【正文】 段扮演了一個領(lǐng)導者的角色，重新把第三類地段引入城東板塊的高標準居住區(qū)的功能上來。使得本項目與本地段“雙贏”達到以本項目的開發(fā)，帶旺第三類地段人氣，相應(yīng)地，第三類地段的升值也反過來進一步刺激本項目的發(fā)展。 板塊開發(fā)動態(tài)城東板塊近年來已成為南京市面上房地產(chǎn)市場的一片熱土，優(yōu)美怡人的自然風光和生態(tài)環(huán)境，使得城東成為南京市民置業(yè)的首選。另外，南京市政府為刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也臺了很多政策來刺激市場。城東板塊近年來推出樓盤如下：第一類地段：月牙湖花園、梅花山莊、美林苑、大邦紫云閣、海月花園、明湖山莊、富麗山莊、紫金翅小區(qū)。第二類地段：鐘山花園城（在建）第三類地段：華盛園、金龍苑、四方新村、康居里 板塊物業(yè)價格水平分析城東板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價格段的劃分是明顯以地段作為劃分的，總體上可劃分為兩個價格區(qū)，以第一、二類地段為一線價格區(qū)，以第三類地段為第二線價格區(qū)。價格段樓盤均價一線A類月牙湖花園5500元/㎡梅花山莊湖畔之星6980元/㎡一線B類美林苑3000元/㎡大邦紫云閣3960元/㎡明湖山莊4430元/㎡由上表可見了一張A類價格段在55007000元/㎡，B類價格段在30004500元/㎡A類在城東板塊是最高之價格段，在南京市房地產(chǎn)市場來說，亦屬于高價位，支持其高價位有環(huán)境和綜合質(zhì)素兩個因素。B類亦跟A類同屬第一類地段，而其價位與A類有了脫節(jié)，其主要原因，第一是B類樓盤沒有直接得益于環(huán)境因素，只是受環(huán)境因素的良性輻射。第二、其質(zhì)素比較A類在各方面還有一定距離。商品段華盛園2400元/㎡金龍苑2600元/㎡經(jīng)濟實用房型段四方新村2300元/㎡康居里2300元/㎡此地段的價位相對于一線是偏低，最主要的因素是缺乏外部的自然環(huán)境作為支持其高價位的背景。小結(jié)：市場反饋的情況表明，只要在第三類地段出現(xiàn)一個綜合素質(zhì)較好、價格較合理的樓盤在上述這種慣性的吸引下，亦能有所作為。因此，本項目只要在樓盤綜合素質(zhì)上下功夫，配合創(chuàng)新的小區(qū)主題定位，在其價位的確定上，欲與一線價位看齊，就找到了客觀上的支持點。（三）板塊（已建、在建）項目的分析已建項目分析板塊已建項目可劃分為三級第一級樓盤屬于城東第一線的高檔樓盤（月牙湖花園、梅花山莊），該類樓盤均以自然風景作為出發(fā)點。在此優(yōu)勢上，再營造自己的小區(qū)特色，把小區(qū)的綜合質(zhì)素、規(guī)劃環(huán)境搞上去，力創(chuàng)自己的品牌。使自身成為南京房地產(chǎn)市場的精品樓盤。第二級樓盤屬于城東板塊第二給的中檔樓盤。并沒有直接享受該地段山水城林自然景觀的優(yōu)勢。但也間接獲得了良性的輻射影響。計有：明湖山莊、海月花園、紫金城小區(qū)、富麗山莊等上述樓盤目前全部已售罄。除了明湖山莊最能直接得益于月牙湖景觀外，其余都是此地段風景賣點的間接得益者。第三級樓盤屬于第三張的中低樓樓盤，地理位置已脫離了該板塊，風景賣點的輻射影響已完全消失，且周連配套遠較一、二線盤少。屬于此類的樓盤有華盛園、金龍苑、康居里以及四方新村。（經(jīng)濟適用房型）。第三線樓盤均價比一、二線都要低，且目前已基本上售罄，此綜合素質(zhì)只能勉強達到二線中檔樓盤程度，但其銷售成績直逼一線樓盤，究其原因，是城東板塊對買家巨大吸引力所致，并且主要是這種吸引力的慣用性表現(xiàn)。這再一次證明三線樓盤在整個城東板塊的對買家吸引力的慣性作用下，能找到其市場存在的價值。在建項目分析此板塊在建的項目的并不多，第一類地段的梅花山莊湖畔之星、美林苑、金園現(xiàn)均在賣期房。第二類地段有于今年破土動工的鐘山花園城。梅花山莊湖畔之星共5棟500多套大面積大戶型單位；美林苑位于第一類地，占地5萬㎡，標榜的主題是與是自然融合的家園的山林樓盤；鑫園地處城中20萬㎡的多層大型社區(qū)，由于地段優(yōu)勢是本案的最大競爭對后之一；鐘山花園城于今年初動工，預計今年十月開盤，對外號稱占地600畝，是城東板塊目前占地面積最大的樓盤，該盤的發(fā)展將也是本項目的最大的競爭對手之一，其動態(tài)非常值得我們關(guān)注。本項目睹 處城東板塊第三類靠后地段，要在這個工不理想的市場地理位置取得成功，就得要“一鳴驚人”，具體要做到的是以下幾點。