【正文】 筋混凝土森林，而應該是一個“擁有優(yōu)良的辦公環(huán)境，能夠極大提高工作效率，通過倡導和諧的人與人、人與環(huán)境的關系和自由的辦公新方式，并在設計和所提供的服務上，處處體現(xiàn)出以人為本的宗旨，來幫助企業(yè)提高員工素質(zhì)和建立企業(yè)文化，為使用者提供一個享受工作的空間和舞臺”。也就是說，本項目不光是出租寫字樓建筑物實體，同時在出租其所倡導的新商務文化和辦公方式，只有這樣，才能體現(xiàn)出差異化。項目形象定位“傲然中心，縱橫商海”分階段廣告訴求點n 傲然中心，縱橫商海n 只租不售，地鐵實力，品質(zhì)保證n 地鐵大廈amp。地鐵價值鏈：速度——效率——效益n 價格有限，資源無限（三）主要推廣方式建議新聞發(fā)布會配合項目的推廣與招商階段，邀請各新聞媒體、中央在深新聞媒體、部分海外新聞媒體，發(fā)布信息，結(jié)合地鐵宣傳，擴大地鐵大廈的曝光率。地鐵相關媒體全線支持充分利用地鐵人流量和關注度的優(yōu)勢，相關的媒體進行全線支持。舉辦企業(yè)領袖高峰會等大型會議舉辦國際性、區(qū)域性企業(yè)領袖高峰會等大型會議宣傳形式提升地鐵大廈品牌形象，達到加速地鐵大廈出租的目標。在線推廣透過專業(yè)商務網(wǎng)站發(fā)布地鐵大廈信息，提供在線租賃服務，租賃信息和查詢操作。通過與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高項目的曝光率，達到資源整合，以形成互動效應和規(guī)模效應與傳播的最大化。n 如新浪網(wǎng)、Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻n 房地產(chǎn)類：如焦點房地產(chǎn)n 友情鏈接：中華網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)周刊、深圳房地產(chǎn)網(wǎng)、深圳寫字樓網(wǎng)、樓市在線 本地目標客戶市場直接推廣運用項目招商折頁、現(xiàn)場包裝、報紙、機場雜志等媒體和渠道對本地的潛在客戶市場進行信息滲透。事件營銷結(jié)合深圳地鐵建設各個節(jié)點和事件，將地鐵大廈和地鐵建設聯(lián)合進行事件營銷，制造轟動效應，提升項目知名度。（四）三階段推廣目標與策略第一階段——形象塑造及整盤洽談階段① 目標——吸引目標客戶群由于此階段地鐵大廈尚處于裝修階段，現(xiàn)實的租售條件不成熟，因此營銷推廣需以樹立品牌和擴大知名度為目標，通過多種途徑和方式宣傳地鐵大廈“單一業(yè)權智能化甲級寫字樓”和項目所處中心區(qū)的優(yōu)良形象，盡快奠定樓盤在人們心目中的形象、品味和檔次，營銷洽談鎖定瞄準整盤大客戶，積累中小客戶。② 策略建立地鐵大廈自身網(wǎng)頁，通過與大型的專業(yè)商務網(wǎng)站的鏈接，舉辦有影響的國際性、區(qū)域性企業(yè)領袖峰會等大型會議、和新聞發(fā)布會，擴大地鐵大廈知名度，針對主要目標客戶群進行招商宣傳和洽談，初步積累部分租賃意向客戶資料。第二階段——重點招商階段 ① 目標——鎖定目標客戶此階段項目工程建設進入收尾期，樓層樣板房也全部完工，大廈招租處布置完畢，開始對外接待與洽談，各項招商條件基本到位，整盤與分層租賃的條件已經(jīng)成熟，在此重點招商階段，應利用多種推廣手段，力爭重點客戶對象有實質(zhì)性突破。 ② 策略此階段應加大營銷和廣告推廣力度，在跟蹤、洽談有意向客戶的基礎上，鎖定重點客戶目標群，同時開拓新的客戶群，整盤洽談與分層洽談同時并舉。此外，繼續(xù)借助于大型國際性會議、大型會展活動、房展活動以及新聞發(fā)布會等，進一步擴大項目美譽度，達成階段性出租目標。第三階段全面招商階段① 目標——簽約目標客戶此階段工程項目基本竣工，已向外界全面展示大廈的整體形象，大廈招商推廣條件完全成熟，應集中力量和優(yōu)勢，加大全面招商之力度，在前期積累目標客戶群的基礎上，針對海內(nèi)外大、中、小客戶分層預租售的推廣也全面開展，進行全方位、深層次的招商，力爭創(chuàng)造佳績。② 策略采取“攬住重點客戶，吸引中小客戶”、“擴大營銷成果，爭取各個擊破”的營銷策略，通過媒體廣告，營造地鐵大廈全面熱銷的氛圍，并有選擇、有重點的參加大型會議、會展活動，有選擇、有重點的抓住目標客戶，以達成全面招商之目的。二、風險規(guī)避方式項目屬于深圳為數(shù)不多的“單一業(yè)權甲級寫字樓”物業(yè)，其優(yōu)勢明顯；本案招商過程中的風險主要來自以下幾個方面，我們對此提出針對性的可實際操作性的方案以規(guī)避風險給項目招商帶來的不利影響。商務配套與辦公同時招商的問題① 風險所在由于本項目外圍配套缺乏，商務配套不足難以吸引客戶入住，而入住率不高，消費能力不足以支撐商務發(fā)展。二者搏弈形成悖論，容易使商務和辦公招商同時陷入僵局。② 風險規(guī)避裙樓商務配套招商運用上，我們主張“兩條腿”走路的互動模式：考慮周邊項目的配套未建立，本項目寫字樓招租的需要，我們提出在寫字樓招租的之前，地鐵公司自營必備性的基本商務配套——快餐中心，做好已確定功能的配套——會議中心，以此提高招租的吸引力。