【正文】 ：6080115元／平方米（不含管理費(fèi)用）區(qū)域特點(diǎn)：作為深圳CBD發(fā)展之地，福田中心區(qū)寫(xiě)字樓基本上代言了未來(lái)的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)。區(qū)域現(xiàn)狀：中心區(qū)寫(xiě)字樓可開(kāi)發(fā)的地塊總面積不超過(guò)5萬(wàn)平米，不考慮自用為主的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)九成以上已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢或已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，中心區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓分布格局已經(jīng)基本成形，未來(lái)新增的項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)有限。二、2006年發(fā)展趨勢(shì)判斷2006年，深圳經(jīng)濟(jì)仍將保持健康、協(xié)調(diào)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，除金融貿(mào)易、高新技術(shù)、物流業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮重要作用外，文化資訊、電子信息、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)也將獲得更多發(fā)展良機(jī)。n 寫(xiě)字樓區(qū)域市場(chǎng)呈“中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)”之勢(shì)日趨明顯。n 近期，政府以“保持現(xiàn)有商業(yè)街總體格局，重點(diǎn)改善交通和優(yōu)化環(huán)境，盡量減小對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的影響”為原則對(duì)整個(gè)華強(qiáng)北商圈進(jìn)行改造。西部通道2006年底的開(kāi)通，南山作為連通深港、輻射內(nèi)地的重要咽喉通道，其戰(zhàn)略樞紐地位日益突出。n 中心區(qū)依舊是寫(xiě)字樓市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，眾多高品質(zhì)物業(yè)高度聚集，市場(chǎng)供應(yīng)掀起一番高潮。n 地鐵一號(hào)線、四號(hào)線的全面開(kāi)通及后續(xù)工程的開(kāi)展，地鐵沿線寫(xiě)字樓物業(yè)的潛在價(jià)值將進(jìn)一步呈現(xiàn)，吸引更多市場(chǎng)關(guān)注。高素質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)的入市，是拉動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)今后租金及售價(jià)上升的重要因素，可以預(yù)料，寫(xiě)字樓的租金與售價(jià)，將持續(xù)看好。深南大道從東向西穿越其間，將中心區(qū)劃分為南、北兩區(qū)。北片區(qū)為行政文化中心，占地約180公頃，周邊為居住配套。南片區(qū)為城市商務(wù)中心區(qū)（CBD），占地約233公頃，主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)，根據(jù)南區(qū)規(guī)劃，除少量商務(wù)公寓外，該片區(qū)開(kāi)發(fā)以寫(xiě)字樓為主。憑借地理優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，深圳市中心區(qū)將成為珠江三角洲城市群最重要的功能區(qū)、以及華南地區(qū)乃至全國(guó)對(duì)香港及海外聯(lián)系的核心之一。【中心區(qū)寫(xiě)字樓分布圖】中心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目特點(diǎn)n 交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，位于城市CBD，行政配套齊全。n 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，外立面裝修質(zhì)量較高。 項(xiàng)目車(chē)位狀況金中環(huán)卓越新世界星河鳳凰華融安聯(lián)諾德地鐵大廈總建筑面積㎡13054212000010800012669710643673655937309264884313車(chē)位（各）470480480640500300413400410車(chē)位比278250225198212246227232203n 。n 重視物業(yè)管理，大部分由國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。