【正文】 當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當(dāng)競爭行為。普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。確定政府指導(dǎo)價應(yīng)當(dāng)依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測算。第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費(fèi)用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。任何單位和個人不應(yīng)當(dāng)就同一服務(wù)內(nèi)容，向業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)重復(fù)收費(fèi)。第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。新建物業(yè)中未售出且未使用的部分，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)約定，沒有約定或約定不明的，按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十承擔(dān)。物業(yè)出租或者以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第二十六條 新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進(jìn)行接管驗收。物業(yè)管理委托方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交相應(yīng)的物業(yè)檔案資料。物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；（三）私搭亂建；（四）侵占綠地、毀壞綠化；（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；（七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；（八）無序停放車輛；（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。第二十九條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有損壞承重結(jié)構(gòu)等行為時，應(yīng)當(dāng)及時勸阻，并向有關(guān)主管部門報告。第三十條 物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。 第三十一條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。第三十二條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。第三十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政、供水、供電、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第三十五條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（一）房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、共用天線、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。第三十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（簡稱維修基金）。維修基金應(yīng)當(dāng)存入政府指定的銀行，設(shè)立專門賬戶。維修基金應(yīng)當(dāng)按幢建賬、按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府制定。第三十七條 維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。第六章 法律責(zé)任第三十八條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。第三十九條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價款，可處以二萬以上四萬元以下罰款。第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規(guī)定處罰：（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止活動，沒收非法所得，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；（二）違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；二 《南京市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》寧價房字[1999]611號第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理單位的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市轄區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理單位對各類物業(yè)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托合同的約定對各類房屋及公用設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、保安和環(huán)境容貌等項目開展日常管理、維護(hù)、保養(yǎng)、整治及提供其他相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。第三條 南京市物價局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管部門，負(fù)責(zé)會同市房產(chǎn)管理局對全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實施管理和監(jiān)督。負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及有關(guān)政策規(guī)定，確定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的價格水平。第四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的原則，以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度，制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。價格主管部門在制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平時，應(yīng)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，舉行價格聽證會，充分聽取社會各界及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理單位的意見。第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包括公共性服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理單位提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，依法實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。為普通住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施維護(hù)和保安、綠化管理等公共性服務(wù)以及停車管理、裝璜垃圾清運(yùn)等專項服務(wù)，其收費(fèi)實行政府定價。為高級公寓、別墅、商住樓及非住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共性服務(wù)，其收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要提供的專項或特約服務(wù)及公共代辦服務(wù)，除價格主管部門有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，其收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。第六條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)實行統(tǒng)一政策，分級管理，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施和管理的服務(wù)質(zhì)量等因素，各類物業(yè)分等制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實行評定等級收費(fèi)管理制度。具體實施辦法另行制定。第七條 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；綠化管理費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)；合理利潤。本條第2項至第6項費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物資消耗補(bǔ)償和其他費(fèi)用開支。第八條 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的利潤率，普通住宅區(qū)不超過5%，其他物業(yè)不超過10%。