【正文】 產(chǎn)交易會(huì)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷售的檢驗(yàn)，作出相應(yīng)的調(diào)整，再參照各交樓標(biāo)準(zhǔn)制定出更詳盡、更合理的價(jià)格。結(jié)合深圳市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)及本項(xiàng)目物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)能力及消費(fèi)心理，建議“港田花園”按中高檔定位。 建筑材料價(jià)格的調(diào)整，會(huì)加大房地產(chǎn)價(jià)格的彈性。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體成本加利潤(rùn)。 文化附加值管理服務(wù)是項(xiàng)目銷售的重要賣點(diǎn)之一。F、停車本項(xiàng)目自有地下車位246個(gè)，周邊有在建2號(hào)、擬建3號(hào)停車場(chǎng)，項(xiàng)目車位基本能滿足需要。 E、綠化 本項(xiàng)目在綠化與環(huán)境處理上，考慮到購(gòu)物中心的人流，及項(xiàng)目本身占地較少的因素，盡量增加架空層平面綠化，提高綠化率。 ● 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng) 由智能型的煤氣泄漏探測(cè)與防盜報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)機(jī)組成，對(duì)煤氣 泄漏實(shí)行自動(dòng)報(bào)警。 本項(xiàng)目可設(shè)入口報(bào)警及室內(nèi)報(bào)警。[廚、衛(wèi)部分]廚房、衛(wèi)生間排水管（暫略）。[附送]衛(wèi)生間三件套、排氣扇、廚房燃?xì)庠睢还?、抽油煙機(jī)。 C、交樓標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)裝修方面，考慮到本項(xiàng)目客戶群體購(gòu)房目的的不同（自用、投資等），以及目標(biāo)客戶群需求的不同，建議提供以下幾種交樓標(biāo)準(zhǔn)。l 建議架空層設(shè)置免費(fèi)業(yè)主會(huì)所（如翰林書(shū)齋、棋牌室、臺(tái)球室、茶餐廳等），其余進(jìn)行綠化，這樣既為業(yè)主提供了方便，又添補(bǔ)了項(xiàng)目沒(méi)設(shè)會(huì)所這個(gè)空白。l 剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)梁柱，廳臥方方正正，實(shí)用率較高，特別是臥室?guī)У团_(tái)大凸窗，視野開(kāi)闊。l 地利：項(xiàng)目位置優(yōu)越，配以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)宣傳及未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)輔助。外銷客戶分析占85%以上，以自用者多，業(yè)主群為在港上班之中低收入者、在深工作者、往來(lái)深港商人和深港司機(jī)，選擇原因有地鐵，交通好，24小時(shí)通關(guān)。濱海大道旁，交通好，小區(qū)總體綠化好，北望中心公園，南眺香港綿綿群山。“口岸村”，近鐵路、公路，噪音大，緊靠漁農(nóng)村，治安和環(huán)境不好；海景資源豐富，視覺(jué)遼闊?！翱诎陡拍睢保弧暗罔F概念”；自設(shè)小關(guān)到海關(guān)；深港24小時(shí)通關(guān)；價(jià)格優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)樓。天澤花園尾樓，折上折優(yōu)惠。在眾多的外銷物業(yè)中，海悅?cè)A城以其一流的交通位置、綜合實(shí)力和龐大的廣告支持將樓盤(pán)價(jià)位拉高到11000元/平方米，成為去年外銷住宅的樓王，將“口岸概念”和“地鐵概念”發(fā)揮到淋漓盡致。項(xiàng)目周邊建筑物及規(guī)劃都比較落后，與本項(xiàng)目反差較大，造 成環(huán)境視覺(jué)不協(xié)調(diào)?？梢?jiàn)本片區(qū)小戶型住宅需求空間較大，本項(xiàng)目主力戶型為二房二廳，較切合本片區(qū)實(shí)際，存在良好的預(yù)期市場(chǎng)。同樣，與近在咫尺的“港庭華城”相比亦具備類似的優(yōu)勢(shì)。值得一提的是，當(dāng)“港庭華城”落成后，本項(xiàng)目偏居一隅，獨(dú)得鬧中取靜之優(yōu)勢(shì)，特別適宜港人居家選擇。(4)“福田苑郵政支局”、“交通銀行”、“深圳商業(yè)銀行”和“深圳發(fā)展銀行”近在咫尺。漁農(nóng)村除203路總站外，將開(kāi)通一班中巴線路，總站即設(shè)在本項(xiàng)目所在地。第二章 項(xiàng)目概況及分析一、項(xiàng)目概況 （一）背景依據(jù) “港田花園”項(xiàng)目位于皇崗口岸邊，保稅區(qū)一號(hào)通道附近；按總體規(guī)劃，共興建二棟32層的住宅樓。 （三）規(guī)?；c品牌化發(fā)展將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主流規(guī)?；_(kāi)發(fā)不僅可以降低商品房成本，而且有利于刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使之更有能力創(chuàng)造出精品占領(lǐng)市場(chǎng)。這種新型住宅產(chǎn)品主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)“以人為本”的理念；另一方面對(duì)于開(kāi)發(fā)該住宅產(chǎn)品還有一定的量化標(biāo)準(zhǔn)要求，即占地面積要在5萬(wàn)平方米以上，建筑面積要在10萬(wàn)平方米以上，目前尚在開(kāi)發(fā)中的大型社區(qū)樓盤(pán)如中海華庭、蔚藍(lán)海岸等都屬第三代住宅。由此可見(jiàn)，福田區(qū)、南山區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模大于羅湖區(qū)，價(jià)格亦呈上升態(tài)勢(shì)，已漸漸成為投資消費(fèi)的熱點(diǎn)。東部海岸的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地目前還未開(kāi)放，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)寥寥可數(shù)（現(xiàn)在可圈可點(diǎn)的只有“金海灘”和“華僑海景山莊”），加之道路交通尚在進(jìn)一步完善中，所以目前該地區(qū)外銷看景樓盤(pán)的升溫還需待一些時(shí)間。小戶型商務(wù)公寓中高檔看景樓盤(pán)仍有市場(chǎng) 雖然港人中等收入者對(duì)入深購(gòu)房的意愿也不很高，但找準(zhǔn)的產(chǎn)品的定位也是不愁市場(chǎng)的，目前一些小戶型商務(wù)公寓和看景盤(pán)的開(kāi)發(fā)成功就說(shuō)明了這一點(diǎn)，但現(xiàn)在針對(duì)港人中等收入者的開(kāi)發(fā)相對(duì)深圳地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)還是很不足的。 目前多數(shù)港人選擇帶裝修的住房多是為了方便，雖然裝修的標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)格不一定十分符合置業(yè)者的要求，但由于目前裝修市場(chǎng)的不完善，導(dǎo)致業(yè)主自主選擇國(guó)內(nèi)的裝修公司進(jìn)行裝修出現(xiàn)了種種問(wèn)題，港人為了避免日后的麻煩，多是干脆選擇發(fā)展商來(lái)提供裝修，使得住房的裝修質(zhì)量得以一定的保障，而且目前的外銷盤(pán)發(fā)展商在面對(duì)業(yè)主的裝修上有著相當(dāng)?shù)撵`活度，在很大程度上也提高了購(gòu)買(mǎi)欲，甚至有的發(fā)展商在裝修上也賺取了相當(dāng)可觀的利潤(rùn)。深圳地區(qū)的的少數(shù)發(fā)展商針對(duì)這部分購(gòu)房者的需求開(kāi)發(fā)的個(gè)盤(pán)雖然在位置上并不占太大的優(yōu)勢(shì)，但銷售狀況同樣不錯(cuò)，如蓮塘地區(qū)的一些個(gè)盤(pán)，其主要的銷售對(duì)象就是面對(duì)香港的貨柜車司機(jī)。外銷市場(chǎng)特點(diǎn)港人選擇國(guó)內(nèi)樓盤(pán)五大因素從以上調(diào)查資料可知，近七成的港人深圳買(mǎi)樓將首先考慮物業(yè)質(zhì)素69%及交通配套67%，正反映買(mǎi)家選擇物業(yè)時(shí)不再只抱著貪便宜的心態(tài)，交通方便及具質(zhì)素的物業(yè)才是最受歡迎。外銷市場(chǎng)日趨活躍由于香港經(jīng)濟(jì)已逐漸走出低谷，市民對(duì)未來(lái)信心增強(qiáng)，加上香港經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，向別國(guó)吸收大量高科技人才,使香港的人口增加 (到目前為止，香港人口已由原來(lái)的680萬(wàn)增至目前的697萬(wàn))。市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有降從96年至今，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格呈緩慢下跌的態(tài)勢(shì)。