【正文】 物業(yè)管理形象需要長時間積累形成，形象式最為重要，不可以隨隨便便用作促銷而降低形象價值。在中心區(qū)寫字樓項目中，幾乎每個項目都在強調(diào)服務(wù)的優(yōu)勢，其中又不乏很多項目采用了國際知名物業(yè)管理公司作為顧問或直接進(jìn)行管理，譬如：卓越時代廣場聘請“世邦魏理仕”，鳳凰大廈和安聯(lián)大廈都聘請了“第一太平戴維斯”，都是希望借此提升項目的價值和品牌形象。n 商務(wù)西餐廳：雨花、老樹咖啡……n 會所：中航健身會、金朝陽健身會、瑪莎纖體中心、魚美人減肥中心……n 酒樓：咸亨酒家、海港城……第五篇：寫字樓物業(yè)服務(wù)與管理建議 作為一個甲級寫字樓的多功能商務(wù)大廈，其所具有的服務(wù)功能應(yīng)具有科學(xué)性、前瞻性，能夠?qū)崿F(xiàn)商務(wù)、辦公、休閑于一體全方位的服務(wù)；本項目在服務(wù)功能上除開借鑒學(xué)習(xí)同類大廈經(jīng)驗之外，還必須將“地鐵”服務(wù)理念嫁接到“地鐵大廈”，并充分彰顯出二者的優(yōu)勢，要讓大廈客戶感覺到“地鐵”優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就在身邊。n 隨著政府對中心區(qū)CBD概念和金融中心區(qū)的打造，加之人民南國貿(mào)寫字樓的停止不前，蔡屋圍地王寫字樓圈金融地位受到中心區(qū)的挑戰(zhàn)，這兩個區(qū)域現(xiàn)有的租賃客戶是本案的主體。n 區(qū)域共性客戶：福田中心區(qū)朝著“金融”中心區(qū)的方向發(fā)展，更多的是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的匯聚與集合，中心區(qū)各寫字樓項目對客戶群的吸納業(yè)較為相似。n 有國際商務(wù)的形象和空間需要。商務(wù)部分根據(jù)市場寫字樓項目裙樓商業(yè)狀況，以及我們對寫字樓裙樓商業(yè)招商的經(jīng)驗，本案可招商的商務(wù)部分租金定位如下。以下是區(qū)域內(nèi)主要競爭物業(yè)的大致平均租金表。樓層招租面積功能建議備注9～11層㎡3＝ ㎡為中小公司選擇中小面積單位而設(shè)置～㎡,將中小集中在這3各樓層，裝修一樣板間（不設(shè)辦公用品）以作示范14層㎡為短期性租賃客戶而設(shè)置將單位面積細(xì)分，～㎡，將14層整體裝修，布置辦公用品，短期性項目公司可直接入駐進(jìn)行辦公（仿“雷格斯”式出租方式）15～21層㎡7＝ ㎡為租賃期較長的中大型企業(yè)而設(shè)置單位需求面積在220㎡以上，在選擇上適當(dāng)控制而不影響整體空間格局23～24層㎡2＋＝㎡為需要整層的大公司預(yù)留主要考慮23層前廳與24層前廳上空的空間設(shè)計對大公司有一定吸引力小結(jié)：n 多種租賃方式，打破常規(guī)“囫圇吞棗”式的招租模式，按公司規(guī)模和需求狀態(tài)而有意將大中小公司進(jìn)行分離。n 15～21層，為租賃期較長中大企業(yè)而設(shè)置，這是項目的主要客戶的需求層。 （二）辦公部分招租面積及樓層分布本案寫字樓辦公部分包括9～12層、14～21層，23～24層，共計14層，招租面積共計25811平方米；其中，12層為物業(yè)辦公室，13層和22層為避難層。優(yōu)勢：保證大廈飲食質(zhì)量與口味及經(jīng)營的長期性。優(yōu)勢：解決就餐及飲食口味問題；難點：總承包企業(yè)的招商，在寫字樓招租前期沒有人氣氛圍之時，需要地鐵公司員給予地鐵員工到就餐中心的補助支持；另外，市場化經(jīng)營，難以保證飲食品質(zhì)。功能建議：對外出租會議室、商務(wù)談判、培訓(xùn)基地1488㎡招商業(yè)態(tài)：休閑（小球運動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等）健身房、美容美發(fā)及纖體、個人護(hù)理專門店、減肥中心、Spa香薰店等5層1776招商業(yè)態(tài)：657㎡廚房、164㎡銀行882㎡商務(wù)西餐廳3層1829樓層主樓招商面積㎡功能建議裙樓招商面積㎡功能建議1層70n 補充性的商務(wù)配套有：裙樓二層商務(wù)西餐廳、裙樓4層和主樓5層會所及32層高檔酒樓。