【正文】 亂。但真正喜歡的不太多。不是綠化少、社區(qū)里活動(dòng)場(chǎng)所不多，就是戶型不合適，我們想找一個(gè)既不老套又很 宜居，最好還能有點(diǎn)設(shè)計(jì)感的房子，就算是被迫住在這里，也不能虧了自己吧 ， 其實(shí)，在這里置業(yè)也就是過(guò)度吧，現(xiàn)在我倆都還年輕， 工作是最重要 ，還好這邊 交通還不錯(cuò)，配套也能滿足基本的生活需求 。能成個(gè)家，弄套可以 保值 的房子，住著就踏實(shí)了，會(huì)買(mǎi) 120左右的三居，考慮以后有孩子及父母來(lái)住” 姓名：魏先生 職業(yè)：職員 年齡： 27 購(gòu)房目的： 婚房 現(xiàn)居住：北京西紅門(mén) 客戶關(guān)注點(diǎn)： 120+價(jià)格 +產(chǎn)品設(shè)計(jì) +社區(qū)環(huán)境 +社區(qū)配套 +交通 +前景 客戶小結(jié) ?自住客戶 主要來(lái)自 亦莊、大興、豐臺(tái) 等南三環(huán)以南片區(qū)，首期客戶受北京高企房?jī)r(jià)擠壓； ?投資客戶 主要來(lái)源于 豐臺(tái) 、 朝陽(yáng)南部 、 海淀及廊坊 等區(qū)域，主要看中區(qū)域未來(lái)升值潛力及項(xiàng)目產(chǎn)品； ?以在北京南部、東部區(qū)域工作、生活的 外地人為主 ； ?首期自住客戶有一定支付能力但非常有限， 無(wú)法支付北京市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)； 客戶關(guān)注 ?自住客戶：戶型功能，總價(jià)，交通便利、舒適度，園林規(guī)劃社區(qū)配； ?投資客戶：戶型設(shè)計(jì)、前景、項(xiàng)目規(guī)模、社區(qū)配套、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理服務(wù)； 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ?市場(chǎng)平臺(tái)水平較低，提升空間大 ?客戶置業(yè)邏輯清晰容易把握 市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) —— 從區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) 2022年 2022年 目前在售 未來(lái)供應(yīng) 恒基現(xiàn)代城 天順家園 紅城 方城馨苑 匯豐家園 孔雀大衛(wèi)城 橘洲 萬(wàn)匯廣場(chǎng) 北京第九區(qū) 6 110平米的一居， 8 97平米二居， 11 1 139平米的三居，供應(yīng)量 37萬(wàn)平米 1居 59平米， 2居 7080平米， 3居 115平米，供應(yīng)量 1600多套 中宏新界 7690平米兩居， 120平米三居，供應(yīng)量約 40萬(wàn)平米 以二居 90100平米為主，供應(yīng)量 5萬(wàn)平米 一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米，供應(yīng)量 40萬(wàn)平米 供應(yīng)量 5萬(wàn)平米 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，未來(lái)供應(yīng)量 83萬(wàn)平米 以 8090平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 14萬(wàn)平米 以 89128平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 10萬(wàn)平米 以 8597平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 14萬(wàn)平米 未來(lái)將面臨“三足鼎立”局面，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 未來(lái)供應(yīng)量 150萬(wàn)平米 2022年 未來(lái)主要供應(yīng)為 京御集團(tuán)旗下 的 孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊 ，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過(guò) 400萬(wàn)平米 ，未來(lái)將面臨 三足鼎立 的局面。 內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤(pán)銷售 —— 分流競(jìng)爭(zhēng) 廊坊京御地塊 未來(lái)供應(yīng)量 180萬(wàn)平米 綠洲地產(chǎn)地塊 外向型、高品質(zhì) —— 主要競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 孔雀大衛(wèi)城 (品牌影響力開(kāi)發(fā)商 +大規(guī)模 +成熟風(fēng)情產(chǎn)品系） 綠洲地塊 （超大規(guī)模 +開(kāi)發(fā)商實(shí)力） 廊坊京御地塊 (大規(guī)模 +成熟風(fēng)情產(chǎn)品系 /預(yù)計(jì)） 主要 競(jìng)爭(zhēng) 恒基現(xiàn)代城 橘洲 中宏新界 萬(wàn)匯廣場(chǎng) 北京第九區(qū) 紅城 天順家園 （地段） （規(guī)模 +建筑形式） 分流 競(jìng)爭(zhēng) 主要競(jìng)爭(zhēng) —— 細(xì)分客群、相對(duì)優(yōu)勢(shì) ?注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造，在產(chǎn)品體系方面實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先； ?形象突破，形成個(gè)性鮮明的項(xiàng)目形象； 分流競(jìng)爭(zhēng) —— 相對(duì)優(yōu)勢(shì) ?突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，大規(guī)模完善配套社區(qū)優(yōu)勢(shì)、園林等品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 孔雀大衛(wèi)城 熱銷期項(xiàng)目： 未上市項(xiàng)目： 綠洲項(xiàng)目 廊坊京御 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 基本情況 ? 位置： 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè) ? 