【導(dǎo)讀】地段因素，即項(xiàng)目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關(guān)聯(lián)度。樓商業(yè)中心車程8分鐘距離，數(shù)以萬計(jì)的人流、車流途徑地塊。使得項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)價(jià)值的潛力突顯無疑。地價(jià)因素，即購買項(xiàng)目土地價(jià)格，也是開發(fā)項(xiàng)目所必須面對(duì)的直接成本。不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。地形因素，即土地的形狀特點(diǎn)、地貌特征。題，同時(shí)也意味著普通形體住宅不適用于本項(xiàng)目。整個(gè)地塊的基地可用面積為3446㎡，同時(shí)加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設(shè)計(jì)等，實(shí)際可利用的基地面積則更為局促。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出。與歸納，最終得以明確本項(xiàng)目物業(yè)的開發(fā)導(dǎo)向。目的引擎推動(dòng)作用。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域并取得驕人戰(zhàn)績的發(fā)展商寥寥無幾。我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。“商鋪”其實(shí)只是一個(gè)狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念。市場(chǎng)范圍及規(guī)模等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的類型進(jìn)行劃分。等多功能于一身；也正基于這樣的心聲，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位因素，

　　

【正文】 － 50㎡ ????????? 4 層溫情四季鋪，商鋪面積控制在 60 ㎡－ 300 ㎡，面積稍微寬敞 ????????? 5－ 6 層焦點(diǎn)主題鋪 ，商鋪面積依據(jù)不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強(qiáng)室內(nèi)外互動(dòng)性。 （ 2）高層產(chǎn)品空間定位 依據(jù)高層產(chǎn)品類型定位，主要分為兩大類：一類是中小面積邊緣性投資公寓，另一類是寬敞型住宅 項(xiàng)目位于城市的老城區(qū)中心第一輻射區(qū)，且新商圈也已形成一定文化底蘊(yùn)，除傳統(tǒng)固定人群生活需求外，每天還產(chǎn)生大量外來人流的其他消費(fèi)，大量信息在此匯集，人們對(duì)這個(gè)區(qū)域并不陌生。在區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤價(jià)格特性中，人群已經(jīng)形成了一定的心理價(jià)格區(qū)間。依據(jù)既已存在的消費(fèi)特性，我們作出以下戶型面積建議： ????????? 15 萬以下 小戶型 30 ㎡以下（ 1 房 /1 廳 /1 衛(wèi)） 以外來城市背包客為主要目標(biāo)客戶 ????????? 15－ 20 萬 小戶型 35－ 60 ㎡（ 房或 2 房 /1 廳 /1 衛(wèi) /1 陽臺(tái)） 以邊緣過渡性投資群體為主 ????????? 30－ 40 萬 中戶型 70－ 80 ㎡（ 2 房或 房 /2 廳 /1 衛(wèi) /1 陽臺(tái)） 以中小企業(yè)辦公需求為主 ????????? 45－ 60 萬 大戶型 90－ 110 ㎡（ 3 房或 房） 以成長型智力企業(yè)辦公需求為主 ????????? 60 萬以上 超大戶型 120 ㎡以上（ 4 房或以上） 以個(gè)性空間需求其他投資客為主 若按照面積比例劃分， 30 ㎡以下特色戶型占 10％ ， 35 ㎡－ 80 ㎡以下戶型應(yīng)占到 55％ ， 90－ 120 ㎡戶型占 20％ ， 120 ㎡以上大戶型占 15％ 。 除了 30 ㎡以下特色小戶型以外， 其他戶型最大可能滿足 南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道功能。 4．價(jià)格定位 （ 1）高層產(chǎn)品價(jià)格定位 商品房價(jià)格因素在客 戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境下，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念逐步理性化，價(jià)格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價(jià)格定位對(duì)于項(xiàng)目銷售成功具有不可限量的市場(chǎng)推動(dòng)力。合理的價(jià)格，并不是開發(fā)商的主觀意念，亦不是消費(fèi)者的期望價(jià)格，應(yīng)是買賣雙方互相能夠接受的平衡價(jià)格，符合區(qū)域類似房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平。因而定價(jià)必須以市場(chǎng)為依托、以競(jìng)爭(zhēng)盤為突破口。為了使房地產(chǎn)價(jià)格更加貼近于市場(chǎng)，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律，從市場(chǎng)營銷的角度來說，在完全競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，最有效的定價(jià)為市場(chǎng)定價(jià)法。 市場(chǎng)定價(jià)法必須了解周邊類似樓盤與 商業(yè)價(jià)格水平，以及類似樓盤與本項(xiàng)目的異同之處，從而發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)于價(jià)格的影響，再確定項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場(chǎng)、迎和消費(fèi)者。 因此在運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法的基礎(chǔ)之上必須充分考慮到影響價(jià)格的市場(chǎng)因素，通過對(duì)各種因素的分析得出項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)，在市場(chǎng)均價(jià)確定的基礎(chǔ)之上，根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，進(jìn)一步修正，使項(xiàng)目的均價(jià)在區(qū)域市場(chǎng)具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第一部分：項(xiàng)目所處區(qū)位的價(jià)格水平 區(qū)域住宅的總體價(jià)格水平： 項(xiàng)目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫 尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價(jià)水平不能簡(jiǎn)單以某個(gè)區(qū)域?yàn)樗{(lán)本，而以多區(qū)域樓盤的均價(jià)水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項(xiàng)目市場(chǎng)情況的價(jià)格水平： 