【導讀】地段因素，即項目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關聯(lián)度。樓商業(yè)中心車程8分鐘距離，數以萬計的人流、車流途徑地塊。使得項目商業(yè)開發(fā)價值的潛力突顯無疑。地價因素，即購買項目土地價格，也是開發(fā)項目所必須面對的直接成本。不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。地形因素，即土地的形狀特點、地貌特征。題，同時也意味著普通形體住宅不適用于本項目。整個地塊的基地可用面積為3446㎡，同時加上路網規(guī)劃、消防要求、管道設計等，實際可利用的基地面積則更為局促。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出。與歸納，最終得以明確本項目物業(yè)的開發(fā)導向。目的引擎推動作用。商業(yè)地產開發(fā)領域并取得驕人戰(zhàn)績的發(fā)展商寥寥無幾。我們經常提到或者媒體上看到，有關商業(yè)地產的概念所指多為“商鋪”?！吧啼仭逼鋵嵵皇且粋€狹義的商業(yè)地產概念。市場范圍及規(guī)模等對商業(yè)地產的類型進行劃分。等多功能于一身；也正基于這樣的心聲，結合項目區(qū)位因素，

　　

【正文】 － 50㎡ ????????? 4 層溫情四季鋪，商鋪面積控制在 60 ㎡－ 300 ㎡，面積稍微寬敞 ????????? 5－ 6 層焦點主題鋪 ，商鋪面積依據不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強室內外互動性。 （ 2）高層產品空間定位 依據高層產品類型定位，主要分為兩大類：一類是中小面積邊緣性投資公寓，另一類是寬敞型住宅 項目位于城市的老城區(qū)中心第一輻射區(qū)，且新商圈也已形成一定文化底蘊，除傳統(tǒng)固定人群生活需求外，每天還產生大量外來人流的其他消費，大量信息在此匯集，人們對這個區(qū)域并不陌生。在區(qū)域范圍內的樓盤價格特性中，人群已經形成了一定的心理價格區(qū)間。依據既已存在的消費特性，我們作出以下戶型面積建議： ????????? 15 萬以下 小戶型 30 ㎡以下（ 1 房 /1 廳 /1 衛(wèi)） 以外來城市背包客為主要目標客戶 ????????? 15－ 20 萬 小戶型 35－ 60 ㎡（ 房或 2 房 /1 廳 /1 衛(wèi) /1 陽臺） 以邊緣過渡性投資群體為主 ????????? 30－ 40 萬 中戶型 70－ 80 ㎡（ 2 房或 房 /2 廳 /1 衛(wèi) /1 陽臺） 以中小企業(yè)辦公需求為主 ????????? 45－ 60 萬 大戶型 90－ 110 ㎡（ 3 房或 房） 以成長型智力企業(yè)辦公需求為主 ????????? 60 萬以上 超大戶型 120 ㎡以上（ 4 房或以上） 以個性空間需求其他投資客為主 若按照面積比例劃分， 30 ㎡以下特色戶型占 10％ ， 35 ㎡－ 80 ㎡以下戶型應占到 55％ ， 90－ 120 ㎡戶型占 20％ ， 120 ㎡以上大戶型占 15％ 。 除了 30 ㎡以下特色小戶型以外， 其他戶型最大可能滿足 南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預留煤氣管道功能。 4．價格定位 （ 1）高層產品價格定位 商品房價格因素在客 戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現今的房地產市場大環(huán)境下，消費者的消費觀念逐步理性化，價格的敏感系數也在不斷上升，精確的價格定位對于項目銷售成功具有不可限量的市場推動力。合理的價格，并不是開發(fā)商的主觀意念，亦不是消費者的期望價格，應是買賣雙方互相能夠接受的平衡價格，符合區(qū)域類似房地產價格的平均水平。因而定價必須以市場為依托、以競爭盤為突破口。為了使房地產價格更加貼近于市場，符合區(qū)域房地產市場的價格規(guī)律，從市場營銷的角度來說，在完全競爭的環(huán)境中，最有效的定價為市場定價法。 市場定價法必須了解周邊類似樓盤與 商業(yè)價格水平，以及類似樓盤與本項目的異同之處，從而發(fā)掘項目的優(yōu)劣勢對于價格的影響，再確定項目價格應在怎樣的區(qū)間之內，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場、迎和消費者。 因此在運用市場定價法的基礎之上必須充分考慮到影響價格的市場因素，通過對各種因素的分析得出項目市場均價，在市場均價確定的基礎之上，根據項目的優(yōu)劣勢進行分析，進一步修正，使項目的均價在區(qū)域市場具有極強的競爭力與市場抗風險能力。 