總建筑面積： 100萬(wàn)平方米； ? 容積率： ； ? 產(chǎn)品： 一期規(guī)劃總建筑面積 27萬(wàn)平米 、產(chǎn)品類型以中高層板樓為主，一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，有少量躍層戶型，面積在 200平米左右， 其中 90平米兩居、 120平米三居為主力戶型； ? 配套： 20萬(wàn)平米商業(yè) ，將引進(jìn)大型超市；雙語(yǔ)幼兒園；健身休閑會(huì)所； ? 價(jià)格：一居 6000元左右，二居 5700元 /平米左右，三居 5300－5500元 /平米 ； ? 開(kāi)發(fā)商： 京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 近期銷售情況 ?目前蓄客中，樣板間 6月 18日開(kāi)放， 4月 17日開(kāi)始排號(hào)，共排好近4000個(gè) ，其中 VIP轉(zhuǎn)換 1100個(gè) 左右， 8月 8日開(kāi)盤(pán)，推出 1500套 ，共認(rèn)購(gòu) 1087套 ，認(rèn)購(gòu)額 ； 2居占 70%,認(rèn)購(gòu) 90%； 一居全部認(rèn)購(gòu)，三居認(rèn)購(gòu) 90%，內(nèi)部留房 300套， VIP卡升級(jí)可打 98折，貸款 99折。 品牌影響力開(kāi)發(fā)商北京遠(yuǎn)郊大規(guī)模普宅項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！ 推廣語(yǔ)： 大宅之美坐輕軌，我在北京有個(gè)家 現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城系列情感 +品牌路線 現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城南加州主題 延續(xù)孔雀城系列的 情感訴求 路線，但針對(duì)目標(biāo)客戶，賣點(diǎn)主打輕軌交通。 推廣渠道 ?北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址； ?地鐵 1號(hào)線 ?短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò) 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！ 北京推廣，示范區(qū)和售樓處展示到位，領(lǐng)先固安當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) ?南加州風(fēng)格售樓處，與項(xiàng)目風(fēng)格統(tǒng)一 ?展示區(qū)大面積綠植，延續(xù)孔雀城低密印象 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！ 90平米兩居 ?南北通透，全明戶型，戶型方正，居住舒適度高； ?贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，有一定的附加值； 120平米三居 ?南北通透，南向客廳和主臥，但進(jìn)深較大； ?贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽(yáng)臺(tái)； 中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不足，戶型南北通透，贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái) 飄窗 陽(yáng)臺(tái) 飄窗 舒適尺度 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！ ?大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半； ?投資客多看中固安未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ? ?自住有 3040歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買(mǎi)不起房子；也有年齡較大的客戶給孩子購(gòu)買(mǎi)，可先自己住兩年，將來(lái)給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休息度假使用； ?剛需、自住的客戶居多，大多數(shù)客戶都有車； ?有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來(lái)購(gòu)買(mǎi)；部分客戶會(huì)問(wèn)是否有精裝； ?新政后，客戶來(lái)訪量大概減少了 1/3，部分之前排號(hào)的客戶可能會(huì)流失。 客戶關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、交通、配套、學(xué)校、會(huì)所； 客戶大部分來(lái)自北京，投資和自住客戶大約各占一半，對(duì)項(xiàng)目的交通、品質(zhì)、配套及教育的關(guān)注度高 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！ 孔雀大衛(wèi)城 熱銷期項(xiàng)目 未上市項(xiàng)目 綠洲項(xiàng)目 廊坊京御 超大規(guī)模、高容積率項(xiàng)目 基本情況： 位于 106國(guó)道以東，整體容積率 大留村整體回遷，回遷面積較大，且當(dāng)前拆遷問(wèn)題難以解決； 周邊無(wú)配套，自身配套指標(biāo)未定； 開(kāi)發(fā)目標(biāo)： 打造高品質(zhì)社區(qū)，樹(shù)立品牌形象； 廊涿高速 東干渠 固安站 固安核心區(qū) 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目參數(shù) 占地面積：共 5000畝，一期1960畝，其中 950畝為商品住宅，其余為農(nóng)民拆遷安置房； 建筑面積：一期商品住宅 180萬(wàn)平米； 容積率： （一期商品住宅）； 項(xiàng)目現(xiàn)狀：拆遷過(guò)程中，預(yù)計(jì)6月份動(dòng)工； 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 未上市項(xiàng)目：綠洲項(xiàng)目 擁六合之眾，虎視眈眈！ 孔雀大衛(wèi)城 熱銷期項(xiàng)目 未上市項(xiàng)目 綠洲項(xiàng)目 廊坊京御 廊坊京御 ：大規(guī)模，中等容積率 項(xiàng)目參數(shù) 占地面積： 150萬(wàn)平米； 容積率： （一期商品住宅）； 項(xiàng)目狀況 ? 