【正文】 排本項目計劃在3年左右的時間建成。具體實施進度見下表：2011年6月9月完成規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃局批復2011年9月10月項目立項、落實資金2011年10月11月項目評估、論證2011年11月—2012年2月危房拆遷、項目報建、征用土地2012年3月—2014年6月完成土建、安裝工程2014年6月7月 工程竣工驗收2014年8月9月 開業(yè)、入住建設(shè)進度計劃如下表81：表81 項目實施進度表年份2011201220132014月份6789101112123456789101112123456789完成規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃局批復項目立項、落實資金項目評估、論證危房拆遷、項目報建、征用土地完成土建安裝工程工程竣工驗收開業(yè)入住本項目建議書2011年6月批復，7月開始建筑方案設(shè)計，9月進行綜合管網(wǎng)設(shè)計，10月作施工圖設(shè)計，12月報建，領(lǐng)取開工許可證，2012年3月工程開工。2012年10月開始預售。2013年4月主體工程供水。2014年5月單項工程驗收。2014年6月分項工程驗收。2014年9月正式入住。第九章 投資估算與資金籌措投資估算總投資造價見下表91： 單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本（總投資）計算說明1開發(fā)建設(shè)115312土地費用11000土地評估建安工程費717651300元/m2市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費11774200元/m2前期工程費1890前13項和的2%其他費用1418%不可預見費1418%開發(fā)間接費用945前13項和的1%管理費用964前14項和的1%銷售費用1648213000m23000元/m2的1%開發(fā)期間稅費9890213000m23000元/m2的6%財務(wù)費用3002經(jīng)營資金23003項目總投資53375 開發(fā)產(chǎn)品成本115312資金籌措本項目預計資金需求為115312萬元，申請國家、省、市、縣政策資金；投資商投資聯(lián)合開發(fā)；公司自籌解決；共計分兩批次投入，首批投入26500萬元，第二批投入其余資金，全部資金于項目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補齊。效益分析 本項目建設(shè)面積588720平方米，商業(yè)物流440220平方米，單價4000元；住宅及停車位169700平方米，單價2700元，預計銷售額為221907萬元。分析結(jié)論本項目總投資成本約115312萬元，總收入約221907萬元，稅前利潤約106595萬元，稅后利潤約96705萬元。以上指標顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益比較好，是一個值得投資的好項目。由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。第十章 項目組織及運營本項目建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的商貿(mào)物流城。項目的管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。為保證商貿(mào)物流中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。項目實施方案通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。 為適應(yīng)專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。擬與中國蔬菜產(chǎn)業(yè)協(xié)會進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。圖：組織架構(gòu)圖股東行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理開發(fā)公司領(lǐng)導綜 合 部財 審 部營 銷 部施 工 部經(jīng) 營 部運營部 第十一章 風險分析及對策市場風險分析項目預計的未來經(jīng)營銷售狀況是基于目前蒼山縣房地產(chǎn)供求態(tài)勢，及該類樓盤的市場需求情況而作出的預測，同時考慮到了一定程度的市場不確定性變化。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可抗力因素，使消費者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變化，導致項目的銷售受到嚴重阻礙，將直接影響項目的收入。因此，項目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來市場不確定因素對項目收入的影響經(jīng)營管理風險分析建設(shè)工期的影響：項目計算開工時間為2011年9月，建設(shè)期為2年，如工程不能按時開工和按期竣工投入使用將影響到項目的銷售。因此，項目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準備，合理安排工程進度，以保證本項目的順利實施。敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的影響較大，這說明房產(chǎn)價格是影響經(jīng)濟效益的最敏感因素。當銷售收入降低10%時，%，接近基準收益率。表101 不確定性因素變化影響表變化因素10%5%0+5%+10%銷售收入經(jīng)營成本經(jīng)營成本銷售收入15105+5+10+15內(nèi)部收益率幅動系數(shù)第十二章 社會效益分析本項目的開發(fā)建設(shè)，契合蒼山縣城市發(fā)展規(guī)劃，為城市小戶型建設(shè)起到了積極的帶動作用。通過部分舊城區(qū)改造，節(jié)約建設(shè)用地400多畝，為美化城市作出了貢獻，能夠使項目有著極大的社會美譽度。本項目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標準建設(shè)，將建成蒼山縣綠色節(jié)能小區(qū)，為蒼山縣的小區(qū)建設(shè)標準樹立標桿。從而形成了項目建設(shè)與地方規(guī)劃、地方經(jīng)濟互相依存、互相促進、互相增益、同步發(fā)展的新局面。商貿(mào)物流城項目實施以后，周邊地區(qū)迅速向大市場聚攏。，140萬人口大縣條件為市場注入嶄新的活力。全新的市場管理、產(chǎn)生高效的市場經(jīng)濟，實現(xiàn)年銷售額產(chǎn)值過100億、利稅13億。與此同時，地域的優(yōu)勢迅速提升，物流、農(nóng)貿(mào)以及其它市場的功能進一步發(fā)揮。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，城鎮(zhèn)水平大大改善，社會效益36億。項目的建設(shè)將極大地提升了商貿(mào)物流城專業(yè)市場的地位。從主體上改善了地區(qū)投資環(huán)境。從側(cè)面上改變了蒼山城市形象。匯聚強大的專業(yè)化商業(yè)流向，人氣旺盛，帶動相關(guān)行業(yè)的提升和發(fā)展?？梢越鉀Q近上萬人的社會就業(yè)問題。極大支持了城市環(huán)境的發(fā)展，促進城市區(qū)域綜合實力的提升。55