由此，深圳地鐵大廈產(chǎn)品定位為：單一業(yè)權(quán)純商務(wù)甲級寫字樓第三篇：功能建議方案與租金的定位 一、可出租部分功能建議（一）商務(wù)部分招商面積及樓層分布本案商務(wù)部分包括裙樓1～7層，主樓1層、3層、5～8層、32層、32A、32B，招商面積共計20546平方米。三、產(chǎn)品定位在市場上大部分開發(fā)商都宣稱自己的寫字樓產(chǎn)品是“甲級寫字樓”時，本案的產(chǎn)品素質(zhì)如何？是否達(dá)到公認(rèn)的高端產(chǎn)品要求標(biāo)準(zhǔn)，我們以業(yè)界認(rèn)同的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——“深圳甲級寫字樓綜合素質(zhì)測評”作為參照，對本案各方面素質(zhì)進(jìn)行測評，為產(chǎn)品定位提供有力的客觀的實際的支撐點。威脅（Threat）中心區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量巨大在周邊寫字樓銷售項目高度聚集的狀態(tài)下，本案只租不售的一線競爭者雖少，但早期已售項目的售后出租和目前在售項目日后出租的總體市場量依舊比較大，本案還是存在較大競爭壓力。政策導(dǎo)向使中心區(qū)發(fā)展速度日益加快政府不遺余力地打造中心區(qū)形象，行政、商業(yè)、交通等配套日趨完善，為寫字樓市場和本案注入強心劑。另外，由于片區(qū)辦公熱度氛圍尚未形成，各項目自身商務(wù)配套遲遲未能啟動。地鐵品牌形象好、知名度高并易于傳播“地鐵－地鐵服務(wù)－地鐵大廈”是“效力、速度、安全貼心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的象征，品牌效應(yīng)讓其他項目望塵莫及；“深圳地鐵大廈”，易傳播易記，可以實現(xiàn)“國貿(mào)、地王、報業(yè)”之后又一“無人不知，無人不曉”的寫字樓名字。項目共計出租面積為：46357㎡14～21層㎡寫字樓辦公23～25層㎡寫字樓辦公31～32層1854㎡綜合商務(wù)32A㎡展臺及員工活動場所32B㎡高級接待會議廳多功能廳二、項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）地理位置優(yōu)越項目地處深圳CBD所在區(qū)域——福田中心區(qū)，是深圳未來的商務(wù)中心、行政中心，是目前和將來寫字樓最為集中的原點，是深圳最先跨入國際性行列的代表區(qū)域。n 深圳地鐵大廈若想實現(xiàn)短期效益及長期收益雙贏，則必須對產(chǎn)品的功能定位、營銷推廣及管理服務(wù)等方面進(jìn)行深入研究。n 政策導(dǎo)向、地鐵發(fā)展等諸多因素使得福田中心區(qū)的價值及影響力進(jìn)一步被認(rèn)可，寫字樓市場“中心強化、兩翼增強”之勢日趨明顯。各個項目都打出“國際化、智能化”等宣傳，但目前其實目標(biāo)客戶群體“蛋糕”的份額還是有限的，各個超大體量的項目紛紛進(jìn)入市場爭奪一杯羹，其中難免會有“空手者”。n 只租不售寫字樓物業(yè)在聚集眾多高素質(zhì)客戶群同時,自身品牌也得到了極大的提高。對產(chǎn)品個性化及室內(nèi)空間靈活劃分可能性的需求越來越受到重視；如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價值，成為使用者最為關(guān)注的問題。2005年中心區(qū)寫字樓的租金雖然沒有售價漲幅高，但也是處于平穩(wěn)上揚的發(fā)展趨勢，基本保持在均價115元/㎡/月的水平，而且由于周邊配套的相應(yīng)完善，出租形勢也日趨向好。