【正文】 當遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用，應(yīng)當與業(yè)主協(xié)商確定。確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應(yīng)當簽訂有償服務(wù)合同。任何單位和個人不應(yīng)當就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費。第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費標準的百分之五十承擔。物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應(yīng)當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。第五章 物業(yè)的使用和維護第二十六條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當進行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。物業(yè)管理委托方應(yīng)當按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；（三）私搭亂建；（四）侵占綠地、毀壞綠化；（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；（七）未經(jīng)批準擺攤設(shè)點；（八）無序停放車輛；（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時，應(yīng)當及時勸阻，并向有關(guān)主管部門報告。第三十條 物業(yè)應(yīng)當按照設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報有關(guān)主管部門批準。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當給予相應(yīng)賠償。第三十二條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應(yīng)當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。第三十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。當出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責修復(fù)或者賠償。第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當由市政、供水、供電、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應(yīng)當支付維修養(yǎng)護費用。第三十五條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔：（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金）。維修基金應(yīng)當存入政府指定的銀行，設(shè)立專門賬戶。維修基金應(yīng)當按幢建賬、按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。第三十七條 維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。第六章 法律責任第三十八條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。第三十九條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應(yīng)當交納補建價款，可處以二萬以上四萬元以下罰款。第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定處罰：（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；（二）違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；二 《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》寧價房字[1999]611號第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理服務(wù)收費行為，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理單位的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市轄區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理單位對各類物業(yè)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費行為。本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費是指物業(yè)管理單位按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托合同的約定對各類房屋及公用設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、保安和環(huán)境容貌等項目開展日常管理、維護、保養(yǎng)、整治及提供其他相關(guān)服務(wù)所收取的費用。第三條 南京市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費的主管部門，負責會同市房產(chǎn)管理局對全市物業(yè)管理服務(wù)收費實施管理和監(jiān)督。負責制定物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法及有關(guān)政策規(guī)定，確定全市物業(yè)管理服務(wù)收費的價格水平。第四條 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度，制定收費標準。價格主管部門在制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費水平時，應(yīng)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，舉行價格聽證會，充分聽取社會各界及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理單位的意見。第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費包括公共性服務(wù)費和代收代辦費、特約服務(wù)費。物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理單位提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，依法實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。為普通住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維護和保安、綠化管理等公共性服務(wù)以及停車管理、裝璜垃圾清運等專項服務(wù)，其收費實行政府定價。為高級公寓、別墅、商住樓及非住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共性服務(wù)，其收費實行政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要提供的專項或特約服務(wù)及公共代辦服務(wù)，除價格主管部門有統(tǒng)一的收費標準外，其收費實行市場調(diào)節(jié)價。第六條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費實行統(tǒng)一政策，分級管理，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施和管理的服務(wù)質(zhì)量等因素，各類物業(yè)分等制定收費標準，實行評定等級收費管理制度。具體實施辦法另行制定。第七條 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成包括以下部分：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維護及保養(yǎng)費；清潔衛(wèi)生費；綠化管理費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費；合理利潤。