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 均價(jià) 星辰花園 高層 包河區(qū) 4100 國貿(mào)公寓 1期 小高層、高層 包河區(qū) 4400 仕嘉名苑 高層 包河區(qū) 3900 春暉田逸苑 高層 包河區(qū) 3800 國軒大廈 高層 廬陽區(qū) 5000 徽商望湖苑 高層 包河區(qū) 3800 黃金廣場(chǎng) 高層 蜀山區(qū) 4200 從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價(jià)水平居合肥住宅市場(chǎng)中的翹楚地位，總體均價(jià)達(dá)到 4180 元 /平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價(jià)水平因地段的差異與本案仍會(huì)存在一定的差距，其系數(shù)因子在 5— 6%左右。因此本區(qū)域的整體均價(jià)水平約在 4400 元 /平方米。 最新宏觀政策的影響： 國家的宏觀政策對(duì)于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從 05 年五月的國家新政策給予樓市強(qiáng)烈的沖擊，使地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度有所降低、市場(chǎng)開 始回歸理性，但 07 年一季度全國一線城市房價(jià)開始一改頹勢(shì)，高速上揚(yáng)，合肥本地市場(chǎng)價(jià)格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。預(yù)計(jì)中央會(huì)再次運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運(yùn)用于樓市，未來主要將以微調(diào)為主，建議其對(duì)價(jià)格的影響立為 2%。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價(jià) 單價(jià) 備注 寧國路陽光小區(qū) 5/6 2/1 51 萬 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32 萬 4923 新裝 修 審計(jì)局宿舍 5/6 文昌新村 3 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風(fēng)和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡(jiǎn)裝 由于區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施均比較完善，屬于合肥市比較熱 點(diǎn)住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。對(duì)于本項(xiàng)目定價(jià)而言，二手房的價(jià)格就顯得相對(duì)重要。區(qū)域二手房年代相均較早， 2021 年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以 5080 ㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個(gè)二手房市場(chǎng)的90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場(chǎng)青睞的住宅之一，但市場(chǎng)供應(yīng)量卻相對(duì)較小，對(duì)本案基本不會(huì)造成沖擊，消費(fèi)者也可能會(huì)在二手房無從 選擇的情況之下選擇一手房。議其對(duì)價(jià)格的影響立為 +1%。 消費(fèi)者在此區(qū)域的心理接受價(jià)格水平： 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查分析，此區(qū)域消費(fèi)者的心理承受價(jià)格水平在合肥各個(gè)區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為 35005000 元 /平方米，但消費(fèi)者的心理又是脆弱的，市場(chǎng)上的任何波動(dòng)都會(huì)影響到消費(fèi)者，去年房產(chǎn)新政的出臺(tái)，給樓市造成巨大的波動(dòng)，也促使消費(fèi)者的購買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場(chǎng)撤離，從而形成目前市場(chǎng)中強(qiáng)烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場(chǎng)從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢 復(fù)發(fā)展，消費(fèi)者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費(fèi)者心目中一直是合肥東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進(jìn)入濱湖新城的第一站，消費(fèi)者的心理接受程度可能會(huì)有所提升，但其幅度是微小的，建議其價(jià)格系數(shù) +1%。 項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點(diǎn)上，真正相類似的競(jìng)爭(zhēng)樓盤不多，合肥市場(chǎng)目前同質(zhì)物業(yè)多是 2021－ 2021 年推出物業(yè)，目前基本進(jìn)入銷售尾期。其貼身競(jìng)爭(zhēng)樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生太大威脅。緊鄰?fù)拖泛统鞘袩狳c(diǎn)區(qū)域特性，使消費(fèi)者的選擇范圍狹窄，目標(biāo)客戶也不易被分流或截流 ，對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)挺也起到了至觀重要的作用，建議其價(jià)格系數(shù) +2%。 項(xiàng)目區(qū)域配套資源的影響 消費(fèi)者對(duì)所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費(fèi)水平的不斷上升，以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中，對(duì)于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費(fèi)需求都是針對(duì)學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點(diǎn)之一，議其對(duì)價(jià)格的影響立為 +2%。 