【正文】 們而言，一套可以安享晚年的單間，或則一套四代同堂的 4 居室，都可以是他們選擇的對(duì)象；d) 開(kāi)發(fā)區(qū)周邊縣市來(lái)漢務(wù)工家庭：年齡 30～40 歲，來(lái)漢務(wù)工、經(jīng)商或外地經(jīng)商，收入水平較高且穩(wěn)定。希望能在武漢市有一套體面的住宅，解決居住需求，解決孩子的上學(xué)和生活問(wèn)題，同時(shí)又購(gòu)買(mǎi)不起價(jià)格較高的市區(qū)房。對(duì)于有一定口碑效果的企業(yè)具備非常大的信心；e) 武漢中心城區(qū)拆遷戶(hù)：年齡不限，他們?nèi)硗钢頌槲錆h人的驕傲，他們不能接受自己失去本市住宅的現(xiàn)實(shí)，他們的生活在武漢，根在武漢，為了證明他們的生活品質(zhì)沒(méi)有下降，他們必須要使自己的住房變得更加現(xiàn)代、更加漂亮，而低廉的賠償金并不能在市內(nèi)滿足他們的這種需求，他們只有在郊區(qū)才能找到；f) 外地投資客：年齡不限，他們有著相當(dāng)充裕的資金，他們有著非常豐富的購(gòu)房知識(shí)積累，他們有著非常高的經(jīng)濟(jì)觀察明銳力，他們有著扎堆購(gòu)房，一擁而上的沖動(dòng)，生怕浪費(fèi)掉一點(diǎn)點(diǎn)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)，只要有升值的潛力，哪怕只是虛無(wú)的對(duì)未來(lái)的描述，他們也會(huì)毫無(wú)疑慮的買(mǎi)下；g) 外地務(wù)工的武漢人：他們因?yàn)閴?mèng)想而務(wù)工于外地，他們可能在深圳，可能在上海，也可能在北京，但是他們都有一個(gè)共同的希望，能狗擁有屬于自己的住宅，可是深證、上海、北京高漲的房?jī)r(jià)使他們喪失了在那里購(gòu)房的信心，于是他們決定在武漢購(gòu)房，決定用自己在外打拼的努力，在武漢， 為他們留下一個(gè)可以養(yǎng)老的地方；h) 湖北人信地產(chǎn)的忠實(shí)客戶(hù)：他們的親戚或者是朋友在人信旗下的項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了住宅，優(yōu)越的生活，細(xì)心的服務(wù)，使他們對(duì)這種生活充滿了羨慕和向往。C. 目標(biāo)客戶(hù)定位a) 開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)職工；b) 開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)高級(jí)職工、京珠高速工作人員、金融街、商業(yè)街、開(kāi)發(fā)區(qū)政府的工作人員；c) 開(kāi)發(fā)區(qū)拆遷戶(hù)；d) 開(kāi)發(fā)區(qū)周邊縣市來(lái)漢務(wù)工家庭；e) 武漢中心城區(qū)拆遷戶(hù)；f) 外地投資客；g) 外地務(wù)工的武漢人；h) 湖北人信地產(chǎn)的忠實(shí)客戶(hù)及其親朋好友。. 定位分析. 項(xiàng)目 SWOT 分析A. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)a) 作為武漢市地產(chǎn)二十強(qiáng)，憑借千年美麗、奧林花園等多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，人信地產(chǎn)積累了豐富的地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是開(kāi)發(fā)區(qū)的口碑影響，使得本項(xiàng)目具有一定品牌支撐；b) 地塊素質(zhì)較好，在區(qū)域內(nèi)交通道路較為方便，離市區(qū)較為方便；c) 地塊臨近湖邊，有著良好的生態(tài)環(huán)境作為支撐，比較適宜開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅；d) 地塊形狀較為方正，便于規(guī)劃；e) 地塊周邊生活環(huán)境較為成熟，有大型的居住社區(qū)，居住條件良好；f) 周邊配套基本成熟，生活條件良好；g) 緊鄰體育中心，四周空間開(kāi)闊，通風(fēng)效果良好，環(huán)境絕佳。B. 項(xiàng)目劣勢(shì)a) 項(xiàng)目地塊上存在大量住宅，拆遷較為不便，價(jià)格較昂貴；b) 本項(xiàng)目雖交通較方便但距離公交車(chē)站較遠(yuǎn)不太方便，不利于住戶(hù)的出行；C. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)a) 開(kāi)發(fā)區(qū)近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，大批企業(yè)面臨遷入，大量的購(gòu)房需求將產(chǎn)生；b) 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈，但我們選擇的地塊具備良好的特性和不可復(fù)制性；c) 開(kāi)發(fā)區(qū)目前房?jī)r(jià)增速緩慢，但與其充沛的經(jīng)濟(jì)潛值是不相符的，預(yù)計(jì)未來(lái)還有很大的空間；d) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)大多為老樓盤(pán)，規(guī)劃和設(shè)計(jì)都較為落后，真正新批入市的樓盤(pán)并不多，使我項(xiàng)目可以后發(fā)至上。D. 市場(chǎng)威脅點(diǎn)a) 三一八國(guó)道沿線競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)客群會(huì)起到一定的分流；b) 物價(jià)漲幅增快，政府近段時(shí)間可能會(huì)有大量緊縮政策出臺(tái)，可能會(huì)近一步打擊投資者的信心；c) 政府對(duì)于個(gè)人集資建房的逐步松開(kāi)，會(huì)影響低收入群體購(gòu)房的需求，對(duì)于中低檔位的樓盤(pán)銷(xiāo)售影響巨大；d) 股市的持續(xù)紅火會(huì)造成一部分購(gòu)房者資金的流出；e) 上海和北京等地近段時(shí)間停止了二次房貸和部分劣質(zhì)貸款，說(shuō)明房貸近期會(huì)有大的調(diào)整，市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述：該項(xiàng)目雖存在一定的劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，但多數(shù)來(lái)源于政府對(duì)市場(chǎng)的導(dǎo)向政策問(wèn)題，根據(jù)近幾年的走勢(shì)分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控中越加穩(wěn)固，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性。該地 塊素質(zhì)較好，雖拆遷量較大，但仍具備非常良好的可開(kāi)發(fā)性。. 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析獨(dú)特的內(nèi)部外部景觀+精美的戶(hù)型設(shè)計(jì)+迭錯(cuò)有致的規(guī)劃設(shè)計(jì)B、 ：項(xiàng)目定位. 項(xiàng)目檔次定位從地塊價(jià)值來(lái)看，交通道路四通八達(dá)，緊挨體育中心，喜迎八方人氣，周邊居住環(huán)境成熟，地塊面積較大，易于規(guī)劃，因此，地塊具備做中高端產(chǎn)品的必要條件；從開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)目標(biāo)來(lái)看，由于拆遷費(fèi)比較高，在確保公司開(kāi)發(fā)預(yù)期目標(biāo)的前提下，項(xiàng) 目不可能做低端。從公司戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)看，該項(xiàng)目適合成為公司在武漢打造精品樓盤(pán)的又一經(jīng)典手筆，適宜做中高端產(chǎn)品；從市場(chǎng)主流購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，單價(jià)較低但品質(zhì)較高的郊區(qū)房是未來(lái)一段時(shí)間人們考慮的重點(diǎn)，因此，本項(xiàng) 目在檔次定位上要成為中高檔樓盤(pán)，成為地區(qū)標(biāo)桿。. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位. 定位分析A. 整個(gè)武漢市場(chǎng)目前就中心城區(qū)打得不可開(kāi)交，高額的房?jī)r(jià)又購(gòu)買(mǎi)不到舒適的生活環(huán)境，走出中環(huán)，走向郊區(qū)，是市民未來(lái)的必然選擇；B. 人要自由呼吸，房子也一樣，現(xiàn)在的城區(qū)住宅大多扎堆建設(shè)在一起，擁擠的樓群使住戶(hù)根本無(wú)法享受流通的空氣，無(wú)法欣賞到俊美的景觀，我們獨(dú)特的環(huán)境不光讓業(yè)主可以自由的呼吸，也可以讓他們享受到其他地方所享受不到的獨(dú)特景觀——武體三大中心；C. 能夠緊鄰武體三大中心的房子是什么？她注定將成為武漢首席健康社區(qū)。. 市場(chǎng)定位描述武漢首席健康社區(qū). 項(xiàng)目形象定位. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念構(gòu)建亮麗風(fēng)景，創(chuàng)建和諧生活。創(chuàng)立武漢健體、節(jié)能生活的新標(biāo)桿，讓健體、節(jié)能的生活成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主旋律。. 項(xiàng)目案名建議*******花園 2*******新都. 