【正文】 樣研究，存在以下特點(diǎn)： ????????? 同質(zhì)物業(yè)整體建設(shè)和平均銷售周期在 2－ 3 年 ????????? 環(huán)線內(nèi)物業(yè)去化速度明顯快于一環(huán)沿線 ????????? 西北一環(huán)同質(zhì)物業(yè)的開發(fā)明顯落后于其他地區(qū)，東南一環(huán)是城市開發(fā)的熱點(diǎn)板塊，也是競爭較激烈的區(qū)域 ????????? 中小面積、低樓層物業(yè)去化速度明顯快于中大面積、高樓層物業(yè) ????????? 同質(zhì)物業(yè)對(duì)地段的依賴性尤為突出，配套完善性成為主要比較因素 ????????? 傳統(tǒng)中心及商圈附近物業(yè)，住宅銷售均價(jià)在 4300－ 6800 元 /㎡ ????????? 靠近傳統(tǒng)中心及商圈，開間在 － 4 米、徑深在 7.5－ 8 米左右的商鋪，一層沿街鋪面銷 售均價(jià)在 － 3.5 萬 /㎡ ????????? 一環(huán)及環(huán)線內(nèi)住宅平均面積小于 60 ㎡，一層獨(dú)立商鋪面積小于 30 ㎡的屬于全城高速去化物業(yè) ????????? 快銷型住宅物業(yè)總價(jià)在 － 萬，一層沿街商鋪總價(jià) 78－ 105 萬 ????????? 快銷型公寓更多是南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道 通過對(duì)全市范圍高價(jià)高去化空間的取樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一環(huán)沿線及環(huán)線內(nèi)高層物業(yè)，其空間多屬于邊緣性產(chǎn)品（尤其是公寓型產(chǎn)品更為明顯） 此類物業(yè)多 居于傳統(tǒng)中心或新商圈附近 ，主要 目標(biāo)客戶為投資性群體， 一般做法通過 控制 戶型面積以達(dá)到控制總價(jià)而快速去化 的目的。 2021－ 2021 年是此類物業(yè)上市的高峰期 。 四．本項(xiàng)目開發(fā)體系之構(gòu)建 （一） SWOT 平衡分析 地塊特征： 項(xiàng)目位于周谷堆批發(fā)市場北入口東側(cè)，占地面積 6 畝多。項(xiàng)目的東距巢湖南路約 500 米，南側(cè)為周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)，西接周谷堆批發(fā)市場，北對(duì)一環(huán)路。基于此四大要素的平衡分析，我們得到以下啟示： 首先， 充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，將地段價(jià)值轉(zhuǎn) 嫁于物業(yè)價(jià)值 其次， 克服時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，工程節(jié)奏與營銷推廣必須同步進(jìn)行，整體戰(zhàn)略布局尤為重要 再次， 通過控制面積空間，達(dá)到控制總價(jià)、弱化購買承受力 最后， 依據(jù)高明的規(guī)劃，尤其是沿街商業(yè)空間的規(guī)劃，使得空間一定要利于快速出售，迅速拔出利潤 （二）項(xiàng)目價(jià)值高地之審視 通過市場上同質(zhì)樓盤的研究，使得我們對(duì)這個(gè)市場有了“量”的認(rèn)知，也對(duì)本項(xiàng)目未來空間有了較明確的方向。結(jié)合本項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢的平衡分析，我們?cè)谒膫€(gè)方面有了更為清晰的思 路與方法，使得信心也隨之增長。遵循三大板塊所研究內(nèi)容中層層鎖定構(gòu)思，我們有如下設(shè)想： ????????? 項(xiàng)目要有場所的感覺，構(gòu)思新的消費(fèi)體系循環(huán) ????????? 項(xiàng)目開創(chuàng)一種高度吻合市場的精確空間 ????????? 要探索一種全新可能性的復(fù)合生活形態(tài) ????????? 能同時(shí)帶來新奇與快樂的一種新價(jià)值 ????????? 引 領(lǐng)全城人群指定性抵達(dá)消費(fèi)（或者其他臨近城市的人群） ????????? 項(xiàng)目商業(yè)是時(shí)尚消費(fèi)圈、核心商圈、商業(yè)街區(qū)的完美合奏 基于以上六大設(shè)想，本項(xiàng)目的 價(jià)值高地 是 —— 創(chuàng)新空間、提供價(jià)值盈余，迅速拔出利潤 通過高明的空間規(guī)劃，擺脫所有可見之干擾，進(jìn)入無人競爭之市場 節(jié)奏布局高效，通過高價(jià)值空間提供價(jià)值盈余，快速出售迅速撥出利潤 （三）開發(fā)向度 從“四地因素”分析中得出了一個(gè) 初步路向： 非普通形體高層建筑＋商業(yè)，換句話說就是商業(yè)地產(chǎn)。 