【正文】 ，向市房管局提出撤證申請，市房管局予以拒絕，張某遂向法院提起行政訴訟。在訴訟期間，李某已將該房賣給不知情的第三人周某，并辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。 ? 同年，張某以市房管局在向李某等人核發(fā)房屋產(chǎn)權證的過程中，對提供的材料真實性未予審查、核實，便頒發(fā)了產(chǎn)權證書，該具體行政行為侵犯了其合法權益，請求法院撤銷市房管局的具體行政行為。 ? 市房管局辯稱：張某出具書面委托書，委托王某辦理該房屋過戶手續(xù)，委托書上有張某簽名、還附有張某身份證復印件。王某與李某等人在我局辦理交易過戶手續(xù)時提交了房產(chǎn)過戶必須具備的所有證件。房管局頒發(fā)房屋所有權證依據(jù)的事實清楚、程序合法，要求駁回張某的訴訟請求。 ? 一審法院經(jīng)審理后根據(jù) 《 中華人民共和國行政訴訟法 》 第五十四條第一款（一）項之規(guī)定于 2022年作出一審判決：市房管局向李某頒發(fā)某房屋所有權證合法，判決維持，駁回張某的訴訟請求。 ? 后張某上訴至市中院，市中院維持原判。 ? 評析：這是一起由房屋所有權登記行為引起，多種法律關系交叉、重合在一起的行政案件。如果說 《 物權法 》 實施前，本案判決還是一個正確的判決的話，那么 ,自從 2022年 10月 1日 《 物權法 》 實施后，本案判決的合法性就值得商榷了。 ? 本案雙方爭議的焦點是市房管局進行核準登記時，對登記文件是否要進行實質(zhì)性審查，市房管局頒發(fā)房屋所有權證的行為是否合法。一種觀點認為，房管局只是登記機關，不是確權機關。房管局對登記文件只需進行程序性審查，只要具備形式要件就可以核準登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權證。要求房管局對每一文件都進行實質(zhì)性審查，審查其合法性和真實性，是不可能做到的，也是不現(xiàn)實的。另一種觀點認為，房管局對登記文件應當進行實質(zhì)性審查，不但要審查文件是否齊全，還要審查文件是否真實。由于當時法律沒有明確規(guī)定，本案判決采納的第一種觀點。 ? 《 物權法 》 采納的是第二種觀點，加重了房管局的審查責任。 《 物權法 》 第十二條 登記機構應當履行下列職責： … （二）就有關登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。由此規(guī)定可看出，房管局對當事人提交的文件材料的，既應履行程序?qū)彶榱x務，還應履行實體審查義務，對符合條件的，才核準登記。本案中，房管局登記文件欠缺、對登記文件的真實性未作審查的情況下將張某的合法財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給了李某，侵犯了張某的財產(chǎn)所有權，其行為當然違法。 ?需要區(qū)分的不動產(chǎn)登記機關被訴的另外幾種原因： ?一是登記程序違法，不動產(chǎn)登記簿記載的權利人、利害關系人有權起訴 。 ?二是收到“申請更正登記”后不作為，該征詢不動產(chǎn)登記簿記載的權利人同意而不征詢，或者有證據(jù)證明登記確有錯誤而不予以更正，不動產(chǎn)登記簿記載的權利人、利害關系人有權起訴或者申請行政復議 。 ?三是收到“申請異議登記”后置之不理，利害關系人有權起訴或者申請行政復議 。 ?四是因更正登記的行為被訴，不動產(chǎn)登記簿記載的權利人有權起訴或者申請行政復議。 ? 預告登記 ——防止一物二賣侵害一賣人利益的措施。 ?預告登記：物權法第 20條 ?“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起 3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。” ? 例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙公司于 2022年 7月 1日簽定了關于某辦公用房的買賣合同，約定簽定之日起 1個月內(nèi)辦理過戶登記。并于合同簽定次日進行了物權預告登記。但 7月 3日甲又向丙隱瞞了此房已經(jīng)存在在先買賣合同，并進行了預告登記的事實，于丙以更高價格簽定了買賣合同。此后 5個多月，因乙公司法定代表人等重大人事變動，無人過問房屋過戶事宜。 2022年 1月 4日，甲公司與丙公司辦理了房屋過戶登記。后乙公司獲知，以存在在先預告登記為由，否認此過戶的物權效力，問此說是否成立？ ? （三）不動產(chǎn)物權變動中物權登記的效力 ? 登記成立主義 ——以登記作為不動產(chǎn)物權變動的生效要件，不登記，則完全不發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的效力。如我國的房屋物權變動過程。 ? 登記對抗主義 ——登記賦予不動產(chǎn)物權變動后果的對世性，得對抗第三人。如我國的抵押權、地役權。 ? ?船舶、航空器和機動車 物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權法 24】 ? 