深圳xx花園商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位報(bào)告目 錄第一章 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)第二章 項(xiàng)目概況及分析一、 項(xiàng)目概況二、 項(xiàng)目分析第三章 相關(guān)樓盤(pán)對(duì)比一、 皇崗片區(qū)樓盤(pán)比較二、 重點(diǎn)樓盤(pán)分析第四章 定位策略一、 住宅產(chǎn)品定位二、 價(jià)格定位三、 目標(biāo)客戶定位第五章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略一、 先入為主策略二、 形象差異化策略三、 兵分多路策略四、 放心策略五、 借勢(shì)策略六、 滾動(dòng)式整合銷售推廣策略七、 其他策略第六章 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作第七章 廣告策略第八章 合作方式第一章 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）市場(chǎng)總體發(fā)展特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,銷售狀況日趨好轉(zhuǎn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年以健康、平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)發(fā)展，、業(yè)績(jī)喜人。在銷售總面積中，%；，%；。深圳地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下滑，又吸引了大量境外買(mǎi)家，2004年上半年外銷市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，對(duì)深圳地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)起到了重要作用?？傊怃N市場(chǎng)已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。l 戶型和售價(jià)相當(dāng)重要 去年開(kāi)始，小戶型的樓盤(pán)占據(jù)了地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，港人首先介入的亦是小戶型的樓盤(pán)，從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，住房面積在75平方米的以下占據(jù)了總銷售的90%以上，售價(jià)在60007000元/平方米之間為最多，整套售從大致控制在4050萬(wàn)元左右，較99年度銷售較好的外銷盤(pán)（3040萬(wàn)元）要高出10萬(wàn)元，雖然價(jià)格有所走高，但消費(fèi)者主體仍然是香港的的中等到偏低收入者。 港人購(gòu)房注重港式管理是很容易理解的，這是一個(gè)生活習(xí)慣問(wèn)題，相比目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，港式管理的水平要高得多，深圳幾家有名的物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)上就是嚴(yán)格遵循了港式管理的眾多標(biāo)準(zhǔn)而定的，所以外銷盤(pán)大部分也是由這些公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。雖然這些高檔的大戶型樓盤(pán)在本地的“名氣”不小，但在港人高收入者的心目中卻多處于高不成低不就的地位，加上其它的一些因素自然就受到冷遇了。 另一外銷較好的就是絕對(duì)的看景高檔盤(pán)，這部分樓盤(pán)主要是在深圳銀湖及東部海岸，由于受自然條件的制約，其售價(jià)基本在香港看景戶型的四分之一左右，差不多在300萬(wàn)元左右最為暢銷，如銀湖的“鳴翠谷”，目前即將正式推出的銀湖國(guó)際會(huì)議中心公寓同屬這一類型。羅湖區(qū)多層住宅均價(jià)為5169元/M2，%，而福田區(qū)為5811元/ M2，%，南山區(qū)為3975元/ M2，同比下降幅度不大；羅湖高層住宅均價(jià)為7805元/ M2，%，福田區(qū)為7482元/ M2，同比上升5%，南山區(qū)為5421元/ M2，%。新概念住宅初現(xiàn)市場(chǎng)新概念住宅即人們常稱的第三代住宅。 （二）總體房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，但會(huì)略有上升國(guó)家降息減稅政策的影響在今年將更加明顯，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)將更接近社會(huì)平均水平，價(jià)格的盲目定位只能令樓盤(pán)的銷售陷入困境，因此市場(chǎng)的總體價(jià)格仍會(huì)趨于平穩(wěn)，但由于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入規(guī)?；?、品牌化的發(fā)展階段，質(zhì)優(yōu)樓盤(pán)即使價(jià)高，只要能符合消費(fèi)者多方面高層次需求，仍具生命力，另外由于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)增強(qiáng)與消費(fèi)需求的增加，房?jī)r(jià)將會(huì)有一定程度的提升。 （五）住宅市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限從99年深圳住宅開(kāi)發(fā)投資額和住宅銷售額所占的比重不難看出，住宅市場(chǎng)是深市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的主力軍，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，特別是居民需求的增加、購(gòu)買(mǎi)力的進(jìn)一步增強(qiáng)，住宅市場(chǎng)將會(huì)展現(xiàn)無(wú)限商機(jī)。公共交通十分便利，項(xiàng)目所處位置有4路、219路、212路、203路、225路、103路、26路312等路大巴經(jīng)過(guò)福強(qiáng)路，其中203路直達(dá)本項(xiàng)目所在地；校巴有S10S10S113等路，中巴有43424645414470、4241428路。(3)大型購(gòu)物場(chǎng)所主要有 “百佳超市”、“瑞都聯(lián)合購(gòu)物廣場(chǎng)”、“人人樂(lè)”,本項(xiàng)目周圍有眾多的士多店,漁農(nóng)村肉菜綜合市場(chǎng)離本項(xiàng)目不過(guò)30米左右，且緊鄰的港庭華城預(yù)設(shè)了15000平方米的大商場(chǎng)，這實(shí)際也是為本項(xiàng)目預(yù)設(shè)的大型配套服務(wù)。位置優(yōu)勢(shì)“港田花園”緊臨皇崗口岸及地鐵站出口，未來(lái)新的口岸聯(lián)檢站將設(shè)在離本項(xiàng)目不過(guò)100米的地方，得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，且周邊可供開(kāi)發(fā)的土地又是鳳毛麟角，可謂“絕版”。戶型優(yōu)勢(shì)“港田花園”—，在單戶型上比海悅?cè)A城小30平方米左右，按海悅?cè)A城均價(jià)計(jì)每套房總價(jià)將少近30萬(wàn)元，如果單價(jià)比海悅?cè)A城再低一些，總價(jià)將更低。根據(jù)我們考察的本片區(qū)近期正銷的24個(gè)樓盤(pán)情況（詳情參見(jiàn)20頁(yè)表格），發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：盡管各盤(pán)檔次不低，但凡推出多種戶型的，均是最小戶型最暢銷，平均來(lái)看，一房、二房及小面積三房最為熱銷。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析“港田花園”為一座純住宅樓，總用地面積較小，使項(xiàng)目略 顯孤立，難以完善自身配套，只有與周邊物業(yè)進(jìn)行融合。第三章 相關(guān)樓盤(pán)對(duì)比一、皇崗片區(qū)樓盤(pán)比較 皇崗片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格、戶型比較表序號(hào)樓盤(pán)名稱位置價(jià)格一次性 付 款付款方式主要戶型及 面 積熱銷戶型備注1朗庭豪園福田保稅區(qū)63008900二房三房70，105二房共492戶2星河雅居新洲二路與新沙二路交匯處4680起一次性付款比按揭付款優(yōu)惠3%二房三房四房78，88，105二三房400多戶3富仕閣福田保稅區(qū)福強(qiáng)路53006500一次性付款比按揭優(yōu)惠250元/M2一、二、三房45，80，100一二房4明雅閣怡雅閣福強(qiáng)路皇崗公園對(duì)面47786036一次性付款87折按揭付款91折三、四房1381755京隆苑福強(qiáng)路皇崗公園對(duì)面7200起三、四房復(fù)式120329多層帶電梯6好景豪園福田區(qū)福榮路沙嘴路口55008110三四五房復(fù)式95326共438戶7祥韻苑濱河大道與新洲路交匯47007900一次性付款比按揭付款優(yōu)惠200元/M2一至六房55233一二房8福昌苑福田區(qū)新沙二路和新洲三路交匯處54007000一次性付款90折按揭93折三四房98155共279戶9嘉意臺(tái)福田區(qū)金田路西側(cè)福民路與福強(qiáng)路中段520012000一次性付款90折按揭93折二三四五房62194二三房共200戶10綠茵閣福田區(qū)金田路福強(qiáng)路濱河路相交地帶48966720一次性付款96折一二三四房5512111宣嘉華庭金田路與福強(qiáng)路交匯處62009000一次性付款97折銀行按揭98折三四房7026170100共200戶12彩福大廈彩田路西側(cè)深南大道與福華路的中間56008300一次性付款90折按揭94折一二三四房491214990共200戶13福源花園益田路西絨花路與桂花路之間45007290一次性付款90折按揭93折單房二三五房35，842933584共588戶14福雅園金田路彩田路和福民沙交匯處49996398一次性付款95折按揭98折三四五房復(fù)式130313共60戶15天澤花園漁農(nóng)村內(nèi)51407504一次性90折按揭93折一二三四房復(fù)式3024830104共758戶16嘉?；▓@天澤花園對(duì)面7000起二三四房30248608017福雅苑福民路金田路福強(qiáng)路圍合之內(nèi)49996398三四五房129200一成做業(yè)主18益田名園駐港司令部側(cè)74008700三四房復(fù)式122409