【正文】 ，向市房管局提出撤證申請，市房管局予以拒絕，張某遂向法院提起行政訴訟。在訴訟期間，李某已將該房賣給不知情的第三人周某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 ? 同年，張某以市房管局在向李某等人核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的過程中，對提供的材料真實(shí)性未予審查、核實(shí)，便頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證書，該具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，請求法院撤銷市房管局的具體行政行為。 ? 市房管局辯稱：張某出具書面委托書，委托王某辦理該房屋過戶手續(xù)，委托書上有張某簽名、還附有張某身份證復(fù)印件。王某與李某等人在我局辦理交易過戶手續(xù)時(shí)提交了房產(chǎn)過戶必須具備的所有證件。房管局頒發(fā)房屋所有權(quán)證依據(jù)的事實(shí)清楚、程序合法，要求駁回張某的訴訟請求。 ? 一審法院經(jīng)審理后根據(jù) 《 中華人民共和國行政訴訟法 》 第五十四條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定于 2022年作出一審判決：市房管局向李某頒發(fā)某房屋所有權(quán)證合法，判決維持，駁回張某的訴訟請求。 ? 后張某上訴至市中院，市中院維持原判。 ? 評析：這是一起由房屋所有權(quán)登記行為引起，多種法律關(guān)系交叉、重合在一起的行政案件。如果說 《 物權(quán)法 》 實(shí)施前，本案判決還是一個(gè)正確的判決的話，那么 ,自從 2022年 10月 1日 《 物權(quán)法 》 實(shí)施后，本案判決的合法性就值得商榷了。 ? 本案雙方爭議的焦點(diǎn)是市房管局進(jìn)行核準(zhǔn)登記時(shí)，對登記文件是否要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，市房管局頒發(fā)房屋所有權(quán)證的行為是否合法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房管局只是登記機(jī)關(guān)，不是確權(quán)機(jī)關(guān)。房管局對登記文件只需進(jìn)行程序性審查，只要具備形式要件就可以核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。要求房管局對每一文件都進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，審查其合法性和真實(shí)性，是不可能做到的，也是不現(xiàn)實(shí)的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房管局對登記文件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，不但要審查文件是否齊全，還要審查文件是否真實(shí)。由于當(dāng)時(shí)法律沒有明確規(guī)定，本案判決采納的第一種觀點(diǎn)。 ? 《 物權(quán)法 》 采納的是第二種觀點(diǎn)，加重了房管局的審查責(zé)任。 《 物權(quán)法 》 第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： … （二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人； （三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。由此規(guī)定可看出，房管局對當(dāng)事人提交的文件材料的，既應(yīng)履行程序?qū)彶榱x務(wù)，還應(yīng)履行實(shí)體審查義務(wù)，對符合條件的，才核準(zhǔn)登記。本案中，房管局登記文件欠缺、對登記文件的真實(shí)性未作審查的情況下將張某的合法財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給了李某，侵犯了張某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，其行為當(dāng)然違法。 ?需要區(qū)分的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)被訴的另外幾種原因： ?一是登記程序違法，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人、利害關(guān)系人有權(quán)起訴 。 ?二是收到“申請更正登記”后不作為，該征詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意而不征詢，或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而不予以更正，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人、利害關(guān)系人有權(quán)起訴或者申請行政復(fù)議 。 ?三是收到“申請異議登記”后置之不理，利害關(guān)系人有權(quán)起訴或者申請行政復(fù)議 。 ?四是因更正登記的行為被訴，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人有權(quán)起訴或者申請行政復(fù)議。 ? 預(yù)告登記 ——防止一物二賣侵害一賣人利益的措施。 ?預(yù)告登記：物權(quán)法第 20條 ?“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起 3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！? ? 例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙公司于 2022年 7月 1日簽定了關(guān)于某辦公用房的買賣合同，約定簽定之日起 1個(gè)月內(nèi)辦理過戶登記。并于合同簽定次日進(jìn)行了物權(quán)預(yù)告登記。但 7月 3日甲又向丙隱瞞了此房已經(jīng)存在在先買賣合同，并進(jìn)行了預(yù)告登記的事實(shí)，于丙以更高價(jià)格簽定了買賣合同。此后 5個(gè)多月，因乙公司法定代表人等重大人事變動(dòng)，無人過問房屋過戶事宜。 2022年 1月 4日，甲公司與丙公司辦理了房屋過戶登記。后乙公司獲知，以存在在先預(yù)告登記為由，否認(rèn)此過戶的物權(quán)效力，問此說是否成立？ ? （三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中物權(quán)登記的效力 ? 