【正文】 段扮演了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，重新把第三類(lèi)地段引入城東板塊的高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)的功能上來(lái)。使得本項(xiàng)目與本地段“雙贏”達(dá)到以本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，帶旺第三類(lèi)地段人氣，相應(yīng)地，第三類(lèi)地段的升值也反過(guò)來(lái)進(jìn)一步刺激本項(xiàng)目的發(fā)展。 板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)城東板塊近年來(lái)已成為南京市面上房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片熱土，優(yōu)美怡人的自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境，使得城東成為南京市民置業(yè)的首選。另外，南京市政府為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也臺(tái)了很多政策來(lái)刺激市場(chǎng)。城東板塊近年來(lái)推出樓盤(pán)如下：第一類(lèi)地段：月牙湖花園、梅花山莊、美林苑、大邦紫云閣、海月花園、明湖山莊、富麗山莊、紫金翅小區(qū)。第二類(lèi)地段：鐘山花園城（在建）第三類(lèi)地段：華盛園、金龍?jiān)贰⑺姆叫麓?、康居?板塊物業(yè)價(jià)格水平分析城東板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價(jià)格段的劃分是明顯以地段作為劃分的，總體上可劃分為兩個(gè)價(jià)格區(qū)，以第一、二類(lèi)地段為一線(xiàn)價(jià)格區(qū)，以第三類(lèi)地段為第二線(xiàn)價(jià)格區(qū)。價(jià)格段樓盤(pán)均價(jià)一線(xiàn)A類(lèi)月牙湖花園5500元/㎡梅花山莊湖畔之星6980元/㎡一線(xiàn)B類(lèi)美林苑3000元/㎡大邦紫云閣3960元/㎡明湖山莊4430元/㎡由上表可見(jiàn)了一張A類(lèi)價(jià)格段在55007000元/㎡，B類(lèi)價(jià)格段在30004500元/㎡A類(lèi)在城東板塊是最高之價(jià)格段，在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，亦屬于高價(jià)位，支持其高價(jià)位有環(huán)境和綜合質(zhì)素兩個(gè)因素。B類(lèi)亦跟A類(lèi)同屬第一類(lèi)地段，而其價(jià)位與A類(lèi)有了脫節(jié)，其主要原因，第一是B類(lèi)樓盤(pán)沒(méi)有直接得益于環(huán)境因素，只是受環(huán)境因素的良性輻射。第二、其質(zhì)素比較A類(lèi)在各方面還有一定距離。商品段華盛園2400元/㎡金龍?jiān)?600元/㎡經(jīng)濟(jì)實(shí)用房型段四方新村2300元/㎡康居里2300元/㎡此地段的價(jià)位相對(duì)于一線(xiàn)是偏低，最主要的因素是缺乏外部的自然環(huán)境作為支持其高價(jià)位的背景。小結(jié)：市場(chǎng)反饋的情況表明，只要在第三類(lèi)地段出現(xiàn)一個(gè)綜合素質(zhì)較好、價(jià)格較合理的樓盤(pán)在上述這種慣性的吸引下，亦能有所作為。因此，本項(xiàng)目只要在樓盤(pán)綜合素質(zhì)上下功夫，配合創(chuàng)新的小區(qū)主題定位，在其價(jià)位的確定上，欲與一線(xiàn)價(jià)位看齊，就找到了客觀上的支持點(diǎn)。（三）板塊（已建、在建）項(xiàng)目的分析已建項(xiàng)目分析板塊已建項(xiàng)目可劃分為三級(jí)第一級(jí)樓盤(pán)屬于城東第一線(xiàn)的高檔樓盤(pán)（月牙湖花園、梅花山莊），該類(lèi)樓盤(pán)均以自然風(fēng)景作為出發(fā)點(diǎn)。