【正文】 —— 固安區(qū)域 +市場研究 核心問題聚焦 整體思路 項(xiàng)目定位 啟動區(qū)策略 項(xiàng)目機(jī)會尋找 整盤操盤策略 問題聚焦。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一小時(shí)交通圈 一小時(shí)交通圈亦莊 房山 大興 燕郊 通州 廊坊 順義 京哈 京沈 京津塘 京開 京石 京承 永清 固安 半小時(shí)交通圈 大廠 香河 機(jī)場快速 京哈京開京石京承半小時(shí)交通圈機(jī)場快速問題聚焦 區(qū)域印象 北京 1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)組團(tuán)中，發(fā)展相對滯后的非熱點(diǎn)外圍城鎮(zhèn) ,區(qū)域競爭力有限 1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)： ?燕郊： 京哈高速，快速公交通達(dá)； 房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套有限； ?大廠： 京哈高速，快速公交可達(dá)； 房地產(chǎn)起步發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏； ?香河： 京沈高速，快速公交可達(dá)； 家具產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏； ?廊坊： 京津塘高速，快速公交可達(dá)； 自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善、房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套完善； ?永清： 京津塘、廊霸路； 自然環(huán)境良好，房地產(chǎn)啟動區(qū)域； 區(qū)域配套匱乏； ?固安： 京開高速，快速公交可達(dá)； 農(nóng)工業(yè)、房地產(chǎn)啟動發(fā)展區(qū)域； 區(qū)域配套匱乏； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 永清縣 固安縣 廊坊市 ?固安 北京南四環(huán) : 京開高速路程約 40公里； ?固安 廣陽區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約 20公里 ?固安 永清縣：廊涿線約 20公里； ?固安 涿州市：廊涿線約 25公里、廊涿高速路程約 30公里； ?固安 霸州市： 106國道約 35公里、大廣高速規(guī)劃路； 京津南通道 固安縣概況： ?總面積 ?2022年末總?cè)丝?16670人 ?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè) 與大興縣緊鄰，且有交通聯(lián)系緊密 固安縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 1 2 . 3 %9 . 6 %4 1 . 5 %4 3 . 8 %5 6 . 6 %2 3 . 8 %3 9 . 0 %3 2 . 8 %3 1 . 1 %6 6 . 6 %1 9 . 5 %2 3 . 4 %廊坊市廣陽區(qū)永清縣固安縣第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源 :2022廊坊經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 問題聚焦 區(qū)域印象 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，具備優(yōu)質(zhì)交通系統(tǒng)的北京南部外圍城鎮(zhèn) 無強(qiáng)勢區(qū)域價(jià)值吸引力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要客戶流向 燕郊 均價(jià)： 7500元 /平米 產(chǎn)品形式： 普宅 交通方式： 公交、自駕車 剛需主流熱點(diǎn)選擇區(qū)域 香河 均價(jià)： 55006000元 /平米 產(chǎn)品形式： 普宅、類低密 交通方式： 自駕車 剛需主流選擇區(qū)域 大廠 均價(jià)： 4500元 /平米 產(chǎn)品形式： 普宅 交通方式： 自駕車 剛需選擇區(qū)域 廊坊 均價(jià)： 6500－ 7500元 / 平米 產(chǎn)品形式： 普宅 交通方式： 自駕車 內(nèi)向型市場，北京客戶鮮少 固安 均價(jià)： 55006000元 /平米 產(chǎn)品形式： 普宅、別墅 交通方式： 公交、自駕車 剛需選擇區(qū)域 永清 均價(jià)： 5500元 /平米 產(chǎn)品形式： 別墅、類低密 交通方式： 自駕車 低密度首置客群選擇區(qū)域 次要客戶流向 亦莊 房山 大興 燕郊 通州 一小時(shí)交通圈 廊坊 順義 京哈 京沈 京津塘 京開 京石 京承 永清 固安 半小時(shí)交通圈 大廠 香河 機(jī)場快速 一小時(shí)交通圈京哈京津塘京開京石半小時(shí)交通圈機(jī)場快速問題聚焦 區(qū)域市場 熱點(diǎn)區(qū)域 共享北京支付能力有限的剛需客群，受區(qū)域發(fā)展限制，當(dāng)前階段屬認(rèn)知度有限區(qū)域 北京 永定河 106國道 低密度項(xiàng)目 普宅項(xiàng)目 核心區(qū) 