比對(duì)研究合肥城市聚集與擴(kuò)散歷程，合肥商圈發(fā)展、寫字樓物業(yè)、高層物業(yè)的特征之后，我們得出了非常重要的結(jié)論： 目前城市正處于上升期、商業(yè)地產(chǎn)后勁十足、主力投資仍是住宅、寫字樓要慎重開發(fā)。 如何將這兩種物業(yè)資源有效整合，為日后營銷推廣創(chuàng)造更大空間，在追求住宅物業(yè)快速化和商業(yè)物業(yè)利潤 最大化的過程中，則需要真正明確本項(xiàng)目的開發(fā)向度。 結(jié)合項(xiàng)目周邊既已成熟配套優(yōu)勢，我們企向本項(xiàng)目能 吸納周谷堆商圈的所有優(yōu)勢資源，通過提供更高價(jià)值盈余的價(jià)值空間，成為這個(gè) 城市持續(xù)發(fā)展中的特色焦點(diǎn) ——集納式城市驛站。通過巧妙的通道構(gòu)思，將每一層商業(yè)空間串聯(lián)，形成全新的內(nèi)外部人流、車流、信息流、消費(fèi)流。 它的 居住空間 ，能為城市精英量身定制的專署公寓，依據(jù)業(yè)主的要求提供各種特色專署服務(wù)。 各種特色空間、各種消費(fèi)人群、各類休閑場所，在這里融合并演繹著永不落幕的靚麗青春，城市的一抹陽光總因你的參與而更加絢爛，都市的一段韻律總因你的投入而更加精彩。以下我們將把該六種物業(yè) 形態(tài)選擇的利與弊進(jìn)行分析，以尋找最終商業(yè)類型的出路： 純餐飲物業(yè) ，大型餐飲除需要排煙、大面積的操作間等硬件設(shè)施要求外，從資金的回流考慮，不符合“以售為主”的原則。若是單層個(gè)性化餐飲，該區(qū)域眾多的上班族及流動(dòng)人群可以支撐此類型的物業(yè)，但無法達(dá)到單鋪較高的銷售價(jià)格，同時(shí)環(huán)球廣場也已經(jīng)聚集較多的個(gè)性化餐飲，近距離重復(fù)布店的意義不大。而環(huán)球廣場與項(xiàng)目僅相隔百米，重復(fù)建設(shè)只會(huì)導(dǎo)致惡性競爭和資源浪費(fèi)，因而也不予以考慮。如：紅三環(huán)體育館、天安保齡球館、全國連鎖的興賓網(wǎng)吧、 39 度特色酒吧圈、良子足浴等。但目前區(qū)域尚未形成真正意義上特色聚集空間，市場空白 有待發(fā)掘。 綜合超市和專業(yè)市場 家樂福、合家福、蘇寧電器、蘇果超市等多個(gè)類型、不同規(guī)模的市場環(huán)伺左右，共同組成了整個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)生活體系，因而此類型物業(yè)生存空間和商業(yè)利潤都相對(duì)較小。因而，此類物業(yè)也不宜考慮。同時(shí)隨著金地國際、國貿(mào)公寓等新社區(qū)大量年輕白領(lǐng)階層的入住，整個(gè)區(qū)域年輕人群會(huì)成為最主要目標(biāo)客戶。具體表現(xiàn)在產(chǎn)品個(gè)性與需求的統(tǒng)一。 （ c） 2 層 3 層商鋪以區(qū)域和年輕白領(lǐng)、大學(xué)生等青年人群為主要目標(biāo)，其功能是為特色餐飲、音樂美術(shù)器材店、電子娛樂、健身康體、特制工藝品、居家生活特色配飾品等提供精細(xì)空間。 （ e） 5 層－ 6 層可考慮商務(wù)會(huì)議室、自助型超市、干洗中心、中型影院、咖啡店、壁球館、健身會(huì)所等適合與空中花園自然環(huán)境相融合的特色場所。因而我們 最終將本項(xiàng)目商業(yè)定位成： “以健身休閑為主的青春特區(qū)商業(yè)”。 位于屯溪路的東環(huán)廣場，馬鞍山路的金地國際城，美菱大道的萬通大廈、世紀(jì)云頂，金寨路上的安徽國際商務(wù)中心、銀保大廈，桐城路上的富通時(shí)代，長江中路的花樣年華都市小公寓等等，都相對(duì)更多的傾向于商業(yè)與辦公的功能，也都是在綜合利用周邊資源的基礎(chǔ)上的合 理產(chǎn)物。 優(yōu)勢資源相似點(diǎn)： 、交通便利， 、副中心的輻射區(qū)域， 3.周邊配套相對(duì)齊備， 4. 學(xué)區(qū)資源較好， 劣勢資源相似點(diǎn)： ， ， ， 地成本、綜合建設(shè)成本較高 通過比對(duì)相似項(xiàng)目，再進(jìn)一步探討分析區(qū)域的人群特征、消費(fèi)特征等要素，我們不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目由于自身所處區(qū)域的特性，不可能成為純住宅產(chǎn)品，必須通過產(chǎn)品差異化的調(diào)整，創(chuàng)新產(chǎn)品提升價(jià)值盈余， 走 邊緣過渡型產(chǎn)品路線 （函蓋了投資性、過渡性、精細(xì)性特征）。本項(xiàng)目除通過產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)化空間來吸引消費(fèi)者外，還應(yīng)該通過控制面積區(qū)間來降低總價(jià)。 3．