【正文】 筋混凝土森林，而應(yīng)該是一個(gè)“擁有優(yōu)良的辦公環(huán)境，能夠極大提高工作效率，通過(guò)倡導(dǎo)和諧的人與人、人與環(huán)境的關(guān)系和自由的辦公新方式，并在設(shè)計(jì)和所提供的服務(wù)上，處處體現(xiàn)出以人為本的宗旨，來(lái)幫助企業(yè)提高員工素質(zhì)和建立企業(yè)文化，為使用者提供一個(gè)享受工作的空間和舞臺(tái)”。也就是說(shuō)，本項(xiàng)目不光是出租寫字樓建筑物實(shí)體，同時(shí)在出租其所倡導(dǎo)的新商務(wù)文化和辦公方式，只有這樣，才能體現(xiàn)出差異化。項(xiàng)目形象定位“傲然中心，縱橫商?！狈蛛A段廣告訴求點(diǎn)n 傲然中心，縱橫商海n 只租不售，地鐵實(shí)力，品質(zhì)保證n 地鐵大廈amp。地鐵價(jià)值鏈：速度——效率——效益n 價(jià)格有限，資源無(wú)限（三）主要推廣方式建議新聞發(fā)布會(huì)配合項(xiàng)目的推廣與招商階段，邀請(qǐng)各新聞媒體、中央在深新聞媒體、部分海外新聞媒體，發(fā)布信息，結(jié)合地鐵宣傳，擴(kuò)大地鐵大廈的曝光率。地鐵相關(guān)媒體全線支持充分利用地鐵人流量和關(guān)注度的優(yōu)勢(shì)，相關(guān)的媒體進(jìn)行全線支持。舉辦企業(yè)領(lǐng)袖高峰會(huì)等大型會(huì)議舉辦國(guó)際性、區(qū)域性企業(yè)領(lǐng)袖高峰會(huì)等大型會(huì)議宣傳形式提升地鐵大廈品牌形象，達(dá)到加速地鐵大廈出租的目標(biāo)。在線推廣透過(guò)專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站發(fā)布地鐵大廈信息，提供在線租賃服務(wù)，租賃信息和查詢操作。通過(guò)與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會(huì)等多方鏈接，以提高項(xiàng)目的曝光率，達(dá)到資源整合，以形成互動(dòng)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)與傳播的最大化。n 如新浪網(wǎng)、Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻n 房地產(chǎn)類：如焦點(diǎn)房地產(chǎn)n 友情鏈接：中華網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)周刊、深圳房地產(chǎn)網(wǎng)、深圳寫字樓網(wǎng)、樓市在線 本地目標(biāo)客戶市場(chǎng)直接推廣運(yùn)用項(xiàng)目招商折頁(yè)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、報(bào)紙、機(jī)場(chǎng)雜志等媒體和渠道對(duì)本地的潛在客戶市場(chǎng)進(jìn)行信息滲透。事件營(yíng)銷結(jié)合深圳地鐵建設(shè)各個(gè)節(jié)點(diǎn)和事件，將地鐵大廈和地鐵建設(shè)聯(lián)合進(jìn)行事件營(yíng)銷，制造轟動(dòng)效應(yīng)，提升項(xiàng)目知名度。（四）三階段推廣目標(biāo)與策略第一階段——形象塑造及整盤洽談階段① 目標(biāo)——吸引目標(biāo)客戶群由于此階段地鐵大廈尚處于裝修階段，現(xiàn)實(shí)的租售條件不成熟，因此營(yíng)銷推廣需以樹立品牌和擴(kuò)大知名度為目標(biāo)，通過(guò)多種途徑和方式宣傳地鐵大廈“單一業(yè)權(quán)智能化甲級(jí)寫字樓”和項(xiàng)目所處中心區(qū)的優(yōu)良形象，盡快奠定樓盤在人們心目中的形象、品味和檔次，營(yíng)銷洽談鎖定瞄準(zhǔn)整盤大客戶，積累中小客戶。② 策略建立地鐵大廈自身網(wǎng)頁(yè)，通過(guò)與大型的專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站的鏈接，舉辦有影響的國(guó)際性、區(qū)域性企業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì)等大型會(huì)議、和新聞發(fā)布會(huì)，擴(kuò)大地鐵大廈知名度，針對(duì)主要目標(biāo)客戶群進(jìn)行招商宣傳和洽談，初步積累部分租賃意向客戶資料。第二階段——重點(diǎn)招商階段 ① 目標(biāo)——鎖定目標(biāo)客戶此階段項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)入收尾期，樓層樣板房也全部完工，大廈招租處布置完畢，開始對(duì)外接待與洽談，各項(xiàng)招商條件基本到位，整盤與分層租賃的條件已經(jīng)成熟，在此重點(diǎn)招商階段，應(yīng)利用多種推廣手段，力爭(zhēng)重點(diǎn)客戶對(duì)象有實(shí)質(zhì)性突破。 ② 策略此階段應(yīng)加大營(yíng)銷和廣告推廣力度，在跟蹤、洽談?dòng)幸庀蚩蛻舻幕A(chǔ)上，鎖定重點(diǎn)客戶目標(biāo)群，同時(shí)開拓新的客戶群，整盤洽談與分層洽談同時(shí)并舉。