登記成立主義 ——以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不登記，則完全不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。如我國的房屋物權(quán)變動(dòng)過程。 ? 登記對抗主義 ——登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)后果的對世性，得對抗第三人。如我國的抵押權(quán)、地役權(quán)。 ? ?船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權(quán)法 24】 ? 交通運(yùn)輸工具、正在建造的船舶、航空器抵押，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權(quán)法 18 189】 ? 人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權(quán)法 129】 ? 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立【 物權(quán)法 127】 ? 地役權(quán)設(shè)定，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。【 物權(quán)法 158】 ? 特定動(dòng)產(chǎn)抵押（生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；）未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 【 物權(quán)法 18 189】 ? 注意：特殊動(dòng)產(chǎn)抵押就算登記，也不得對抗 正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn) 的買受人，不論其是否善意?！?物權(quán)法 189】 ? 對國家征用等非物權(quán)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的場合。例如生產(chǎn)、繼承、征收、法院判決、仲委會等法律文書等其他非物權(quán)行為方式取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況。 ?對因國家征用、因繼承取得物權(quán)的，因合法建造等原因取得物權(quán)的，物權(quán)自上述行為發(fā)生時(shí)生效，但未經(jīng)登記，該處分行為不發(fā)生物權(quán)效力（我國物權(quán)法 31條）。 ?但 該處分行為卻可以引起債之效力。 ? 例： 2022年 4月 2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價(jià) 20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修， |2022年 5月 20日出租給葉某，租期為 2年。 2022年 5月 29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于 2022年 6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。請回答 9496題。 ? （ 07年卷三第 96題）關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項(xiàng)正確的是： ? ? ，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某 ? 生效力 ? 記資料 ? 答案： BCD ? 解析： 《 合同法 》 第 135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！笨梢?，交付標(biāo)的物并非房屋買賣合同的有效要件，而是合同有效成立后，出賣人小王應(yīng)當(dāng)履行的一項(xiàng)合同義務(wù)。因此 A項(xiàng)錯(cuò)誤。 《 物權(quán)法 》 第 29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！笨梢姡⊥跤?2022年 5月 29日成為房屋的所有權(quán)人。但 《 物權(quán)法 》 第 31條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”因此 B項(xiàng)正確。 《 物權(quán)法 》 第 14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂? 載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”因此 C項(xiàng)正確。 《 物權(quán)法 》 第 18條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！笨梢?D項(xiàng)正確。 ?無須登記的類型 ?依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 【 物權(quán)法 9】 ?B、效力：無需公示，國家即可享有所有權(quán)；無需公示，國家即可與他人進(jìn)行交易 ? 三、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示 ——注意不同形式“交付”的不同效力 ? （一）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式 ——交付 ? 概念，是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為的表現(xiàn)形式，即占有的直接或間接移轉(zhuǎn)。 ? 交付的法律效力 ? A、成立主義 ? B、對抗主義 ? 我國：民法通則，依成立主義，但當(dāng)事人在交付時(shí)間以外另行約定物權(quán)變動(dòng)時(shí)間的，從其約定。不過，權(quán)利受讓人不占有標(biāo)的物，仍舊沒有對抗第三人的效力，不能防止第三人從出賣人處善意取得標(biāo)的物所有權(quán)。 ? 物權(quán)法第 23條 “動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！? ? （二）各種觀念交付及其物權(quán)變動(dòng)效力 ? 簡易交付 ? 即受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占用了動(dòng)產(chǎn)，則于物權(quán)變動(dòng)的合意成立時(shí)，視為交付。