空間定位 （ 1）商業(yè)空間定位 由于所處地段的特殊性及周谷堆商圈日益成熟， 地段價(jià)值決定物業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目商業(yè)空間理所當(dāng)然的成為“高價(jià)值空間” ，即單 價(jià)高的商業(yè)空間。 依據(jù)“單價(jià)面積＝總價(jià)”的定式，我們先做一組數(shù)據(jù)計(jì)算。依據(jù)“商用房貸款金額≤房價(jià)的 60%，期限最長為 10 年”的規(guī)定，則需要向銀行貸款 108 萬，按 10年還款期來計(jì)算每月需還款 12021 元左右。若商鋪面積在 30 ㎡，則每個(gè)月還款約 6500 元，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，市場也容易接受。 ????????? 2－ 3 層特色精品金鋪，商鋪面積控制在 30 ㎡－ 50㎡ ????????? 4 層溫情四季鋪，商鋪面積控制在 60 ㎡－ 300 ㎡，面積稍微寬敞 ????????? 5－ 6 層焦點(diǎn)主題鋪 ，商鋪面積依據(jù)不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強(qiáng)室內(nèi)外互動(dòng)性。在區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤價(jià)格特性中，人群已經(jīng)形成了一定的心理價(jià)格區(qū)間。 除了 30 ㎡以下特色小戶型以外， 其他戶型最大可能滿足 南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道功能。合理的價(jià)格，并不是開發(fā)商的主觀意念，亦不是消費(fèi)者的期望價(jià)格，應(yīng)是買賣雙方互相能夠接受的平衡價(jià)格，符合區(qū)域類似房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平。為了使房地產(chǎn)價(jià)格更加貼近于市場，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場的價(jià)格規(guī)律，從市場營銷的角度來說，在完全競爭的環(huán)境中，最有效的定價(jià)為市場定價(jià)法。 因此在運(yùn)用市場定價(jià)法的基礎(chǔ)之上必須充分考慮到影響價(jià)格的市場因素，通過對(duì)各種因素的分析得出項(xiàng)目市場均價(jià)，在市場均價(jià)確定的基礎(chǔ)之上，根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析，進(jìn)一步修正，使項(xiàng)目的均價(jià)在區(qū)域市場具有極強(qiáng)的競爭力與市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此本區(qū)域的整體均價(jià)水平約在 4400 元 /平方米。預(yù)計(jì)中央會(huì)再次運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運(yùn)用于樓市，未來主要將以微調(diào)為主，建議其對(duì)價(jià)格的影響立為 2%。對(duì)于本項(xiàng)目定價(jià)而言，二手房的價(jià)格就顯得相對(duì)重要。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。議其對(duì)價(jià)格的影響立為 +1%。 項(xiàng)目區(qū)域競爭樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點(diǎn)上，真正相類似的競爭樓盤不多，合肥市場目前同質(zhì)物業(yè)多是 2021－ 2021 年推出物業(yè)，目前基本進(jìn)入銷售尾期。緊鄰?fù)拖泛统鞘袩狳c(diǎn)區(qū)域特性，使消費(fèi)者的選擇范圍狹窄，目標(biāo)客戶也不易被分流或截流 ，對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)挺也起到了至觀重要的作用，建議其價(jià)格系數(shù) +2%。 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢： 在全國新的房產(chǎn)上漲之機(jī)，合肥樓市也開始逐步復(fù)原，市場開始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運(yùn)行或者準(zhǔn)備出臺(tái)，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù) 穩(wěn)定房價(jià)，但合肥房價(jià)的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是合肥市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 2021 年一季度合肥房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，合肥市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。 