【正文】 3350　 底商7000 7000　 商業(yè)5000 5000　 地下室1320 66萬(wàn)/個(gè)，40％可售銷售額合計(jì)693370萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅39037萬(wàn)元稅前利潤(rùn)149301萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率%　企業(yè)所得稅37325萬(wàn)元稅后利潤(rùn)111976萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率%　項(xiàng)目銷售凈利率% 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)根據(jù)目前**市的實(shí)際銷售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受某開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場(chǎng)聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售速度，考慮到**消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。 投資使用計(jì)劃本項(xiàng)目啟動(dòng)資金46716萬(wàn)元土地出讓金34216萬(wàn)元前期勘探費(fèi)用11500萬(wàn)元市政收費(fèi)1000萬(wàn)元預(yù)計(jì)回收期年稅后利潤(rùn)136547萬(wàn)元實(shí)投資金回報(bào)率%　第七部分：收入預(yù)測(cè)及資金分析 銷售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目住宅的銷售占相當(dāng)大的比重、預(yù)計(jì)收入為693370萬(wàn)元。第六部分：投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算單價(jià)＝總價(jià)/可售面積　總價(jià)單價(jià)備注一、土地成本　　　取得價(jià)格32900160　契稅13166按4％計(jì)算小計(jì)34216167　二、前期費(fèi)用　　　勘探設(shè)計(jì)1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算臨水臨電500 2按500萬(wàn)元估算小計(jì)1150056　三、建安工程　　　土建安裝3398001658　其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米 商業(yè)18001800按單價(jià)1800元/平方米計(jì)算 教育及配套12001200按單價(jià)1200元/平方米計(jì)算 地下室308002200按單價(jià)2200元/平方米計(jì)工程監(jiān)理費(fèi)19809按總建筑面積9元/平方米質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)16998%計(jì)算智能化及煤氣76445150按每戶5150元計(jì)算小計(jì)3434791676　四、紅線內(nèi)配套費(fèi)　　　供水供電1632611000按每戶11000元計(jì)算道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計(jì)算小計(jì)47126230　五、政府收費(fèi)　　　市政配套費(fèi)00包含在地價(jià)中其他政府收費(fèi)10005按1000萬(wàn)元估算小計(jì)10005　六、不可預(yù)見費(fèi)1209359按二至五項(xiàng)的3%計(jì)算直接投資合計(jì)4494142192　七、開發(fā)費(fèi)用　　　管理費(fèi)用898844按直接投資的2%計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用32762160按直接投資的50％計(jì)算，2年還清，%銷售費(fèi)用1386768按銷售額的2%計(jì)算小計(jì)55618271　投資合計(jì)5050322464　本項(xiàng)目的總投資為505030萬(wàn)元，土地成本為32900萬(wàn)元，建設(shè)安裝工程343479萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)47126萬(wàn)元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為1000萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)9978萬(wàn)元，其間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為55618萬(wàn)元。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目目前的價(jià)格增長(zhǎng)系數(shù)及價(jià)格作為本項(xiàng)目08年底入市價(jià)格進(jìn)行推算、則按照項(xiàng)目開發(fā)期間總推量及總回收均價(jià)推算如下：開發(fā)階段時(shí)間（年）開發(fā)體量銷售均價(jià)（元/㎡）回收總額（億元）第一期20082010約70萬(wàn)㎡31003300第二期20102011約70萬(wàn)㎡38004000第三期20122013約30萬(wàn)㎡42004500總計(jì)180萬(wàn)㎡370039005458按照以上推算、保利其他包括看好某區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。某目前的銷售價(jià)格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關(guān)注及消費(fèi)。來自青山區(qū)域的購(gòu)買者相對(duì)于青山主城區(qū)目前4200元/㎡左右的價(jià)格。博高華認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)為：規(guī)劃布局合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)及市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當(dāng)投資潛力的居住新城。內(nèi)河航運(yùn)第一大港。4）未來人口遷入帶來利潤(rùn)某未來遷移而入的近50萬(wàn)人口相當(dāng)于一個(gè)中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。1）地理位置好：項(xiàng)目所在地位于某新城的中心位置。但是繼續(xù)低于**市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、某將成為**新一輪購(gòu)房潮的焦點(diǎn)地段。國(guó)際、水映讕灣、錦陽(yáng)花園、金色水岸等多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目。不過，這個(gè)價(jià)格與**中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價(jià)就已上了4000元。從用途來看，新樓盤中除某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。湖濱花園、佳陽(yáng)片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價(jià)被逐步拉高。第三部分：某區(qū)域房地產(chǎn)前景分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況某新城作為**東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載**新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢(shì)。外地購(gòu)房人群已占全市購(gòu)房人群的四成以上，成為普及全國(guó)的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。