【導(dǎo)讀】北京完美時(shí)空物業(yè)管理有限責(zé)任公司，于20xx年11月25日正式掛牌成立，是由北京strong科技園經(jīng)營服務(wù)公司和香港完美地產(chǎn)管理有限公司共同投資組建的物業(yè)管理公司。知名科技園區(qū)，做出了重要貢獻(xiàn)的知名企業(yè)。并先后通過了ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證及ISO14001國。完美地產(chǎn)管理有限公司(完美)成立于1978年，致力為不同類型的物業(yè)提供管理服務(wù)。率先引進(jìn)全面優(yōu)質(zhì)管理。完美先進(jìn)的物業(yè)管理手段除連續(xù)9年獲得香港房屋委員會頒發(fā)“最佳物業(yè)管理公司”獎外，在20xx. 年，更獲得香港管理專業(yè)協(xié)會頒發(fā)的優(yōu)質(zhì)管理大獎，是香港目前唯一獲得此殊榮的物業(yè)管理公司。是項(xiàng)排名由翰威特、遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評論及亞洲華爾街日報(bào)攜手合作的研究報(bào)告中選出。的技術(shù)資源、管理模式等有機(jī)的結(jié)合起來，充分利用雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)，使之發(fā)揮最大效能。均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以便物業(yè)一旦交付使用，我公司便能有序地對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。運(yùn)輸及電梯等服務(wù)。④提供有關(guān)長遠(yuǎn)維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計(jì)劃及方案。

　　

【正文】 寫字樓 ,結(jié)合了行政辦公、研發(fā)、試驗(yàn)、會議、娛樂等作用的綜合樓宇。因此我公司針對實(shí)際情況會對軟件大廈作出服務(wù)承諾，與研究中心代表共 同制訂「服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議」。我們會根據(jù)大廈客戶的期望 及需要的特性，與業(yè)主代表共同商議及制訂整套管理服務(wù)承諾，并就每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容訂立有關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、量度 指針與及相關(guān)的證明紀(jì)錄。除了包括物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之外，協(xié)議上亦列 明下列兩項(xiàng)的重要資料： 1） 量度指針 量度指針可反映及量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之執(zhí)行滿意度。 2） 證明記錄 客戶可根據(jù)有關(guān)記錄，查看及評核物業(yè)日常管理工作的 服務(wù)水平。 客戶可透過「服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議」內(nèi)文里記載的各種證明記錄及報(bào)告，清晰了解我們在軟件大廈之日常管理工作的情況，讓軟件大廈的客戶客觀地評核我服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議。 同時(shí)，對員工的 監(jiān)督、約束和激勵(lì)機(jī)制，將在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議制定后形成。將以簽訂的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議來監(jiān)督員工的工作狀況，同樣以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議來約束和激勵(lì)員工，做到獎懲分明。 在物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)問題，將采取下表所列信息反饋機(jī)制及處理程序。如下： 根據(jù)物業(yè)管理模式，確立財(cái)務(wù)管理模式的具體方式。既接受整個(gè)服務(wù)區(qū)內(nèi)所有物業(yè)委托內(nèi)容，并按照其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和要求作好各項(xiàng)服務(wù)與管理工作。 公 司總部財(cái)務(wù)部門對該項(xiàng)目作為一個(gè)相對獨(dú)立實(shí)體進(jìn)行單獨(dú)核算和反映。