n 硬件設(shè)施配置較高，如電梯等待時間不超過30秒、最少具備50—60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施、平均每20平方米建筑面積備有一根電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會議設(shè)備、供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供24小時空調(diào)供應(yīng)等。n 項目體量大，均為高層及超高層建筑。深圳市中心區(qū)的建成，不僅對深圳自身的發(fā)展，對于實現(xiàn)深圳香港間經(jīng)濟(jì)銜接，形成香港深圳廣州國際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。發(fā)達(dá)的海港、航空港、高速公路、鐵路、口岸等各種交通設(shè)施為中心區(qū)提供了優(yōu)越的對外交通條件。 小結(jié)：2006年寫字樓市場供應(yīng)充足，在旺盛的市場需求下，品質(zhì)就是決定價值及價格的關(guān)鍵因素。因此，未來華強北片區(qū)與南山文化中心區(qū)將是寫字樓市場的另兩個熱點片區(qū)。中心區(qū)蓬勃發(fā)展，同時，“兩翼”市場的巨大潛力逐漸呈現(xiàn)。寫字樓聚集，商業(yè)配套正在建設(shè)中，但至少需要2年時間才能滿足需求。區(qū)域現(xiàn)狀：車公廟泰然工貿(mào)工業(yè)園區(qū)的屬性決定了寫字樓的檔次不會太高，同時也決定了其客戶群的層面；另外，由于區(qū)域內(nèi)許多廠房改建的辦公寫字樓制約了市場租金的上揚。區(qū)域現(xiàn)狀：在政府對整個商圈進(jìn)改造指引之下，華強北寫字樓面臨的是“規(guī)劃改造與物業(yè)升級”，寫字樓規(guī)模受到限制，新開發(fā)力度較為有限；此圈客戶群主要來自通訊、電子、ＩＴ及貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型公司，大公司引進(jìn)受到限制。區(qū)域現(xiàn)狀：該區(qū)域未來市場基本上不會有新的寫字樓開發(fā)，加之政府有意打造福田中心區(qū)CBD之勢，將“證券交易中心”遷移至高交會館所在地，勢必動搖蔡屋圍“深圳金融中心”的地位，租賃客戶群也將面臨被分流的局面。區(qū)域現(xiàn)狀：由于早期規(guī)劃的局限，區(qū)域辦公已經(jīng)面臨著困惑，同時由于羅湖區(qū)人民南路改造，道路反反復(fù)復(fù)的修建、再加之其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅纳?，人民南國貿(mào)圈的寫字樓呈現(xiàn)一種“夕陽西下”的感覺，早期進(jìn)駐的大型公司有“悄然撤離”之勢。人民南國貿(mào)圈蔡屋圍地王圈華強北賽格圈福田中心區(qū)圈車公廟商務(wù)圈深南大道【深圳寫字樓區(qū)域圈“一線五珠”示意圖】人民南路國貿(mào)圈代表性寫字樓：國貿(mào)大廈周邊組團(tuán)寫字樓：深房廣場、天安大廈、嘉里中心、佳寧娜廣場等主流客戶構(gòu)成：（1）在深圳有較長發(fā)展歷史的專業(yè)公司（2）規(guī)模較大的外資、港資企業(yè)出租價格：50100元／平方米（不含管理費）區(qū)域特點：此區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，具有一定的歷史代表性。n 由于寫字樓的供應(yīng)明顯失衡，多數(shù)產(chǎn)品成本、價格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，造成高端物業(yè)競爭烈。%，總體均價在75～85元/㎡/月之間；甲級寫字平均租金上漲較快，%，為115元/㎡/月。 