第九條 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)項目的主要服務(wù)內(nèi)容包括：清潔衛(wèi)生管理。包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化帶、公共場地及樓內(nèi)公共樓梯、走道、電梯間等公共部位的清掃保潔、垃圾的收集清運(yùn)、水箱（池）的定期清洗消毒，化糞池的定期清掏、外墻的定期清洗等。公共安全管理。實行24小時保安值班巡視制，負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)公共安全秩序的維護(hù)管理和消防、保安監(jiān)控設(shè)施的操作值守。公共設(shè)備設(shè)施管理。負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水、電梯、消防、水泵、中央空調(diào)、公共衛(wèi)生間、公共照明等公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，保證正常運(yùn)行。綠化管理。負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的綠化美化，綠化物定期修剪、施肥、澆水、治蟲，保持環(huán)境優(yōu)美。委托管理合同中約定的其他服務(wù)項目。第十條 物業(yè)管理單位申報物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)須提供以下資料； 工商行政管理部門核準(zhǔn)登記注冊的營業(yè)執(zhí)照副本；物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書副本；物業(yè)管理委托合同復(fù)印件；物業(yè)管理收費(fèi)書面申請，包括物業(yè)所在位置、建筑面積、公共設(shè)備設(shè)施情況、樓宇功能配置、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備、公共服務(wù)詳細(xì)內(nèi)容、申報收費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)等；等級收費(fèi)申報表和公共服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的詳細(xì)計算及分析說明；已入住物業(yè)應(yīng)提供業(yè)主（住戶）代表或業(yè)主委員會對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見和物業(yè)管理單位年度收支明細(xì)帳。第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人自辦理合法入住手續(xù)或租賃合同之日起，應(yīng)按規(guī)定支付物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和應(yīng)攤公共水電費(fèi)。尚未出售的房屋及產(chǎn)權(quán)人購買后6個月未入住的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人按核定公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納空置房管理費(fèi)。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫（棚）和專用汽車停車場（車位），有專人24小時看管的，經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)，可收取停車管理服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各級價格主管部門在規(guī)定的范圍內(nèi)核定。第十三條 房屋的電梯、水泵、中央空調(diào)等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明等屬代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理單位應(yīng)單獨(dú)列帳并以每個水電計費(fèi)總表為計費(fèi)單位，公布每月使用公共水電費(fèi)的度數(shù)、單價、總額及分?jǐn)傓k法，按實際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人合理分?jǐn)?，具體分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主委員會或物業(yè)使用人代表與物業(yè)管理單位協(xié)商確定。第十四條 物業(yè)管理單位抄表代收代繳的水、電、氣費(fèi)必須按照國家規(guī)定的價格執(zhí)行，除管線損耗部分可據(jù)實分?jǐn)偼?，不得自行加價，不得以任何借口多收費(fèi)，不得從中牟利。第十五條 設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)，應(yīng)按照“以收抵支，收支平衡“的原則，由物業(yè)管理單位提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)使用人代表同意后收取。供暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況，若有結(jié)余，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下一供暖期使用，不得挪作他用。第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋的，應(yīng)接受物業(yè)管理單位的管理，并在辦理入住手續(xù)時按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納房屋裝修保證金。裝修完畢，經(jīng)物業(yè)管理單位驗收，未損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金全額退還，其代管利息作為物業(yè)管理單位承擔(dān)監(jiān)管任務(wù)的費(fèi)用列入收支范圍。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋產(chǎn)生的建筑垃圾，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)清運(yùn)的可按規(guī)定收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)統(tǒng)一明碼標(biāo)價，使用由價格主管部門監(jiān)制的價目表?！秲r目表》須在管理區(qū)域進(jìn)口處醒目放置。物業(yè)管理單位應(yīng)每半年以書面形式公布財務(wù)收支帳目，接受業(yè)主委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督，并應(yīng)將本年度收支決算報告，下年度收支預(yù)算報告及重大的費(fèi)用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。第十八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時，物業(yè)管理單位預(yù)收物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)不得超過6個月。第十九條 供電、市政等部門委托物業(yè)管理單位收費(fèi)須是經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)項目，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)向承擔(dān)代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費(fèi)。物業(yè)管理單位已按受委托實施管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項。第二十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)的押金、保證金、違約金等，也不得代其它單位收取任何費(fèi)用。未經(jīng)價格主管部門同意，任何部門不得向物業(yè)管理單位收取費(fèi)用。經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)，收費(fèi)單位應(yīng)出示《收費(fèi)許可證》，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，違反有關(guān)收費(fèi)政策，物業(yè)管理單位有權(quán)拒繳。第二十一條 依法成立的業(yè)主委員會可根據(jù)章程和物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)管理單位的收費(fèi)和收支情況實行監(jiān)督，審議、確定物業(yè)管理費(fèi)用年度計劃、重大收費(fèi)事項和收費(fèi)辦法，并督促物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人履行服務(wù)合約，按時繳納有關(guān)應(yīng)繳費(fèi)用。第二十二條 各級價格主管部門評定物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)，要嚴(yán)格按規(guī)定評定標(biāo)準(zhǔn)考評。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向價格主管部門舉報物業(yè)管理收費(fèi)的價格違法行為。第二十三條 違反本辦法規(guī)定，有價格違法行為的，依照國家有關(guān)價格法律、法規(guī)規(guī)定予以處罰。第二十四條 各縣可依據(jù)本辦法并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，制定本縣物