【正文】 意圖民寧園商業(yè)物業(yè)提供的資料管理處建立的資料民寧園商業(yè)物業(yè)管理處檔案管理室作廢文件張貼文件復(fù)印文件借閱文件2） 檔案資料收、發(fā)管理程序A、 管理處重要資料（如開發(fā)商提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。B、 管理處日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。 檔案資料管理要求1） 采用各種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過期失效文件。4） 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無(wú)權(quán)決定。6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。7） 檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。二、管理指標(biāo)承諾對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾，不僅是我們對(duì)客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。我們將通過推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)現(xiàn)量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé)任，爭(zhēng)取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請(qǐng)考評(píng)和監(jiān)督實(shí)施。各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施序號(hào)指 標(biāo) 各 稱國(guó) 家標(biāo) 準(zhǔn)承 諾指 標(biāo)完 成 承 諾 指 標(biāo) 的 措 施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%以上采用分工負(fù)責(zé)、責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修及時(shí)率98%99%以上維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3保潔率99%100%保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核，實(shí)行10%淘汰率。4維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程師全程控制，部長(zhǎng)監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。5公共照明完好率95%99%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行，并健全檔案記錄。6停車場(chǎng)完好率95%99%7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0建立閉路監(jiān)控、報(bào)警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結(jié)合。8摩托車、汽車被盜率1‰以下09火災(zāi)發(fā)生率1‰以下0全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保院區(qū)安全。10違章發(fā)生率1‰以下‰以下建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理加強(qiáng)宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應(yīng)的回訪記錄11違章處理率90%以上100%12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下采取措施，加強(qiáng)與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。13投訴處理率95%以上100%14維修服務(wù)以及投訴回訪率95%100%15物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%99%實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增進(jìn)與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務(wù)。16綠化完好率95%99%劃定責(zé)任區(qū)域，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)。17大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%99%制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。18管理費(fèi)收繳率90%95%按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn)，19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率98%100%人員培訓(xùn)有計(jì)劃，有考核、有記錄，制度落實(shí)，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制，考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。（注：支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書符后）三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì) 雄厚的實(shí)力 三九物業(yè)管理有限公司是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團(tuán)下屬公司，注冊(cè)資金6000萬(wàn)元，是一家具有獨(dú)立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達(dá)130萬(wàn)平方米、八個(gè)管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占80%以上，有專業(yè)技術(shù)職稱的占60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證?！罢f到、做到、行之有效”以規(guī)范的管理體系，嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度，保證管理工作水準(zhǔn)保持一致。 物業(yè)管理一條龍服務(wù) 三九物業(yè)積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施從電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水措施、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場(chǎng)管理、衛(wèi)生、綠化工程等均有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，從而可以按大樓的設(shè)計(jì)、實(shí)用需求，安排、規(guī)劃出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理方案，并確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常，維修及時(shí)，使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù)。具有管理高科技智能大廈的成熟管理經(jīng)驗(yàn)公司承接了聚友集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)——聚友大廈的物業(yè)管理工作，該大廈聚集了聚友視訊公司、研發(fā)高科技公司等一批高科技產(chǎn)業(yè)公司。