項(xiàng)目主題風(fēng)格定位該項(xiàng)目具備多種可操作性，如果做為奧林花園的延續(xù)，可以采用原有的風(fēng)格，在建筑材料上采用新的節(jié)能材料，如果開(kāi)發(fā)獨(dú)立的社區(qū)，則建議以下幾點(diǎn)：A. 建筑主題風(fēng)格：后現(xiàn)代主義詮釋?zhuān)何覀兊姆孔右M量的多露臺(tái)，樓與樓之間可以錯(cuò)落擺放，使空氣可以得到自由流通，建筑上不要太多的裝飾，采用色彩持久的面磚鋪設(shè)外墻，利用線條加強(qiáng)樓體的時(shí)尚感。B. 園林主題：雅典風(fēng)情詮釋?zhuān)簩?shí)際上該項(xiàng)目可能并不會(huì)有太多的空間用于景觀的設(shè)置，外面已經(jīng)有太美的風(fēng)景又何必喧賓奪主。不過(guò)既然臨近體育中心，就應(yīng)該讓我們的項(xiàng)目更具體育的特色，奧林匹克來(lái)自于雅典，我們的小區(qū)可以多采用雅典風(fēng)味的小品來(lái)加以裝飾，椰子樹(shù)和芭蕉可以成為周邊景觀中植被的補(bǔ)充。. 項(xiàng)目形象定位提純生命在于運(yùn)動(dòng)，保持健康的最好辦法就是把運(yùn)動(dòng)搬到你身邊！. 景觀主題設(shè)計(jì)要點(diǎn)A. 多做小區(qū)健身設(shè)施；B. 將綠地與建筑有機(jī)結(jié)合；C. 注重立體綠化，產(chǎn)生錯(cuò)落美感和視覺(jué)差異性；D. 注重常年綠化，種植四季常青的植被；E. 注重休閑綠化的設(shè)計(jì)，使人與自然完美結(jié)合；F. 強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的共享性、文化性、實(shí)用性；G. 使人們?cè)谛^(qū)的環(huán)境里可以感受到奧林匹克風(fēng)。. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位. 物業(yè)形態(tài)建議建議項(xiàng)目住宅做成小高層、高層結(jié)合的小區(qū)，同時(shí)配備商業(yè)街區(qū)，形成體育用品特色商區(qū)。. 產(chǎn)品規(guī)格建議A. 市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型分析目前市場(chǎng)主要構(gòu)成戶(hù)型是90～140㎡，區(qū)域內(nèi)較為暢銷(xiāo)的是多層花園洋房和別墅，面積在80～120㎡和 170～200㎡，戶(hù)型為 2*2 和 3*2 最受歡迎。B. 主力產(chǎn)品規(guī)格建議建議項(xiàng)目主力戶(hù)型為 50㎡左右的精裝修小戶(hù)型、80㎡左右的兩房?jī)蓮d和100㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。C. 戶(hù)性配比建議戶(hù)型類(lèi)別 面積（M 2） 比例一房一廳一衛(wèi) 50 30%兩房一廳一衛(wèi) 70 左右 15%兩房二廳一衛(wèi) 80 左右 20%兩房二廳一衛(wèi)+功能間 85～90 25%三房二廳二衛(wèi) 100～130 10%D. 戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)實(shí)用、舒適、創(chuàng)新、 節(jié)能、符合消 費(fèi)者心理? 實(shí)用：戶(hù)型要實(shí)用、大小要適宜、功能要合理、要舒適溫馨，要每個(gè)房間都間隔方正；? 舒適：包括空間的適用性與居住心理的舒適性，不僅在室內(nèi)空間布局上合理，還需滿足消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型朝向、采光與景觀視野的要求；? 創(chuàng)新：包括空間、細(xì)節(jié)、材料的創(chuàng)新，通 過(guò)創(chuàng)新的增值空間全面提升項(xiàng)目品質(zhì)，但創(chuàng)新是在市場(chǎng)的需求進(jìn)行創(chuàng)新；? 節(jié)能：盡量減少走廊等浪費(fèi)面積，減少耗能空間；? 符合消費(fèi)者心理：小高層和高層公攤較大，應(yīng)減少空間的浪費(fèi)，提高實(shí)用率。E. 戶(hù)型設(shè)計(jì)原則a) 四大光明和七大分區(qū)：廳、臥、廚、 廁四大功能空間必須要有明窗采光通風(fēng)，這是“品質(zhì)人居 ”的必達(dá)基本 標(biāo)準(zhǔn)；戶(hù)型內(nèi)部必 須實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、主次分區(qū)及衛(wèi)浴分區(qū)。b) 朝向優(yōu)先：確保均為正南北朝向。