C、萬(wàn)科、華潤(rùn)、福星惠譽(yù)區(qū)域霸主誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展：2007年萬(wàn)科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計(jì)劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動(dòng)，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購(gòu)方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬(wàn)科西半島、萬(wàn)科高爾夫城市花園“雙塔”領(lǐng)跑金銀湖。 **房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析A、開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場(chǎng)份額全市現(xiàn)有600多家持有建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國(guó)內(nèi)一線城市相比，**房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時(shí)代即將來臨。其中，商品住房均價(jià)為4187元／㎡，主力價(jià)格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房?jī)r(jià)。F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng)24%。1－6月，**開發(fā)辦核準(zhǔn)173個(gè)新樓盤入市，累計(jì)核準(zhǔn)建筑面積約為960萬(wàn)㎡，約為去年同期的88%。同時(shí)，%%。同時(shí)，%；增幅較高類別依次為：%，%。2007年1季度**，全年可能實(shí)現(xiàn)3000億的歷史突破。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表。 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，確定保利根據(jù)某新城對(duì)本地塊的規(guī)劃，本項(xiàng)目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項(xiàng)目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fa=600KPa。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=240KPa，Es=11Mpa。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=330KPa，Es=14Mpa?！Ｋ趨^(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長(zhǎng)?！　〈胃傻溃海ㄉ鐓^(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。與此同時(shí)，某長(zhǎng)江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到某僅需15分鐘。項(xiàng)目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達(dá)；生活配套齊全，居住條件成熟。.圓夢(mèng)花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一部分、項(xiàng)目概況地塊概況 交通狀況地形地貌特征市政設(shè)施保障項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想第二部分：某房地產(chǎn)總體前景分析某房地產(chǎn)市場(chǎng)概況某房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析第三部分：項(xiàng)目區(qū)域前景分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域優(yōu)勢(shì)及前景分析第四部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五部分：項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六部分：投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算資金籌措投資使用計(jì)劃第七部分：收入預(yù)測(cè)及資金分析銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)及銷售回款計(jì)劃第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析財(cái)務(wù)分析依據(jù)銷售利潤(rùn)分析現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目敏感性分析第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策第十部分：項(xiàng)目配套 生活配套 水配套 電配套第十一部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論經(jīng)濟(jì)效益分析社會(huì)效益分析可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評(píng)簡(jiǎn)析運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響評(píng)價(jià)施工期環(huán)境影響分析環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)結(jié)論 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境可行性綜合結(jié)論 第一部分：項(xiàng)目概況 地塊概況 保利北連漢施公路快速干線，屬于大**市區(qū)的生態(tài)后花園和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通某。　　主干道：柴泊大道，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目地處**東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。F．中風(fēng)化泥巖，為KE地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。**土地交易中心在交地時(shí)，將各項(xiàng)市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。A、2007年GDP有望破三千億。16月份，%。15月，%，投資速度適度。與投資額放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量減緩。2007上半年主城區(qū)共成交23宗土地，㎡，累計(jì)可建規(guī)模507萬(wàn)㎡，超過2006全年指標(biāo)。2007上半年，**成交金額累計(jì)達(dá)280億元；成交均價(jià)為4436元/㎡。而從市場(chǎng)銷量看，%，接近1/3市場(chǎng)份額。對(duì)于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動(dòng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來。由于**開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)城市之間房?jī)r(jià)差巨大，導(dǎo)致**現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。與這些城市相比，**房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報(bào)更為安全可靠。本地塊作為某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。成