當市場熱度和項目氛圍起來之后，再逐漸完善補充性的商務配套，商務配套完善又能提升招租空間。大中小企業(yè)合理化招商問題① 風險所在根據(jù)對周邊項目的市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，考慮到租售的壓力，許多大廈基本沒有對客戶進行門檻設置，致使大中心公司“紛至沓來”自選完成后，出現(xiàn)不同規(guī)模的公司混雜在一起，空間預留狀況不合理等局面。② 風險規(guī)避本案寫字樓可招租的面積體量較小，招租壓力也相對要小，故此我們需要在客戶質(zhì)量上來保證整個項目的品質(zhì)形象。n 主觀劃分空間：將大中小企業(yè)分層設置。n 合理規(guī)劃布局：借鑒“雷格斯”服務模式，為企業(yè)需求多種靈活空間選擇。n 自然設置門檻：招商的同時，慎重考核客戶對象的資質(zhì)，防止詐騙性質(zhì)的公司進行項目而自毀形象。n 預留空間：在可能性的情況下，為需要整層的國際性大企業(yè)預留3個整層面積，借助客戶品牌效應提供地鐵大廈品牌形象。管理費折讓與租金問題① 風險所在項目采取有條件地“贈送物管費”作為促銷手段而進行招商；后果帶來的是客戶誤認項目物業(yè)形象和服務的“貶值”，從而造成形象上的“掉價”。② 風險規(guī)避高品質(zhì)的物業(yè)管理形象需要長時間積累形成，形象式最為重要，不可以隨隨便便用作促銷而降低形象價值。我司堅持“物管服務與價值不動搖”的原則，需要促銷之時，寧可在租金之上進行讓利，物業(yè)形象是恒久效應，租金優(yōu)惠可只是短暫行為，在適當?shù)臅r候又可將其提升。但考慮到行業(yè)慣例，管理費優(yōu)惠可在客戶裝修期間適當考慮。第七篇：代理出租的時間和計劃安排根據(jù)地鐵大廈工程進度：本年6月初，招租中心投入使用，代理公司入場并開始展開招商工作；7月20日，大廈裝修及相關配套工程完成竣工驗收，8月30日，地鐵公司入駐大廈并開始辦公；以此時間為節(jié)點，項目招商前工作計劃大致如下：確立廣告推廣計劃完成辦公樣板間設置“雷格斯”模式展示層5月3月4月6月確立代理公司與合作模式制定完善招租方案正式進場招租展開廣告宣傳市場發(fā)布預熱招租中心完成【工作計劃進度預計圖】n 本案寫字樓招租部分總面積為25811平方米，安排整個租租賃周期為15個月，2006年底出租率達65%，2007年6月完成90%以上。n 商務部分，2006年底出租率達40%以上，2007年6月完成70%。第八篇：關于傭金費用收費標準n 根據(jù)雙方友好合作的原則，我司根據(jù)招租要求對地鐵大廈項目進行全程營銷策劃，并不另行收取策劃費。n 租賃代理傭金采取單向收費，即向業(yè)主收取不超過租賃合同月租金50%的傭金，具體標準按合同另行約定。成交界定及結(jié)算方式n 成交界定以租客簽訂正式租賃合同并付清首月租金及押金為準。n 業(yè)主與租客簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》并收到首期租金及押金后即納入我司當期完成銷售額范圍，結(jié)算標準按前述規(guī)定執(zhí)行，結(jié)算方式選擇月結(jié)算方式。n 每月5日前（節(jié)假日順延）進行上個月代理傭金結(jié)算。 考核標準n 雙方根據(jù)代理租賃要求與代理合同簽訂時再行協(xié)商。第九篇：公司信息一、新峰地產(chǎn)簡介深圳市新峰地產(chǎn)顧問有限公司（原名深圳市新峰房產(chǎn)交易評估有限公司），創(chuàng)立于1984年，其前身是深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)（集團）股份有限公司樓宇銷售租賃管理部，成立于1993年2月，是深圳市最早從事房地產(chǎn)顧問的專業(yè)公司之一。伴隨著深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的進程，經(jīng)過13年的穩(wěn)健發(fā)展，新峰地產(chǎn)已成長為深圳具有專業(yè)規(guī)模的房地產(chǎn)顧問公司之一，是深圳市中介協(xié)會常務理事，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員，深圳市不動產(chǎn)估價學會會員、亞洲房地產(chǎn)學會理事成員。新峰地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)顧問服務領域，秉承“做你最好的朋友”的服務理念，為客戶提供值得信賴的增值服務。具體服務領域包括：市場調(diào)研、咨詢策劃、租售代理、土地研究、房地產(chǎn)估價、三級市場交易等。至今已成功調(diào)研、策劃、代理東北（沈陽、大連等）、西北（呼和浩特等）、華南（深圳、廣州、東莞等）等地區(qū)十余個城市，國內(nèi)各類房地產(chǎn)項目80多個,建筑面積600多萬平方米，累計完成房地產(chǎn)項目評估1400多萬平方米。