在此優(yōu)勢(shì)上，再營(yíng)造自己的小區(qū)特色，把小區(qū)的綜合質(zhì)素、規(guī)劃環(huán)境搞上去，力創(chuàng)自己的品牌。使自身成為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品樓盤(pán)。第二級(jí)樓盤(pán)屬于城東板塊第二給的中檔樓盤(pán)。并沒(méi)有直接享受該地段山水城林自然景觀的優(yōu)勢(shì)。但也間接獲得了良性的輻射影響。計(jì)有：明湖山莊、海月花園、紫金城小區(qū)、富麗山莊等上述樓盤(pán)目前全部已售罄。除了明湖山莊最能直接得益于月牙湖景觀外，其余都是此地段風(fēng)景賣(mài)點(diǎn)的間接得益者。第三級(jí)樓盤(pán)屬于第三張的中低樓樓盤(pán)，地理位置已脫離了該板塊，風(fēng)景賣(mài)點(diǎn)的輻射影響已完全消失，且周連配套遠(yuǎn)較一、二線(xiàn)盤(pán)少。屬于此類(lèi)的樓盤(pán)有華盛園、金龍?jiān)?、康居里以及四方新村。（?jīng)濟(jì)適用房型）。第三線(xiàn)樓盤(pán)均價(jià)比一、二線(xiàn)都要低，且目前已基本上售罄，此綜合素質(zhì)只能勉強(qiáng)達(dá)到二線(xiàn)中檔樓盤(pán)程度，但其銷(xiāo)售成績(jī)直逼一線(xiàn)樓盤(pán)，究其原因，是城東板塊對(duì)買(mǎi)家巨大吸引力所致，并且主要是這種吸引力的慣用性表現(xiàn)。這再一次證明三線(xiàn)樓盤(pán)在整個(gè)城東板塊的對(duì)買(mǎi)家吸引力的慣性作用下，能找到其市場(chǎng)存在的價(jià)值。在建項(xiàng)目分析此板塊在建的項(xiàng)目的并不多，第一類(lèi)地段的梅花山莊湖畔之星、美林苑、金園現(xiàn)均在賣(mài)期房。第二類(lèi)地段有于今年破土動(dòng)工的鐘山花園城。梅花山莊湖畔之星共5棟500多套大面積大戶(hù)型單位；美林苑位于第一類(lèi)地，占地5萬(wàn)㎡，標(biāo)榜的主題是與是自然融合的家園的山林樓盤(pán)；鑫園地處城中20萬(wàn)㎡的多層大型社區(qū)，由于地段優(yōu)勢(shì)是本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)后之一；鐘山花園城于今年初動(dòng)工，預(yù)計(jì)今年十月開(kāi)盤(pán)，對(duì)外號(hào)稱(chēng)占地600畝，是城東板塊目前占地面積最大的樓盤(pán)，該盤(pán)的發(fā)展將也是本項(xiàng)目的最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一，其動(dòng)態(tài)非常值得我們關(guān)注。本項(xiàng)目睹 處城東板塊第三類(lèi)靠后地段，要在這個(gè)工不理想的市場(chǎng)地理位置取得成功，就得要“一鳴驚人”，具體要做到的是以下幾點(diǎn)。把小區(qū)的各方面素質(zhì)做好，特別是強(qiáng)調(diào)小區(qū)園風(fēng)景觀的營(yíng)造，小區(qū)總體上力求做到小而精致，而又失影響，努力改變第三類(lèi)地段無(wú)綠地的概念。創(chuàng)新獨(dú)特而又新穎的小區(qū)主題，扮演倡導(dǎo)者之角色，做第三類(lèi)地段高檔精品樓盤(pán)的先行者，帶領(lǐng)此地段走進(jìn)高檔化，使本案與第一類(lèi)地段的幾個(gè)精品樓盤(pán)呼應(yīng)，把城東板塊發(fā)展再創(chuàng)新高，做到本案與城東板塊“雙贏”。步驟2 確定可類(lèi)比項(xiàng)目，對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研階段A、確定可類(lèi)比項(xiàng)目并作深入的調(diào)查與分析以事先制訂出的表格為主要的形式，由項(xiàng)目小組派出專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)對(duì)已確定的可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，以獲取基本情況及重要情報(bào)，再由項(xiàng)目小組進(jìn)行分析整理，及對(duì)各個(gè)可類(lèi)比項(xiàng)目作出針對(duì)性的評(píng)價(jià)。