第一部分：項目所處區(qū)位的價格水平 區(qū)域住宅的總體價格水平： 項目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫 尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價水平不能簡單以某個區(qū)域為藍本，而以多區(qū)域樓盤的均價水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項目市場情況的價格水平： 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 均價 星辰花園 高層 包河區(qū) 4100 國貿公寓 1期 小高層、高層 包河區(qū) 4400 仕嘉名苑 高層 包河區(qū) 3900 春暉田逸苑 高層 包河區(qū) 3800 國軒大廈 高層 廬陽區(qū) 5000 徽商望湖苑 高層 包河區(qū) 3800 黃金廣場 高層 蜀山區(qū) 4200 從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價水平居合肥住宅市場中的翹楚地位，總體均價達到 4180 元 /平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價水平因地段的差異與本案仍會存在一定的差距，其系數因子在 5— 6%左右。因此本區(qū)域的整體均價水平約在 4400 元 /平方米。 最新宏觀政策的影響： 國家的宏觀政策對于地產的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從 05 年五月的國家新政策給予樓市強烈的沖擊，使地產市場的熱度有所降低、市場開 始回歸理性，但 07 年一季度全國一線城市房價開始一改頹勢，高速上揚，合肥本地市場價格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。預計中央會再次運用經濟杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數的提升，種種舉措表明新的宏觀調控組合拳已逐步運用于樓市，未來主要將以微調為主，建議其對價格的影響立為 2%。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價 單價 備注 寧國路陽光小區(qū) 5/6 2/1 51 萬 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32 萬 4923 新裝 修 審計局宿舍 5/6 文昌新村 3 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡裝 由于區(qū)域，各項配套設施均比較完善，屬于合肥市比較熱 點住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。對于本項目定價而言，二手房的價格就顯得相對重要。區(qū)域二手房年代相均較早， 2021 年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以 5080 ㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個二手房市場的90％以上，目前周邊二手房基本以學區(qū)為賣點。就區(qū)域二手房本身質量而言，自身配套很差，基本沒有停車設施與小區(qū)環(huán)境。但是憑借優(yōu)質的學區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應量卻相對較小，對本案基本不會造成沖擊，消費者也可能會在二手房無從 選擇的情況之下選擇一手房。議其對價格的影響立為 +1%。 消費者在此區(qū)域的心理接受價格水平： 根據消費者調查分析，此區(qū)域消費者的心理承受價格水平在合肥各個區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為 35005000 元 /平方米，但消費者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動都會影響到消費者，去年房產新政的出臺，給樓市造成巨大的波動，也促使消費者的購買欲望逐步走低，從跟風似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產市場撤離，從而形成目前市場中強烈的觀望氛圍，導致多數樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經過接近一年的恢 復發(fā)展，消費者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費者心目中一直是合肥東南上風口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進入濱湖新城的第一站，消費者的心理接受程度可能會有所提升，但其幅度是微小的，建議其價格系數 +1%。 項目區(qū)域競爭樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點上，真正相類似的競爭樓盤不多，合肥市場目前同質物業(yè)多是 2021－ 2021 年推出物業(yè)，目前基本進入銷售尾期。其貼身競爭樓盤金灣龍城，由于產品戶型缺陷，對本項目不會產生太大威脅。緊鄰屯溪路和城市熱點區(qū)域特性，使消費者的選擇范圍狹窄，目標客戶也不易被分流或截流 ，對于價格的堅挺也起到了至觀重要的作用，建議其價格系數 +2%。 項目區(qū)域配套資源的影響 消費者對所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費水平的不斷上升，以及居住理念的轉變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中，對于教育設施的關注，更是重中之重，周邊眾多的消費需求都是針對學區(qū)的，但仍是其主要的賣點之一，議其對價格的影響立為 +2%。 