【正文】 普宅、別墅、類低密 北京地緣性客戶 公交、自駕車 空港、會展通州 普宅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 C B D 配套亦莊 普宅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 產(chǎn)業(yè)新城大興 普宅、別墅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 物流、高新技術(shù)房山 普宅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 化工、物流、C S D區(qū)域 產(chǎn)品形式 產(chǎn)品均價（元/ 平米）客戶來源 主要交通方式 產(chǎn)業(yè)情況廊坊 普宅 65007500 少量北京客戶外溢 自駕車 會展、高科技產(chǎn)業(yè)燕郊 普宅 7500 北京東部客戶外溢 公交、自駕車 無（規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園）固安 普宅、別墅 55006000 北京南部客戶外溢 公交、自駕車 產(chǎn)業(yè)園（發(fā)展中）香河 普宅、類低密 55006000 北京東部客戶外溢 自駕車 家具城大廠 普宅 4500 北京東部客戶外溢 自駕車 無永清 別墅、類低密 5500 北京客戶外溢 自駕車 休閑、渡假燕郊等東部外圍區(qū)域受通州新城的快速發(fā)展帶動下發(fā)展較成熟，價格增長迅猛，客群分流趨向顯著； 香河、固安區(qū)域市場成為首要承接區(qū)域； 半小時交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ? 一小時交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ? 一小時區(qū)域： 價格低廉，交通方式低級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初級，發(fā)展相對緩慢，客戶構(gòu)成多為價格擠壓客戶。 業(yè)態(tài)提升型機場市鎮(zhèn)通過機場驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級或完善產(chǎn)業(yè)鏈，有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能 拉斯科琳娜的總部辦公樓 斯勞貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園 巴黎 北部 II商務(wù)區(qū) 功能特點： ?依托機場，以某類產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動力形成或發(fā)展的城鎮(zhèn)，都有較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)； ?有吸引產(chǎn)業(yè)人口的居住、公建配套設(shè)施，能夠形成一個綜合服務(wù)的中心； 空間特點： ?產(chǎn)業(yè)用地比例突出 ?有相當比例的居住用地和配套用地 ?生態(tài)綠地占一定比例 設(shè)施類型： ?寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化娛樂綜合體、公園、會展中心、購物中心 代表案例： ?維拉潘特（戴高樂機場）、拉斯科琳娜（達拉斯 沃斯堡機場）、巴黎北部 Ⅱ 市鎮(zhèn) (巴黎戴高樂機場 )、埃格姆（倫敦希思羅機場）、埃爾克格羅夫（美國芝加哥奧黑爾機場） 區(qū)域機會 固安之于第二機場 本報告是嚴格保密的?！? 北京首都國際機場相關(guān)負責(zé)人透露： 新機場 不會與現(xiàn)在的機場錯位發(fā)展 ，而將同樣建成一座 大型樞紐機場 ，建設(shè)規(guī)模會滿足每年6000萬人次 的客流需求，但不會一次建成運營，而是根據(jù)需求分期建成。 剛起步，發(fā)展中 北京東部區(qū)域： 2022年起由 CBD發(fā)展帶動整個東部區(qū)域，另外由于首都機場的輻射效果，東部區(qū)域逐步發(fā)展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步發(fā)展起來。 2022年 2022年 目前在售 未來供應(yīng) 恒基現(xiàn)代城 天順家園 紅城 方城馨苑 匯豐家園 孔雀大衛(wèi)城 橘洲 萬匯廣場 北京第九區(qū) 6 110平米的一居， 8 97平米二居， 11 1 139平米的三居，供應(yīng)量 37萬平米 1居 59平米， 2居 7080平米， 3居 115平米，供應(yīng)量 1600多套 中宏新界 7690平米兩居， 120平米三居，供應(yīng)量約 40萬平米 以二居 90100平米為主，供應(yīng)量 5萬平米 一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米，供應(yīng)量 40萬平米 供應(yīng)量 5萬平米 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，未來供應(yīng)量 