【正文】 水平約在4400元/平方米。 最新宏觀政策的影響： 國家的宏觀政策對(duì)于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從05年五月的國家新政策給予樓市強(qiáng)烈的沖擊，使地產(chǎn)市場的熱度有所降低、市場開始回歸理性，但07年一季度全國一線城市房價(jià)開始一改頹勢，高速上揚(yáng)，合肥本地市場價(jià)格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。預(yù)計(jì)中央會(huì)再次運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運(yùn)用于樓市，未來主要將以微調(diào)為主，建議其對(duì)價(jià)格的影響立為2%。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價(jià) 單價(jià) 備注 寧國路陽光小區(qū) 5/6 2/1 51 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32萬 4923 新裝修 審計(jì)局宿舍 5/6 50 4300 新裝修 文昌新村 3 26 4490 精裝 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風(fēng)和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡裝 由于區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施均比較完善，屬于合肥市比較熱點(diǎn)住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。對(duì)于本項(xiàng)目定價(jià)而言，二手房的價(jià)格就顯得相對(duì)重要。區(qū)域二手房年代相均較早，2002年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以5080㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個(gè)二手房市場的90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應(yīng)量卻相對(duì)較小，對(duì)本案基本不會(huì)造成沖擊，消費(fèi)者也可能會(huì)在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。議其對(duì)價(jià)格的影響立為+1%。 消費(fèi)者在此區(qū)域的心理接受價(jià)格水平： 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查分析，此區(qū)域消費(fèi)者的心理承受價(jià)格水平在合肥各個(gè)區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000元/平方米，但消費(fèi)者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動(dòng)都會(huì)影響到消費(fèi)者，去年房產(chǎn)新政的出臺(tái)，給樓市造成巨大的波動(dòng)，也促使消費(fèi)者的購買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場撤離，從而形成目前市場中強(qiáng)烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費(fèi)者心目中一直是合肥東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進(jìn)入濱湖新城的第一站，消費(fèi)者的心理接受程度可能會(huì)有所提升，但其幅度是微小的，建議其價(jià)格系數(shù)+1%。 項(xiàng)目區(qū)域競爭樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點(diǎn)上，真正相類似的競爭樓盤不多，合肥市場目前同質(zhì)物業(yè)多是2003－2004年推出物業(yè)，目前基本進(jìn)入銷售尾期。其貼身競爭樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生太大威脅。緊鄰?fù)拖泛统鞘袩狳c(diǎn)區(qū)域特性，使消費(fèi)者的選擇范圍狹窄，目標(biāo)客戶也不易被分流或截流，對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)挺也起到了至觀重要的作用，建議其價(jià)格系數(shù)+2%。 項(xiàng)目區(qū)域配套資源的影響 消費(fèi)者對(duì)所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費(fèi)水平的不斷上升，以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中，對(duì)于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費(fèi)需求都是針對(duì)學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點(diǎn)之一，議其對(duì)價(jià)格的影響立為+2%。 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢： 在全國新的房產(chǎn)上漲之機(jī)，合肥樓市也開始逐步復(fù)原，市場開始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運(yùn)行或者準(zhǔn)備出臺(tái)，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù)穩(wěn)定房價(jià)，但合肥房價(jià)的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是合肥市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 2007年一季度合肥房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，合肥市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。對(duì)樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動(dòng)點(diǎn)，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會(huì)更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。 