中心區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格取向2005年深圳寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格比2004年上漲了約26%，達(dá)到將近12000元/㎡的水平，而在2005年供應(yīng)的寫(xiě)字樓中，中心區(qū)約占了83%的比例，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)也超過(guò)了13000元/㎡。從政府信息來(lái)看，有意向在高交會(huì)館拆遷后，將深圳證券交易中心將遷至中心區(qū)以打造新的金融中心；同時(shí)由于地鐵工程的逐步完善，處于地鐵沿線有利位置的中心區(qū)寫(xiě)字樓的租金與售價(jià)仍將緩步上揚(yáng)。四、反思之一：競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向管理與服務(wù)高檔寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度，向比配套、比服務(wù)、比管理方面傾斜，地段、產(chǎn)品不再是競(jìng)爭(zhēng)的唯一要素。之二：只租不售單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓是市場(chǎng)發(fā)展方向2005年,深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)客戶(hù)需求明顯上升。深圳只租不售寫(xiě)字樓出租率調(diào)查表物業(yè)名稱(chēng)寫(xiě)字樓建筑面積㎡平均出租率華潤(rùn)大廈（蔡屋圍）42,00096%招商銀行（車(chē)公廟）75,80098%漢唐大廈（華僑城）35,00096%新時(shí)代廣場(chǎng)（蛇口）52,65098%深圳地鐵大廈25,811待租n 只租不售物業(yè)除出租率較高外，其客戶(hù)組成亦較同片區(qū)同檔次物業(yè)有明顯提升，以蔡屋圍金融區(qū)的華潤(rùn)大廈為例，其客戶(hù)大多為國(guó)際性知名公司。品牌聚集效應(yīng)也使其租金水平領(lǐng)先于同片區(qū)其他物業(yè)。之三：有限的客源需求短期內(nèi)無(wú)法滿足供應(yīng)量快速增長(zhǎng)雖然說(shuō)現(xiàn)在中小企業(yè)每天都不斷地涌現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外企業(yè)駐深圳分公司、辦事處等也日漸增多，但就深圳目前的寫(xiě)字樓供應(yīng)來(lái)說(shuō)，仍有較大的空置，各個(gè)寫(xiě)字樓都在積極地尋求新的客源。之四：?jiǎn)我坏奈飿I(yè)管理模式難以滿足甲級(jí)寫(xiě)字樓的商務(wù)要求深圳高檔寫(xiě)字樓距真正的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)尚有距離。五、市場(chǎng)背景分析結(jié)論n 2006年，深圳經(jīng)濟(jì)仍將保持健康、協(xié)調(diào)的快速發(fā)展，這將成為支撐寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的巨大動(dòng)力。n 福田中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)加大，租售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何爭(zhēng)奪有限的高端客戶(hù)資源，將是寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)及難點(diǎn)。n 深圳地鐵大廈作為少數(shù)只租不售的單一業(yè)權(quán)甲級(jí)寫(xiě)字樓，其營(yíng)銷(xiāo)模式、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)必將成為中心區(qū)標(biāo)志性寫(xiě)字樓。第二篇：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析與產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況基本指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)：深圳地鐵大廈位置：深圳中心區(qū)北區(qū)行政文化中心，紅荔路與金田路交匯處，蓮花山、關(guān)山月美術(shù)館南，青少年宮東側(cè)，天健世紀(jì)花園（住宅）西面建筑面積：84313㎡（1棟框剪33層主樓和1棟7層裙樓）建筑總高度：層高：停車(chē)位：410個(gè)（地下1至3層，含地鐵通道停車(chē)位）電梯：14部奧的斯（12部客梯，2部貨梯）功能設(shè)置：裙樓1～7層、主樓1～8層為商務(wù)配套空間，主樓9～32層為辦公寫(xiě)字樓，其中13層、22層為避難層寫(xiě)字樓實(shí)用率：％竣工驗(yàn)收：2006年7月20日經(jīng)營(yíng)模式：只租不售招商單位統(tǒng)計(jì)樓層主樓招租對(duì)象裙樓招租對(duì)象1層70㎡35㎡票務(wù)、35㎡商務(wù)926㎡銀行2層————1643㎡657㎡廚房164㎡銀行辦公其余待定3層1829㎡待定1018㎡待定4層————1165㎡待定5層1776㎡待定1362㎡待定6層1854㎡會(huì)議室1488㎡階梯式會(huì)堂7層1854㎡會(huì)所328㎡會(huì)堂8層㎡會(huì)所————9～12層㎡寫(xiě)字樓辦公備注：裙樓商務(wù)招商面積共計(jì)：20546㎡交通極為便利發(fā)達(dá)的海港、航空港、高速公路、鐵路、口岸等各種交通設(shè)施為中心區(qū)提供了優(yōu)越的對(duì)外交通條件；濱河路、深南大道、紅荔路、北環(huán)路、金田路織成的路網(wǎng)使市內(nèi)交通更加便捷；而本項(xiàng)目作為地鐵大廈所擁有的連通地鐵四號(hào)線青少年宮站及途經(jīng)紅荔路眾多公交線路，讓追求效率的客戶(hù)更加方便快捷。開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司，城市運(yùn)營(yíng)最高價(jià)值的締造者，實(shí)力具有強(qiáng)大的規(guī)模與實(shí)力；深圳地鐵大廈，“只租不售”模式，非一般寫(xiě)字樓發(fā)展商所能承受的資金考驗(yàn)，魄力超然。甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建筑形象氣派，富有時(shí)代氣息；寫(xiě)字樓方正，采光效果好，并易于分割；電梯、車(chē)位等硬件領(lǐng)先同區(qū)項(xiàng)目，本案甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)更勝于同區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)。劣勢(shì)（Weakness）處于中心區(qū)北側(cè)邊緣，周邊發(fā)展空間受限從中心區(qū)的區(qū)域界定來(lái)看，本案處在北區(qū)行政中心區(qū)，比南區(qū)商務(wù)中心區(qū)受關(guān)注的程度稍遜一籌，同時(shí)項(xiàng)目所在的北區(qū)東北角，目前人流量較為有限，這對(duì)大廈商業(yè)部分的招商不利。北面變電站影響較大青少年宮變電站緊鄰本案裙樓北側(cè)，不僅遮擋視野和采光，使裙樓許多部分形成“黑屋”，還對(duì)租賃客戶(hù)產(chǎn)生對(duì)安全心理的影響。機(jī)會(huì)（Opportunity）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)見(jiàn)好國(guó)民經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力發(fā)展、深圳經(jīng)濟(jì)良性攀升、深港經(jīng)濟(jì)一體化、中心區(qū)CBD氛圍日漸成熟等等，項(xiàng)目適逢寫(xiě)字樓市場(chǎng)快速發(fā)展的有利機(jī)遇。單一業(yè)權(quán)式物業(yè)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展方向只租不售的單一業(yè)權(quán)式物業(yè)，市場(chǎng)供應(yīng)量極少，在整個(gè)中心區(qū)域，鮮有所見(jiàn)；當(dāng)其他寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)被銷(xiāo)售分散之后，售后需要租賃的客戶(hù)的可選擇性小，而本案可提供給客戶(hù)對(duì)租賃面積的更多選擇?！暗罔F”可利用資源十分豐富地鐵大廈可以圍繞“地鐵”而展開(kāi)文章，營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道更勝一籌；地鐵配套及相關(guān)行業(yè)使客戶(hù)群范圍加大，更便于定向營(yíng)銷(xiāo)。其他區(qū)域?qū)懽謽欠至骺蛻?hù)蛇口、華僑城和“一線五珠”上的其他寫(xiě)字樓圈的項(xiàng)目，對(duì)福田中心區(qū)市場(chǎng)亦是“虎視眈眈”，誓與其同分一杯羹，客戶(hù)“蛋糕”份額被瓜分。小結(jié)：通過(guò)項(xiàng)目SWOT的分析，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品內(nèi)涵獨(dú)特、形象超然，雖然劣勢(shì)和威脅在一定程度上存在，但可以通過(guò)對(duì)市場(chǎng)積極培育和正確引導(dǎo)進(jìn)行規(guī)避，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)。詳見(jiàn)下表。同時(shí)，本案屬于深圳目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)中為數(shù)甚少的“只租不售的單一業(yè)權(quán)式物業(yè)”，優(yōu)勢(shì)明顯。招商思路首先考慮自身配套的必備性和功能設(shè)置的完善性，其次考慮周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)空隙，第三考慮商家對(duì)面積的承受范圍。n 項(xiàng)目必備的商務(wù)配套為：3樓快餐中心。