【正文】 普宅、別墅、類低密 北京地緣性客戶 公交、自駕車 空港、會(huì)展通州 普宅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 C B D 配套亦莊 普宅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 產(chǎn)業(yè)新城大興 普宅、別墅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 物流、高新技術(shù)房山 普宅、類低密 北京地緣性客戶 軌道、公交 化工、物流、C S D區(qū)域 產(chǎn)品形式 產(chǎn)品均價(jià)（元/ 平米）客戶來(lái)源 主要交通方式 產(chǎn)業(yè)情況廊坊 普宅 65007500 少量北京客戶外溢 自駕車 會(huì)展、高科技產(chǎn)業(yè)燕郊 普宅 7500 北京東部客戶外溢 公交、自駕車 無(wú)（規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園）固安 普宅、別墅 55006000 北京南部客戶外溢 公交、自駕車 產(chǎn)業(yè)園（發(fā)展中）香河 普宅、類低密 55006000 北京東部客戶外溢 自駕車 家具城大廠 普宅 4500 北京東部客戶外溢 自駕車 無(wú)永清 別墅、類低密 5500 北京客戶外溢 自駕車 休閑、渡假燕郊等東部外圍區(qū)域受通州新城的快速發(fā)展帶動(dòng)下發(fā)展較成熟，價(jià)格增長(zhǎng)迅猛，客群分流趨向顯著； 香河、固安區(qū)域市場(chǎng)成為首要承接區(qū)域； 半小時(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ? 一小時(shí)交通圈所含區(qū)域?qū)Ρ? 一小時(shí)區(qū)域： 價(jià)格低廉，交通方式低級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初級(jí)，發(fā)展相對(duì)緩慢，客戶構(gòu)成多為價(jià)格擠壓客戶。 業(yè)態(tài)提升型機(jī)場(chǎng)市鎮(zhèn)通過(guò)機(jī)場(chǎng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)或完善產(chǎn)業(yè)鏈，有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能 拉斯科琳娜的總部辦公樓 斯勞貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園 巴黎 北部 II商務(wù)區(qū) 功能特點(diǎn)： ?依托機(jī)場(chǎng)，以某類產(chǎn)業(yè)為主要驅(qū)動(dòng)力形成或發(fā)展的城鎮(zhèn)，都有較成熟的產(chǎn)業(yè)園或產(chǎn)業(yè)集中區(qū)； ?有吸引產(chǎn)業(yè)人口的居住、公建配套設(shè)施，能夠形成一個(gè)綜合服務(wù)的中心； 空間特點(diǎn)： ?產(chǎn)業(yè)用地比例突出 ?有相當(dāng)比例的居住用地和配套用地 ?生態(tài)綠地占一定比例 設(shè)施類型： ?寫字樓、科技園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、文化娛樂綜合體、公園、會(huì)展中心、購(gòu)物中心 代表案例： ?維拉潘特（戴高樂機(jī)場(chǎng)）、拉斯科琳娜（達(dá)拉斯 沃斯堡機(jī)場(chǎng)）、巴黎北部 Ⅱ 市鎮(zhèn) (巴黎戴高樂機(jī)場(chǎng) )、埃格姆（倫敦希思羅機(jī)場(chǎng)）、埃爾克格羅夫（美國(guó)芝加哥奧黑爾機(jī)場(chǎng)） 區(qū)域機(jī)會(huì) 固安之于第二機(jī)場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。” 北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露： 新機(jī)場(chǎng) 不會(huì)與現(xiàn)在的機(jī)場(chǎng)錯(cuò)位發(fā)展 ，而將同樣建成一座 大型樞紐機(jī)場(chǎng) ，建設(shè)規(guī)模會(huì)滿足每年6000萬(wàn)人次 的客流需求，但不會(huì)一次建成運(yùn)營(yíng)，而是根據(jù)需求分期建成。 剛起步，發(fā)展中 北京東部區(qū)域： 2022年起由 CBD發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)東部區(qū)域，另外由于首都機(jī)場(chǎng)的輻射效果，東部區(qū)域逐步發(fā)展至通州乃至燕郊，而近期香河、大廠區(qū)域也穩(wěn)步發(fā)展起來(lái)。 2022年 2022年 目前在售 未來(lái)供應(yīng) 恒基現(xiàn)代城 天順家園 紅城 方城馨苑 匯豐家園 孔雀大衛(wèi)城 橘洲 萬(wàn)匯廣場(chǎng) 北京第九區(qū) 6 110平米的一居， 8 97平米二居， 11 1 139平米的三居，供應(yīng)量 37萬(wàn)平米 1居 59平米， 2居 7080平米， 3居 115平米，供應(yīng)量 1600多套 中宏新界 7690平米兩居， 120平米三居，供應(yīng)量約 40萬(wàn)平米 以二居 90100平米為主，供應(yīng)量 5萬(wàn)平米 一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米，供應(yīng)量 40萬(wàn)平米 供應(yīng)量 5萬(wàn)平米 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，未來(lái)供應(yīng)量 83萬(wàn)平米 以 8090平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 14萬(wàn)平米 以 89128平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 10萬(wàn)平米 以 8597平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 14萬(wàn)平米 未來(lái)將面臨多層面的激烈競(jìng)爭(zhēng)，主要為區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)的京御系、綠洲項(xiàng)目 未來(lái)供應(yīng)量 150萬(wàn)平米 2022年 