按所發(fā)生的費(fèi)用經(jīng)濟(jì)性質(zhì)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，如業(yè)主需要，也可按不同部門進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。公司完 全 按照國家統(tǒng)一財(cái)務(wù)制度進(jìn)行一系列的業(yè)務(wù)核算工作，按照 “權(quán)責(zé)發(fā)生制 ”的原則作好日常財(cái)務(wù)核算與管理。真實(shí)反映各個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)狀況，財(cái)務(wù)狀況。主動與各相 關(guān)單位核對往來帳款，如實(shí)反映經(jīng)營狀況，利用行之有效的內(nèi)部控制制度規(guī)范企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為，用財(cái)務(wù)管理所特有的方式和嚴(yán)密性，監(jiān)督和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理和物業(yè) 管理工作。 財(cái)務(wù)除每月進(jìn)行月度核算外，年末還要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算。 計(jì)劃控制 運(yùn)作和維護(hù)程序?yàn)榉?wù)項(xiàng)目的管理提供依據(jù)，保證服務(wù)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。通過對服務(wù)項(xiàng)目的狀況評估，保證服務(wù)項(xiàng)目的最佳運(yùn)行效率并考慮充分節(jié)能。 我公司將制 定年工作計(jì)劃和預(yù)防性維護(hù)工作計(jì)劃，以及未來幾年內(nèi)的工作計(jì)劃和工作目標(biāo)。經(jīng)審批后執(zhí)行，確保達(dá)到或超越管理指標(biāo)，并依據(jù)該計(jì)劃制定月計(jì)劃、周計(jì)劃。 對于大廈本體，我們會制訂一個(gè)年度維修，三年以及五年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。在年度維修，對大廈出現(xiàn)的一些小修部分進(jìn)行維護(hù)。一些維護(hù)周期比較長的房屋項(xiàng)目及設(shè)備，將在三年以及五年保養(yǎng)維修計(jì)劃中體現(xiàn)。 管 理工作中會有定期的報(bào)告計(jì)劃。每月將對本月進(jìn)行的小修項(xiàng)目詳細(xì)列明，所做的服務(wù)工作做一個(gè)提綱，其中包括：房屋本體的小修，保安部門本月安防工作計(jì)劃，保 潔清理衛(wèi)生月工作計(jì)劃，客服部本月應(yīng)進(jìn) 行事項(xiàng)。根據(jù)月報(bào)告計(jì)劃，我們將努力以實(shí)現(xiàn)年度的工作計(jì)劃，以及未來幾年要達(dá)到工作目標(biāo)。比如，我們通過月度的房屋 小修計(jì)劃，來實(shí)現(xiàn)年度房屋完好率以及未來幾年的房屋本體不出現(xiàn)大的問題。 管理用房 ? 部 門 面 積（平方米 ) 間 數(shù) 管理處 30 2 保安宿舍 50 1 工程維修間 30 1 工程庫房 30 1 保潔庫房 18 1 合計(jì) 158 6 設(shè)備名稱 單位 數(shù)量 電腦 臺 2 打印機(jī) 臺 1 電話機(jī) 臺 4 文具 套 5 文件柜 個(gè) 2 傳真機(jī) 臺 1 飲水機(jī) 臺 4 白板 個(gè) 5 對講機(jī) 對 4 更衣柜 組 5 遮陽傘 把 5 工具柜 個(gè) 2 合計(jì) 物資領(lǐng)用管理制度 物資管理制度 1. 所有物資需認(rèn)真填寫使用表格 ,明確該物品的使用數(shù)量和使用去向 . 2. 專業(yè)主管要認(rèn)真負(fù)責(zé) ,定期檢查物品數(shù)量 ,任何人不得隨意抄拿 ,不得無 故丟失 . 3. 所有物資應(yīng)妥善保管 ,碼放整齊 。數(shù)量清楚 ,嚴(yán)禁亂堆亂放 ,造成人為損壞 . 4. 專業(yè)主管應(yīng)及時(shí)將各種備品材料的質(zhì)量問題和庫存數(shù)量反饋給部門經(jīng) 理 ,以便調(diào)換和采購 ,不要因此影響工作 . 5. 不用產(chǎn)品不采購 ,少用產(chǎn)品少采購 ,嚴(yán)防物品積壓 . 6. 采用五常法對物資進(jìn) 行月統(tǒng)計(jì)，年度統(tǒng)計(jì)，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)物資的缺乏，并及時(shí)進(jìn)行購置。 