c) 陽(yáng)臺(tái)：要求每戶(hù)至少有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)，作洗衣、晾曬衣物之用，應(yīng)能擺放下一臺(tái)洗衣機(jī)，面積不小于 2 平方米為宜；一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)，觀景陽(yáng)臺(tái)應(yīng)有較大面積，部分戶(hù)型觀景陽(yáng)臺(tái)可設(shè)計(jì)成超大的空中花園。建議不采用封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，以保證良好的通風(fēng)性能。觀景陽(yáng)臺(tái)的位置以考慮該戶(hù)型最佳景觀面為準(zhǔn)。d) 臥室：在不影響其他功能區(qū)域的前提下，優(yōu)先考慮主臥的尺度，保證主臥大開(kāi)間、大面積。e) 客廳：客廳是戶(hù)型的“臉面” ，當(dāng)?shù)叵?費(fèi)者對(duì)客廳尤其注重，要求客廳開(kāi)間大、面積大。f) 廚房：采用 L 或 U 型廚房設(shè)計(jì)，符合洗、切、煮的流程設(shè)計(jì)，體現(xiàn)“品質(zhì)人居”的理念。F. 戶(hù)型主要尺度建議一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)+功能房三房二廳二衛(wèi)戶(hù)型面積 50 70 左右 80 左右 8590 100130面積 ≥10 ≥10 ≥12 ≥12 ≥15主臥開(kāi)間 ≥3 ≥ ≥ ≥ ≥面積 ≈8 ≈8 ≈10 ≥10 ≥12次臥開(kāi)間 ≥ ≥ ≥ ≥ ≥面積 —— ≈7 —— ——功能房 開(kāi)間 —— ≥ —— ——面積 ≥10 ≥15 ≥15 ≥20 ≥25客廳開(kāi)間 ≥ ≥ ≥ ≥ ≥面積 ≥8 ≥8 ≥10餐廳開(kāi)間 ≥ ≥ ≥. 公建配套建議A. 商業(yè)建議小區(qū)四面均可做商業(yè)街區(qū)，首層商業(yè)層高建議為 米左右，開(kāi)間為 36米，進(jìn)深不超 過(guò) 15 米，控制進(jìn)深/開(kāi)間不超過(guò) 3：1，風(fēng)格要具備北歐小街道的風(fēng)情。B. 會(huì)所會(huì)所設(shè)置面積約 800㎡左右會(huì)所一個(gè)，其功能主要是健身房、會(huì)議室、咖啡廳或酒吧等。C. 泛會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)+羽毛球 場(chǎng)+ 籃球 場(chǎng)D. 物業(yè)用房全部在小區(qū)外，小區(qū)內(nèi)不做，小區(qū)外分東西兩側(cè)各建 300㎡物業(yè)用房。E. 停車(chē)位戶(hù)數(shù)/停車(chē)位按 10：1 比例配置，需做地下停車(chē)場(chǎng)；自行車(chē)、摩托車(chē)要設(shè)集中停放點(diǎn)，分棟/區(qū)配置。. 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)A. 色彩及材料運(yùn)用：米白色面磚作為其外立面主色調(diào)，與周邊建筑色彩協(xié)調(diào)，與雅典古老建筑的色彩保持一致。B. 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：戶(hù)均設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)（一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)），陽(yáng)臺(tái)為開(kāi)放式C. 每套房均須設(shè)置飄窗，兩房戶(hù)型確保主臥帶外飄窗，3 房戶(hù)型確保有 2 個(gè)房間帶飄窗。D. 外立面采用全面磚，并要帶有保溫功能。C、 ：營(yíng)銷(xiāo)分析. 開(kāi)發(fā)周期分析建議分三期開(kāi)發(fā)，南側(cè)開(kāi)始逐步向北開(kāi)發(fā)。南側(cè)交通最為成熟，配套最為成熟，同時(shí)較開(kāi)闊，昭示性強(qiáng)。北側(cè)風(fēng)景最好，一、兩年后交通會(huì)逐步跟上，價(jià)格可以調(diào)高。. 營(yíng)銷(xiāo)策略定位A. 項(xiàng)目定價(jià)：項(xiàng)目定位為中高檔精品住宅，以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)作為參照價(jià)格，同時(shí)，考慮到樓盤(pán)本身品質(zhì)及品牌影響力等因素，可將本項(xiàng)目定為*****元/平米的均價(jià)。B. 定位為武漢首席健康社區(qū)，大力做好形象宣傳。C. 入市價(jià)格：*****元/平米。D. 價(jià)格升幅：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格從*****～*****元/平米計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，每次調(diào)價(jià)的幅度在***元/平米，時(shí)間周期視銷(xiāo)售情況而定。