這是因?yàn)闃?biāo)的物已經(jīng)為受讓人實(shí)際占有，如果要使其先將物返還給出讓人，再由出讓人轉(zhuǎn)讓給受讓人，純屬徒勞。 占有改定 ? 即動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時(shí)，視為交付，受讓人取得間接占有。 ? 例如甲將其所有的書賣給乙，按一般情形，只有甲把書交給乙時(shí)才發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，但甲還想留書閱讀，這時(shí)甲可以再與乙訂立一個(gè)租賃或借用協(xié)議，使乙取得間接占有，以代替現(xiàn)實(shí)交付。 ? 讓于返還財(cái)產(chǎn)請求權(quán)（指示交付） ? 即動(dòng)產(chǎn)由第三人占有時(shí)，出讓人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。例如，甲將其出租的家具賣給乙，但是由于租賃期限未滿，暫時(shí)無法收回，甲可以把家具的返還請求權(quán)讓與乙，以代替現(xiàn)實(shí)交付。 ? 上述交付行為之完成，都導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的后果，但除了簡易交付以外，其他的擬制交付在真正轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的直接占有以前，物權(quán)變動(dòng)缺乏抵抗善意第三人的效力。 ?（三）擬制交付。 ?即出讓人將標(biāo)的物的權(quán)利憑證（倉單、提單）交給受讓人以代替物的現(xiàn)實(shí)交付。這時(shí)如果標(biāo)的物仍由出讓人或第三人占有時(shí)，受讓人則取得對于物的間接占有。 ? (三 )交付的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移效力 ? 這里的風(fēng)險(xiǎn)是指：在合同履行過程中，由于不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由而使標(biāo)的物遭受毀損滅失的情形發(fā)生時(shí)，損失由誰承擔(dān)及還要不要對待給付的問題。引致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的事由也包括不可抗力、意外事件以及當(dāng)事人不能預(yù)見的第三人原因等。 ? 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指貨物發(fā)生滅失、損壞、盜竊、查封及腐爛變質(zhì)等意外損失的風(fēng)險(xiǎn)從何時(shí)起由賣方轉(zhuǎn)移給買方。 ? 按照我國 《 合同法 》 的規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承掘，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。” ? 這里的交付 ,在沒有其他法定或約定的情況下 ,既包括實(shí)際交付 .也包括其他擬制交付 ?例 :張某從李某處買來一頭牛 ,約定付款當(dāng)日即取得所有權(quán) ,但李某繼續(xù)在農(nóng)忙的剩余半月中繼續(xù)使用 .但在使用到第 8天時(shí) ,牛遭雷擊死亡 .問張某能否要求李某退還?？?? ?不能 ,因?yàn)橹挥姓加懈亩▽儆跀M制交付 ,所有權(quán)轉(zhuǎn)移 ,風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移 . ?注意：風(fēng)險(xiǎn)的交付轉(zhuǎn)移主義近在轉(zhuǎn)移所有權(quán)為內(nèi)容的交易中：買賣、互易、消費(fèi)借貸 ?對不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的交易，如出租、使用借貸等則依據(jù)誰所有，誰承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一般原則辦理。 ?第二章 所有權(quán) ?第一節(jié) 所有權(quán)的取得 ? 一、生產(chǎn) ? 自然人將勞動(dòng)力與物質(zhì)資料結(jié)合，從而形成勞動(dòng)成果的實(shí)踐過程 ?生產(chǎn)即可能為直接的勞動(dòng)者帶來物權(quán)，也可能依法給勞動(dòng)者以外的其他人帶來物權(quán)。 ?在階級社會，生產(chǎn)資料的所有者取得生產(chǎn)成果的所有權(quán) ?勞動(dòng)生產(chǎn)，有些情況下可能基于孳息而取得，例如果農(nóng)采摘蘋果之取得，既可以認(rèn)定為勞動(dòng)生產(chǎn)取得，也可以認(rèn)定為收取孳息取得；有些情況下可能是基于先占取得，例如從事遠(yuǎn)洋捕撈生產(chǎn)作業(yè)以取得海生動(dòng)植物，除了認(rèn)定為勞動(dòng)生產(chǎn)取得之外，還可以認(rèn)定為基于先占取得。 ?二、取得孳息 ? A、 取得自然孳息所有權(quán) ? 物權(quán)法 116條規(guī)定：“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得；但當(dāng)事人另有約定的除外?！? ?自然規(guī)律與“母物主義” ? ? B、 取得法定孳息的所有權(quán) ? 作為原物的使用對價(jià)，與自然孳息產(chǎn)生原理有顯著不同 ?法定孳息在取得前，是債權(quán)請求權(quán)；取得后（貨幣或其他動(dòng)產(chǎn)占有后）是物權(quán)。 ?法定 孳息發(fā)范圍？利息、股息，之外？ ?是否物之用益的對價(jià)和無形財(cái)產(chǎn)用益的對價(jià)，皆可列入法定孳息？ ? 民法通則的司法解釋 131：不當(dāng)?shù)美捌滏芟?yīng)當(dāng)反還； 利用不當(dāng)?shù)美〉玫钠渌妫鄢齽趧?wù)管理費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)予以收繳。 ? 如何區(qū)分“ 利用不當(dāng)?shù)美〉玫钠渌?”與不當(dāng)?shù)美械逆芟?，尤其是法定孳? ? 案例 1：基于無效合同受領(lǐng)一頭種豬，為他人的豬受孕，收取費(fèi)用，屬何種形式 ? 基于被撤消的合同受領(lǐng)一頭懷孕的母牛，取得小牛與牛奶，變買所得價(jià)款，屬于何種形式 ? ?例 2： 某甲向銀行取款時(shí)，銀行工作人員因點(diǎn)鈔失誤多付給 1萬元。甲以這 1萬元作本錢經(jīng)商，獲利 5干元，其中 2干元為其勞務(wù)管理費(fèi)用成本。一個(gè)月后銀行發(fā)現(xiàn)了多付款的事實(shí)，要求甲退回，甲不同意。下列有關(guān)該案的哪一表述是正確的 ? ? A. 甲無需返還，因系銀