第一個(gè)案例《昆明某項(xiàng)目可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、分析文本》項(xiàng)目名稱(chēng)益瓏大廈項(xiàng)目類(lèi)型商場(chǎng)發(fā)展商昆明兩益房產(chǎn)地理位置金碧路金馬碧雞坊對(duì)面交通狀況便利、市中心工程進(jìn)度開(kāi)工期2001年初竣工期已竣總建筑面積,首層4500平方米實(shí)用率50%層數(shù)三層建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義檔次定位在高中檔以上售價(jià)最高最低3萬(wàn)元/㎡均價(jià)主力單位面積商場(chǎng)總面積15000平方米,首層4500平方米,23層10500平方米,首層商鋪間隔分1025平方米,3080平方米80200平方米三大類(lèi)型。經(jīng)營(yíng)模式及效果首層出售3層以招租形式引入諾馬特超市分區(qū)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)管理的方式目標(biāo)客戶(hù)群昆明本地商家進(jìn)駐（首層）二、三層為超級(jí)商場(chǎng)（超市）諾馬特（境外名牌）人流量人氣旺，地處昆明典型繁華中心地段經(jīng)營(yíng)定位首層場(chǎng)中式商鋪，各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，有流行服飾、精品等（4500平方米）各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積其總體檔次定位為中高檔的商業(yè)物業(yè)，3層引入名牌超市，雖然能吸納人氣這聚集，但由于超市本身就是吸納消費(fèi)力參差的人群，使其總體檔次形成中下檔次的消費(fèi)場(chǎng)，就對(duì)首層商鋪的銷(xiāo)售造成檔次的提身的障礙，使其總體上的檔次提升空間有限。但由于其地處市中心，商場(chǎng)總面積不大，銷(xiāo)售造成檔次提升的障礙，促進(jìn)整體銷(xiāo)售的明顯戰(zhàn)略部署，其裙樓的用途更多的是，為主樓住宅的銷(xiāo)售起促進(jìn)作用，從而一定程度的減少了裙樓作為市中心旺鋪的價(jià)值的創(chuàng)造機(jī)會(huì)。項(xiàng)目名稱(chēng)銀海雅苑項(xiàng)目類(lèi)型住宅公寓發(fā)展商昆明銀海房地產(chǎn)有限公司地理位置昆明關(guān)中路與官海路交界處交通狀況交通便利、到火車(chē)站機(jī)場(chǎng)車(chē)程短，有26路、57路、78路、附2路車(chē)到達(dá)工程進(jìn)度開(kāi)工期2000年12月竣工期已竣工總建筑面積㎡占地面積㎡容積率綠化率50%實(shí)用率86%配套設(shè)施裙樓12層商場(chǎng)3340㎡,3層會(huì)所(免費(fèi)會(huì)所),地下車(chē)位170個(gè),售價(jià)8萬(wàn)/個(gè)層數(shù)12層、11層、10層檔次高檔住宅付款方式八成二十年按揭，一次性付款租價(jià)最高無(wú)最低元均價(jià)元售價(jià)最高3500元/㎡最低2800元/㎡均價(jià)3300元/㎡建筑風(fēng)格后現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格，德國(guó)包豪斯建筑設(shè)計(jì)理念主力戶(hù)型情況戶(hù) 型推出貨量售出貨量出售率4房2廳2衛(wèi)140154㎡105套100套95%3房2廳2衛(wèi)127131㎡95套87套92%復(fù)式216㎡5房2廳2衛(wèi)27套24套88%復(fù)式239㎡6房2廳2衛(wèi)25套23套92%管理費(fèi)0．95元/㎡目標(biāo)客戶(hù)群外省商人占50%以上，其余為本地消費(fèi)力較強(qiáng)的人群，年齡由3040歲居多。主力賣(mài)點(diǎn)全新概念的建筑、全新概念的生活，充滿(mǎn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義的通透式單位，注重宣傳該盤(pán)的升值空間。