【導(dǎo)讀】總?cè)藬?shù)的60%以上；訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)；意見(jiàn)，滿意率達(dá)到98%以上；化活動(dòng)不少于四次；重要節(jié)日有專題布置；次；消防泵啟動(dòng)每年不少于三次；故障頻率不超過(guò)一次；好率達(dá)到95%以上；達(dá)到二級(jí)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；

　　

【正文】 主或非業(yè)主使用人參與的消防演習(xí)不少于一次； 對(duì)保安人員的培訓(xùn)及實(shí)操全年不少于 100 課時(shí)； 加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡邏，保安人員每隔三小時(shí)到指定區(qū)域巡邏一次； 對(duì)居住滿一年的業(yè)主或非業(yè)主使用人或住戶，熟悉率達(dá)到 70%以上； 停車場(chǎng)有專人管理。 備注：多層住宅收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)中不含電梯運(yùn) 行維護(hù)費(fèi)，多層帶電梯住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在多層標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上加收 － 元 /平方米 月的電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。 對(duì)《深圳市住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》的說(shuō)明 為規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理規(guī)定，我局會(huì)同市國(guó)土房產(chǎn)局共同起草了《深圳市住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》，現(xiàn)做如下說(shuō)明。 一、制定發(fā)布住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的必要性 制定發(fā)布住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，是貫徹國(guó)家、省 、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理法規(guī)和政策的需要。 2021 年，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)定 “物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定 ”。 2021 年 11 月，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》出臺(tái)，規(guī)定 “物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部 門確定 ”， 2021 年 1 月，省物價(jià)局、省建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于貫徹實(shí)施國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 的通知》，規(guī)定我省住宅物業(yè)（不含別墅）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)， 2021 年 12月，省物價(jià)局《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（粵價(jià) [2021]284號(hào)）進(jìn)一步明確住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)、別墅及住宅以外的其他類型物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。制定發(fā)布我市住宅物業(yè)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是貫徹國(guó)家和省的政策、依法行政的需要。 重新制定發(fā)布住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的需要。我市現(xiàn)行的住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是 1997 年制定發(fā)布的，十年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展發(fā)生了很大變化，有必要對(duì)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。一是隨著物業(yè)管理收費(fèi)的市場(chǎng)化改革導(dǎo)向、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)機(jī)制的確立，對(duì)現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)的形式有必要調(diào)整；二是現(xiàn)行收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，存在結(jié)構(gòu)性矛盾，主要體現(xiàn)在現(xiàn)行收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)中高層住宅指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)偏高、多層住宅指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)偏低，有必要根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 二、制定政策依據(jù)的法律文件 國(guó)務(wù)院《物 業(yè)管理?xiàng)l例》； 國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》； 省物價(jià)局、省建設(shè)廳《關(guān)于貫徹實(shí)施國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 的通知》（粵價(jià) [2021]22 號(hào)）； 省物價(jià)局《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（粵價(jià) [2021]284 號(hào)）； 《深圳市物價(jià)局、深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定〉的通知》（深價(jià)聯(lián)字 [2021]18 號(hào)）。 三、政策制定過(guò)程及征求意見(jiàn)的主要情況 2021 年國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó) 家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和 2021 年省物價(jià)局、省建設(shè)廳《關(guān)于貫徹實(shí)施國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 的通知》頒布之后，我局會(huì)同市國(guó)土房產(chǎn)局于 2021 年開(kāi)始著手對(duì)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政策進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)國(guó)家和省的政策，以及我局會(huì)同市國(guó)土房產(chǎn)局開(kāi)展的物業(yè)管理成本調(diào)查工作， 2021 年我們共同起草了《關(guān)于規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知（聽(tīng)證稿）》，并于 2021 年 5 月公開(kāi)召開(kāi)了價(jià)格聽(tīng)證會(huì)。但由于聽(tīng)證會(huì)上聽(tīng)證代表對(duì)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)分歧較大，會(huì)后政策沒(méi)有出臺(tái)。根據(jù)各方面意見(jiàn)，我們 調(diào)整了工作思路，著手開(kāi)展兩方面的工作，一是制定《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；二是重新開(kāi)展成本調(diào)查，在此基礎(chǔ)上制定發(fā)布住宅物業(yè)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的制定由我局和市國(guó)土房產(chǎn)局共同負(fù)責(zé)，在反復(fù)征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，我們根據(jù)國(guó)家和省的規(guī)定，結(jié)合深圳物業(yè)管理的實(shí)際情況，于 2021 年 8 月制定發(fā)布了《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，并于 2021 年 9 月 1日起開(kāi)始執(zhí)行，政策的發(fā)布對(duì)規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為起到了良好的效果，物業(yè)管理收費(fèi)投訴尤其是對(duì)裝修期間亂收費(fèi)的投訴明顯減少。住宅物業(yè)管理 服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的制定由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在委托專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)開(kāi)展成本調(diào)查的基礎(chǔ)上提出方案，我局會(huì)同市國(guó)土房產(chǎn)局在征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上制定發(fā)布。 2021 年，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在委托中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展成本調(diào)查的基礎(chǔ)上，著手開(kāi)始指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)方案的制定工作， 2021 年底，物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出了初步方案，在我局和市國(guó)土房產(chǎn)局指導(dǎo)下，物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開(kāi)了大量的座談會(huì)，征求業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)初步方案的意見(jiàn)，對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)修改，于今年 6月將方案提交我局和國(guó)土局審議。 