【正文】 可靠的感覺，引起讀者的興趣，減少顧客對報紙內(nèi)容的猜疑。建議由記者以新聞形式從多角度對項目進行報道。C．直投及宣傳單頁廣告（DM）直郵廣告在前期宣傳鋪墊階段和針對局部區(qū)域客戶宣傳時較適用，特別是設(shè)計精美、主題突出的直郵廣告往往能收到理想的效果，并能為樓盤建立一定知名度，同時積累潛在買家，為正式開售做好準備。在畢節(jié)中低檔項目的推廣過程中，宣傳單頁以其特殊的受眾群，在媒體宣傳中處在非常重要的位置，但在高檔項目的推廣中，應注意影響項目的品位。廣告內(nèi)容： 項目主打賣點為明確的賣樓信息。同時需配合有吸引力的優(yōu)惠以引起客戶的好奇心，50 / 64為項目創(chuàng)造潛在買家。時機選擇： 內(nèi)部認購開始之前、公開發(fā)售開始之前、地盤展銷會舉行之前和大型推廣活動之前均可。民生地產(chǎn)建議媒體《畢節(jié)日報》 、畢節(jié)電視臺、及大屏幕電視廣告等。D．廣告牌廣告牌可用作為宣傳主打賣點，同時用有別于一般的表現(xiàn)形式吸引過路人士的視線，增強其宣傳作用。E．網(wǎng)絡廣告（網(wǎng)站）網(wǎng)絡廣告的主要內(nèi)容可分為 4 個方面：小區(qū)三維立體動畫（形象生動地表達項目的特征）項目內(nèi)容介紹（對項目賣點進行51 / 64分析、介紹）項目信息發(fā)布區(qū)（將項目進展情況、促銷優(yōu)惠信息等在此公布）互動區(qū)（收集客戶的問題及建議，并由開發(fā)商專人解答）民生地產(chǎn)建議在訪問率較高的大眾網(wǎng)站和房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的醒目位置建立長期連接。例如：焦點網(wǎng)，搜房網(wǎng)，新浪網(wǎng)等。F．內(nèi)部刊物內(nèi)部刊物是一種成本較低，但信息量較大的宣傳工具，在項目就某一賣點進行詳細介紹時使用較適合。民生地產(chǎn)畢節(jié)房產(chǎn)周報： 定期出版的民生地產(chǎn)刊物主要通過公司人員派送到特定客戶手中，項目推廣時可在刊物上免費發(fā)布信息，52 / 64以拓寬宣傳渠道?？蛻敉ㄐ牛?與客戶溝通的一種手段，方便發(fā)展商隨時把樓盤信息傳遞給客戶。 媒體策略總的媒體策略：以戶外廣告作為長期的形象建立以現(xiàn)場作為主陣地，表現(xiàn)產(chǎn)品實質(zhì)Error!主流平面廣告打開局面，針對性媒體準確到達，配合促銷A．預熱期（3 個月以上）主要根據(jù)清畢路的改造竣工前一個月的時間進行以平面媒體的軟性宣傳和戶外廣告為主，再加上一些樓市圖、房地產(chǎn)網(wǎng)站鏈接等，告知新樓盤信息，在消費者心中建立本項目的潛意識形態(tài)。在進53 / 64行正式廣告宣傳時可迅速得到市場的認可，積累一定數(shù)量的客戶。B．正式銷售期（2 個月以上）內(nèi)部認夠期，根據(jù)客戶積累到一定的程度才開始。此階段是 B1區(qū)的主要銷售期，在 B2 區(qū) 10 月份開始銷售前，爭取將 B1 區(qū)的戶型最大程度去劃。在此階段應用高頻率、大版幅的廣告宣傳突出項目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場共鳴，在市場中樹立起項目整體形象。C．