【正文】 ；調(diào)整保險纜；各控制屏、變壓器、接觸器清理；消防功能試驗；電源總開關(guān)檢查；導(dǎo)靴座清理，間隙檢查調(diào)整。消防功能有效；電源總開關(guān)無發(fā)熱、無異響。4 每季保養(yǎng)剎車皮檢查及更換；各軸承和機械部位加油；檢查及更換門腳膠；主纜磨損情況及張力調(diào)整；檢查調(diào)整安全鉗間隙；清洗主付導(dǎo)軌；對重、轎廂與緩沖器距離檢查。剎車良好；各軸承和機械部位潤滑良好；主纜無嚴(yán)重磨損以及張力平衡；。5 每年保養(yǎng)限速器動作速度測量，安全鉗試驗；絕緣電阻測量；檢查平層情況；各接線端子、接線螺絲收緊檢查；主纜檢查，擦洗，噴油；開門機及機械連桿、電阻箱檢查調(diào)整。通過有關(guān)檢測部門檢測合格。44 / 63第七章 保安及車輛服務(wù)（一）保安隊伍組織建設(shè)保安隊伍的組建成立保安部，設(shè)保安隊長 1 名，下轄保安員 22 名。保安隊伍的管理（1）保安隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。（2）嚴(yán)格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。（3）建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日或有重大活動時，全體待命。（4）實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安主部對保安值班人員的工作進行督查、指導(dǎo)。（5）注重形象。保安員是外來客戶 美術(shù)館看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護、提升大工業(yè)區(qū)業(yè)主單位的形象。安全管理工作要點日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等。（1）崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻精神。45 / 634)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情服務(wù)。（2）門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條） ，同時無其它違規(guī)行為。4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。（3）車輛疏導(dǎo)工作要點1)按 美術(shù)館車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。2)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條） ，同時無其它違規(guī)行為。4)進行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。5)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。（4）巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括 美術(shù)館各層辦公區(qū)、設(shè)備機房、宿舍樓、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知隊長及管理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問” ，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級匯報。并注意消防設(shè)施、監(jiān)控器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌46 / 63服務(wù)。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。（二）車輛交通管理 對停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面： 制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地面停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保 美術(shù)館文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動環(huán)境。 進行安全有序的服務(wù) 對駛?cè)胲噲?、車庫的車輛，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細致的管理，進行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 標(biāo)識系統(tǒng) 為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。 出入登記管理 做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。 規(guī)范化的人性管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時，配合做好車輛的防護工作，關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 47 / 63配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。（三） 會務(wù)服務(wù)? 服 務(wù) 意 識 服 從 意 識 ： 客 人 永 遠 是 對 的 ， 不 抱 怨 。 照 顧 意 識 ： 必 要 時 對 長 者 進 行 攙 扶 。 尊 重 意 識 ： 公 共 場 合 領(lǐng) 導(dǎo) 優(yōu) 先 、 長 者 優(yōu) 先 、 女 士 優(yōu) 先 ， 記 住 客 人 。 隱 私 意 識 ： 與 客 人 交 談 ， 莫 問 私 事 。? 服 務(wù) 語 言 稱 呼 得 體 ： 您 好 ！ 大 家 好 ！ 下 午 好 ！ …… 迎 送 語 言 ： 歡 迎 光 臨 、 歡 迎 再 次 光 臨 ！ 請 您 走 好 ！ 再 見 ！ …… 請 托 用 語 ： 請 問 、 請 稍 候 、 請 讓 一 下 、 請 多 關(guān) 照 …… 致 謝 用 語 ： 謝 謝 您 對 我 們 工 作 的 配 合 與 支 持 …… 征 詢 用 語 ： 請 問 、 勞 駕 、 我 能 為 您 …… 應(yīng) 答 用 語 ： 您 好 ！ 這 里 是 ……， 請 問 您 有 什 么 需 要 ……， 是 的 、 好 的 、 我 明 白您 的 意 思 、 我 會 盡 量 按 照 您 的 要 求 去 …… 祝 賀 用 語 ： 節(jié) 日 快 樂 ， 恭 喜 ！ 祝 賀 您 ！ …… 推 托 用 語 ： 對 不 起 ， 同 志 ！ 請 您 ……我 請 示 一 下 領(lǐng) 導(dǎo) …… 道 歉 用 語 ： 打 擾 了 、 對 不 起 、 抱 歉 、 多 多 包 涵 ……禁 語 ： 這 不 是 我 的 責(zé) 任 、 我 們 規(guī) 定 、 你 不 懂 、 你 錯 了 ……， 切 忌 說 “不 ”字? 服 務(wù) 形 象 形 象 定 位 ： 美 麗 、 端 莊 、 大 方 。 服 裝 定 位 ： 正 裝 。 清 潔 衛(wèi) 生 ：頭 ： 一 天 一 洗 。臉 ： 干 凈 、 淡 妝 、 無 胡 須 。48 / 63口 ： 無 異 味 。體 ： 無 體 味 。 姿 勢 得 體 、 優(yōu) 美 （ 站 姿 、 走 姿 ） 。 