7 月 5日，我局與國(guó)土局共同組織召開(kāi)了收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的論證會(huì)，邀請(qǐng)上次聽(tīng)證會(huì)的聽(tīng)證代表， 同時(shí)增加了部分業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)代表參加。論證會(huì)后，我們根據(jù)論證會(huì)上代表們提出的意見(jiàn)，對(duì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出的方案進(jìn)行了修改，形成征求意見(jiàn)稿。 四、文件主要內(nèi)容的說(shuō)明 我們制定的住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，主要在兩方面發(fā)揮作用：一是作為前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；二是作為已成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)的參考。根據(jù)《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，我市住宅物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但省局《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（粵價(jià) [2021]284號(hào)）進(jìn)一步放開(kāi)的 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)也實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，因此，我們根據(jù)省局文件規(guī)定對(duì)住宅物業(yè)的價(jià)格管理形式相應(yīng)作出調(diào)整，規(guī)定住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定；而對(duì)成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定，但經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可高于或低于指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的形式作出重大調(diào)整，由現(xiàn)行的 “綜合式 ”的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)改為 “菜單式 ”的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。我們現(xiàn)行的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)分多層住宅和高層住宅兩種住宅物業(yè)類型，每個(gè)物業(yè)管理類型分成四 個(gè)收費(fèi)等級(jí)，每個(gè)收費(fèi)等級(jí)有收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。每個(gè)收費(fèi)等級(jí)對(duì)應(yīng)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)綜合式的價(jià)格，即包含了全部物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、加總各項(xiàng)成本構(gòu)成的一個(gè)綜合價(jià)格，具體指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅：一級(jí) 1 元 /、二級(jí) 元 /m2.月、三級(jí) /、四級(jí) /；高層住宅：一級(jí) /、二級(jí) /m2.月、三級(jí) /、四級(jí) 元 /。我們擬出臺(tái)的方案將指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的形式由 “綜合式 ”改為了 “菜單式 ”，所謂 “菜單式 ”，是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成，將物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)細(xì)分為綜合管理、共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、園林綠化、清潔衛(wèi)生、共同秩序維護(hù)五個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目劃分為五個(gè)收費(fèi)等級(jí)，每個(gè)收費(fèi)等級(jí)對(duì)應(yīng)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，這樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可根據(jù)物業(yè)的具體情況，分別選擇各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)等級(jí)，最后加總形成其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體情況見(jiàn)方案。 對(duì)住宅物業(yè)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)形式作出調(diào)整，主要基于以下考慮： 菜單式指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)突出收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的 “指導(dǎo)性 ”，順應(yīng)推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化的指導(dǎo)思想。國(guó)家、省的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)思 想是由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定價(jià)格，逐步形成市場(chǎng)化的價(jià)格形成機(jī)制，但在物業(yè)管理實(shí)踐中，由于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理成本等方面存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱性，政府制定不具約束性的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，可有效指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)制定合理的價(jià)格。同時(shí)，按照省的規(guī)定，前期物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)， “菜單式 ”的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)可以兼顧兩方面需要發(fā)揮作用。一方面，對(duì)成立了業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)，菜單式指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)可以針對(duì)具體物業(yè)管理的實(shí)際情況，組合出至少 3125種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（ 55），而綜合式的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)僅有 5 種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性大大提高 ；另一方面，五個(gè)項(xiàng)目的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加總后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以作為前期物業(yè)管理收費(fèi)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具有政府指導(dǎo)價(jià)的作用。 在收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)水平上，將根據(jù)物業(yè)管理成本情況、市場(chǎng)變化等因素，對(duì)現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出適當(dāng)調(diào)整。按照我們的初步方案，多層住宅的最高一級(jí)和最低一級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) (基準(zhǔn)價(jià) )為 / 元 /，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)分別上調(diào) 30%和 20%；高層住宅的最高一級(jí)和最低一級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) (基準(zhǔn)價(jià) )為 / 元 /，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)分別下調(diào) 13%和 27%，這是與我市物業(yè)管 理的實(shí)踐基本適應(yīng)的。 在各項(xiàng)目各收費(fèi)等級(jí)對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容方面，我們反反復(fù)復(fù)征求了各方面意見(jiàn)。在服務(wù)指導(dǎo)設(shè)計(jì)上，我們的指導(dǎo)思想是：服務(wù)內(nèi)容指標(biāo)要與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大體掛鉤，反映各級(jí)別的成本差異，同時(shí)要反映服務(wù)過(guò)程的差異和服務(wù)效果的差異。因此我們?cè)O(shè)計(jì)了一些反映成本差異的核心指標(biāo)，如人均管理面積、綠化率等，同時(shí)，各項(xiàng)目各等級(jí)的服務(wù)指導(dǎo)既有服務(wù)過(guò)程的指標(biāo)，也有服務(wù)效果的指標(biāo)。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在協(xié)商定價(jià)時(shí)，基本可以依據(jù)我們的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)找到其相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。