【正文】 30 （ 4）物業(yè)管理服務 項目 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 物管公司 深圳鵬基物業(yè) 上海浦東物業(yè) 安徽郵電物業(yè) 合肥中港物業(yè) 待定 待定 物管費用 元 / m2/月 待定 元 / m2/月 元 / m2/月 待定 待定 電梯費 含在物管費內 待定 含在物管費內 待定 待定 待定 空調費 待定 根據(jù)自用數(shù)量 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 從調查結果看， ? 目前合肥的物業(yè)管理費在 ，收費標準比較低。 ? 物業(yè)管理服務內容和樓書宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。 ? 合肥目前寫字樓市場物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理提供的服務有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調系統(tǒng)（如財富廣場一期）。有的寫字樓甚至沒有物業(yè)管理公司（如新鴻安），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，軟件服務和物業(yè)管理跟不上。主要原因是目前合肥整體物業(yè)管理水平低下，從業(yè)人員素質較差，造成物業(yè)管理和物業(yè)形態(tài)不相配套。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 31 （ 5）產品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合肥首座智能化純商務新領地 財富廣場 純商務基地，世界 500強的選 擇 CBD 中央廣場 叱咤風云，我們的CBD中央廣場承載城市的光榮和夢想 新都會 環(huán)球廣場 城市坐標，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路 黃金節(jié)點 萬通大廈 提升 辦公品質 引領商務時尚 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 32 （ 6）價格、銷售方面 類別 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 銷售均價 5670 元 /㎡ 7500 元 /㎡ 4550 元 /㎡ 5300 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 4000 元 /㎡ 未銷售 預期租金 80 元 /㎡ 60 元 /㎡ 45 元 /㎡ 55 元 /㎡ 35 元 /㎡ 35 元 /㎡ 80 元 /㎡ 去化方式 銷售 銷售 銷售 銷售 銷售 待定 目標客群 投資戶、本地外 地中大型企業(yè) 本地個人投資 戶較多 本地、外地中大型企業(yè)較 多 大型集團企業(yè) 投資群體、成 長型中小企業(yè) 大型國際化企業(yè)及 國內集團公司 開盤時間 04 年 2 月 05 年 11 月 03 年 12 月 06 年 5 月 05 年 3 月 04 年初 未開盤 銷售率 40% 90% 100% 約 30% 56% 50% 50% 入住戶數(shù) 13 家（半層多） 未交付 100 家余 未交付 未入住 未交付 未交付 入住率 約 35% 95% 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 33 二、綜合平析 對以上調查分析，我們認為， ? 合肥市在售寫字樓均價約在 4000— 7500 元 /㎡左右。由于寫字樓所處地段、品質、硬件配套、物業(yè)管理服務的差別，從而導致其售價相差很大。 ? 去化方式上，開發(fā)商均以出售為主，面積分割上 60～幾百平方米不等。定位高端寫字樓以大客戶為主，堅持采取整層或者半層出售模式結合小面積散戶出售，如財富廣場二期。 ? 去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關系營銷、爭取大客戶。由于合肥整體經濟格局的制約，集團性落戶大企業(yè)、地方成熟性企業(yè)數(shù)量并不多，大客戶數(shù)量有限，開發(fā)潛力不大 。二是分隔中小戶型，爭取投資性客群。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財富廣場 2 期已售完、香港廣場開盤一年多現(xiàn)剩下 20 套。 從入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓 市場剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標客戶，并未出現(xiàn)市場成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 34 就目前合肥熱銷商務樓盤的共同點，絕大多數(shù)以服務及設施為主打，走規(guī)?；_發(fā)、品牌化經營之路，注重項目的前期市場調研與可行性分析，偏重科學實效的營銷策劃，依市場需求，審慎的市場定位，時尚實用的產品設計，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤、口碑及品牌等多方面的豐收。 因此， 我司認為：本案可以 充分利用 商圈、位置、智能、品質、品位等特點 ，提高物業(yè)品質，建立高層次的物業(yè)形式，在合肥房地產市場建立標志性的、領先的物業(yè)品牌形象。瑞能 建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中 設置一些人文、藝術方面的裝飾擺設，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個的物業(yè)檔次，給整個合肥房地產市場帶來新概念。 相比之下，基于本案 地標性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象 —— 科技創(chuàng)新大廈，以及準確的市場定位 (合肥首座國際化，全功能商務寫字樓 )等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且功能齊全、設施配套完備，優(yōu)質化物業(yè)管理，因此，本案在某些競爭層面上具備了在 2021 年寫字樓市場上搶占先機的理由。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 35 Part 4 第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢預測 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 36 業(yè)內人士認為，合肥商業(yè)寫字樓時代快要到來，是由于合肥社會經濟持續(xù)發(fā)展、人們置業(yè)、投資觀念改變、房地產科技進步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結果。 ★ 土地稀缺逼迫樓盤“長”高。隨著城市化進程的加快，人口劇增與不可再生的土地資源的短缺成為最尖銳的矛盾，尤其是城市中心地段地塊越來越少。目前，合肥市區(qū)地價每畝已達數(shù)百萬元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分攤，降低開發(fā)成本，控 制總房價，讓消費者接受。 ★ 技術、設計、創(chuàng)新成為現(xiàn)代辦公新觀念。合肥辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對合肥城市發(fā)展的定位與升級。 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 37 ★ 繼 2021 年新政調控之后， 2021 年將是宏觀調控政策深入和擴展的一年。住宅市場雖然價格有上漲趨勢，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對整個地產投資更加謹慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領域。從投資層面看一般認為住宅銷售較低廉的，寫字樓市場反而熱銷。 ★ 寫字樓因其租金和收益遠遠高于普通住宅和小戶型公寓而吸