區(qū)域內(nèi)市場處于起步階段，區(qū)域市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，本項(xiàng)目處于現(xiàn)有認(rèn)知較低的南部區(qū)域 固安市場目前主要代表項(xiàng)目 北部區(qū)域 南部區(qū)域 市場分析 板塊分析 以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺價(jià)格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當(dāng)月銷售 400套，新政后每月 89套； 規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米； 京御系列，不同產(chǎn)品系均有，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月8日開盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－6000元 /平米； ?固安的房地產(chǎn)市場處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ； ?市場 同質(zhì)化 競爭嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓 為主，中小規(guī)模為主； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年 2022年 目前在售 未來供應(yīng) 恒基現(xiàn)代城 天順家園 紅城 方城馨苑 匯豐家園 孔雀大衛(wèi)城 橘洲 萬匯廣場 北京第九區(qū) 6 110平米的一居， 8 97平米二居， 11 1 139平米的三居，供應(yīng)量 37萬平米 1居 59平米， 2居 7080平米， 3居 115平米，供應(yīng)量 1600多套 中宏新界 7690平米兩居， 120平米三居，供應(yīng)量約 40萬平米 以二居 90100平米為主，供應(yīng)量 5萬平米 一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米，供應(yīng)量 40萬平米 供應(yīng)量 5萬平米 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，未來供應(yīng)量 83萬平米 以 8090平米兩居為主，未來供應(yīng)量 14萬平米 以 89128平米兩居為主，未來供應(yīng)量 10萬平米 以 8597平米兩居為主，未來供應(yīng)量 14萬平米 未來將面臨多層面的激烈競爭，主要為區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)的京御系、綠洲項(xiàng)目 未來供應(yīng)量 150萬平米 2022年 市場內(nèi)同期存在多個大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目， 京御集團(tuán)旗下 的 孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊 ，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過 400萬平米 內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售 —— 分流競爭 廊坊京御地塊 未來供應(yīng)量 180萬平米 綠洲地產(chǎn)地塊 外向型、高品質(zhì) —— 主要競爭 競爭鎖定 問題聚焦 區(qū)域市場 問題聚焦 核心問題 Q1: 尋找區(qū)域機(jī)會 ,挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域 競爭劣勢 Q2: 尋找市場機(jī)會 , 挖掘自身價(jià)值體系，突破激烈綜 合性市場競爭 審視現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知、市場基礎(chǔ)、本體條件與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)間存在的問題 世聯(lián)的大盤操作經(jīng)驗(yàn) ?大盤操作，有規(guī)可循： ?不是隨行就市，大盤也可把握、可控制 啟勢炒作區(qū)域奠定形象，靈活應(yīng)變產(chǎn)品升級，精神屬性傳遞生活方式 控制賣點(diǎn)、控制節(jié)奏、控制價(jià)格 ?遠(yuǎn)郊大盤，看發(fā)展、看客戶 緊抓區(qū)域發(fā)展前景，把握客戶真實(shí)需求 項(xiàng)目背景 核心問題聚焦 整體思路 項(xiàng)目定位 啟動區(qū)策略 項(xiàng)目機(jī)會尋找 整盤操盤策略 機(jī)會尋找。 ?區(qū)域機(jī)會尋找 ?市場機(jī)會尋找 ?