開盤強銷售期（10 月11 月）按照貴司提供的施工進度，我公司建議在本項目，封頂后進行十月份開始 B2 區(qū)的銷售，B1 區(qū)也已經(jīng)面臨入住，畢節(jié)地產(chǎn)的銷售是有較明顯的季節(jié)性，10 月份54 / 64是市場比較火爆的月份，在這個階段將繼續(xù)延續(xù)平面媒體的推廣，并將媒體訴求逐漸轉(zhuǎn)向產(chǎn)品描寫，配合有力的促銷活動，使項目進入良性循環(huán)。E．平銷期（半年期）由于季節(jié)、氣候、節(jié)日等原因，這階段的推廣一般低調(diào)處理，少量的主流媒體投放，更多的雜志、電梯、直投廣告的投放，為開春的銷售打好基礎(chǔ)。F．尾盤期（3 個月）此階段將平面媒體的投放再次調(diào)整，選擇針對性較強的直投類媒體；每個月開展 1 次左右的促銷活動?，F(xiàn)房實景配合現(xiàn)場的綠化環(huán)境等，5 月10 月的市場熱銷期，可參加一次畢節(jié)的房展會，訴求點也更偏重于實際產(chǎn)品和活動配合。55 / 64 項目品牌策略推廣公益廣告 電視廣告好的產(chǎn)品，必須輔之以良好的宣傳推廣才能達成最終的成功銷售。好的品牌，必須有良好的宣傳陣地才能打造成功。針對中豪大廈項目的特性，其目標消費群是有一定局限性的，在定向的基礎(chǔ)上進行較大范圍的宣傳，通過強有力的廣告推廣和形象包裝，以達成以下目標：樹立項目的品牌形象，通過項目的推廣，樹立發(fā)展商的品牌形象，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并實現(xiàn)項目的成功銷售。UPS建筑地段周邊配套物管戶型智能化商業(yè)配套56 / 64民生地產(chǎn)建議：利用畢節(jié)日報房產(chǎn)周刊、畢節(jié)電視臺等作為企業(yè)品牌的主要宣傳陣地。 項目宣傳推廣費用估算 總支出預算在擁有好的產(chǎn)品的同時本項目應特別注重廣告宣傳的投入：● 畢節(jié)房地產(chǎn)市場競爭激烈，為了更好的讓消費者認知本項目應投入一定的廣告宣傳費用?！?在消費者的心中，項目的品質(zhì)直接與廣告宣傳掛鉤，因此為了迎合客戶群體的品位需要適當?shù)淖⒅貜V告表現(xiàn)?！?品牌的效益在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的非常明顯，廣告可以提高開發(fā)商的知名度和美譽度?！?合理的廣告投入可以加快銷售速度，更及時的為開發(fā)商回收資金。在目前的畢節(jié)市場，中高檔項目的宣傳推廣57 / 64費用一般占到銷售額的 %—3% 。根據(jù)貴司確定的推廣費用，民生地產(chǎn)提出了以下的媒體排布。 預算總金額 銷售階段費用投放比例銷售分為五個階段：預熱期、第一強銷期、調(diào)整期、第二強銷期、尾盤期。投放比例為：：1：： 費用的分配比例在推廣過程中，費用的分配主要包括以下四個方面：媒體宣傳、活動、銷售資料、現(xiàn)場包裝分配比例為：6：1：1：2 各階段推廣及活動費用預算匯總 銷售階段劃分及原因現(xiàn)階段本案設(shè)計工作、設(shè)施、設(shè)備選擇等還處于商榷之中?；诖?，58 / 64在銷售階段的劃分上，我們充分考慮項目工程進度、必要銷售要求、銷售資質(zhì)許可、客戶行為期特點以及其它不可抗因素，對本案進行了銷售階段的初步劃分：第一階段 形象導入期時間界定：2022 年 4月 其中詳細劃分為入市期、品牌樹立期。入市期階段特征:由于目前項目現(xiàn)場包裝工作可能還未完成，貴方部分銷售資質(zhì)還未配備齊全，并且雙方在推廣與執(zhí)行方面具體細節(jié)部分還未達成完全一致意見。