廣告訴求銀海制造新生活項(xiàng)目名稱(chēng)華爾頓大廈項(xiàng)目類(lèi)型寫(xiě)字樓發(fā)展商華爾頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地理位置松廣街交通狀況交通便利占地面積5893㎡總建筑面積46669㎡配套設(shè)施IDD電話(huà)層數(shù)地下2層，地上28層檔次高、中檔租價(jià)最高45元/㎡最低35元/㎡均價(jià)40元/㎡出租率90%以上租期至少一年管理費(fèi)3．5元/㎡主力單位面 積，均配有獨(dú)立衛(wèi)生間，可任意分隔，寫(xiě)字間面積為80100平方米經(jīng)營(yíng)模式及效 果效果較好，能達(dá)到60%以上目標(biāo)客戶(hù)群中大型公司客戶(hù)及外地駐昆機(jī)構(gòu)進(jìn)駐公司類(lèi)型中型公司為主力，外地駐昆明機(jī)構(gòu)也有相當(dāng)一部分商業(yè)配套設(shè)施及服務(wù)多個(gè)大、中型會(huì)議廳、商業(yè)會(huì)所（內(nèi)有會(huì)員制健身中心，觀景咖啡廳，屋頂球場(chǎng)）人流量較多經(jīng)營(yíng)定位設(shè)施齊全的高級(jí)商務(wù)大廈各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積1—6層專(zhuān)門(mén)為銀行和證券公司設(shè)計(jì)，13米商務(wù)前廳，2328層為高務(wù)套房，7層3000平方米多功能餐廳，822層為大開(kāi)間寫(xiě)字間，每層1250平方米，隨意分割。項(xiàng)目系統(tǒng)整合法則■房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)大型的系統(tǒng)工程，只有建立科學(xué)的項(xiàng)目操作系統(tǒng)，才能保證項(xiàng)目順利實(shí)施并穩(wěn)健獲利?！觥叭覆邉澞Ｊ健庇?個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成分析系統(tǒng)； 系劃系統(tǒng)；操作系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)階段B、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目作全面的分析，包括對(duì)該類(lèi)物業(yè)分布情況，構(gòu)成現(xiàn)狀、項(xiàng)目各自的特點(diǎn)和市場(chǎng)空白點(diǎn)等方面的分析、總結(jié)。第一個(gè)案例《南京市某住宅小區(qū)項(xiàng)目的類(lèi)比市場(chǎng)研究》項(xiàng)目名稱(chēng)東方城負(fù)責(zé)人劉小姐項(xiàng)目位置玄武區(qū)聯(lián)系電話(huà)5470818發(fā)展商棲霞建設(shè)集團(tuán)建筑商新加坡奇利建設(shè)公代理商星葉房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司廣告公司交通狀況便利、市中心占地面積120000㎡總建面積180000㎡車(chē)位數(shù)120容積率1．3綠化率50%密度43%開(kāi)工日期1998年交付日期2001．08開(kāi)盤(pán)日期2000．12．26總套數(shù)1000套售出總價(jià)101總銷(xiāo)售率10%最高價(jià)3650元/㎡最低價(jià)3050元/㎡均價(jià)3300元/㎡付款方式一次性付款、7成15年按揭實(shí)用率87%推廣賣(mài)點(diǎn)理以棲霞建設(shè)集團(tuán)的品牌效應(yīng)；二是位于紫金山腳下的環(huán)境。項(xiàng)目主題領(lǐng)略鑒賞、陶醉感受廣告投放《揚(yáng)子晚報(bào)》物業(yè)管理公司自屬公司物業(yè)管理費(fèi)0．