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)： 在全國新的房產(chǎn)上漲之機(jī)，合肥樓市也開始逐步復(fù)原，市場(chǎng)開始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運(yùn)行或者準(zhǔn)備出臺(tái)，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù) 穩(wěn)定房價(jià)，但合肥房價(jià)的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是合肥市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 2021 年一季度合肥房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，合肥市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。對(duì)樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動(dòng)點(diǎn)，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場(chǎng)的前景還是可以期待的，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加的殘酷， 企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。 此區(qū)域的地段的不可復(fù)制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)在一定的區(qū)域值之間，其增長的系數(shù)會(huì)降低，但略微的上揚(yáng)還是有一定市場(chǎng)依據(jù)的建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ● 價(jià)格建議： 4400 元 /平方米 {11%（宏觀政策） +1%（消費(fèi)者預(yù)期） +1%（二手房）+2%（競(jìng)爭(zhēng)盤稀少） +2%（項(xiàng)目配套資源） +1%（房價(jià)上漲趨勢(shì)） }=4700 元 /平方米 第二部分：綜合因素修正價(jià)格 確定了市場(chǎng)均價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品特性和樓盤自身特點(diǎn)，從以下 六點(diǎn)因素進(jìn)行修正 ????????? 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀： 本項(xiàng)目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強(qiáng)，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ????????? 多重物業(yè)形態(tài)： 項(xiàng)目物業(yè)形式多樣，可滿足不同消費(fèi)者的置業(yè)目標(biāo)，消費(fèi)區(qū)間較大。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項(xiàng)目提供一定的人氣， 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ????????? 產(chǎn)品臨街： 項(xiàng)目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% ????????? 高層產(chǎn)品的市場(chǎng)抗性： 高層建筑受到消 費(fèi)者的接受度較低，市場(chǎng)對(duì) 29 層的高層住宅存在一定的抗性。 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 2% ????????? 較大的公攤 高層住宅和商品房公攤面積過大，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 3% ????????? 商住合一： 商住合一的住宅，人員混雜，無法實(shí)現(xiàn)全封閉式管理，會(huì)給業(yè)主的安全感系數(shù)降低， 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% ●修正后的均價(jià)為： 4700 元 /平方米 *{11%（規(guī)模配套） +1%（多種形態(tài)） 1%（產(chǎn)品臨街） 1%（高層抗性） 3%（公攤較大） 1%（商住合一） } =4418 元 /平方米 第三部分：最終價(jià)格 普通住宅價(jià)格定價(jià)： 面積過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，影響項(xiàng)目的去化。 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% 類似區(qū)域的類似樓盤的大戶型銷售一直遭遇嚴(yán)重的市場(chǎng)阻力，銷售形式均不容樂觀 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 2% ●定價(jià)為： 4418*（ 1— 3%） =4285 元 /平方米 小戶型公寓定價(jià)： 小戶型公寓由于面積小，總價(jià)低，消費(fèi)者易于承受，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +2% 小戶型符合消費(fèi)者的投資性需求，使之成為投資的首選物業(yè)，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +2% 小戶型公寓均為東西走向，采光、通風(fēng)效果不佳，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% 目前小戶型公寓在合肥樓市中已成為了階段性主流力量之一，但其不可能成為樓市的主導(dǎo)產(chǎn)品， 后期小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量仍有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 2% ●定價(jià)為： 4418*（ 1+1%） =4462 元 /平方米。 物業(yè)對(duì)外推出時(shí)，必須采取一定的優(yōu)惠措施，如果按照優(yōu)惠 2%— 3%計(jì)算因此最終定價(jià)為： 普通住宅價(jià)格： 4177 元 /平方米 小戶型公寓價(jià)格： 4388 元 /平方米 （ 2）商業(yè)價(jià)格定位 商業(yè)是本案的重要組成部分之一，極高的商業(yè)價(jià)值決定了商業(yè)物業(yè)銷售必然成為本案的重點(diǎn)利潤追求，制定出合理的市場(chǎng)價(jià)格使商業(yè)物業(yè)的銷售順暢也顯得至關(guān)重要，商業(yè)定價(jià)主要通過區(qū)域商業(yè)對(duì)比以及自身商業(yè)的修正完成： 區(qū)域商業(yè)對(duì)比： 廬陽區(qū) （列舉樓盤主要是本案以北區(qū)域，為合肥市的核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)門面，商業(yè)繁華，人氣鼎盛，其業(yè)價(jià)值高于本項(xiàng)目） A、金太陽時(shí)尚購物廣場(chǎng) 分割情況 13― 50 ㎡ 銷售價(jià)格 一層沿街鋪面 50000 元 /㎡ 內(nèi)鋪 35000/㎡ B、國際徽商大廈 分割情況 1－ 2 層單層 60－ 95 ㎡，聯(lián)體： 300－ 2100 ㎡ 銷售價(jià)格 1 層單層銷售 33000 元 /㎡聯(lián)體 20210 元 /㎡ C、富通時(shí)代 分割情況 1層獨(dú)立式共 63間