語 言 要 親 切 、 甜 美 。 表 情 要 自 然 、 微 笑 。? 服 務(wù) 程 度 盡 可 能 “隱 形 ”服 務(wù) ， 即 “無 干 擾 ”服 務(wù) 。 服 務(wù) 要 適 度 。 茶 水 供 應(yīng) 及 時 ， 于 客 人 左 后 側(cè) 續(xù) 茶 。 不 隨 意 翻 動 、 挪 動 客 人 物 品 。? 服 務(wù) 培 訓(xùn) 請 禮 儀 專 家 授 課 ， 傳 授 禮 儀 禮 節(jié) 知 識 。 請 酒 店 資 深 專 家 培 訓(xùn) 服 務(wù) 人 員 服 務(wù) 技 能 。49 / 63第八章 安全管理與應(yīng)急搶險預(yù)案（一）安全管理工作特點 美術(shù)館安全管理工作特點如下：1．人員出入各階層均有，須注重公共衛(wèi)生安全；2．消防等級要求高；3．安全管理時間長4．車輛管理復(fù)雜（二）安全管理目標(biāo)1．人員進出井然有序2．日常辦公環(huán)境安全、舒適3．突發(fā)事件迅速得到解決4．交通事故處理率 100%，無車輛失竊事件5．治安案件發(fā)生率為 0（三）安全管理原則堅持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合”的原則。（四）安全管理內(nèi)容與方式安全管理內(nèi)容（1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作環(huán)境的行為。保證日常辦公環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身安全不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。（2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。50 / 63（3）交通管理：維護 美術(shù)館內(nèi)外交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。（4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。（5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理。安全管理方式安全管理的方式主要有保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員等，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。（五）消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 消防監(jiān)控設(shè)施管理 美術(shù)館消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急廣播疏散系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對文化場館的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，快速進行滅火救災(zāi)。 （1）消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認(rèn)，防止超長時間報警，確屬火警則按火警處理程序進行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。（2）定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：51 / 63? 消防通道是否暢通無阻。? 消防器材是否已按要求配備。? 消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。? 消防水源是否滿足要求。? 煙感、溫感、噴淋頭是否完好。? 自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。? 做好相關(guān)記錄。在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率：? 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。? 在動火作業(yè)的前后。? 重點防火的部位。? 裝修施工現(xiàn)場。? 設(shè)備機房。（3）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。 消防日常管理 （1）管理處主任為 美術(shù)館防火負責(zé)人，負責(zé)組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導(dǎo)文化場館消防管理工作及處理消防管理中的問題。 （2）物業(yè)公司兼職安全員定期對 美術(shù)館消防管理工作進行檢查和指導(dǎo)。 （3）堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合” ，做好文化場館的消防工作。 （4）做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。 （5）做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進行消防實戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、文化場館各消防系統(tǒng)的功能檢測等。（六）公共衛(wèi)生安全管理公共衛(wèi)生管理是通過預(yù)防和控制疾病、傷害來促進大眾健康及生命質(zhì)量的提高。52 / 63我公司在 美術(shù)館的管理服務(wù)中，將公共衛(wèi)生安全管理作為安全管理的重點內(nèi)容。? 建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù) 2022 年 5 月 12 日國務(wù)院出臺《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》組織實施。? 建立防護網(wǎng)絡(luò)? 定期演習(xí)，全員重視和參與? 在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大相關(guān)知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識。（七）安全突發(fā)事件處理處理目的迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)安全。適用范圍車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等異常情況。職責(zé)（1）管理處主任負責(zé)組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。（2）值班人員嚴(yán)守崗位。（3）保安部負責(zé)安全防范，水電維修人員負責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊負責(zé)初期火災(zāi)的撲救；公司安全管理部負責(zé)治安、交通事件的處理。（4）其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。突發(fā)事件的處理（1）暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告保安主部，同時向物業(yè)管理處主任及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場進行