6元/㎡項(xiàng)目配套小學(xué)、幼兒園、停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心交通6路、11路、58路、69路、71路直通市區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)月安花園負(fù)責(zé)人項(xiàng)目位置河西應(yīng)天西路聯(lián)系電話(huà)6495996495998發(fā)展商河西地產(chǎn)建筑商新加坡奇利公司代理商TUT本日廣告公司占地面積10．08公頃總建面積10．89㎡車(chē)位數(shù)51%容積率1．08綠化率55%密度56%開(kāi)工日期2000．7．18交付日期2001．12．28開(kāi)盤(pán)日期2000．7．16總套數(shù)1000套售出總價(jià)總銷(xiāo)售率最高價(jià)3650元/㎡最低價(jià)2740元/㎡均價(jià)3000元/㎡付款方式一次性付款、按揭實(shí)用率87．5%推廣賣(mài)點(diǎn)“國(guó)家康居示范工程“、小區(qū)環(huán)境、戶(hù)型、生態(tài)園林、規(guī)模設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、抗震實(shí)驗(yàn)、智能化項(xiàng)目主題月安人靜、生態(tài)家園廣告投放6萬(wàn)1月、電視、報(bào)紙物業(yè)管理公司新加坡怡安（上海）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)0．5—㎡項(xiàng)目配套高級(jí)會(huì)所、商務(wù)中心、酒吧、文化交流中心、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)周邊配套學(xué)校省示范幼兒園建鄴實(shí)驗(yàn)幼兒園、月安分園、石鼓路小學(xué)月安分校、南京5中分析、上新河中學(xué)醫(yī)院第二附醫(yī)院（南京市）購(gòu)物綜合性超市、菜市場(chǎng)、郵局交通13489306路公直通市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)怡馨花園負(fù)責(zé)人賈東梅項(xiàng)目位置秦淮小城區(qū)秦虹小區(qū)聯(lián)系電話(huà)2605235發(fā)展商秦淮區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)總公司建筑商代理商萬(wàn)廈營(yíng)銷(xiāo)有限公司廣告公司大之家廣告公司占地面積6500㎡總建面積10000㎡車(chē)位數(shù)租200元/月容積率1．3綠化率45%密度56%開(kāi)工日期2000．5交付日期2000．10開(kāi)盤(pán)日期2000．8．29總套數(shù)800多套售出總價(jià)150總銷(xiāo)售率19%最高價(jià)3050元/㎡最低價(jià)2593元/㎡均價(jià)2880元/㎡付款方式一次性98折，7成30年按揭實(shí)用率87．5%推廣賣(mài)點(diǎn)秦淮河、舒心、開(kāi)心、安心項(xiàng)目主題溫馨舒適生活每一天廣告投放《揚(yáng)子晚報(bào)》《現(xiàn)代快報(bào)》物業(yè)管理公司南京城南物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理費(fèi)0．5元/㎡項(xiàng)目配套由10棟時(shí)尚電梯公寓小高層組成10000平方的中心花園、會(huì)所周邊配套學(xué)校夫子廟小學(xué)分校、27中醫(yī)院市立醫(yī)院購(gòu)物蘇果超市交通30243項(xiàng)目名稱(chēng)江南文樞苑負(fù)責(zé)人駱勇項(xiàng)目位置南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)將軍路東面聯(lián)系電話(huà)2109666發(fā)展商南京江寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司建筑商新加坡康建筑與都市設(shè)計(jì)事務(wù)所代理商豐匯國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司廣告公司江蘇國(guó)雅企劃顧問(wèn)公司占地面積180000㎡總建面積120020㎡車(chē)位數(shù)250容積率70%綠化率75%密度