【正文】 法定代表人或委托授權(quán)人（簽字或蓋章）： 九　　景洲大廈遺留問題處理及硬件改造方案遺留問題處理辦法及硬件改造序號項 目處理辦法1電梯振業(yè)集團更新2出入口過多，進出人員雜物業(yè)公司對停車場與出入大門投資改造，實行停車場自動收費與門禁一卡通3樓道因消防玻璃封閉不透氣物業(yè)公司投資增加風(fēng)扇4酒樓排煙由物業(yè)公司同酒樓協(xié)商，責(zé)令其解決排煙管破爛影響外觀及排煙達標5酒樓冷卻塔由物業(yè)公司與酒樓協(xié)商，責(zé)令其整改冷卻塔外觀及噪聲達標6一樓門店破墻開門7綠化面積過少由物業(yè)公司投資在四樓增加空中綠化8垃圾房離住宅過近由物業(yè)公司投資在垃圾房外墻種植綠化美化垃圾房9停車場地面起沙由物業(yè)公司投資全面整改10停車場出入口雨水籬子脫落由物業(yè)公司投資整改11出入口監(jiān)控探頭太少，現(xiàn)有監(jiān)控系統(tǒng)不清晰等在停車場及負一、二層、屋頂、四樓平臺出入口增加監(jiān)控探頭，改造現(xiàn)有監(jiān)控。12無保安巡更系統(tǒng)由物業(yè)公司投資增加保安巡更系統(tǒng)硬件改造資金支出預(yù)算：1）停車場自動收費及門禁一卡通約15萬元。2） 。3） 。4） 5） 停車場地面起沙改造約8萬元。6） 綠化增加約2萬元。7） 樓道增加風(fēng)扇約6600元。十 服務(wù)費用測算明細表（一）物業(yè)管理服務(wù)費標準根據(jù)景洲大廈的實際情況，通過項目實地考察和專業(yè)測算，裙樓商業(yè)用房人民幣5元/，停車費（露天和室內(nèi)）統(tǒng)一價230元/。（二）收入測算（單位：萬元）項 目面 積收 費 標 準月收入年收入住宅樓商業(yè)裙樓5元/月/平方米停車場206個230元/有償服務(wù)及其他合計說明：停車場停車率是按照70％測算的；物業(yè)管理費按照95％收繳率測算。（三）支出測算　　　　　　　　　　　　　　　（單位：萬元）序號項目計算依據(jù)月支出年度支出一工資福利1管理處主任1人，工資標準4800元/月人2客戶主任1人，工資標準3800元/月人3工程主管1人，工資標準3300元/月人4物業(yè)管理（收費）員1人，工資標準3100元/月人5設(shè)備維護員3人，工資標準2100元/月人7安全主管1人，工資標準1800元/月人8安管員（含2名班長）24工資標準1200元/月人9環(huán)境主管1人，工資標準1500元/月人10保潔員8人，工資標準900元/月人11福利費按月工資總額的14%12社會保險（養(yǎng)老，醫(yī)療，失業(yè)，工傷），員工補貼按月工資總額的25%13員工住宿費租3套房2000元/月二辦公費含：市內(nèi)交通補助、差旅費、通訊費、書報、辦公用品、低耗品等三公共水電費含公共照明、電梯，水泵、清潔綠化用水等四設(shè)施設(shè)備運行維保費含電梯維修保養(yǎng)、智能化及消防、二次供水等五環(huán)境管理費含清潔、綠化、消殺、雨污水井、化糞池清理疏通費等六固定資產(chǎn)折舊及開辦費攤銷，分3年攤銷七不可預(yù)見費（2%）以上六項總和的2%八管理者酬金（10%）以上七項總和的10%九法定稅費（%）%合計（四）年收支情況對比表　　　　　　　　　　　　　　　　　（單位：萬元）年總收入年總支出年收支盈虧（五）測算結(jié)果說明： ，成本支出基本沒有壓縮空間。公司資源的支持及尋找新的收入來源將是管理處彌補虧損的有效方法。法定代表人或委托授權(quán)人（簽字或蓋章）： 十一 管理服務(wù)合同協(xié)議書委托方（全稱）： 深圳市景洲大廈業(yè)主委員會 （下稱甲方） 受委托方（全稱）： 深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司 （下稱乙方）本大樓物業(yè)管理于 200　 年 　 月 　 日公開招標確定由乙方提供服務(wù)。依照《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和建設(shè)部與國家工商行政管理局合同范本，并結(jié)合深圳市有關(guān)規(guī)定及本物業(yè)管理的具體情況，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就深圳市景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)事項協(xié)商一致，訂立本協(xié)議。一、項目概況景洲大廈位于福田區(qū)商報東路，由二幢31層高層樓宇和一座裙樓組成。大廈占地面積5208平方米，總建筑面積52326平方米，車位數(shù)206個，大廈1998年11月入伙。二、管理服務(wù)協(xié)議承包范圍承包范圍：景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)三、管理服務(wù)期服務(wù)起始期： 200　年　月　　日 服務(wù)結(jié)束期： 200　年　月　　日 本合同總?cè)諝v天數(shù)： 　　天 四、基本物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：（一）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻，本體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理；（二）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)；（三）規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、棚、停車庫、場等）的維修、養(yǎng)護和管理；（四）規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；（五）公共環(huán)境（包括公共場所、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；（六）交通、車輛行駛和停泊管理；（七）大廈標識系統(tǒng)的管理；（八）大廈文化娛樂活動；（九）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立和管理。五、質(zhì)量標準按照深圳市驗收標準達到： “深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準 六、組成合同的文件組成本合同的文件包括： 本合同協(xié)議書 中標通知書 投標文件及其附件 招標文件 本合同條款 標準、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件 投標報價書 雙方有關(guān)服務(wù)的洽商、變更等書面協(xié)議或文件 深圳市住宅局招標工作小組有關(guān)通知及會議紀要服務(wù)過程中的有關(guān)信件、數(shù)據(jù)電文（電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)和電子郵件）七、合同生效合同訂立時間： 200　 年 　 月 　　日合同訂立地點： 深圳市福田區(qū) 發(fā) 包 人：（公章） 承 包 人：（公章）深圳市振業(yè)物業(yè)管理有限公司住 所： 住 所：深圳福田區(qū)福中路振業(yè)花園綜合樓三樓法定代表人： 法定代表人：x委托代理人： 委托代理人：x電 話： 電 話：（0755）83222400傳 真： 傳 真：（0755）83222895開戶銀行： 開戶銀行：中行福蓮支行帳 號： 帳 號：82x01郵政編碼： 郵 政 編碼：518026