此外，繼續(xù)借助于大型國(guó)際性會(huì)議、大型會(huì)展活動(dòng)、房展活動(dòng)以及新聞發(fā)布會(huì)等，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目美譽(yù)度，達(dá)成階段性出租目標(biāo)。第三階段全面招商階段① 目標(biāo)——簽約目標(biāo)客戶此階段工程項(xiàng)目基本竣工，已向外界全面展示大廈的整體形象，大廈招商推廣條件完全成熟，應(yīng)集中力量和優(yōu)勢(shì)，加大全面招商之力度，在前期積累目標(biāo)客戶群的基礎(chǔ)上，針對(duì)海內(nèi)外大、中、小客戶分層預(yù)租售的推廣也全面開展，進(jìn)行全方位、深層次的招商，力爭(zhēng)創(chuàng)造佳績(jī)。② 策略采取“攬住重點(diǎn)客戶，吸引中小客戶”、“擴(kuò)大營(yíng)銷成果，爭(zhēng)取各個(gè)擊破”的營(yíng)銷策略，通過(guò)媒體廣告，營(yíng)造地鐵大廈全面熱銷的氛圍，并有選擇、有重點(diǎn)的參加大型會(huì)議、會(huì)展活動(dòng)，有選擇、有重點(diǎn)的抓住目標(biāo)客戶，以達(dá)成全面招商之目的。二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式項(xiàng)目屬于深圳為數(shù)不多的“單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫字樓”物業(yè)，其優(yōu)勢(shì)明顯；本案招商過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面，我們對(duì)此提出針對(duì)性的可實(shí)際操作性的方案以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)給項(xiàng)目招商帶來(lái)的不利影響。商務(wù)配套與辦公同時(shí)招商的問(wèn)題① 風(fēng)險(xiǎn)所在由于本項(xiàng)目外圍配套缺乏，商務(wù)配套不足難以吸引客戶入住，而入住率不高，消費(fèi)能力不足以支撐商務(wù)發(fā)展。二者搏弈形成悖論，容易使商務(wù)和辦公招商同時(shí)陷入僵局。② 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避裙樓商務(wù)配套招商運(yùn)用上，我們主張“兩條腿”走路的互動(dòng)模式：考慮周邊項(xiàng)目的配套未建立，本項(xiàng)目寫字樓招租的需要，我們提出在寫字樓招租的之前，地鐵公司自營(yíng)必備性的基本商務(wù)配套——快餐中心，做好已確定功能的配套——會(huì)議中心，以此提高招租的吸引力。當(dāng)市場(chǎng)熱度和項(xiàng)目氛圍起來(lái)之后，再逐漸完善補(bǔ)充性的商務(wù)配套，商務(wù)配套完善又能提升招租空間。大中小企業(yè)合理化招商問(wèn)題① 風(fēng)險(xiǎn)所在根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，考慮到租售的壓力，許多大廈基本沒(méi)有對(duì)客戶進(jìn)行門檻設(shè)置，致使大中心公司“紛至沓來(lái)”自選完成后，出現(xiàn)不同規(guī)模的公司混雜在一起，空間預(yù)留狀況不合理等局面。② 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避本案寫字樓可招租的面積體量較小，招租壓力也相對(duì)要小，故此我們需要在客戶質(zhì)量上來(lái)保證整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)形象。n 主觀劃分空間：將大中小企業(yè)分層設(shè)置。n 合理規(guī)劃布局：借鑒“雷格斯”服務(wù)模式，為企業(yè)需求多種靈活空間選擇。n 自然設(shè)置門檻：招商的同時(shí)，慎重考核客戶對(duì)象的資質(zhì)，防止詐騙性質(zhì)的公司進(jìn)行項(xiàng)目而自毀形象。n 預(yù)留空間：在可能性的情況下，為需要整層的國(guó)際性大企業(yè)預(yù)留3個(gè)整層面積，借助客戶品牌效應(yīng)提供地鐵大廈品牌形象。管理費(fèi)折讓與租金問(wèn)題① 風(fēng)險(xiǎn)所在項(xiàng)目采取有條件地“贈(zèng)送物管費(fèi)”作為促銷手段而進(jìn)行招商；后果帶來(lái)的是客戶誤認(rèn)項(xiàng)目物業(yè)形象和服務(wù)的“貶值”，從而造成形象上的“掉價(jià)”。② 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避高品質(zhì)的物業(yè)管理形象需要長(zhǎng)時(shí)間積累形成，形象式最為重要，不可以隨隨便便用作促銷而降低形象價(jià)值。我司堅(jiān)持“物管服務(wù)與價(jià)值不動(dòng)搖”的原則，需要促銷之時(shí)，寧可在租金之上進(jìn)行讓利，物業(yè)形象是恒久效應(yīng)，租金優(yōu)惠可只是短暫行為，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候又可將其提升。但考慮到行業(yè)慣例，管理費(fèi)優(yōu)惠可在客戶裝修期間適當(dāng)考慮。