此區(qū)域的地段的不可復(fù)制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)在一定的區(qū)域值之間，其增長的系數(shù)會(huì)降低，但略微的上揚(yáng)還是有一定市場依據(jù)的建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ● 價(jià)格建議： 4400 元 /平方米 {11%（宏觀政策） +1%（消費(fèi)者預(yù)期） +1%（二手房）+2%（競爭盤稀少） +2%（項(xiàng)目配套資源） +1%（房價(jià)上漲趨勢） }=4700 元 /平方米 第二部分：綜合因素修正價(jià)格 確定了市場均價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品特性和樓盤自身特點(diǎn)，從以下 六點(diǎn)因素進(jìn)行修正 ????????? 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀： 本項(xiàng)目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強(qiáng)，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ????????? 多重物業(yè)形態(tài)： 項(xiàng)目物業(yè)形式多樣，可滿足不同消費(fèi)者的置業(yè)目標(biāo)，消費(fèi)區(qū)間較大。 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% ????????? 高層產(chǎn)品的市場抗性： 高層建筑受到消 費(fèi)者的接受度較低，市場對(duì) 29 層的高層住宅存在一定的抗性。 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% 類似區(qū)域的類似樓盤的大戶型銷售一直遭遇嚴(yán)重的市場阻力，銷售形式均不容樂觀 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 2% ●定價(jià)為： 4418*（ 1— 3%） =4285 元 /平方米 小戶型公寓定價(jià)： 小戶型公寓由于面積小，總價(jià)低，消費(fèi)者易于承受，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +2% 小戶型符合消費(fèi)者的投資性需求，使之成為投資的首選物業(yè)，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +2% 小戶型公寓均為東西走向，采光、通風(fēng)效果不佳，建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% 目前小戶型公寓在合肥樓市中已成為了階段性主流力量之一，但其不可能成為樓市的主導(dǎo)產(chǎn)品， 后期小戶型的市場供應(yīng)量仍有逐步擴(kuò)大的趨勢，競爭將不可避免。 物業(yè)對(duì)外推出時(shí)，必須采取一定的優(yōu)惠措施，如果按照優(yōu)惠 2%— 3%計(jì)算因此最終定價(jià)為： 普通住宅價(jià)格： 4177 元 /平方米 小戶型公寓價(jià)格： 4388 元 /平方米 （ 2）商業(yè)價(jià)格定位 商業(yè)是本案的重要組成部分之一，極高的商業(yè)價(jià)值決定了商業(yè)物業(yè)銷售必然成為本案的重點(diǎn)利潤追求，制定出合理的市場價(jià)格使商業(yè)物業(yè)的銷售順暢也顯得至關(guān)重要，商業(yè)定價(jià)主要通過區(qū)域商業(yè)對(duì)比以及自身商業(yè)的修正完成： 區(qū)域商業(yè)對(duì)比： 廬陽區(qū) （列舉樓盤主要是本案以北區(qū)域，為合肥市的核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)門面，商業(yè)繁華，人氣鼎盛，其業(yè)價(jià)值高于本項(xiàng)目） A、金太陽時(shí)尚購物廣場 分割情況 13― 50 ㎡ 銷售價(jià)格 一層沿街鋪面 50000 元 /㎡ 內(nèi)鋪 35000/㎡ B、國際徽商大廈 分割情況 1－ 2 層單層 60－ 95 ㎡，聯(lián)體： 300－ 2100 ㎡ 銷售價(jià)格 1 層單層銷售 33000 元 /㎡聯(lián)體 20210 元 /㎡ C、富通時(shí)代 分割情況 1層獨(dú)立式共 63間