【正文】 物業(yè)管理形象需要長時(shí)間積累形成，形象式最為重要，不可以隨隨便便用作促銷而降低形象價(jià)值。在中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目中，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都在強(qiáng)調(diào)服務(wù)的優(yōu)勢，其中又不乏很多項(xiàng)目采用了國際知名物業(yè)管理公司作為顧問或直接進(jìn)行管理，譬如：卓越時(shí)代廣場聘請“世邦魏理仕”，鳳凰大廈和安聯(lián)大廈都聘請了“第一太平戴維斯”，都是希望借此提升項(xiàng)目的價(jià)值和品牌形象。n 商務(wù)西餐廳：雨花、老樹咖啡……n 會所：中航健身會、金朝陽健身會、瑪莎纖體中心、魚美人減肥中心……n 酒樓：咸亨酒家、海港城……第五篇：寫字樓物業(yè)服務(wù)與管理建議 作為一個(gè)甲級寫字樓的多功能商務(wù)大廈，其所具有的服務(wù)功能應(yīng)具有科學(xué)性、前瞻性，能夠?qū)崿F(xiàn)商務(wù)、辦公、休閑于一體全方位的服務(wù)；本項(xiàng)目在服務(wù)功能上除開借鑒學(xué)習(xí)同類大廈經(jīng)驗(yàn)之外，還必須將“地鐵”服務(wù)理念嫁接到“地鐵大廈”，并充分彰顯出二者的優(yōu)勢，要讓大廈客戶感覺到“地鐵”優(yōu)質(zhì)的服務(wù)就在身邊。n 隨著政府對中心區(qū)CBD概念和金融中心區(qū)的打造，加之人民南國貿(mào)寫字樓的停止不前，蔡屋圍地王寫字樓圈金融地位受到中心區(qū)的挑戰(zhàn)，這兩個(gè)區(qū)域現(xiàn)有的租賃客戶是本案的主體。n 區(qū)域共性客戶：福田中心區(qū)朝著“金融”中心區(qū)的方向發(fā)展，更多的是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的匯聚與集合，中心區(qū)各寫字樓項(xiàng)目對客戶群的吸納業(yè)較為相似。n 有國際商務(wù)的形象和空間需要。商務(wù)部分根據(jù)市場寫字樓項(xiàng)目裙樓商業(yè)狀況，以及我們對寫字樓裙樓商業(yè)招商的經(jīng)驗(yàn)，本案可招商的商務(wù)部分租金定位如下。以下是區(qū)域內(nèi)主要競爭物業(yè)的大致平均租金表。樓層招租面積功能建議備注9～11層㎡3＝ ㎡為中小公司選擇中小面積單位而設(shè)置～㎡,將中小集中在這3各樓層，裝修一樣板間（不設(shè)辦公用品）以作示范14層㎡為短期性租賃客戶而設(shè)置將單位面積細(xì)分，～㎡，將14層整體裝修，布置辦公用品，短期性項(xiàng)目公司可直接入駐進(jìn)行辦公（仿“雷格斯”式出租方式）15～21層㎡7＝ ㎡為租賃期較長的中大型企業(yè)而設(shè)置單位需求面積在220㎡以上，在選擇上適當(dāng)控制而不影響整體空間格局23～24層㎡2＋＝㎡為需要整層的大公司預(yù)留主要考慮23層前廳與24層前廳上空的空間設(shè)計(jì)對大公司有一定吸引力小結(jié)：n 多種租賃方式，打破常規(guī)“囫圇吞棗”式的招租模式，按公司規(guī)模和需求狀態(tài)而有意將大中小公司進(jìn)行分離。n 15～21層，為租賃期較長中大企業(yè)而設(shè)置，這是項(xiàng)目的主要客戶的需求層。 （二）辦公部分招租面積及樓層分布本案寫字樓辦公部分包括9～12層、14～21層，23～24層，共計(jì)14層，招租面積共計(jì)25811平方米；其中，12層為物業(yè)辦公室，13層和22層為避難層。優(yōu)勢：保證大廈飲食質(zhì)量與口味及經(jīng)營的長期性。優(yōu)勢：解決就餐及飲食口味問題；難點(diǎn)：總承包企業(yè)的招商，在寫字樓招租前期沒有人氣氛圍之時(shí)，需要地鐵公司員給予地鐵員工到就餐中心的補(bǔ)助支持；另外，市場化經(jīng)營，難以保證飲食品質(zhì)。功能建議：對外出租會議室、商務(wù)談判、培訓(xùn)基地1488㎡招商業(yè)態(tài)：休閑（小球運(yùn)動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等）健身房、美容美發(fā)及纖體、個(gè)人護(hù)理專門店、減肥中心、Spa香薰店等5層1776招商業(yè)態(tài)：657㎡廚房、164㎡銀行882㎡商務(wù)西餐廳3層1829樓層主樓招商面積㎡功能建議裙樓招商面積㎡功能建議1層70n 補(bǔ)充性的商務(wù)配套有：裙樓二層商務(wù)西餐廳、裙樓4層和主樓5層會所及32層高檔酒樓。