第七篇：代理出租的時(shí)間和計(jì)劃安排根據(jù)地鐵大廈工程進(jìn)度：本年6月初，招租中心投入使用，代理公司入場(chǎng)并開始展開招商工作；7月20日，大廈裝修及相關(guān)配套工程完成竣工驗(yàn)收，8月30日，地鐵公司入駐大廈并開始辦公；以此時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目招商前工作計(jì)劃大致如下：確立廣告推廣計(jì)劃完成辦公樣板間設(shè)置“雷格斯”模式展示層5月3月4月6月確立代理公司與合作模式制定完善招租方案正式進(jìn)場(chǎng)招租展開廣告宣傳市場(chǎng)發(fā)布預(yù)熱招租中心完成【工作計(jì)劃進(jìn)度預(yù)計(jì)圖】n 本案寫字樓招租部分總面積為25811平方米，安排整個(gè)租租賃周期為15個(gè)月，2006年底出租率達(dá)65%，2007年6月完成90%以上。n 商務(wù)部分，2006年底出租率達(dá)40%以上，2007年6月完成70%。第八篇：關(guān)于傭金費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)n 根據(jù)雙方友好合作的原則，我司根據(jù)招租要求對(duì)地鐵大廈項(xiàng)目進(jìn)行全程營(yíng)銷策劃，并不另行收取策劃費(fèi)。n 租賃代理傭金采取單向收費(fèi)，即向業(yè)主收取不超過(guò)租賃合同月租金50%的傭金，具體標(biāo)準(zhǔn)按合同另行約定。成交界定及結(jié)算方式n 成交界定以租客簽訂正式租賃合同并付清首月租金及押金為準(zhǔn)。n 業(yè)主與租客簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》并收到首期租金及押金后即納入我司當(dāng)期完成銷售額范圍，結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)按前述規(guī)定執(zhí)行，結(jié)算方式選擇月結(jié)算方式。n 每月5日前（節(jié)假日順延）進(jìn)行上個(gè)月代理傭金結(jié)算。 考核標(biāo)準(zhǔn)n 雙方根據(jù)代理租賃要求與代理合同簽訂時(shí)再行協(xié)商。第九篇：公司信息一、新峰地產(chǎn)簡(jiǎn)介深圳市新峰地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司（原名深圳市新峰房產(chǎn)交易評(píng)估有限公司），創(chuàng)立于1984年，其前身是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司樓宇銷售租賃管理部，成立于1993年2月，是深圳市最早從事房地產(chǎn)顧問(wèn)的專業(yè)公司之一。伴隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程，經(jīng)過(guò)13年的穩(wěn)健發(fā)展，新峰地產(chǎn)已成長(zhǎng)為深圳具有專業(yè)規(guī)模的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司之一，是深圳市中介協(xié)會(huì)常務(wù)理事，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員，深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)會(huì)員、亞洲房地產(chǎn)學(xué)會(huì)理事成員。新峰地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)領(lǐng)域，秉承“做你最好的朋友”的服務(wù)理念，為客戶提供值得信賴的增值服務(wù)。具體服務(wù)領(lǐng)域包括：市場(chǎng)調(diào)研、咨詢策劃、租售代理、土地研究、房地產(chǎn)估價(jià)、三級(jí)市場(chǎng)交易等。至今已成功調(diào)研、策劃、代理東北（沈陽(yáng)、大連等）、西北（呼和浩特等）、華南（深圳、廣州、東莞等）等地區(qū)十余個(gè)城市，國(guó)內(nèi)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目80多個(gè),建筑面積600多萬(wàn)平方米，累計(jì)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估1400多萬(wàn)平方米。在深圳取得長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)上，新峰地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)開始輻射內(nèi)地市場(chǎng)，以專業(yè)服務(wù)的地產(chǎn)顧問(wèn)公司身份為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)締造商機(jī)。目前已在深圳、東莞、廣州、沈陽(yáng)、大連等地區(qū)與當(dāng)?shù)卣?、房地產(chǎn)開發(fā)商及社會(huì)機(jī)構(gòu)建立起長(zhǎng)期穩(wěn)固的合作關(guān)系。展望未來(lái)，新峰人將以“中介使者、地產(chǎn)專家”為宗旨，以“做你最好的朋友”為理念，竭誠(chéng)為廣大客戶服務(wù)。