預(yù)計(jì)大衛(wèi)城產(chǎn)品系、風(fēng)格等南加州風(fēng)情的延續(xù)，產(chǎn)品線會(huì)更加豐富 基本情況： ?位于 106國(guó)道以東，整體容積率 ? 周邊無(wú)配套，自身配套指標(biāo)未定 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 106國(guó)道 廊坊京御地塊 大衛(wèi)城 未上市項(xiàng)目：廊坊京御 借兄之勢(shì)，臥心藏膽！ 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 項(xiàng)目 規(guī)模 總?cè)莘e率 區(qū)位 建筑類型 戶型 風(fēng)格 品牌影響力 孔雀大衛(wèi)城 總建面100萬(wàn)㎡ 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè) 中高層板樓 60㎡ 一居、 90㎡二居、 120㎡ 三居 南加州 借助孔雀城系列已經(jīng)具備一定市場(chǎng)影響力 綠洲項(xiàng)目 一期住宅建面180萬(wàn)㎡ 3 東干渠以南廊涿高速以北， 106國(guó)道以東 —— —— —— 北京遠(yuǎn)郊首個(gè)項(xiàng)目品牌影響力有限 廊坊京御 總建面150萬(wàn)㎡ 2 位于孔雀大衛(wèi)城的北側(cè) —— —— —— 和京御屬一個(gè)體系下的兩個(gè)分公司，可借京御的勢(shì) 總結(jié) 均為 100萬(wàn)㎡以上大盤(pán)，彼此不相伯仲 本項(xiàng)目在容積率上占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品力打造空間巨大 本項(xiàng)目在區(qū)位上較綠城地塊擁有一定得優(yōu)勢(shì) 只有大衛(wèi)城的產(chǎn)品已經(jīng)面市，產(chǎn)品細(xì)節(jié)未能做到極致，規(guī)劃上屬于分期規(guī)劃，大盤(pán)整體策略欠缺，擁有很大的超越空間 京御系擁有一定的市場(chǎng)市場(chǎng)影響力，但未成完善的體系，綠洲市場(chǎng)影響力有限 建立可持續(xù)發(fā)展的滿足業(yè)態(tài)升級(jí)型市鎮(zhèn)的新型空港市鎮(zhèn) 絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 相對(duì)優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 相對(duì)優(yōu)勢(shì) 低密意向、水體資源為不可替代性優(yōu)勢(shì)因素；明晰的項(xiàng)目風(fēng)格、完善的社區(qū)配套、階段性領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品體系為相對(duì)優(yōu)勢(shì)因素 項(xiàng)目元素 孔雀大衛(wèi)城 項(xiàng)目元素 綠洲地塊 PK PK 打造符合區(qū)域未來(lái)發(fā)展的城市化風(fēng)情 延續(xù)孔雀城風(fēng)情小鎮(zhèn)路線 較低容積率 自然環(huán)境及水體資源 配套齊全 容積率 配套未定 受容積率限制，物業(yè)形式單一 城市化時(shí)尚活力路線，產(chǎn)品領(lǐng)先，符合固安未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)低密度產(chǎn)品社區(qū)打造，品質(zhì)更高 廊坊京御地塊 產(chǎn)品細(xì)節(jié)不足 做足產(chǎn)品功課，產(chǎn)品附加值及空間打造 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)策略 風(fēng)格： 產(chǎn)品： 規(guī)劃： 一套成熟的規(guī)劃，完善的開(kāi)發(fā)模式 分期獨(dú)立規(guī)劃，整體性不強(qiáng) 企業(yè)影響力 弱 強(qiáng) 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力 弱 強(qiáng) 領(lǐng)導(dǎo)者 補(bǔ)缺者 跟隨者 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) — 搭便車，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 — 市場(chǎng)領(lǐng)跑者 — 游戲規(guī)則的建立者 — 區(qū)域影響者 孔雀大衛(wèi)城 ?綠洲項(xiàng)目？ ?廊坊京御 ？ ?初期引領(lǐng)者，注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造及配套的跟進(jìn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值，搶奪市場(chǎng)客戶，引領(lǐng)市場(chǎng) ?后期做領(lǐng)導(dǎo)者，建立一定市場(chǎng)影響力的基礎(chǔ)上產(chǎn)品、綜合性配套、社區(qū)環(huán)境整體發(fā)力，成為固安市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目 項(xiàng)目站位 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)策略 區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 ?區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者； ?營(yíng)造形象上的差別 （建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃、社區(qū)公共空間打造等）， 形成區(qū)別性標(biāo)志； ?通過(guò)產(chǎn)品 空間設(shè)計(jì) （尺度、功能）、 附加值 （陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗）贈(zèng)送、打造 產(chǎn)品階段性領(lǐng)先 等實(shí)現(xiàn) 差異化 路線，提高競(jìng)爭(zhēng)力； ?通過(guò)完善的、特色的、便利的 配套設(shè)施的率先實(shí)現(xiàn) ，領(lǐng)先市場(chǎng)，創(chuàng)造口碑； 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)策略小結(jié)