由此，深圳地鐵大廈產(chǎn)品定位為：單一業(yè)權(quán)純商務(wù)甲級寫字樓第三篇：功能建議方案與租金的定位 一、可出租部分功能建議（一）商務(wù)部分招商面積及樓層分布本案商務(wù)部分包括裙樓1～7層，主樓1層、3層、5～8層、32層、32A、32B，招商面積共計(jì)20546平方米。三、產(chǎn)品定位在市場上大部分開發(fā)商都宣稱自己的寫字樓產(chǎn)品是“甲級寫字樓”時(shí)，本案的產(chǎn)品素質(zhì)如何？是否達(dá)到公認(rèn)的高端產(chǎn)品要求標(biāo)準(zhǔn)，我們以業(yè)界認(rèn)同的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——“深圳甲級寫字樓綜合素質(zhì)測評”作為參照，對本案各方面素質(zhì)進(jìn)行測評，為產(chǎn)品定位提供有力的客觀的實(shí)際的支撐點(diǎn)。威脅（Threat）中心區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量巨大在周邊寫字樓銷售項(xiàng)目高度聚集的狀態(tài)下，本案只租不售的一線競爭者雖少，但早期已售項(xiàng)目的售后出租和目前在售項(xiàng)目日后出租的總體市場量依舊比較大，本案還是存在較大競爭壓力。政策導(dǎo)向使中心區(qū)發(fā)展速度日益加快政府不遺余力地打造中心區(qū)形象，行政、商業(yè)、交通等配套日趨完善，為寫字樓市場和本案注入強(qiáng)心劑。另外，由于片區(qū)辦公熱度氛圍尚未形成，各項(xiàng)目自身商務(wù)配套遲遲未能啟動。地鐵品牌形象好、知名度高并易于傳播“地鐵－地鐵服務(wù)－地鐵大廈”是“效力、速度、安全貼心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的象征，品牌效應(yīng)讓其他項(xiàng)目望塵莫及；“深圳地鐵大廈”，易傳播易記，可以實(shí)現(xiàn)“國貿(mào)、地王、報(bào)業(yè)”之后又一“無人不知，無人不曉”的寫字樓名字。項(xiàng)目共計(jì)出租面積為：46357㎡14～21層㎡寫字樓辦公23～25層㎡寫字樓辦公31～32層1854㎡綜合商務(wù)32A㎡展臺及員工活動場所32B㎡高級接待會議廳多功能廳二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）地理位置優(yōu)越項(xiàng)目地處深圳CBD所在區(qū)域——福田中心區(qū)，是深圳未來的商務(wù)中心、行政中心，是目前和將來寫字樓最為集中的原點(diǎn)，是深圳最先跨入國際性行列的代表區(qū)域。n 深圳地鐵大廈若想實(shí)現(xiàn)短期效益及長期收益雙贏，則必須對產(chǎn)品的功能定位、營銷推廣及管理服務(wù)等方面進(jìn)行深入研究。n 政策導(dǎo)向、地鐵發(fā)展等諸多因素使得福田中心區(qū)的價(jià)值及影響力進(jìn)一步被認(rèn)可，寫字樓市場“中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)”之勢日趨明顯。各個(gè)項(xiàng)目都打出“國際化、智能化”等宣傳，但目前其實(shí)目標(biāo)客戶群體“蛋糕”的份額還是有限的，各個(gè)超大體量的項(xiàng)目紛紛進(jìn)入市場爭奪一杯羹，其中難免會有“空手者”。n 只租不售寫字樓物業(yè)在聚集眾多高素質(zhì)客戶群同時(shí),自身品牌也得到了極大的提高。對產(chǎn)品個(gè)性化及室內(nèi)空間靈活劃分可能性的需求越來越受到重視；如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價(jià)值，成為使用者最為關(guān)注的問題。2005年中心區(qū)寫字樓的租金雖然沒有售價(jià)漲幅高，但也是處于平穩(wěn)上揚(yáng)的發(fā)展趨勢，基本保持在均價(jià)115元/㎡/月的水平，而且由于周邊配套的相應(yīng)完善，出租形勢也日趨向好。