市場(chǎng)內(nèi)同期存在多個(gè)大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目， 京御集團(tuán)旗下 的 孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊 ，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過(guò) 400萬(wàn)平米 內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤銷售 —— 分流競(jìng)爭(zhēng) 廊坊京御地塊 未來(lái)供應(yīng)量 180萬(wàn)平米 綠洲地產(chǎn)地塊 外向型、高品質(zhì) —— 主要競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 問題聚焦 區(qū)域市場(chǎng) 問題聚焦 核心問題 Q1: 尋找區(qū)域機(jī)會(huì) ,挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值，突破現(xiàn)有區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) Q2: 尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì) , 挖掘自身價(jià)值體系，突破激烈綜 合性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 審視現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知、市場(chǎng)基礎(chǔ)、本體條件與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)間存在的問題 世聯(lián)的大盤操作經(jīng)驗(yàn) ?大盤操作，有規(guī)可循： ?不是隨行就市，大盤也可把握、可控制 啟勢(shì)炒作區(qū)域奠定形象，靈活應(yīng)變產(chǎn)品升級(jí)，精神屬性傳遞生活方式 控制賣點(diǎn)、控制節(jié)奏、控制價(jià)格 ?遠(yuǎn)郊大盤，看發(fā)展、看客戶 緊抓區(qū)域發(fā)展前景，把握客戶真實(shí)需求 項(xiàng)目背景 核心問題聚焦 整體思路 項(xiàng)目定位 啟動(dòng)區(qū)策略 項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找 整盤操盤策略 機(jī)會(huì)尋找。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一小時(shí)交通圈 一小時(shí)交通圈亦莊 房山 大興 燕郊 通州 廊坊 順義 京哈 京沈 京津塘 京開 京石 京承 永清 固安 半小時(shí)交通圈 大廠 香河 機(jī)場(chǎng)快速 京哈京開京石京承半小時(shí)交通圈機(jī)場(chǎng)快速問題聚焦 區(qū)域印象 北京 1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)組團(tuán)中，發(fā)展相對(duì)滯后的非熱點(diǎn)外圍城鎮(zhèn) ,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力有限 1小時(shí)交通圈城鎮(zhèn)： ?燕郊： 京哈高速，快速公交通達(dá)； 房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套有限； ?大廠： 京哈高速，快速公交可達(dá)； 房地產(chǎn)起步發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏； ?香河： 京沈高速，快速公交可達(dá)； 家具產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套匱乏； ?廊坊： 京津塘高速，快速公交可達(dá)； 自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善、房地產(chǎn)成熟發(fā)展區(qū)域；區(qū)域配套完善； ?永清： 京津塘、廊霸路； 自然環(huán)境良好，房地產(chǎn)啟動(dòng)區(qū)域； 區(qū)域配套匱乏； ?固安： 京開高速，快速公交可達(dá)； 農(nóng)工業(yè)、房地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)展區(qū)域； 區(qū)域配套匱乏； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?區(qū)域機(jī)會(huì)尋找 ?市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找 ?價(jià)值體系建立 區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) 區(qū)域機(jī)會(huì) 憑借優(yōu)越的地理位置，固安將在北京城市發(fā)展過(guò)程中受到南城發(fā)展計(jì)劃、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)、大七環(huán)發(fā)展的多重利好影響，取代東部方向成為新的城市發(fā)展熱點(diǎn) 北京城市定位 國(guó)家首都世界城市文化名城宜居城市 大七環(huán)范圍的北京城 世界城市 2022年 2022年 2022年 2020年 2050年 中關(guān)村、 CBD、金融街的逐漸成熟 CBD東擴(kuò)、 “ 南城計(jì)劃 ” 、首都國(guó)際第二機(jī)場(chǎng)等 帶動(dòng)北京全面發(fā)展，特別是向東南方向的延伸 北京城市發(fā)展 近期 遠(yuǎn)期 遠(yuǎn)景 內(nèi)容來(lái)源于 《 北京城市總體規(guī)劃 2022－ 2020》 《 北京市 2022年政府工作報(bào)告 》 區(qū)域機(jī)會(huì) 北京城市未來(lái)城市 西部 發(fā)展 帶 東部 發(fā)展 帶 中心城 區(qū)域 山區(qū)區(qū)域 山區(qū)區(qū)域 “ 兩軸兩帶多中心 ” 北京城市發(fā)展格局 中心城區(qū)不斷升級(jí)完善，東部區(qū)域首先啟動(dòng)，西部區(qū)域以生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展為主，形成多點(diǎn)帶動(dòng)的城市格局 高度發(fā)展新城 /05年啟動(dòng)重點(diǎn)新城 ? 