此區(qū)域的地段的不可復(fù)制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)在一定的區(qū)域值之間，其增長的系數(shù)會(huì)降低，但略微的上揚(yáng)還是有一定市場依據(jù)的建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+1% ●價(jià)格建議：4400元/平方米{11%（宏觀政策）+1%（消費(fèi)者預(yù)期）+1%（二手房）+2%（競爭盤稀少）+2%（項(xiàng)目配套資源）+1%（房價(jià)上漲趨勢）}=4700元/平方米 第二部分：綜合因素修正價(jià)格 確定了市場均價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品特性和樓盤自身特點(diǎn)，從以下六點(diǎn)因素進(jìn)行修正 216。 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀：本項(xiàng)目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強(qiáng)，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+1% 216。 多重物業(yè)形態(tài)：項(xiàng)目物業(yè)形式多樣，可滿足不同消費(fèi)者的置業(yè)目標(biāo)，消費(fèi)區(qū)間較大。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項(xiàng)目提供一定的人氣，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+1% 216。 產(chǎn)品臨街：項(xiàng)目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為1% 216。 高層產(chǎn)品的市場抗性：高層建筑受到消費(fèi)者的接受度較低，市場對(duì)29層的高層住宅存在一定的抗性。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為2% 216。 較大的公攤高層住宅和商品房公攤面積過大，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為3% 216。 商住合一：商住合一的住宅，人員混雜，無法實(shí)現(xiàn)全封閉式管理，會(huì)給業(yè)主的安全感系數(shù)降低，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為1% ●修正后的均價(jià)為：4700元/平方米*{11%（規(guī)模配套）+1%（多種形態(tài)）1%（產(chǎn)品臨街）1%（高層抗性）3%（公攤較大）1%（商住合一）} =4418元/平方米 第三部分：最終價(jià)格 普通住宅價(jià)格定價(jià)： 面積過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，影響項(xiàng)目的去化。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為1% 類似區(qū)域的類似樓盤的大戶型銷售一直遭遇嚴(yán)重的市場阻力，銷售形式均不容樂觀建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為2% ●定價(jià)為：4418*（1—3%）=4285元/平方米 小戶型公寓定價(jià)： 小戶型公寓由于面積小，總價(jià)低，消費(fèi)者易于承受，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 小戶型符合消費(fèi)者的投資性需求，使之成為投資的首選物業(yè)，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 小戶型公寓均為東西走向，采光、通風(fēng)效果不佳，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為1% 目前小戶型公寓在合肥樓市中已成為了階段性主流力量之一，但其不可能成為樓市的主導(dǎo)產(chǎn)品， 后期小戶型的市場供應(yīng)量仍有逐步擴(kuò)大的趨勢，競爭將不可避免。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為2% ●定價(jià)為：4418*（1+1%）=4462元/平方米。 物業(yè)對(duì)外推出時(shí)，必須采取一定的優(yōu)惠措施，如果按照優(yōu)惠2%—3%計(jì)算因此最終定價(jià)為： 普通住宅價(jià)格： 4177元/平方米 小戶型公寓價(jià)格：4388元/平方米 （2）商業(yè)價(jià)格定位 商業(yè)是本案的重要組成部分之一，極高的商業(yè)價(jià)值決定了商業(yè)物業(yè)銷售必然成為本案的重點(diǎn)利潤追求，制定出合理的市場價(jià)格使商業(yè)物業(yè)的銷售順暢也顯得至關(guān)重要，商業(yè)定價(jià)主要通過區(qū)域商業(yè)對(duì)比以及自身商業(yè)的修正完成： 區(qū)域商業(yè)對(duì)比： 廬陽區(qū)（列舉樓盤主要是本案以北區(qū)域，為合肥市的核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)門面，商業(yè)繁華，人氣鼎盛，其業(yè)價(jià)值高于本項(xiàng)目） A、金太陽時(shí)尚購物廣場 分割情況 13―50㎡ 銷售價(jià)格 一層沿街鋪面50000元/㎡ 內(nèi)鋪35000/㎡ B、國際徽商大廈 分割情況 1－2層單層60－95㎡，聯(lián)體：300－2100㎡ 銷售價(jià)格 1層單層銷售33000元/㎡聯(lián)體20000元/㎡ C、富通時(shí)代 分割情況 1層獨(dú)立式共63間 2層獨(dú)立式共74間 面積從13㎡―74㎡不等 銷售價(jià)格 一層35000元/㎡，二層18000元/㎡， 開盤價(jià)一層28000元/㎡，二層16000元/㎡ 蜀山區(qū)（列舉樓盤主要分布在三里庵區(qū)域，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家樂福超市的入駐，提高了地段的商業(yè)價(jià)值,成為新興的商業(yè)集中區(qū)域之一，其商業(yè)價(jià)格與本案存在許多可比之處） A、金色巴黎 分割情況 分割成獨(dú)立小隔間16㎡左右少量80－100㎡ 銷售價(jià)格 一層32000元㎡ B、安徽國際購物廣場 分割情況 一層40――80㎡隔成隔間式，中間過道開放式柜臺(tái) 銷售價(jià)格 一層14000－32000元/㎡ 包河區(qū)（列舉的樓盤均在包河區(qū)域，因位置與本案相比相對(duì)遜色，其商業(yè)價(jià)值在通常情況之下均低于本項(xiàng)目，但可比性也較強(qiáng)） A、春暉田逸苑 