故此，將投入相應時間完成方案細節(jié)，與相關(guān)媒體、合作部門溝通等工作。品牌樹立期階段特征:59 / 64待前期的方案溝通、磨合成熟后，通過各種視角預熱市場，該階段主要采用軟文策略，在公眾中逐步建立起品牌形象力；并且也開始投入內(nèi)部認購工作，結(jié)合招商部門與銷售部門的直接調(diào)查方式，積累一定的潛在客戶。同時，銷售工作要跟進，例如簡單的銷售工具要齊全，銷售員培訓要到位。第二階段 開盤階段第一強銷期時間界定： 2022 年 5 月 —— 2022 年 11 月階段特征： 本階段，現(xiàn)場包裝工作完成，應通過強大的廣告攻勢、公關(guān)與促銷活動，使其成為當期市場階段的中心點。以前期的軟文推廣、硬廣、直銷、主動尋找為基礎(chǔ)，目前階段已經(jīng)積累了一定量的客戶，并進行了60 / 64深入的談判，部分客戶簽訂了正式的買賣合同。對于已經(jīng)簽訂合同的客戶，我們應當饋贈禮品、深度問候，為進一步開展工作打下基礎(chǔ)。對于沒有簽訂合同的客戶，我們應當繼續(xù)跟蹤，爭取進一步擴大成交量。而不間斷的軟文與硬廣的投放，能夠進一步深化項目市場知名度。第三階段 調(diào)整期時間界定： 2022 年 12 月 —— 2022 年 2 月階段特征： 該時期要對前期客戶進行匯總、分析，進行中期銷售推廣效果的考核測評，分析針對目標客戶推廣策略的優(yōu)劣，預測下一時期可能的銷售61 / 64現(xiàn)象，及市場推廣與銷售方案的有效性。當然，有關(guān)市場認知度的宣傳是不可或缺的。為春季的銷售推廣工作做好準備.第四階段 第二強銷階段時間界定： 2022 年 3 月 —— 2022 年 5 月階段特征： 一期已經(jīng)入住，現(xiàn)場環(huán)境基本成型，可以有效的增強客戶的購買信心，要把握住猶豫不決、偏好曖昧的客戶；并且，借用準現(xiàn)房優(yōu)勢要補充新一批的興趣客戶。通過整合宣傳手段，推動大客戶的進入。如果有幸在此階段之前已經(jīng)與大單客戶達成購銷協(xié)議，則要不惜筆墨、不惜代62 / 64價的大肆宣傳，以此增強原客戶信心，達到口碑宣傳效果，同時這樣又有利于新客戶的拉入。同時注意開始對 A 區(qū)的開盤宣傳。 媒體宣傳費用匯總媒體宣傳包括： 平面媒體(報紙、雜志等)、網(wǎng)絡（搜房、新浪、焦點等） 、廣播（交通臺、音樂臺等） 、戶外燈牌、路旗、廣告牌、直投等。 活動費用預算匯總推廣過程中的促銷活動包括：看樓開盤禮（樣板間開放日） ，十一國慶開盤日，新屋入住迎繽紛等，不會涉及太大的費用額度。 63 / 64根據(jù)畢節(jié)民生地產(chǎn)多年來的操盤經(jīng)驗，在樓盤運作過程中常有變數(shù)出現(xiàn)，此時可根據(jù)當時的具體情況進行微調(diào)。例如：觀筑庭園，推廣計劃制定好之后，在推廣過程中發(fā)現(xiàn)，報廣的宣傳帶來的來電來訪量及成交量比預計的要理想，此時從其他的宣傳費用中，將相應比例的費用調(diào)至報廣，以促進項目的去劃和回款速度。因此，本案在推廣過程中，在推廣計劃大方向不變的前提下，亦可進行宣傳費用的微調(diào)。媒體排期及費用預算匯總（略）64 / 64畢節(jié)市民生房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司20101010