交通運輸工具、正在建造的船舶、航空器抵押，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權法 18 189】 ? 人將土地承包經(jīng)營權互換、轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權法 129】 ? 土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立【 物權法 127】 ? 地役權設定，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！?物權法 158】 ? 特定動產(chǎn)抵押（生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；）未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權法 18 189】 ? 注意：特殊動產(chǎn)抵押就算登記，也不得對抗 正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn) 的買受人，不論其是否善意。【 物權法 189】 ? 對國家征用等非物權法律行為取得不動產(chǎn)物權的場合。例如生產(chǎn)、繼承、征收、法院判決、仲委會等法律文書等其他非物權行為方式取得不動產(chǎn)物權的情況。 ?對因國家征用、因繼承取得物權的，因合法建造等原因取得物權的，物權自上述行為發(fā)生時生效，但未經(jīng)登記，該處分行為不發(fā)生物權效力（我國物權法 31條）。 ?但 該處分行為卻可以引起債之效力。 ? 例： 2022年 4月 2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價 20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修， |2022年 5月 20日出租給葉某，租期為 2年。 2022年 5月 29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于 2022年 6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉(zhuǎn)登記。請回答 9496題。 ? （ 07年卷三第 96題）關于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項正確的是： ? ? ，才能將其所有權轉(zhuǎn)移給杜某 ? 生效力 ? 記資料 ? 答案： BCD ? 解析： 《 合同法 》 第 135條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權的義務。”可見，交付標的物并非房屋買賣合同的有效要件，而是合同有效成立后，出賣人小王應當履行的一項合同義務。因此 A項錯誤。 《 物權法 》 第 29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！笨梢?，小王于 2022年 5月 29日成為房屋的所有權人。但 《 物權法 》 第 31條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。”因此 B項正確。 《 物權法 》 第 14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自? 載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”因此 C項正確。 《 物權法 》 第 18條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供?！笨梢?D項正確。 ?無須登記的類型 ?依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。 【 物權法 9】 ?B、效力：無需公示，國家即可享有所有權；無需公示，國家即可與他人進行交易 ? 三、動產(chǎn)物權變動的公示 ——注意不同形式“交付”的不同效力 ? （一）動產(chǎn)物權變動的公示方式 ——交付 ? 概念，是動產(chǎn)物權行為的表現(xiàn)形式，即占有的直接或間接移轉(zhuǎn)。 ? 交付的法律效力 ? A、成立主義 ? B、對抗主義 ? 我國：民法通則，依成立主義，但當事人在交付時間以外另行約定物權變動時間的，從其約定。不過，權利受讓人不占有標的物，仍舊沒有對抗第三人的效力，不能防止第三人從出賣人處善意取得標的物所有權。 ? 物權法第 23條 “動產(chǎn)物權的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！? ? （二）各種觀念交付及其物權變動效力 ? 簡易交付 ? 