把小區(qū)的各方面素質(zhì)做好，特別是強調(diào)小區(qū)園風景觀的營造，小區(qū)總體上力求做到小而精致，而又失影響，努力改變第三類地段無綠地的概念。創(chuàng)新獨特而又新穎的小區(qū)主題，扮演倡導者之角色，做第三類地段高檔精品樓盤的先行者，帶領(lǐng)此地段走進高檔化，使本案與第一類地段的幾個精品樓盤呼應(yīng)，把城東板塊發(fā)展再創(chuàng)新高，做到本案與城東板塊“雙贏”。步驟2 確定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)研階段A、確定可類比項目并作深入的調(diào)查與分析以事先制訂出的表格為主要的形式，由項目小組派出專門人員負責對已確定的可類比項目進行調(diào)查，以獲取基本情況及重要情報，再由項目小組進行分析整理，及對各個可類比項目作出針對性的評價。第一個案例《昆明某項目可類比項目市場調(diào)查、分析文本》項目名稱益瓏大廈項目類型商場發(fā)展商昆明兩益房產(chǎn)地理位置金碧路金馬碧雞坊對面交通狀況便利、市中心工程進度開工期2001年初竣工期已竣總建筑面積,首層4500平方米實用率50%層數(shù)三層建筑風格現(xiàn)代主義檔次定位在高中檔以上售價最高最低3萬元/㎡均價主力單位面積商場總面積15000平方米,首層4500平方米,23層10500平方米,首層商鋪間隔分1025平方米,3080平方米80200平方米三大類型。經(jīng)營模式及效果首層出售3層以招租形式引入諾馬特超市分區(qū)經(jīng)營，統(tǒng)一安排，協(xié)調(diào)管理的方式目標客戶群昆明本地商家進駐（首層）二、三層為超級商場（超市）諾馬特（境外名牌）人流量人氣旺，地處昆明典型繁華中心地段經(jīng)營定位首層場中式商鋪，各自獨立經(jīng)營，有流行服飾、精品等（4500平方米）各層經(jīng)營內(nèi)容及面積其總體檔次定位為中高檔的商業(yè)物業(yè)，3層引入名牌超市，雖然能吸納人氣這聚集，但由于超市本身就是吸納消費力參差的人群，使其總體檔次形成中下檔次的消費場，就對首層商鋪的銷售造成檔次的提身的障礙，使其總體上的檔次提升空間有限。但由于其地處市中心，商場總面積不大，銷售造成檔次提升的障礙，促進整體銷售的明顯戰(zhàn)略部署，其裙樓的用途更多的是，為主樓住宅的銷售起促進作用，從而一定程度的減少了裙樓作為市中心旺鋪的價值的創(chuàng)造機會。項目名稱銀海雅苑項目類型住宅公寓發(fā)展商昆明銀海房地產(chǎn)有限公司地理位置昆明關(guān)中路與官海路交界處交通狀況交通便利、到火車站機場車程短，有26路、57路、78路、附2路車到達工程進度開工期2000年12月竣工期已竣工總建筑面積㎡占地面積㎡容積率綠化率50%實用率86%配套設(shè)施裙樓12層商場3340㎡,3層會所(免費會所),地下車位170個,售價8萬/個層數(shù)12層、11層、10層檔次高檔住宅付款方式八成二十年按揭，一次性付款租價最高無最低元均價元售價最高3500元/㎡最低2800元/㎡均價3300元/㎡建筑風格后現(xiàn)代主義簡約風格，德國包豪斯建筑設(shè)計理念主力戶型情況戶 型推出貨量售出貨量出售率4房2廳2衛(wèi)140154㎡105套100套95%3房2廳2衛(wèi)127131㎡95套87套92%復式216㎡5房2廳2衛(wèi)27套24套88%復式239㎡6房2廳2衛(wèi)25套23套92%管理費0．95元/㎡目標客戶群外省商人占50%以上，其余為本地消費力較強的人群，年齡由3040歲居多。主力賣點全新概念的建筑、全新概念的生活，充滿現(xiàn)代簡約主義的通透式單位，注重宣傳該盤的升值空間。廣告訴求銀海制造新生活項目名稱華爾頓大廈項目類型寫字樓發(fā)展商華爾頓房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置松廣街交通狀況交通便利占地面積5893㎡總建筑面積46669㎡配套設(shè)施IDD電話層數(shù)地下2層，地上28層檔次高、中檔租價最高45元/㎡最低35元/㎡均價40元/㎡出租率90%以上租期至少一年管理費3．5元/㎡主力單位面 積，均配有獨立衛(wèi)生間，可任意分隔，寫字間面積為80100平方米經(jīng)營模式及效 果效果較好，能達到60%以上目標客戶群中大型公司客戶及外地駐昆機構(gòu)進駐公司類型中型公司為主力，外地駐昆明機構(gòu)也有相當一部分商業(yè)配套設(shè)施及服務(wù)多個大、中型會議廳、商業(yè)會所（內(nèi)有會員制健身中心，觀景咖啡廳，屋頂球場）人流量較多經(jīng)營定位設(shè)施齊全的高級商務(wù)大廈各層經(jīng)營內(nèi)容及面積1—6層專門為銀行和證券公司設(shè)計，13米商務(wù)前廳，2328層為高務(wù)套房，7層3000平方米多功能餐廳，822層為大開間寫字間，每層1250平方米，隨意分割。