本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資消耗補償和其他費用開支。第八條 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的利潤率，普通住宅區(qū)不超過5%，其他物業(yè)不超過10%。第九條 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費項目的主要服務(wù)內(nèi)容包括：清潔衛(wèi)生管理。包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化帶、公共場地及樓內(nèi)公共樓梯、走道、電梯間等公共部位的清掃保潔、垃圾的收集清運、水箱（池）的定期清洗消毒，化糞池的定期清掏、外墻的定期清洗等。公共安全管理。實行24小時保安值班巡視制，負責管理區(qū)內(nèi)公共安全秩序的維護管理和消防、保安監(jiān)控設(shè)施的操作值守。公共設(shè)備設(shè)施管理。負責管理范圍內(nèi)供配電、給排水、電梯、消防、水泵、中央空調(diào)、公共衛(wèi)生間、公共照明等公共設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)，保證正常運行。綠化管理。負責管理區(qū)內(nèi)的綠化美化，綠化物定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持環(huán)境優(yōu)美。委托管理合同中約定的其他服務(wù)項目。第十條 物業(yè)管理單位申報物業(yè)管理公共性服務(wù)收費須提供以下資料； 工商行政管理部門核準登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書副本；物業(yè)管理委托合同復(fù)印件；物業(yè)管理收費書面申請，包括物業(yè)所在位置、建筑面積、公共設(shè)備設(shè)施情況、樓宇功能配置、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備、公共服務(wù)詳細內(nèi)容、申報收費項目及標準等；等級收費申報表和公共服務(wù)費構(gòu)成的詳細計算及分析說明；已入住物業(yè)應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會對收費標準的意見和物業(yè)管理單位年度收支明細帳。第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人自辦理合法入住手續(xù)或租賃合同之日起，應(yīng)按規(guī)定支付物業(yè)管理公共服務(wù)費和應(yīng)攤公共水電費。尚未出售的房屋及產(chǎn)權(quán)人購買后6個月未入住的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人按核定公共服務(wù)費標準的50%繳納空置房管理費。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫（棚）和專用汽車停車場（車位），有專人24小時看管的，經(jīng)價格主管部門批準，可收取停車管理服務(wù)費，具體收費標準由各級價格主管部門在規(guī)定的范圍內(nèi)核定。第十三條 房屋的電梯、水泵、中央空調(diào)等機電設(shè)備運行電費及公共照明等屬代收代繳費用，物業(yè)管理單位應(yīng)單獨列帳并以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數(shù)、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人合理分攤，具體分攤方式由業(yè)主委員會或物業(yè)使用人代表與物業(yè)管理單位協(xié)商確定。第十四條 物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費必須按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，除管線損耗部分可據(jù)實分攤外，不得自行加價，不得以任何借口多收費，不得從中牟利。第十五條 設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)，應(yīng)按照“以收抵支，收支平衡“的原則，由物業(yè)管理單位提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)使用人代表同意后收取。供暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況，若有結(jié)余，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用，不得挪作他用。第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋的，應(yīng)接受物業(yè)管理單位的管理，并在辦理入住手續(xù)時按規(guī)定標準繳納房屋裝修保證金。裝修完畢，經(jīng)物業(yè)管理單位驗收，未損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金全額退還，其代管利息作為物業(yè)管理單位承擔監(jiān)管任務(wù)的費用列入收支范圍。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋產(chǎn)生的建筑垃圾，由物業(yè)管理單位負責清運的可按規(guī)定收取裝修垃圾清運費。第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)統(tǒng)一明碼標價，使用由價格主管部門監(jiān)制的價目表?！秲r目表》須在管理區(qū)域進口處醒目放置。物業(yè)管理單位應(yīng)每半年以書面形式公布財務(wù)收支帳目，接受業(yè)主委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督，并應(yīng)將本年度收支決算報告，下年度收支預(yù)算報告及重大的費用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。第十八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時，物業(yè)管理單位預(yù)收物業(yè)管理公共服務(wù)費不得超過6個月。第十九條 供電、市政等部門委托物業(yè)管理單位收費須是經(jīng)價格主管部門批準的收費項目，執(zhí)行規(guī)定的收費標準，并應(yīng)向承擔代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費。物業(yè)管理單位已按受委托實施管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費的，其它部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。第二十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)的押金、保證金、違約金等，也不得代其它單位收取任何費用。未經(jīng)價格主管部門同意，任何部門不得向物業(yè)管理單位收取費用。經(jīng)批準的收費，收費單位應(yīng)出示《收費許可證》，并按規(guī)定標準收費，違反有關(guān)收費政策，物業(yè)管理單位有權(quán)拒繳。第二十一條 依法成立的業(yè)主委員會可根據(jù)章程和物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)管理單位的收費和收支情況實行監(jiān)督，審議、確定物業(yè)管理費用年度計劃、重大收費事項和收費辦法，并督促物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人履行服務(wù)合約，按時繳納有關(guān)應(yīng)繳費用。第二十二條 各級價格主管部門評定物業(yè)管理公共服務(wù)收費，要嚴格按規(guī)定評定標準考評。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向價格主管部門舉報物業(yè)管理收費的價格違法行為。第二十三條 違反本辦法規(guī)定，有價格違法行為的，依照國家有關(guān)價格法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰。第二十四條 各縣可依據(jù)本辦法并結(jié)合當?shù)鼐唧w情況，制定本縣物