n 硬件設(shè)施配置較高，如電梯等待時(shí)間不超過30秒、最少具備50—60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施、平均每20平方米建筑面積備有一根電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會議設(shè)備、供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供24小時(shí)空調(diào)供應(yīng)等。n 項(xiàng)目體量大，均為高層及超高層建筑。深圳市中心區(qū)的建成，不僅對深圳自身的發(fā)展，對于實(shí)現(xiàn)深圳香港間經(jīng)濟(jì)銜接，形成香港深圳廣州國際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。發(fā)達(dá)的海港、航空港、高速公路、鐵路、口岸等各種交通設(shè)施為中心區(qū)提供了優(yōu)越的對外交通條件。 小結(jié)：2006年寫字樓市場供應(yīng)充足，在旺盛的市場需求下，品質(zhì)就是決定價(jià)值及價(jià)格的關(guān)鍵因素。因此，未來華強(qiáng)北片區(qū)與南山文化中心區(qū)將是寫字樓市場的另兩個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)。中心區(qū)蓬勃發(fā)展，同時(shí)，“兩翼”市場的巨大潛力逐漸呈現(xiàn)。寫字樓聚集，商業(yè)配套正在建設(shè)中，但至少需要2年時(shí)間才能滿足需求。區(qū)域現(xiàn)狀：車公廟泰然工貿(mào)工業(yè)園區(qū)的屬性決定了寫字樓的檔次不會太高，同時(shí)也決定了其客戶群的層面；另外，由于區(qū)域內(nèi)許多廠房改建的辦公寫字樓制約了市場租金的上揚(yáng)。區(qū)域現(xiàn)狀：在政府對整個(gè)商圈進(jìn)改造指引之下，華強(qiáng)北寫字樓面臨的是“規(guī)劃改造與物業(yè)升級”，寫字樓規(guī)模受到限制，新開發(fā)力度較為有限；此圈客戶群主要來自通訊、電子、ＩＴ及貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型公司，大公司引進(jìn)受到限制。區(qū)域現(xiàn)狀：該區(qū)域未來市場基本上不會有新的寫字樓開發(fā)，加之政府有意打造福田中心區(qū)CBD之勢，將“證券交易中心”遷移至高交會館所在地，勢必動搖蔡屋圍“深圳金融中心”的地位，租賃客戶群也將面臨被分流的局面。區(qū)域現(xiàn)狀：由于早期規(guī)劃的局限，區(qū)域辦公已經(jīng)面臨著困惑，同時(shí)由于羅湖區(qū)人民南路改造，道路反反復(fù)復(fù)的修建、再加之其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅纳?，人民南國貿(mào)圈的寫字樓呈現(xiàn)一種“夕陽西下”的感覺，早期進(jìn)駐的大型公司有“悄然撤離”之勢。人民南國貿(mào)圈蔡屋圍地王圈華強(qiáng)北賽格圈福田中心區(qū)圈車公廟商務(wù)圈深南大道【深圳寫字樓區(qū)域圈“一線五珠”示意圖】人民南路國貿(mào)圈代表性寫字樓：國貿(mào)大廈周邊組團(tuán)寫字樓：深房廣場、天安大廈、嘉里中心、佳寧娜廣場等主流客戶構(gòu)成：（1）在深圳有較長發(fā)展歷史的專業(yè)公司（2）規(guī)模較大的外資、港資企業(yè)出租價(jià)格：50100元／平方米（不含管理費(fèi)）區(qū)域特點(diǎn)：此區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，具有一定的歷史代表性。n 由于寫字樓的供應(yīng)明顯失衡，多數(shù)產(chǎn)品成本、價(jià)格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，造成高端物業(yè)競爭烈。%，總體均價(jià)在75～85元/㎡/月之間；甲級寫字平均租金上漲較快，%，為115元/㎡/月。 