【深圳市歷年寫字樓銷售面積圖】※ 數(shù)據(jù)來源：《深圳市房地產(chǎn)年鑒》甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降由于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時甲級寫字樓物業(yè)因其所在片區(qū)成熟、自身品質(zhì)優(yōu)越、具備專業(yè)完善的硬件設(shè)施，不斷吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，因此，從2003年開始到2005年底，甲級寫字樓空置率已連續(xù)11個季度保持下降的趨勢。第一篇：市場背景分析一、2005年寫字樓市場回顧（一）總體評價市場供應(yīng)持續(xù)增長2005年市場供應(yīng)持續(xù)增長,，%。得益于片區(qū)所聚集的大量電子、外貿(mào)、建筑等快速發(fā)展的行業(yè)，車公廟片區(qū)推出的物業(yè)銷售見好；而南山文化中心區(qū)受惠于良好的片區(qū)規(guī)劃、西部通道即將開通等利好因素,強大需求逐步形成，這使得深圳寫字樓局部片區(qū)市場供應(yīng)略顯不足。在租賃市場上，蔡屋圍、中心區(qū)及周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使入住率不斷提高，創(chuàng)造了新高。區(qū)域市場呈中心強化、兩翼增強之勢。目前的寫字樓熱點區(qū)域我們稱之為“一線五珠”，它們分別是：人民南路國貿(mào)圈、蔡屋圍地王圈、華強北賽格圈、福田中心區(qū)圈、車公廟商務(wù)圈。根據(jù)深圳法定圖則，此圈將不會有新的寫字樓出現(xiàn)，因此租賃市場活躍，較受外資尤其是港資企業(yè)歡迎。該區(qū)域?qū)懽謽歉邫n次、高價位、以租為主是其顯要特點，客戶群多以跨國公司、國內(nèi)著名企業(yè)、大財團(tuán)、證券金融類為主。進(jìn)駐此區(qū)域?qū)懽謽堑墓径嘁酝ㄓ?、電子、ＩＴ及貿(mào)易行業(yè)的中小型公司為主。該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開發(fā)寫字樓地塊，展望后市，應(yīng)可形成中檔寫字樓開發(fā)另一熱點。區(qū)域現(xiàn)狀：中心區(qū)寫字樓可開發(fā)的地塊總面積不超過5萬平米，不考慮自用為主的寫字樓項目，區(qū)內(nèi)九成以上已經(jīng)開發(fā)完畢或已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，中心區(qū)內(nèi)寫字樓分布格局已經(jīng)基本成形，未來新增的項目數(shù)量相當(dāng)有限。n 寫字樓區(qū)域市場呈“中心強化、兩翼增強”之勢日趨明顯。西部通道2006年底的開通，南山作為連通深港、輻射內(nèi)地的重要咽喉通道，其戰(zhàn)略樞紐地位日益突出。n 地鐵一號線、四號線的全面開通及后續(xù)工程的開展，地鐵沿線寫字樓物業(yè)的潛在價值將進(jìn)一步呈現(xiàn)，吸引更多市場關(guān)注。深南大道從東向西穿越其間，將中心區(qū)劃分為南、北兩區(qū)。南片區(qū)為城市商務(wù)中心區(qū)（CBD），占地約233公頃，主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)，根據(jù)南區(qū)規(guī)劃，除少量商務(wù)公寓外，該片區(qū)開發(fā)以寫字樓為主。【中心區(qū)寫字樓分布圖】中心區(qū)寫字樓項目特點n 交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，位于城市CBD，行政配套齊全。 項目車位狀況金中環(huán)卓越新世界星河鳳凰華融安聯(lián)諾德地鐵大廈總建筑面積㎡13054212000010800012669710643673655937309264884313車位（各）4704804