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗(yàn)，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護(hù)，采取自己獨(dú)特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實(shí)力，與此同時(shí)也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。四、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 安全保衛(wèi)服務(wù)：提供24小時(shí)安全保衛(wèi)服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)防范區(qū)域采用24小時(shí)錄象和安全人員巡察服務(wù)，對(duì)來訪人員實(shí)現(xiàn)核實(shí)登記制度。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務(wù)、禮貌執(zhí)勤。 清潔綠化服務(wù)：清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理；環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備完好，整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔。綠化管理集中為對(duì)大廈的環(huán)境綠化實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及日常護(hù)理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。 維修服務(wù)：為客戶提供及時(shí)準(zhǔn)確的服務(wù)。 停車管理服務(wù)：大廈建有停車場(chǎng)，保證24小時(shí)為住戶開放，并實(shí)行智能化監(jiān)控管理。 大廈文化活動(dòng)：為加強(qiáng)顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假期，組織各種大廈文化活動(dòng)和郊游活動(dòng)，以促進(jìn)客戶間的友好、和睦的關(guān)系，形成良好的大廈新風(fēng)尚。 代理、代辦服務(wù)：代購(gòu)飛機(jī)、車船票，代租車輛，代訂報(bào)刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務(wù)五、對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)管理的整體設(shè)想和策劃提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務(wù)水平的管理手段。三九物業(yè)管理有限公司針對(duì)新保輝大廈的獨(dú)特氣質(zhì)實(shí)施“三 種模式”、“四種理念”和“一種現(xiàn)代化管理手段”的管理方式。 “三種模式”分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管模式”、“寓管理服務(wù)之中的模式”、“無(wú)人化管理模式”。 “四種理念”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營(yíng)理念”。 “一種現(xiàn)代化管理手段”是：“無(wú)紙化辦公、信息資源共享”。 通過以上管理手段，使新保輝大廈的物業(yè)管理日益向高層次、全方位發(fā)展，讓管理與服務(wù)相輔相成，相得益彰。附件：程序文件或作業(yè)指導(dǎo)清單序號(hào)編 號(hào)名 稱01文件控制程序02文件控制細(xì)則03質(zhì)量體系文件分類(發(fā)放)表04重要資料控制程序05重要資料一覽表06人力資源調(diào)配管理辦法07各類員工考核及獎(jiǎng)懲辦法08質(zhì)量記錄控制程序09質(zhì)量記錄一覽表10員工培訓(xùn)程序11崗位任職要求12合同評(píng)審程序13常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表14采購(gòu)管理程序15A類物資清單16A類物資指定的供應(yīng)商或建議品牌名單17設(shè)備(服務(wù))合格分承包方名單18公用設(shè)施和服務(wù)過程的標(biāo)識(shí)辦法19裝修管理程序20公共預(yù)警信息發(fā)布程序21入住手續(xù)辦理程序22工程遺留問題處理程序23房屋移交驗(yàn)收程序24服務(wù)質(zhì)量統(tǒng)計(jì)、分析評(píng)定程序25不合格服務(wù)的識(shí)別及處理程序26糾正和預(yù)防措施實(shí)施程序27重大質(zhì)量事故的處理程序28顧客投訴處理辦法31保安工作管理程序32保安崗位管理辦法33保安員及保安設(shè)備管理程序34閉路監(jiān)控系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書35管理處鑰匙管理程序36消防管理程序37高空作業(yè)吊裝重物搬運(yùn)安全管理程序38樓內(nèi)保潔程序39樓內(nèi)地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書40樓內(nèi)公共設(shè)施清潔作業(yè)指導(dǎo)書41樓外保潔程序42收倒垃圾作業(yè)指導(dǎo)書43泳池管理作業(yè)指導(dǎo)書44辦公場(chǎng)所保潔程序45綠化管理程序46消殺作業(yè)指導(dǎo)書47常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的提供及控制程序48公用設(shè)施管理程序49低壓配電室操作作業(yè)指導(dǎo)書50供配電設(shè)備保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書51發(fā)電機(jī)操作作業(yè)指導(dǎo)書52發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書53高壓環(huán)網(wǎng)柜操作作業(yè)指導(dǎo)書54電梯操作作業(yè)指導(dǎo)書55電梯保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書56電梯故障處理作業(yè)指導(dǎo)書57電梯控制系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書58空調(diào)系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書59冷水機(jī)組保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書60空調(diào)泵類保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書61冷卻塔保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書62空氣處理機(jī)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書63風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書64空調(diào)系統(tǒng)水處理作業(yè)指導(dǎo)書65小型空調(diào)器維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書66各類泵操作作業(yè)指導(dǎo)書67各類泵維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書68消防泵試運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書69清洗水池(箱) 作業(yè)指導(dǎo)書70給排水系統(tǒng)異常情況處理作業(yè)指導(dǎo)書71泳樂設(shè)施操作作業(yè)指導(dǎo)書72泳樂設(shè)施保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書73消防主機(jī)操作作業(yè)指導(dǎo)書74消防主機(jī)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書75加工維修工具(設(shè)備)操作作業(yè)指導(dǎo)書76剪草機(jī)操作養(yǎng)護(hù)作業(yè)指導(dǎo)書771千伏以下電力電纜保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書78停電管理作業(yè)指導(dǎo)書