項目系統(tǒng)整合法則■房地產(chǎn)項目是一個大型的系統(tǒng)工程，只有建立科學的項目操作系統(tǒng)，才能保證項目順利實施并穩(wěn)健獲利?！觥叭覆邉澞Ｊ健庇?個環(huán)節(jié)構(gòu)成分析系統(tǒng)； 系劃系統(tǒng)；操作系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)階段B、對可類比項目進行全面分析對可類比項目作全面的分析，包括對該類物業(yè)分布情況，構(gòu)成現(xiàn)狀、項目各自的特點和市場空白點等方面的分析、總結(jié)。第一個案例《南京市某住宅小區(qū)項目的類比市場研究》項目名稱東方城負責人劉小姐項目位置玄武區(qū)聯(lián)系電話5470818發(fā)展商棲霞建設(shè)集團建筑商新加坡奇利建設(shè)公代理商星葉房地產(chǎn)營銷有限公司廣告公司交通狀況便利、市中心占地面積120000㎡總建面積180000㎡車位數(shù)120容積率1．3綠化率50%密度43%開工日期1998年交付日期2001．08開盤日期2000．12．26總套數(shù)1000套售出總價101總銷售率10%最高價3650元/㎡最低價3050元/㎡均價3300元/㎡付款方式一次性付款、7成15年按揭實用率87%推廣賣點理以棲霞建設(shè)集團的品牌效應(yīng)；二是位于紫金山腳下的環(huán)境。項目主題領(lǐng)略鑒賞、陶醉感受廣告投放《揚子晚報》物業(yè)管理公司自屬公司物業(yè)管理費0．6元/㎡項目配套小學、幼兒園、停車場、社區(qū)服務(wù)中心交通6路、11路、58路、69路、71路直通市區(qū)項目名稱月安花園負責人項目位置河西應(yīng)天西路聯(lián)系電話6495996495998發(fā)展商河西地產(chǎn)建筑商新加坡奇利公司代理商TUT本日廣告公司占地面積10．08公頃總建面積10．89㎡車位數(shù)51%容積率1．08綠化率55%密度56%開工日期2000．7．18交付日期2001．12．28開盤日期2000．7．16總套數(shù)1000套售出總價總銷售率最高價3650元/㎡最低價2740元/㎡均價3000元/㎡付款方式一次性付款、按揭實用率87．5%推廣賣點“國家康居示范工程“、小區(qū)環(huán)境、戶型、生態(tài)園林、規(guī)模設(shè)計、景觀設(shè)計、抗震實驗、智能化項目主題月安人靜、生態(tài)家園廣告投放6萬1月、電視、報紙物業(yè)管理公司新加坡怡安（上海）物業(yè)管理公司物業(yè)管理費0．5—㎡項目配套高級會所、商務(wù)中心、酒吧、文化交流中心、健身中心、網(wǎng)球場、羽毛球場周邊配套學校省示范幼兒園建鄴實驗幼兒園、月安分園、石鼓路小學月安分校、南京5中分析、上新河中學醫(yī)院第二附醫(yī)院（南京市）購物綜合性超市、菜市場、郵局交通13489306路公直通市場項目名稱怡馨花園負責人賈東梅項目位置秦淮小城區(qū)秦虹小區(qū)聯(lián)系電話2605235發(fā)展商秦淮區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)總公司建筑商代理商萬廈營銷有限公司廣告公司大之家廣告公司占地面積6500㎡總建面積10000㎡車位數(shù)租200元/月容積率1．3綠化率45%密度56%開工日期2000．5交付日期2000．10開盤日期2000．8．29總套數(shù)800多套售出總價150總銷售率19%最高價3050元/㎡最低價2593元/㎡均價2880元/㎡付款方式一次性98折，7成30年按揭實用率87．5%推廣賣點秦淮河、舒心、開心、安心項目主題溫馨舒適生活每一天廣告投放《揚子晚報》《現(xiàn)代快報》物業(yè)管理公司南京城南物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)管理費0．5元/㎡項目配套由10棟時尚電梯公寓小高層組成10000平方的中心花園、會所周邊配套學校夫子廟小學分校、27中醫(yī)院市立醫(yī)院購物蘇果超市交通30243項目名稱江南文樞苑負責人駱勇項目位置南京江寧開發(fā)區(qū)將軍路東面聯(lián)系電話2109666發(fā)展商南京江寧房地產(chǎn)開發(fā)總公司建筑商新加坡康建筑與都市設(shè)計事務(wù)所代理商豐匯國際物業(yè)顧問公司廣告公司江蘇國雅企劃顧問公司占地面積180000㎡總建面積120020㎡車位數(shù)250容積率70%綠化率75%密度