單層：，均價(jià)13500元/平方米 B、仕嘉名苑 上下聯(lián)體 均價(jià)在14000元/平方米 C、安徽國際商務(wù)中心（百腦匯） 分割情況 1－3層均為分割為周邊隔間式，中間為柜臺(tái)式 銷售價(jià)格 一層32000元/㎡ 瑤海區(qū)（瑤海區(qū)樓盤的位置與本案相去甚遠(yuǎn)，但列舉的樓盤其物業(yè)形態(tài)、與城市核心商圈的距離與本案存在相似之處） A、中房名都 分割情況 一層分割20間 沿街 －㎡不等 二層共分割28間 －㎡不等 三層共分割為31間 －㎡不等 銷售價(jià)格 一層25000元/㎡－30000元/㎡ 二層9500元/㎡－10000元/㎡ 三層5000－6000元/㎡ 綜合以上信息，通過分析與比較，本項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值應(yīng)低于市中心，但由于以家樂福超市、肯德雞等為代表世界500強(qiáng)企業(yè)入駐以及蘇寧電器、合家福等實(shí)力企業(yè)的加入，周谷堆商圈正日益成熟。而從城市發(fā)展角度來看，“濱湖新區(qū)第一站”概念也使得更多人看好此區(qū)域的發(fā)展，因而其實(shí)際價(jià)格也是不菲。 ●其價(jià)格建議為： 1層：27000—30000元/平方米 2層：9000—11000元/平方米 3層：6000—8000元/平方米 4－5層：4050－4500元/平方米 通過區(qū)域?qū)Ρ鹊贸霰景干虡I(yè)的市場定價(jià)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)本案的特性進(jìn)行系數(shù)對(duì)比修正，使之更加合理與貼近市場： 本案位于的區(qū)域，雖地段位置優(yōu)越，但商業(yè)集中化程度不高，規(guī)模效應(yīng)較差，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為2% 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)單調(diào)，為項(xiàng)目以后的商業(yè)定位與經(jīng)營提供了一定的市場機(jī)遇。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+1% 區(qū)域消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)能力在合肥市是名列前茅的，為本項(xiàng)目商業(yè)提供了市場的基礎(chǔ)。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 項(xiàng)目商業(yè)面積限制了某些商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，也會(huì)給項(xiàng)目造成一定的瓶頸，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為2% 商業(yè)門面的公攤不大，在市場中會(huì)對(duì)銷售起到促進(jìn)作用，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 目前合肥市各主要商圈租金漲幅較大，對(duì)與本案價(jià)格的提升會(huì)有促進(jìn)作用，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 在產(chǎn)品的分割上，單體商業(yè)門面可能過大，從而造成總價(jià)過高，而小面積商鋪的市場需求旺盛，其市場去化難度會(huì)增加。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為2% 修正得出： ●均價(jià)建議為： 1層：27270—30300元/平方米 2層：9180—11220元/平方米 3層：6120—8160元/平方米 4－5層：4090－4545元/平方米 故商業(yè)最終價(jià)格 商業(yè)的優(yōu)惠幅度可控制在3%范圍之內(nèi)，均價(jià)建議為： 1層：26450—29400元/平方米 2層：8900—10880元/平方米 3層：5940—7915元/平方米 4－5層：3967－4410元/平方米 5．建設(shè)周期及節(jié)奏定位 由于地價(jià)因素的制約，項(xiàng)目必須通過容積率來平衡地價(jià)成本，也就是通過拔高樓層、增加建筑面積來相對(duì)降低土地成本。因此，高層建筑是項(xiàng)目不二之選。按照合肥高層建筑平均建設(shè)周期在2－3年，那么項(xiàng)目完全銷售完畢則周期可能會(huì)更長。換句話說，時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所需面對(duì)的第一風(fēng)險(xiǎn)，因而如何在相對(duì)較短的周期內(nèi)去化物業(yè)成為重中之重。 6．物業(yè)管理定位 我們在研究借鑒市場特征之后再項(xiàng)目各項(xiàng)要素的定位，而一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除專業(yè)運(yùn)作、良好管理、資金保障外，另一個(gè)核心問題就是物業(yè)管理體系的不健全和從業(yè)人員專業(yè)度的欠缺。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功，需要建的好、賣(租)的好、經(jīng)營的好，這已經(jīng)成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商的共識(shí)。 本項(xiàng)目物業(yè)管理，必須以經(jīng)驗(yàn)豐富的知名管理公司為選擇，以便于保證培育期間的良好經(jīng)營持久性。同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)，專業(yè)知名物管公司的介入，對(duì)于產(chǎn)品修正、優(yōu)質(zhì)物業(yè)篩選、成本控制都會(huì)起到非常大的幫助，也有利于增加更多宣傳賣點(diǎn)。結(jié) 語 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、人們?nèi)找嬖鲩L的物資需求要求商家提供更為周到的全方面服務(wù)。新型商業(yè)的定義不再是單純的購物場所，歷史賦予了它新的含義。它將更注重文化內(nèi)涵，服務(wù)品質(zhì)以及良好的購物環(huán)境，在單一購物功能上附加休閑娛樂功能。如何打造符合人們需要的新型購物中心將是各大投資商們亟待解決的課題！ 撫今追昔，我們知道合肥商業(yè)地產(chǎn)歷史的所在；展望未來，我們追求自己的理想。獨(dú)立街鋪，我們追求精致典雅；特色金鋪，我們追求寬敞大方；溫情四季鋪，我們追求四通八達(dá)；焦點(diǎn)主題鋪，我們追求風(fēng)情萬種。合肥商業(yè)地產(chǎn)的明天必是高手競技場，也必將是競爭與發(fā)展共存的舞臺(tái)。