即受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實際占用了動產(chǎn)，則于物權變動的合意成立時，視為交付。這是因為標的物已經(jīng)為受讓人實際占有，如果要使其先將物返還給出讓人，再由出讓人轉(zhuǎn)讓給受讓人，純屬徒勞。 占有改定 ? 即動產(chǎn)物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。 ? 例如甲將其所有的書賣給乙，按一般情形，只有甲把書交給乙時才發(fā)生所有權移轉(zhuǎn)的效力，但甲還想留書閱讀，這時甲可以再與乙訂立一個租賃或借用協(xié)議，使乙取得間接占有，以代替現(xiàn)實交付。 ? 讓于返還財產(chǎn)請求權（指示交付） ? 即動產(chǎn)由第三人占有時，出讓人將其對于第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替交付。例如，甲將其出租的家具賣給乙，但是由于租賃期限未滿，暫時無法收回，甲可以把家具的返還請求權讓與乙，以代替現(xiàn)實交付。 ? 上述交付行為之完成，都導致物權變動的后果，但除了簡易交付以外，其他的擬制交付在真正轉(zhuǎn)移標的物的直接占有以前，物權變動缺乏抵抗善意第三人的效力。 ?（三）擬制交付。 ?即出讓人將標的物的權利憑證（倉單、提單）交給受讓人以代替物的現(xiàn)實交付。這時如果標的物仍由出讓人或第三人占有時，受讓人則取得對于物的間接占有。 ? (三 )交付的風險轉(zhuǎn)移效力 ? 這里的風險是指：在合同履行過程中，由于不可歸責于合同雙方當事人的事由而使標的物遭受毀損滅失的情形發(fā)生時，損失由誰承擔及還要不要對待給付的問題。引致風險發(fā)生的事由也包括不可抗力、意外事件以及當事人不能預見的第三人原因等。 ? 風險轉(zhuǎn)移是指貨物發(fā)生滅失、損壞、盜竊、查封及腐爛變質(zhì)等意外損失的風險從何時起由賣方轉(zhuǎn)移給買方。 ? 按照我國 《 合同法 》 的規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承掘，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！? ? 這里的交付 ,在沒有其他法定或約定的情況下 ,既包括實際交付 .也包括其他擬制交付 ?例 :張某從李某處買來一頭牛 ,約定付款當日即取得所有權 ,但李某繼續(xù)在農(nóng)忙的剩余半月中繼續(xù)使用 .但在使用到第 8天時 ,牛遭雷擊死亡 .問張某能否要求李某退還牛款 ? ?不能 ,因為只有占有改定屬于擬制交付 ,所有權轉(zhuǎn)移 ,風險也轉(zhuǎn)移 . ?注意：風險的交付轉(zhuǎn)移主義近在轉(zhuǎn)移所有權為內(nèi)容的交易中：買賣、互易、消費借貸 ?對不轉(zhuǎn)移所有權的交易，如出租、使用借貸等則依據(jù)誰所有，誰承擔風險的一般原則辦理。 ?第二章 所有權 ?第一節(jié) 所有權的取得 ? 一、生產(chǎn) ? 自然人將勞動力與物質(zhì)資料結合，從而形成勞動成果的實踐過程 ?生產(chǎn)即可能為直接的勞動者帶來物權，也可能依法給勞動者以外的其他人帶來物權。 ?在階級社會，生產(chǎn)資料的所有者取得生產(chǎn)成果的所有權 ?勞動生產(chǎn)，有些情況下可能基于孳息而取得，例如果農(nóng)采摘蘋果之取得，既可以認定為勞動生產(chǎn)取得，也可以認定為收取孳息取得；有些情況下可能是基于先占取得，例如從事遠洋捕撈生產(chǎn)作業(yè)以取得海生動植物，除了認定為勞動生產(chǎn)取得之外，還可以認定為基于先占取得。 ?二、取得孳息 ? A、 取得自然孳息所有權 ? 物權法 116條規(guī)定：“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得；但當事人另有約定的除外?！? ?自然規(guī)律與“母物主義” ? ? B、 取得法定孳息的所有權 ? 作為原物的使用對價，與自然孳息產(chǎn)生原理有顯著不同 ?法定孳息在取得前，是債權請求權；取得后（貨幣或其他動產(chǎn)占有后）是物權。 ?法定 孳息發(fā)范圍？利息、股息，之外？ ?是否物之用益的對價和無形財產(chǎn)用益的對價，皆可列入法定孳息？ ? 民法通則的司法解釋 131：不當?shù)美捌滏芟敺催€； 利用不當?shù)美〉玫钠渌?，扣除勞務管理費用后，應當予以收繳。 ? 如何區(qū)分“ 利用不當?shù)美〉玫钠渌?”與不當?shù)美械逆芟?，尤其是法定孳? ? 案例 1：基于無效合同受領一頭種豬，為他人的豬受孕，收取費用，屬何種形式 ? 基于被撤消的合同受領一頭懷孕的母牛，取得小牛與牛奶，變買所得價款，屬于何種形式 ? ?例 2： 某甲向銀行取款時，銀行工作人員因點鈔失誤多付給 1萬元。甲以這 1萬元作本錢經(jīng)商，獲利 5干元，其中 2干元為其勞務管理費用成本。一個月后銀行發(fā)現(xiàn)了多付款的事實，要求甲退回，甲不同意。下列有關該案的哪一表述是正確的 ? ? A. 甲無需返還，因系銀