83萬平米 以 8090平米兩居為主，未來供應(yīng)量 14萬平米 以 89128平米兩居為主，未來供應(yīng)量 10萬平米 以 8597平米兩居為主，未來供應(yīng)量 14萬平米 未來將面臨多層面的激烈競爭，主要為區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)的京御系、綠洲項目 未來供應(yīng)量 150萬平米 2022年 市場內(nèi)同期存在多個大規(guī)模開發(fā)項目， 京御集團旗下 的 孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊 ，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過 400萬平米 內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售 —— 分流競爭 廊坊京御地塊 未來供應(yīng)量 180萬平米 綠洲地產(chǎn)地塊 外向型、高品質(zhì) —— 主要競爭 競爭鎖定 問題聚焦 區(qū)域市場 問題聚焦 核心問題 Q1: 尋找區(qū)域機會 ,挖掘區(qū)域發(fā)展價值，突破現(xiàn)有區(qū)域 競爭劣勢 Q2: 尋找市場機會 , 挖掘自身價值體系，突破激烈綜 合性市場競爭 審視現(xiàn)有區(qū)域認知、市場基礎(chǔ)、本體條件與目標實現(xiàn)間存在的問題 世聯(lián)的大盤操作經(jīng)驗 ?大盤操作，有規(guī)可循： ?不是隨行就市，大盤也可把握、可控制 啟勢炒作區(qū)域奠定形象，靈活應(yīng)變產(chǎn)品升級，精神屬性傳遞生活方式 控制賣點、控制節(jié)奏、控制價格 ?遠郊大盤，看發(fā)展、看客戶 緊抓區(qū)域發(fā)展前景，把握客戶真實需求 項目背景 核心問題聚焦 整體思路 項目定位 啟動區(qū)策略 項目機會尋找 整盤操盤策略 機會尋找。 本報告是嚴格保密的。 一小時交通圈 一小時交通圈亦莊 房山 大興 燕郊 通州 廊坊 順義 京哈 京沈 京津塘 京開 京石 京承 永清 固安 半小時交通圈 大廠 香河 機場快速 京哈京開京石京承半小時交通圈機場快速問題聚焦 區(qū)域印象 北京 1小時交通圈城鎮(zhèn)組團中，發(fā)展相對滯后的非熱點外圍城鎮(zhèn) ,區(qū)域競爭力有限 1小時交通圈城鎮(zhèn)： ?燕郊： 京哈高速，快速公交通達； 房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套有限； ?大廠： 京哈高速，快速公交可達； 房地產(chǎn)起步發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏； ?香河： 京沈高速，快速公交可達； 家具產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏； ?廊坊： 京津塘高速，快速公交可達； 自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善、房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套完善； ?永清： 京津塘、廊霸路； 自然環(huán)境良好，房地產(chǎn)啟動區(qū)域； 區(qū)域配套匱乏； ?固安： 京開高速，快速公交可達； 農(nóng)工業(yè)、房地產(chǎn)啟動發(fā)展區(qū)域； 區(qū)域配套匱乏； 本報告是嚴格保密的。 ?區(qū)域機會尋找 ?市場機會尋找 ?價值體系建立 區(qū)域機會 —— 從城市發(fā)展視角尋找機會 區(qū)域機會 憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過程中受到南城發(fā)展計劃、第二機場建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點 北京城市定位 國家首都世界城市文化名城宜居城市 大七環(huán)范圍的北京城 世界城市 2022年 2022年 2022年 2020年 2050年 中關(guān)村、 CBD、金融街的逐漸成熟 CBD東擴、 “ 南城計劃 ” 、首都國際第二機場等 帶動北京全面發(fā)展，特別是向東南方向的延伸 北京城市發(fā)展 近期 遠期 遠景 內(nèi)容來源于 《 北京城市總體規(guī)劃 2022－ 2020》 《 北京市 2022年政府工作報告 》 區(qū)域機會 北京城市未來城市 西部 發(fā)展 帶 東部 發(fā)展 帶 中心城 區(qū)域 山區(qū)區(qū)域 山區(qū)區(qū)域 “ 兩軸兩帶多中心 ” 北京城市發(fā)展格局 中心城區(qū)不斷升級完善，東部區(qū)域首先啟動，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點帶動的城市格局 高度發(fā)展新城 /05年啟動重點新城 ? 通州 —— 現(xiàn)代國際化新城，北京未來城市綜合服務(wù)中心 ；主要功能 —— 行政辦公、商務(wù)金融、文化、會展 等。 