【深圳市歷年寫字樓銷售面積圖】※ 數(shù)據(jù)來源：《深圳市房地產(chǎn)年鑒》甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降由于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)甲級寫字樓物業(yè)因其所在片區(qū)成熟、自身品質(zhì)優(yōu)越、具備專業(yè)完善的硬件設(shè)施，不斷吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，因此，從2003年開始到2005年底，甲級寫字樓空置率已連續(xù)11個(gè)季度保持下降的趨勢。第一篇：市場背景分析一、2005年寫字樓市場回顧（一）總體評價(jià)市場供應(yīng)持續(xù)增長2005年市場供應(yīng)持續(xù)增長,，%。得益于片區(qū)所聚集的大量電子、外貿(mào)、建筑等快速發(fā)展的行業(yè)，車公廟片區(qū)推出的物業(yè)銷售見好；而南山文化中心區(qū)受惠于良好的片區(qū)規(guī)劃、西部通道即將開通等利好因素,強(qiáng)大需求逐步形成，這使得深圳寫字樓局部片區(qū)市場供應(yīng)略顯不足。在租賃市場上，蔡屋圍、中心區(qū)及周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使入住率不斷提高，創(chuàng)造了新高。區(qū)域市場呈中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)之勢。目前的寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域我們稱之為“一線五珠”，它們分別是：人民南路國貿(mào)圈、蔡屋圍地王圈、華強(qiáng)北賽格圈、福田中心區(qū)圈、車公廟商務(wù)圈。根據(jù)深圳法定圖則，此圈將不會有新的寫字樓出現(xiàn)，因此租賃市場活躍，較受外資尤其是港資企業(yè)歡迎。該區(qū)域?qū)懽謽歉邫n次、高價(jià)位、以租為主是其顯要特點(diǎn)，客戶群多以跨國公司、國內(nèi)著名企業(yè)、大財(cái)團(tuán)、證券金融類為主。進(jìn)駐此區(qū)域?qū)懽謽堑墓径嘁酝ㄓ崱㈦娮?、ＩＴ及貿(mào)易行業(yè)的中小型公司為主。該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開發(fā)寫字樓地塊，展望后市，應(yīng)可形成中檔寫字樓開發(fā)另一熱點(diǎn)。區(qū)域現(xiàn)狀：中心區(qū)寫字樓可開發(fā)的地塊總面積不超過5萬平米，不考慮自用為主的寫字樓項(xiàng)目，區(qū)內(nèi)九成以上已經(jīng)開發(fā)完畢或已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，中心區(qū)內(nèi)寫字樓分布格局已經(jīng)基本成形，未來新增的項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng)有限。n 寫字樓區(qū)域市場呈“中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)”之勢日趨明顯。西部通道2006年底的開通，南山作為連通深港、輻射內(nèi)地的重要咽喉通道，其戰(zhàn)略樞紐地位日益突出。n 地鐵一號線、四號線的全面開通及后續(xù)工程的開展，地鐵沿線寫字樓物業(yè)的潛在價(jià)值將進(jìn)一步呈現(xiàn)，吸引更多市場關(guān)注。深南大道從東向西穿越其間，將中心區(qū)劃分為南、北兩區(qū)。南片區(qū)為城市商務(wù)中心區(qū)（CBD），占地約233公頃，主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)，根據(jù)南區(qū)規(guī)劃，除少量商務(wù)公寓外，該片區(qū)開發(fā)以寫字樓為主?！局行膮^(qū)寫字樓分布圖】中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目特點(diǎn)n 交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，位于城市CBD，行政配套齊全。 項(xiàng)目車位狀況金中環(huán)卓越新世界星河鳳凰華融安聯(lián)諾德地鐵大廈總建筑面積㎡13054212000010800012669710643673655937309264884313車位（各）4704804