在深圳取得長足發(fā)展的基礎上，新峰地產(chǎn)主要業(yè)務開始輻射內(nèi)地市場，以專業(yè)服務的地產(chǎn)顧問公司身份為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)締造商機。目前已在深圳、東莞、廣州、沈陽、大連等地區(qū)與當?shù)卣?、房地產(chǎn)開發(fā)商及社會機構(gòu)建立起長期穩(wěn)固的合作關系。展望未來，新峰人將以“中介使者、地產(chǎn)專家”為宗旨，以“做你最好的朋友”為理念，竭誠為廣大客戶服務。n 2004年新峰地產(chǎn)被聘為由“中國城市科學研究會”主辦的《城市發(fā)展研究》雜志協(xié)辦單位；n 2004年新峰地產(chǎn)榮獲“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”啟動的“中國地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”第三十位；n 2005年新峰地產(chǎn)榮獲“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”啟動的“中國地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)”第十八位；n 2005年榮獲“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”策劃代理華南地區(qū)第四位；n 2005年新峰地產(chǎn)在深圳市房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)年審中，名列90家合格機構(gòu)第十五位；n 2005年新峰在深圳地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)年審中，名列125家地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)第十位。公司地址：深圳市人民南路3005號深房廣場A座十樓電 話：0755－82355998 82224128傳 真：0755－82228240二、授權談判代表深圳市新峰地產(chǎn)顧問有限公司授權談判代表：李春雷 經(jīng)濟學碩士 高級會計師 中國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人 職 位： 新峰地產(chǎn)交易中心總監(jiān)地 址： 深圳市人民南路3005號深房廣場A座十樓電 話： 0755－82312817 13802250951傳 真： 0755－82228240三、相關經(jīng)驗和資格新峰地產(chǎn)獨家代理租賃了大量寫字樓，積累了寫字樓招商租賃的豐富經(jīng)驗，每年的招商租賃合同金額在5000萬元，運作的類似項目如下：從98年6月起至今，獨家代理深房集團總部所在的深房廣場大廈（人民南路國貿(mào)對面），長期提供招租服務。2000年利用數(shù)碼港概念成功盤活存量物業(yè)50000平方米。目前租賃面積穩(wěn)定在60000平方米左右。代理出租深房集團擁有的部分華豐大廈 （新聞路特區(qū)報社旁）物業(yè)，累計出租5000平方米。代理出租深房集團擁有的部分錦繡大廈A座（文錦路0羅湖區(qū)委旁）物業(yè)，累計出租4000平方米。為南方證券公司提供南方證券大廈（建設路中國銀行大廈旁）整體招租策劃報告并進行招租服務工作，累計出租3500平方米。長期代理國貿(mào)、天安、嘉里中心、發(fā)展中心、海外聯(lián)誼大廈等寫字樓的招租工作，累計出租20000平方米。四、組織架構(gòu)、管理和核心人員組織架構(gòu)招商、租賃組（810人）地鐵大廈項目組策劃組（35人）公司管理及核心人員總負責：端 然： 高級經(jīng)濟師 管理學法學雙碩士 新峰地產(chǎn)總經(jīng)理中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務理事項目核心組成員：李春雷： 經(jīng)濟學碩士 高級會計師 中國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人 新峰地產(chǎn)交易中心總監(jiān)陶宇潔： 中國注冊房地產(chǎn)、土地估價師中國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人新峰地產(chǎn)銷售中心總監(jiān)寧曉峰： 法國普瓦提埃大學MBA 中國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人 新峰地產(chǎn)策劃中心總監(jiān)策劃組成員：周韓斌： 新峰地產(chǎn)策劃中心高級策劃師 楊 云： 新峰地產(chǎn)策劃中心高級平面設計師 劉永春： 新峰地產(chǎn)策劃中心策劃助理 招商執(zhí)行主要成員：王 暉 新峰地產(chǎn)交易中心經(jīng)理戴麗云 新峰地產(chǎn)交易中心分行經(jīng)理周海生 新峰地產(chǎn)交易中心分行經(jīng)理助理59 /