通州 —— 現(xiàn)代國(guó)際化新城，北京未來(lái)城市綜合服務(wù)中心 ；主要功能 —— 行政辦公、商務(wù)金融、文化、會(huì)展 等。 燕郊：發(fā)展成熟； 香河及大廠：起步階段； 區(qū)域機(jī)會(huì) 北京近郊區(qū)縣發(fā)展 區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從城市發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) 區(qū)域機(jī)會(huì) ?處于北京世界級(jí)城市發(fā)展體系的重點(diǎn)發(fā)展方向上 ?處于近期快速推動(dòng)發(fā)展線路之上，發(fā)展空間及機(jī)會(huì)巨大 ?區(qū)域影響力及吸引力將在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程中快速?gòu)?qiáng)勢(shì)化 區(qū)域機(jī)會(huì) —— 從世界級(jí)城市視角尋找機(jī)會(huì) —— 從重大規(guī)劃、設(shè)施建設(shè)視角尋找機(jī)會(huì) 區(qū)域機(jī)會(huì) 據(jù)豐臺(tái)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露： 首都第二機(jī)場(chǎng)“落地”大興已成“定局” ，預(yù)計(jì) 10月份對(duì)外公布 ，北京市有關(guān)方面低調(diào)處理相關(guān)事宜，但業(yè)已抽調(diào)人手到大興開展前期工作。 空港經(jīng)濟(jì)將為城南區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極，強(qiáng)勢(shì)占位城市發(fā)展極點(diǎn)，快速擺脫現(xiàn)有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)局面 區(qū)域機(jī)會(huì) 第二機(jī)場(chǎng)選址 第二機(jī)場(chǎng) 固安 廣陽(yáng) 永清 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 01020304050607080簽約項(xiàng)目 完成投資2022年 2022年固安工業(yè)園已經(jīng)形成了良好的投資結(jié)構(gòu)，信息產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 固安工業(yè)園區(qū)品牌效應(yīng)逐漸擴(kuò)大 固安工業(yè)園三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 信息產(chǎn)業(yè)、汽車零部件和機(jī)械制造 所占的投資比例之和達(dá)到了 91%，其中信息產(chǎn)業(yè)投資額度所占比例達(dá)到了 53%，占園區(qū)投資額度的半壁江山。而其中東部區(qū)域認(rèn)知高，廊坊城市等級(jí)較固安高級(jí)。其客戶較為高級(jí)。 “全北京向南看、向固安看”的新格局即將形成?？偨ㄖ娣e： 10多萬(wàn)平方米 容積率 建筑類型 小高層、高層 小高層 小高層 小高層、高層 高層 多層、小高層 多層 戶型 68110平米的一居，8597平米二居，104139平米的三居 8597平米的二居， 114平米的三居，還有 170平米的躍層大三居 二居 89128平米，三居 120128平米 5870平米的一居，70至 120平米的二居 一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米 60平米一居， 9097平米兩居， 120平米三居 59平米一居 。投資客戶 30多歲，主要來(lái)自北京南城。 價(jià)格 一期銷售均價(jià)： 4000元 /平方米 一期 7銷售均價(jià)： 5800元 /平方米 目前銷售報(bào)價(jià)： 6200元 /平方米 銷售 一期已售罄，二期尚未開盤 目前一期已售罄，二期尚未開盤 開盤時(shí)間未定 80%以上客戶來(lái)自北京，年齡在 40歲以上，多為改善需求，自住為主 單價(jià)區(qū)間主要集中在 58006200元 /平米 戶型主要集中在 50－ 60平米一居、 80－ 100平米二居、 100－ 120平米三居 中等容積率，主流住宅，建筑形式為高層、小高層 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng) 北部區(qū)域 —— 京御系列，產(chǎn)品類型豐富，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月 8日開盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－ 6000元 /平米；可開發(fā)空間良好； 項(xiàng)目 孔雀大衛(wèi)城 永定河孔雀城 位置 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)（玉泉營(yíng)上京開高速直達(dá)永 定河橋南） 北京與固安交接處，北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院對(duì)面 規(guī)模 總建筑面積： 100萬(wàn)平米 總建筑面積： 20萬(wàn)平米 容積率 建筑類型 多層、小高層 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房 戶型 一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米 大堡獨(dú)棟全庭院約 220280平左右；全景聯(lián)排約 235285平左右，；陽(yáng)光疊墅約 172250平左右； 客戶構(gòu)成 大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占 一半； 95%來(lái)自于北京， 5%來(lái)自于周邊；北京的客戶主要來(lái)自海淀、金融街和 CBD 推廣 短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè) 有售樓處，有班車到項(xiàng)目地址 短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)、地鐵燈箱廣告、北京市內(nèi)設(shè)有 售樓處，有班車到項(xiàng)目地址 價(jià)格 53006000元 /平米 六期大堡總價(jià) 200400萬(wàn)；聯(lián)排 220300萬(wàn)；疊拼 110萬(wàn)起； 銷售 8月 8號(hào)開盤，蓄客 4000組左右 一居 6000元 /平米；二居 570