n 2004年新峰地產(chǎn)被聘為由“中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)”主辦的《城市發(fā)展研究》雜志協(xié)辦單位；n 2004年新峰地產(chǎn)榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”啟動(dòng)的“中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第三十位；n 2005年新峰地產(chǎn)榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”啟動(dòng)的“中國(guó)地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第十八位；n 2005年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”策劃代理華南地區(qū)第四位；n 2005年新峰地產(chǎn)在深圳市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審中，名列90家合格機(jī)構(gòu)第十五位；n 2005年新峰在深圳地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審中，名列125家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)第十位。公司地址：深圳市人民南路3005號(hào)深房廣場(chǎng)A座十樓電 話：0755－82355998 82224128傳 真：0755－82228240二、授權(quán)談判代表深圳市新峰地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司授權(quán)談判代表：李春雷 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 高級(jí)會(huì)計(jì)師 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 職 位： 新峰地產(chǎn)交易中心總監(jiān)地 址： 深圳市人民南路3005號(hào)深房廣場(chǎng)A座十樓電 話： 0755－82312817 13802250951傳 真： 0755－82228240三、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資格新峰地產(chǎn)獨(dú)家代理租賃了大量寫字樓，積累了寫字樓招商租賃的豐富經(jīng)驗(yàn)，每年的招商租賃合同金額在5000萬(wàn)元，運(yùn)作的類似項(xiàng)目如下：從98年6月起至今，獨(dú)家代理深房集團(tuán)總部所在的深房廣場(chǎng)大廈（人民南路國(guó)貿(mào)對(duì)面），長(zhǎng)期提供招租服務(wù)。2000年利用數(shù)碼港概念成功盤活存量物業(yè)50000平方米。目前租賃面積穩(wěn)定在60000平方米左右。代理出租深房集團(tuán)擁有的部分華豐大廈 （新聞路特區(qū)報(bào)社旁）物業(yè)，累計(jì)出租5000平方米。代理出租深房集團(tuán)擁有的部分錦繡大廈A座（文錦路0羅湖區(qū)委旁）物業(yè)，累計(jì)出租4000平方米。為南方證券公司提供南方證券大廈（建設(shè)路中國(guó)銀行大廈旁）整體招租策劃報(bào)告并進(jìn)行招租服務(wù)工作，累計(jì)出租3500平方米。長(zhǎng)期代理國(guó)貿(mào)、天安、嘉里中心、發(fā)展中心、海外聯(lián)誼大廈等寫字樓的招租工作，累計(jì)出租20000平方米。四、組織架構(gòu)、管理和核心人員組織架構(gòu)招商、租賃組（810人）地鐵大廈項(xiàng)目組策劃組（35人）公司管理及核心人員總負(fù)責(zé)：端 然： 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 管理學(xué)法學(xué)雙碩士 新峰地產(chǎn)總經(jīng)理中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)理事項(xiàng)目核心組成員：李春雷： 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 高級(jí)會(huì)計(jì)師 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 新峰地產(chǎn)交易中心總監(jiān)陶宇潔： 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)、土地估價(jià)師中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新峰地產(chǎn)銷售中心總監(jiān)寧曉峰： 法國(guó)普瓦提埃大學(xué)MBA 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 新峰地產(chǎn)策劃中心總監(jiān)策劃組成員：周韓斌： 新峰地產(chǎn)策劃中心高級(jí)策劃師 楊 云： 新峰地產(chǎn)策劃中心高級(jí)平面設(shè)計(jì)師 劉永春： 新峰地產(chǎn)策劃中心策劃助理 招商執(zhí)行主要成員：王 暉 新峰地產(chǎn)交易中心經(jīng)理戴麗云 新峰地產(chǎn)交易中心分行經(jīng)理周海生 新峰地產(chǎn)交易中心分行經(jīng)理助理59 /