a公開(kāi)招聘工作組b面試c聘用及入職培訓(xùn)d熟悉物業(yè)服務(wù)中心運(yùn)作及在職培訓(xùn)三、設(shè)立XX大廈物業(yè)服務(wù)中心1）設(shè)立及裝修物業(yè)服務(wù)中心入伙前2個(gè)月 客服部工作組2）物資裝備的準(zhǔn)備3）現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置四、管理文件1）中心公約、服務(wù)手冊(cè)制定及審批入伙前1個(gè)月客服部工作組2）各類(lèi)文件、表格的制定及印刷五、管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排1）制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算入伙前客服部工作組2）管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào)3）各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算1）設(shè)計(jì)及審定各類(lèi)標(biāo)牌、指示牌入伙前客服部工作組2）采購(gòu)、制作及安裝七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備1）樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收根據(jù)情況確定客服部工作組2）公共地方驗(yàn)收（道路、停車(chē)場(chǎng)等）3）樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收4）樓宇內(nèi)部初驗(yàn)5）遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收6）綠化工程的驗(yàn)收八、樓宇接管安排1）制定接管計(jì)劃物業(yè)驗(yàn)收后一周內(nèi)客服部工作組2）安排準(zhǔn)備各類(lèi)文件3）人員安排4）接管培訓(xùn)5）清潔開(kāi)荒6）現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置7）進(jìn)行接管工作九、遺漏工程跟進(jìn)1）整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn)按工程進(jìn)度客服部工作組2）維修后復(fù)檢、通知業(yè)主再次驗(yàn)收3）現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論十、各服務(wù)項(xiàng)目討論入伙前1個(gè)月內(nèi)綜合部物業(yè)服務(wù)中心1）物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議2）討論物業(yè)服務(wù)人力資源3）討論保安安排4）討論清潔服務(wù)之安排5）討論維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)之安排6）討論處理客戶投訴之程序7）討論園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排8）討論公共關(guān)系之安排四、前期介入要求：公司中標(biāo)后，將組建XX大廈物業(yè)服務(wù)中心，派駐物業(yè)服務(wù)中心主任，組織各專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按照招標(biāo)要求和有關(guān)物業(yè)服務(wù)前期介入的規(guī)定，進(jìn)入有關(guān)工作程序，由甲方組織與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)廠商取得聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，并就有關(guān)工作協(xié)調(diào)問(wèn)題進(jìn)行磋商，明確物業(yè)服務(wù)在前期介入中的工作內(nèi)容、工作方式及所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，并確定三方相互溝通的方式和具體聯(lián)系人員。通過(guò)前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)反饋到有關(guān)單位，爭(zhēng)取得到理解并及時(shí)解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術(shù)后盾，掌握材料供應(yīng)渠道和技術(shù)支持服務(wù)。三是參與設(shè)備調(diào)試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問(wèn)題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)方案。同時(shí)，我們將根據(jù)甲方對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求、愿望，了解甲方對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上修訂完善物業(yè)服務(wù)方案。我們將從以下幾方面開(kāi)展物業(yè)的前期介入施工期的前期介入施工期主要指物業(yè)土建工程基本完工，設(shè)備實(shí)施基本到位之前的階段。工作方式：工程技術(shù)人員進(jìn)場(chǎng)，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專(zhuān)業(yè)技術(shù)施工資料，對(duì)施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問(wèn)題，及時(shí)提出整改建議。（1）掌握設(shè)計(jì)思路XX大廈涉及的專(zhuān)業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)服務(wù)，要求物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、載荷設(shè)計(jì)分析、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專(zhuān)業(yè)施工設(shè)計(jì)圖等等。（2）掌握各專(zhuān)業(yè)施工方法日后的物業(yè)服務(wù)維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過(guò)程的施工方法后才能進(jìn)行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)服務(wù)人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場(chǎng)，了解各專(zhuān)業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。（3）提出整改合理化建議我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場(chǎng)地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見(jiàn)，對(duì)于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問(wèn)題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問(wèn)題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫(xiě)出專(zhuān)題報(bào)告，提交甲方處理。（4）制定切實(shí)可行的管理方案XX大廈功能齊全，且面向公眾開(kāi)放，來(lái)往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)服務(wù)人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實(shí)際的管理方案。設(shè)備安裝調(diào)試期的前期介入設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試期：指從樓宇設(shè)備安裝工程開(kāi)始到安裝調(diào)試驗(yàn)收全過(guò)程的管理。工作方式：由工程部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)。主要工作內(nèi)容有：（1）結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，通過(guò)詳細(xì)研讀各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)服務(wù)人員也要具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中不符合設(shè)計(jì)要求，違反專(zhuān)業(yè)規(guī)范要求的質(zhì)量問(wèn)題。（2）通過(guò)詳細(xì)查看各專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問(wèn)題。（3）在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及角度認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算，并就這些問(wèn)題提出改進(jìn)意見(jiàn)或建議，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程承建方改進(jìn)。（4）參加設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改意見(jiàn)和建議。（5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；設(shè)備購(gòu)置合同；設(shè)備安裝合同；設(shè)備隨機(jī)文件（說(shuō)明書(shū)、合格證、裝箱單等）；進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書(shū)；設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單；相關(guān)產(chǎn)品樣本；業(yè)務(wù)往來(lái)文件、批件等。文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。（6）在對(duì)設(shè)備各系統(tǒng)全面了解的基礎(chǔ)上，結(jié)合XX大廈設(shè)備系統(tǒng)修訂完善管理制度，安全操作規(guī)程和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。樓宇和公共區(qū)域的前期介入（1）辦公樓宇的前期介入前期介入任務(wù)是：了解辦公室、各功能會(huì)議室結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會(huì)議室外部安全管理措施及有關(guān)制度，前期介入的工作要點(diǎn)為：了解辦公室、各功能會(huì)議室內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；制定應(yīng)急情況時(shí)人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴(yán)禁使用易燃或劣質(zhì)材料，在消防施工中確保安全，會(huì)同施工、監(jiān)理方一起嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。（2）室外綠化及園林小品的前期介入了解室外綠化面積和布局，綠