燕郊：發(fā)展成熟； 香河及大廠：起步階段； 區(qū)域機會 北京近郊區(qū)縣發(fā)展 區(qū)域機會 —— 從城市發(fā)展視角尋找機會 區(qū)域機會 ?處于北京世界級城市發(fā)展體系的重點發(fā)展方向上 ?處于近期快速推動發(fā)展線路之上，發(fā)展空間及機會巨大 ?區(qū)域影響力及吸引力將在區(qū)域發(fā)展進程中快速強勢化 區(qū)域機會 —— 從世界級城市視角尋找機會 —— 從重大規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)視角尋找機會 區(qū)域機會 據(jù)豐臺區(qū)相關(guān)負責(zé)人透露： 首都第二機場“落地”大興已成“定局” ，預(yù)計 10月份對外公布 ，北京市有關(guān)方面低調(diào)處理相關(guān)事宜，但業(yè)已抽調(diào)人手到大興開展前期工作。 空港經(jīng)濟將為城南區(qū)域經(jīng)濟新的增長極，強勢占位城市發(fā)展極點，快速擺脫現(xiàn)有區(qū)域競爭局面 區(qū)域機會 第二機場選址 第二機場 固安 廣陽 永清 本報告是嚴格保密的。 01020304050607080簽約項目 完成投資2022年 2022年固安工業(yè)園已經(jīng)形成了良好的投資結(jié)構(gòu)，信息產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 固安工業(yè)園區(qū)品牌效應(yīng)逐漸擴大 固安工業(yè)園三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件和機械制造 所占的投資比例之和達到了 91%，其中信息產(chǎn)業(yè)投資額度所占比例達到了 53%，占園區(qū)投資額度的半壁江山。而其中東部區(qū)域認知高，廊坊城市等級較固安高級。其客戶較為高級。 “全北京向南看、向固安看”的新格局即將形成。總建筑面積： 10多萬平方米 容積率 建筑類型 小高層、高層 小高層 小高層 小高層、高層 高層 多層、小高層 多層 戶型 68110平米的一居，8597平米二居，104139平米的三居 8597平米的二居， 114平米的三居，還有 170平米的躍層大三居 二居 89128平米，三居 120128平米 5870平米的一居，70至 120平米的二居 一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米 60平米一居， 9097平米兩居， 120平米三居 59平米一居 。投資客戶 30多歲，主要來自北京南城。 價格 一期銷售均價： 4000元 /平方米 一期 7銷售均價： 5800元 /平方米 目前銷售報價： 6200元 /平方米 銷售 一期已售罄，二期尚未開盤 目前一期已售罄，二期尚未開盤 開盤時間未定 80%以上客戶來自北京，年齡在 40歲以上，多為改善需求，自住為主 單價區(qū)間主要集中在 58006200元 /平米 戶型主要集中在 50－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 120平米三居 中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層 市場機會 區(qū)域內(nèi)市場 北部區(qū)域 —— 京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月 8日開盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價 5300－ 6000元 /平米；可開發(fā)空間良好； 項目 孔雀大衛(wèi)城 永定河孔雀城 位置 北京經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)（玉泉營上京開高速直達永 定河橋南） 北京與固安交接處，北京經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院對面 規(guī)模 總建筑面積： 100萬平米 總建筑面積： 20萬平米 容積率 建筑類型 多層、小高層 獨棟、聯(lián)排、疊拼、洋房 戶型 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米 大堡獨棟全庭院約 220280平左右；全景聯(lián)排約 235285平左右，；陽光疊墅約 172250平左右； 客戶構(gòu)成 大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占 一半； 95%來自于北京， 5%來自于周邊；北京的客戶主要來自海淀、金融街和 CBD 推廣 短信，搜房、焦點等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè) 有售樓處，有班車到項目地址 短信，搜房、焦點等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有 售樓處，有班車到項目地址 價格 53006000元 /平米 六期大堡總價 200400萬；聯(lián)排 220300萬；疊拼 110萬起； 銷售 8月 8號開盤，蓄客 4000組左右 一居 6000元 /平米；二居 570