【正文】 排本項(xiàng)目計(jì)劃在3年左右的時(shí)間建成。具體實(shí)施進(jìn)度見下表：2011年6月9月完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃局批復(fù)2011年9月10月項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金2011年10月11月項(xiàng)目評(píng)估、論證2011年11月—2012年2月危房拆遷、項(xiàng)目報(bào)建、征用土地2012年3月—2014年6月完成土建、安裝工程2014年6月7月 工程竣工驗(yàn)收2014年8月9月 開業(yè)、入住建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下表81：表81 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年份2011201220132014月份6789101112123456789101112123456789完成規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃局批復(fù)項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金項(xiàng)目評(píng)估、論證危房拆遷、項(xiàng)目報(bào)建、征用土地完成土建安裝工程工程竣工驗(yàn)收開業(yè)入住本項(xiàng)目建議書2011年6月批復(fù)，7月開始建筑方案設(shè)計(jì)，9月進(jìn)行綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)，10月作施工圖設(shè)計(jì)，12月報(bào)建，領(lǐng)取開工許可證，2012年3月工程開工。2012年10月開始預(yù)售。2013年4月主體工程供水。2014年5月單項(xiàng)工程驗(yàn)收。2014年6月分項(xiàng)工程驗(yàn)收。2014年9月正式入住。第九章 投資估算與資金籌措投資估算總投資造價(jià)見下表91： 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本（總投資）計(jì)算說(shuō)明1開發(fā)建設(shè)115312土地費(fèi)用11000土地評(píng)估建安工程費(fèi)717651300元/m2市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)11774200元/m2前期工程費(fèi)1890前13項(xiàng)和的2%其他費(fèi)用1418%不可預(yù)見費(fèi)1418%開發(fā)間接費(fèi)用945前13項(xiàng)和的1%管理費(fèi)用964前14項(xiàng)和的1%銷售費(fèi)用1648213000m23000元/m2的1%開發(fā)期間稅費(fèi)9890213000m23000元/m2的6%財(cái)務(wù)費(fèi)用3002經(jīng)營(yíng)資金23003項(xiàng)目總投資53375 開發(fā)產(chǎn)品成本115312資金籌措本項(xiàng)目預(yù)計(jì)資金需求為115312萬(wàn)元，申請(qǐng)國(guó)家、省、市、縣政策資金；投資商投資聯(lián)合開發(fā)；公司自籌解決；共計(jì)分兩批次投入，首批投入26500萬(wàn)元，第二批投入其余資金，全部資金于項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補(bǔ)齊。效益分析 本項(xiàng)目建設(shè)面積588720平方米，商業(yè)物流440220平方米，單價(jià)4000元；住宅及停車位169700平方米，單價(jià)2700元，預(yù)計(jì)銷售額為221907萬(wàn)元。分析結(jié)論本項(xiàng)目總投資成本約115312萬(wàn)元，總收入約221907萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)約106595萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)約96705萬(wàn)元。以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可見本項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益比較好，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。第十章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,與國(guó)際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的商貿(mào)物流城。項(xiàng)目的管理系統(tǒng)項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員30人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。為保證商貿(mào)物流中心正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般服務(wù)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)模化和管理電腦化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長(zhǎng)足發(fā)展的重要保證。本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。項(xiàng)目實(shí)施方案通過(guò)與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。 為適應(yīng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集聚高地。擬與中國(guó)蔬菜產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌。圖：組織架構(gòu)圖股東行政管理人力資源管理會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)審計(jì)前期策劃營(yíng)銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃計(jì)劃管理合同管理及物業(yè)工程造價(jià)管理開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)綜 合 部財(cái) 審 部營(yíng) 銷 部施 工 部經(jīng) 營(yíng) 部運(yùn)營(yíng)部 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)銷售狀況是基于目前蒼山縣房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)，及該類樓盤的市場(chǎng)需求情況而作出的預(yù)測(cè)，同時(shí)考慮到了一定程度的市場(chǎng)不確定性變化。如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不可抗力因素，使消費(fèi)者的購(gòu)房需求、購(gòu)房心理和購(gòu)買能力發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項(xiàng)目的收入。因此，項(xiàng)目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時(shí)采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來(lái)市場(chǎng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目收入的影響經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析建設(shè)工期的影響：項(xiàng)目計(jì)算開工時(shí)間為2011年9月，建設(shè)期為2年，如工程不能按時(shí)開工和按期竣工投入使用將影響到項(xiàng)目的銷售。因此，項(xiàng)目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時(shí)作好開工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項(xiàng)目的銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響較大，這說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)格是影響經(jīng)濟(jì)效益的最敏感因素。當(dāng)銷售收入降低10%時(shí)，%，接近基準(zhǔn)收益率。表101 不確定性因素變化影響表變化因素10%5%0+5%+10%銷售收入經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本銷售收入15105+5+10+15內(nèi)部收益率幅動(dòng)系數(shù)第十二章 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，契合蒼山縣城市發(fā)展規(guī)劃，為城市小戶型建設(shè)起到了積極的帶動(dòng)作用。通過(guò)部分舊城區(qū)改造，節(jié)約建設(shè)用地400多畝，為美化城市作出了貢獻(xiàn)，能夠使項(xiàng)目有著極大的社會(huì)美譽(yù)度。本項(xiàng)目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成蒼山縣綠色節(jié)能小區(qū)，為蒼山縣的小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿。從而形成了項(xiàng)目建設(shè)與地方規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)互相依存、互相促進(jìn)、互相增益、同步發(fā)展的新局面。商貿(mào)物流城項(xiàng)目實(shí)施以后，周邊地區(qū)迅速向大市場(chǎng)聚攏。，140萬(wàn)人口大縣條件為市場(chǎng)注入嶄新的活力。全新的市場(chǎng)管理、產(chǎn)生高效的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)年銷售額產(chǎn)值過(guò)100億、利稅13億。與此同時(shí)，地域的優(yōu)勢(shì)迅速提升，物流、農(nóng)貿(mào)以及其它市場(chǎng)的功能進(jìn)一步發(fā)揮。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，城鎮(zhèn)水平大大改善，社會(huì)效益36億。項(xiàng)目的建設(shè)將極大地提升了商貿(mào)物流城專業(yè)市場(chǎng)的地位。從主體上改善了地區(qū)投資環(huán)境。從側(cè)面上改變了蒼山城市形象。匯聚強(qiáng)大的專業(yè)化商業(yè)流向，人氣旺盛，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的提升和發(fā)展。可以解決近上萬(wàn)人的社會(huì)就業(yè)問題。極大支持了城市環(huán)境的發(fā)展，促進(jìn)城市區(qū)域綜合實(shí)力的提升。55