價(jià)值體系建立 區(qū)域機(jī)會 —— 從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會 區(qū)域機(jī)會 憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過程中受到南城發(fā)展計(jì)劃、第二機(jī)場建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點(diǎn) 北京城市定位 國家首都世界城市文化名城宜居城市 大七環(huán)范圍的北京城 世界城市 2022年 2022年 2022年 2020年 2050年 中關(guān)村、 CBD、金融街的逐漸成熟 CBD東擴(kuò)、 “ 南城計(jì)劃 ” 、首都國際第二機(jī)場等 帶動北京全面發(fā)展，特別是向東南方向的延伸 北京城市發(fā)展 近期 遠(yuǎn)期 遠(yuǎn)景 內(nèi)容來源于 《 北京城市總體規(guī)劃 2022－ 2020》 《 北京市 2022年政府工作報(bào)告 》 區(qū)域機(jī)會 北京城市未來城市 西部 發(fā)展 帶 東部 發(fā)展 帶 中心城 區(qū)域 山區(qū)區(qū)域 山區(qū)區(qū)域 “ 兩軸兩帶多中心 ” 北京城市發(fā)展格局 中心城區(qū)不斷升級完善，東部區(qū)域首先啟動，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點(diǎn)帶動的城市格局 高度發(fā)展新城 /05年啟動重點(diǎn)新城 ? 通州 —— 現(xiàn)代國際化新城，北京未來城市綜合服務(wù)中心 ；主要功能 —— 行政辦公、商務(wù)金融、文化、會展 等。 ?亦莊 —— 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國際宜業(yè)宜居新城； ?順義 —— 北京綠色國際港 ； 主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、空港物流、會展、國際交往、體育休閑等 ； 發(fā)展中新城 /09－ 10年啟動新城 ?大興 —— 宜居、宜業(yè)的，具有綜合性區(qū)域服務(wù)職能的京南綠色新城 ；主要功能 —— 生物醫(yī)藥等現(xiàn)代制造業(yè)、商業(yè)物流、文化教育等； ?房山 —— 首都西南樞紐、友好產(chǎn)業(yè)新區(qū)、山水文化名城、宜居城市 ； 主要功能 —— 現(xiàn)代制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、物流、旅游服務(wù)、教育等 ； ?昌平 —— 科教創(chuàng)新基地、人文生態(tài)景區(qū)、和諧宜居新城主要功能 —— 高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等 ； ?懷柔 —— 國際交往中心組成部分，生態(tài)友好型都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重要的科技創(chuàng)新及成果轉(zhuǎn)化基地； 主要功能 —— 會議、旅游、休閑度假、影視文化等 ； ?密云 —— 國際交往中心組成部分，環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居、節(jié)約高效、社會和諧的生態(tài)新城 ；主要功能 —— 科技含量高、無污染的都市型工業(yè)、旅游度假、會議培訓(xùn)等 ； ?門頭溝 —— 西部綜合服務(wù)中心的發(fā)展平臺，生態(tài)、旅游宜居新城； 主要功能 —— 文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、旅游服務(wù)等 ； 未啟動新城 ? 延慶 —— 北京聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐、北京國際化旅游休閑區(qū)； 主要功能 —— 都市型工業(yè)、旅游、休閑度假、物流等 ； ?平谷 —— 北京東部物流、休閑度假及綠色農(nóng)業(yè)基地 ；主要功能 —— 都市型工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)、物流、休閑度假等 ； 東部新城引領(lǐng)新城快速發(fā)展，目前已基本成形，部分區(qū)域進(jìn)入升級階段，南部近城的遠(yuǎn)郊區(qū)縣正處于全面啟動階段，發(fā)展空間巨大； 內(nèi)容來源于 《 北京城市總體規(guī)劃 2022－ 2020》 通州 順義 亦莊 昌平 房山 大興 懷柔 密云 門頭溝 延慶 平谷 區(qū)域機(jī)會 北京新城發(fā)展階段 京沈 亦莊 房山 大興 燕郊 通州 一小時(shí)交通圈 廊坊 順義 京哈 京津塘 京開 京石 京承 永清 固安 半小時(shí)交通圈 大廠 香河 機(jī)場快速 新城發(fā)展帶動外圍城鎮(zhèn)的發(fā)展，東部區(qū)域?yàn)榘l(fā)展成熟片區(qū)，發(fā)展空間及后續(xù)動力有限，南部區(qū)域在城市發(fā)展主線上，發(fā)展前景良好，主流影響力、吸引力建立中 交通圈范圍確定通過 Google Earth測量 / 規(guī)劃發(fā)展情況 來源于 《 北京城市總體規(guī)劃 2022－ 2020》 / 《 北京市 2022年政府工作報(bào)告 》 北京南部區(qū)域： 2022年初開始啟動的南城計(jì)劃推動了整個南部區(qū)域的發(fā)展，之后第二機(jī)場落戶大興的利好消息又給南部區(qū)域增添了很多機(jī)會，并通過輻射作用間接影響到了廊坊、固安、永清等縣市 廊坊：城市升級階段； 固安：起步階段； 永清：起步階段； 固安： 由南部發(fā)展帶動，結(jié)合自身城市升級改造，正在加速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。 剛起步，發(fā)展中 北京東部區(qū)域： 2022年起由 CBD發(fā)展帶動整個