合肥市房地產發(fā)展的趨勢： 在全國新的房產上漲之機，合肥樓市也開始逐步復原，市場開始活躍，但新的宏觀政策調控正在運行或者準備出臺，其政府的調控的主要目的是繼續(xù) 穩(wěn)定房價，但合肥房價的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是合肥市以后的房產發(fā)展應該還有多年的潛力和空間， 2021 年一季度合肥房價平穩(wěn)上揚，今后幾年隨著濱湖新城的建設，合肥市的城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產業(yè)發(fā)展提供遠大的發(fā)展空間。對樓市有著重要推進作用的市政規(guī)劃和基礎設施建設，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產市場的前景還是可以期待的，但競爭也會更加的殘酷， 企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質量都是其立足于市場的關鍵。 此區(qū)域的地段的不可復制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價格可能會在一定的區(qū)域值之間，其增長的系數會降低，但略微的上揚還是有一定市場依據的建議其對價格的影響系數為 +1% ● 價格建議： 4400 元 /平方米 {11%（宏觀政策） +1%（消費者預期） +1%（二手房）+2%（競爭盤稀少） +2%（項目配套資源） +1%（房價上漲趨勢） }=4700 元 /平方米 第二部分：綜合因素修正價格 確定了市場均價，根據產品特性和樓盤自身特點，從以下 六點因素進行修正 ????????? 本案社區(qū)的規(guī)模、內部的配套、園林景觀： 本項目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強，建議其對價格的影響系數為 +1% ????????? 多重物業(yè)形態(tài)： 項目物業(yè)形式多樣，可滿足不同消費者的置業(yè)目標，消費區(qū)間較大。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項目提供一定的人氣， 建議其對價格的影響系數為 +1% ????????? 產品臨街： 項目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。 建議其對價格的影響系數為 1% ????????? 高層產品的市場抗性： 高層建筑受到消 費者的接受度較低，市場對 29 層的高層住宅存在一定的抗性。 建議其對價格的影響系數為 2% ????????? 較大的公攤 高層住宅和商品房公攤面積過大，會對項目的銷售產生一定的阻礙作用 建議其對價格的影響系數為 3% ????????? 商住合一： 商住合一的住宅，人員混雜，無法實現全封閉式管理，會給業(yè)主的安全感系數降低， 建議其對價格的影響系數為 1% ●修正后的均價為： 4700 元 /平方米 *{11%（規(guī)模配套） +1%（多種形態(tài)） 1%（產品臨街） 1%（高層抗性） 3%（公攤較大） 1%（商住合一） } =4418 元 /平方米 第三部分：最終價格 普通住宅價格定價： 面積過大，導致總價過高，影響項目的去化。 建議其對價格的影響系數為 1% 類似區(qū)域的類似樓盤的大戶型銷售一直遭遇嚴重的市場阻力，銷售形式均不容樂觀 建議其對價格的影響系數為 2% ●定價為： 4418*（ 1— 3%） =4285 元 /平方米 小戶型公寓定價： 小戶型公寓由于面積小，總價低，消費者易于承受，建議其對價格的影響系數為 +2% 小戶型符合消費者的投資性需求，使之成為投資的首選物業(yè)，建議其對價格的影響系數為 +2% 小戶型公寓均為東西走向，采光、通風效果不佳，建議其對價格的影響系數為 1% 目前小戶型公寓在合肥樓市中已成為了階段性主流力量之一，但其不可能成為樓市的主導產品， 后期小戶型的市場供應量仍有逐步擴大的趨勢，競爭將不可避免。建議其對價格的影響系數為 2% ●定價為： 4418*（ 1+1%） =4462 元 /平方米。 物業(yè)對外推出時，必須采取一定的優(yōu)惠措施，如果按照優(yōu)惠 2%— 3%計算因此最終定價為： 普通住宅價格： 4177 元 /平方米 小戶型公寓價格： 4388 元 /平方米 （ 2）商業(yè)價格定位 商業(yè)是本案的重要組成部分之一，極高的商業(yè)價值決定了商業(yè)物業(yè)銷售必然成為本案的重點利潤追求，制定出合理的市場價格使商業(yè)物業(yè)的銷售順暢也顯得至關重要，商業(yè)定價主要通過區(qū)域商業(yè)對比以及自身商業(yè)的修正完成： 區(qū)域商業(yè)對比： 廬陽區(qū) （列舉樓盤主要是本案以北區(qū)域，為合肥市的核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)門面，商業(yè)繁華，人氣鼎盛，其業(yè)價值高于本項目） A、金太陽時尚購物廣場 分割情況 13― 50 ㎡ 銷售價格 一層沿街鋪面 50000 元 /㎡ 內鋪 35000/㎡ B、國際徽商大廈 分割情況 1－ 2 層單層 60－ 95 ㎡，聯(lián)體： 300－ 2100 ㎡ 銷售價格 1 層單層銷售 33000 元 /㎡聯(lián)體 20210 元 /㎡ C、富通時代 分割情況 1層獨立式共 63間