7. 各種工具應(yīng)擺放在明目顯著的位置，并注明規(guī)格及用途，必須清楚儲物架內(nèi)放什么東西 8. 不能透明擺放的材料，應(yīng)在儲物架左上貼有內(nèi)部材料詳細(xì)列標(biāo) 物資領(lǐng)用制度 1 員工在領(lǐng)取物資時(shí) ,需填寫出庫登記表 ,寫明工具品種 ,規(guī)格 ,數(shù)量 ,由專業(yè)主管簽字認(rèn)可 ,報(bào)物管中心經(jīng)理批準(zhǔn) . 2 物資如有丟失 ,應(yīng)由本人負(fù)責(zé) ,特殊情況需由專業(yè)主管認(rèn)可后方可重新領(lǐng)取 . 3 物資嚴(yán)禁外借或私自帶出大廈 4 注意所有物資使用規(guī)范和安全保護(hù)規(guī)定 ,嚴(yán)禁破壞性使用 ,例如 :改錐不能當(dāng)鑿子用 ,克絲鉗不能當(dāng)榔頭敲打等 .工具如有損壞 ,需要說明原因經(jīng)同意后方可以舊換新 . 5 所有設(shè)備 /工具若發(fā)現(xiàn)有損壞，必須第一時(shí)間通知專業(yè)主管 6 物資領(lǐng)用本著先進(jìn)先出的原則，進(jìn)行物品的分流。 節(jié)能方案 完 美時(shí)空非常重視在旗下各個(gè)管理項(xiàng)目上運(yùn)行可行的節(jié)能措施，不僅大大減少了業(yè)主的支出，而且對整個(gè)社會在環(huán)保工作上也作出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)。我公司充分考慮到軟 件大廈的能源消耗，大多是在配電設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)及鍋爐等設(shè)備上，為此，我公司特就上述設(shè)備系統(tǒng)制定了以下節(jié)能方案供軟件大廈參考： 空調(diào)設(shè)備節(jié)能方案 ? 的隔熱 以我公司從事物業(yè)管理的多年經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為受到太陽直接照射的墻壁及屋頂，一定要加強(qiáng)隔熱。比如：在有關(guān)位置鋪設(shè)隔熱板、噴刷隔熱漆、種植蔓藤或樹木遮蔽陽光、搭建隔陽蓬等都是可行的方法，上述方法都可以避免關(guān)冷氣時(shí)仍有強(qiáng)烈的陽光直接射入室內(nèi)。 加強(qiáng)門窗的隔熱如發(fā)現(xiàn)冷氣從門窗縫漏出，可在門窗縫隙之間粘貼海綿封條或封以硅膠。此外，設(shè)備后門、窗簾或地毯也有助于門窗的隔熱。 減少室內(nèi)熱源的發(fā)熱量 （ 1）各種熱源（如：電動機(jī)、電熱器、復(fù)印機(jī)等）外圍加隔熱料，保證設(shè)備使用壽命的同時(shí)，減少熱量的散發(fā)，同時(shí)還可以將室內(nèi)熱 源遠(yuǎn)離冷氣出風(fēng)口。 (2) 定期清理空調(diào)系統(tǒng)的濾網(wǎng)，避免濾網(wǎng)堆積太多灰塵，妨礙冷氣的運(yùn)輸效率。如冷氣機(jī)組暴露于室外的部分要設(shè)遮日蓬，避免冷氣設(shè)備受到日曬雨淋的影響，簡短使用壽命。 照明系統(tǒng)節(jié)能方案： 培養(yǎng)員工養(yǎng)成隨手關(guān)燈的好習(xí)慣。 多利用自然采光，這是減少照明設(shè)備用電的最好方法。 墻壁宜采用淡色，以增強(qiáng)反光，使房間顯得較明亮。 定期的清潔及維護(hù)，燈具若有污跡、灰塵，會使亮度減弱。因此，要定期擦拭燈具，以提供亮度。另外，日光燈每兩年或當(dāng)其兩端產(chǎn)生黑點(diǎn)時(shí)就應(yīng)當(dāng)更換。 可采用市場上供應(yīng)的高效節(jié) 能燈具。 三回路節(jié)能管制 按照大廈內(nèi)區(qū)域及時(shí)段的需求點(diǎn)不同，區(qū)分為三回路進(jìn)行節(jié)能管制。管制區(qū)分為三區(qū)： 第一區(qū)：緊急照明回路開放時(shí)間保持 24 小時(shí)不作空管。 第二區(qū)：設(shè)定時(shí)段性（如 07： 00～ 18： 00）開放，其它時(shí)段則關(guān)閉。 第三區(qū)：為全時(shí)管制，除非有必要否則不開。 有關(guān)運(yùn)行方法 將 大廈所有燈盤、開關(guān)粘貼標(biāo)簽。燈盤、開關(guān)標(biāo)簽相對應(yīng)，并在開關(guān)粘貼紅、藍(lán)色標(biāo)識（附圖）分別表示禁止關(guān)燈（確保安防有效運(yùn)行），按時(shí)段關(guān)燈（按季節(jié)不同調(diào) 整），未粘貼標(biāo)識表示人走燈滅，由當(dāng)值樓巡保安負(fù)責(zé)執(zhí)行，次運(yùn)行方法簡便易行 ，也可向員工宣傳全體動員，提倡節(jié)能。據(jù)統(tǒng)計(jì)可節(jié)能 10％～ 20％。