n 會(huì)所設(shè)置，為白領(lǐng)階層設(shè)置工作之余的休閑和休息的場(chǎng)所，是寫(xiě)字樓補(bǔ)充性商務(wù)配套，在周邊諾德中心和安聯(lián)大廈并沒(méi)有此項(xiàng)配套的情況下，本案招商的可能性較大。詳見(jiàn)下表。功能建議：票務(wù)、商務(wù)功能建議：餐飲、辦公室、西餐廳功能建議：快餐中心（員工用餐中心，以快餐為主，地方風(fēng)味店為輔）1018㎡功能建議：會(huì)所功能建議：會(huì)所功能建議：多功能演示廳譬如：新聞發(fā)布中心6層1854功能建議：階梯式會(huì)堂譬如：同聲翻譯國(guó)際會(huì)議中心7層1854功能建議：高檔酒樓快餐中心經(jīng)營(yíng)模式建議n 經(jīng)營(yíng)模式一：對(duì)外總承包給專(zhuān)業(yè)的快餐企業(yè)，總包人滿足必備性快餐中心同時(shí)，可以再對(duì)外分包給風(fēng)味飲食小鋪。n 經(jīng)營(yíng)模式二：快餐中心、風(fēng)味飲食對(duì)外招商。n 經(jīng)營(yíng)模式三：快餐中心由地鐵公司自營(yíng)，風(fēng)味飲食對(duì)外招租。不足：地鐵公司減少一部分租金收入。故此，我們建議啟用第三種經(jīng)營(yíng)模式而進(jìn)行操作。招租思路采取“主觀劃分空間、合理規(guī)劃布局、自然設(shè)立門(mén)檻”的原則，對(duì)辦公部分進(jìn)行不同樓層的功能布置，有利引導(dǎo)租賃，樹(shù)立大廈高品質(zhì)形象。n 將中小型公司集中在9～11層，主要考慮成長(zhǎng)企業(yè)的發(fā)展需要，可減少項(xiàng)目對(duì)大面積單位招租的壓力。n 23～24層，專(zhuān)為需要整層的大公司預(yù)留，一方面考慮引進(jìn)知名大公司對(duì)項(xiàng)目整體出租帶來(lái)良好的形象價(jià)值；另外，考慮附近同區(qū)項(xiàng)目由于產(chǎn)權(quán)的分散而沒(méi)有整層大面積的單位可以租賃，故本案不管短期有沒(méi)有大型公司進(jìn)駐，只要在下面樓層有供應(yīng)得狀態(tài)下都進(jìn)行預(yù)留以求長(zhǎng)期效益；第三，23層前廳與24層前廳上空的空間設(shè)計(jì)對(duì)大公司有一定吸引力；在實(shí)際的招租之中，可適當(dāng)給予大公司優(yōu)惠條件。詳見(jiàn)下表。n 多種租賃方式中，既考慮到項(xiàng)目短期收益，同時(shí)也兼顧了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益狀態(tài)。二、租金定位建議辦公部分考慮本案所處區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，并為保證本案打好招租第一仗而達(dá)到良好租賃目標(biāo)，建議本案市場(chǎng)租價(jià)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場(chǎng)價(jià)位，平均租金定為110元/㎡。【競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)租金表】※競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的租金不含管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)。n 市場(chǎng)租金水平，可保障項(xiàng)目良好租賃態(tài)勢(shì)，保障人氣氛圍，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌品質(zhì)效應(yīng)；同時(shí)防止“價(jià)高、租賃期長(zhǎng)、人氣氛圍平淡”而影響品牌的狀況產(chǎn)生。樓層業(yè)態(tài)租價(jià)建議1層票務(wù)、銀行等300元/㎡2層銀行辦公、商務(wù)西餐廳80～100元/㎡3層快餐中心＋風(fēng)味飲食需考慮經(jīng)營(yíng)模式和補(bǔ)助方式4層會(huì)所40～80元/㎡5層主樓5層：會(huì)所（同4層）40～60元/㎡裙樓5層：多功能廳根據(jù)裝修檔次，按小時(shí)收取租金6層會(huì)議廳根據(jù)裝修檔次，按小時(shí)收取租金7層為寫(xiě)字樓空間不足而預(yù)留為特殊要求的行業(yè)而預(yù)留若為寫(xiě)字樓預(yù)留，參考寫(xiě)字樓租金若為特殊要求的行業(yè)而預(yù)留，參考商務(wù)租金8層32層高檔酒樓80～100元/㎡說(shuō)明：n 關(guān)于多功能廳和會(huì)議廳的租賃狀況，對(duì)于本大廈寫(xiě)字樓的客戶(hù)，我們可以采取每年贈(zèng)送使用次數(shù)，免收時(shí)租費(fèi)用；對(duì)于外部企業(yè)使用，我們可以根據(jù)裝修檔次按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)收取租金費(fèi)用。深圳地鐵大廈項(xiàng)目個(gè)性客戶(hù)25%區(qū)域共性客戶(hù)75%集約板塊25%發(fā)展板塊40%層峰板塊10%地鐵相關(guān)行業(yè)【目標(biāo)客戶(hù)