【正文】 3350　 底商7000 7000　 商業(yè)5000 5000　 地下室1320 66萬/個，40％可售銷售額合計693370萬元營業(yè)稅39037萬元稅前利潤149301萬元稅前成本利潤率%　企業(yè)所得稅37325萬元稅后利潤111976萬元稅后成本利潤率%　項目銷售凈利率% 項目銷售預(yù)測根據(jù)目前**市的實際銷售情況及項目入市時間分析、受某開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售速度，考慮到**消費(fèi)者對于保利產(chǎn)品良好的接受能力。 投資使用計劃本項目啟動資金46716萬元土地出讓金34216萬元前期勘探費(fèi)用11500萬元市政收費(fèi)1000萬元預(yù)計回收期年稅后利潤136547萬元實投資金回報率%　第七部分：收入預(yù)測及資金分析 銷售收入預(yù)測本項目住宅的銷售占相當(dāng)大的比重、預(yù)計收入為693370萬元。第六部分：投資估算與資金籌措 項目總投資估算單價＝總價/可售面積　總價單價備注一、土地成本　　　取得價格32900160　契稅13166按4％計算小計34216167　二、前期費(fèi)用　　　勘探設(shè)計1100050按建筑面積50元/平方米計算臨水臨電500 2按500萬元估算小計1150056　三、建安工程　　　土建安裝3398001658　其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米 商業(yè)18001800按單價1800元/平方米計算 教育及配套12001200按單價1200元/平方米計算 地下室308002200按單價2200元/平方米計工程監(jiān)理費(fèi)19809按總建筑面積9元/平方米質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi)16998%計算智能化及煤氣76445150按每戶5150元計算小計3434791676　四、紅線內(nèi)配套費(fèi)　　　供水供電1632611000按每戶11000元計算道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計算園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計算小計47126230　五、政府收費(fèi)　　　市政配套費(fèi)00包含在地價中其他政府收費(fèi)10005按1000萬元估算小計10005　六、不可預(yù)見費(fèi)1209359按二至五項的3%計算直接投資合計4494142192　七、開發(fā)費(fèi)用　　　管理費(fèi)用898844按直接投資的2%計算財務(wù)費(fèi)用32762160按直接投資的50％計算，2年還清，%銷售費(fèi)用1386768按銷售額的2%計算小計55618271　投資合計5050322464　本項目的總投資為505030萬元，土地成本為32900萬元，建設(shè)安裝工程343479萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)47126萬元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為1000萬元，不可預(yù)見費(fèi)9978萬元，其間開發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為55618萬元。圓夢花園項目目前的價格增長系數(shù)及價格作為本項目08年底入市價格進(jìn)行推算、則按照項目開發(fā)期間總推量及總回收均價推算如下：開發(fā)階段時間（年）開發(fā)體量銷售均價（元/㎡）回收總額（億元）第一期20082010約70萬㎡31003300第二期20102011約70萬㎡38004000第三期20122013約30萬㎡42004500總計180萬㎡370039005458按照以上推算、保利其他包括看好某區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。某目前的銷售價格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關(guān)注及消費(fèi)。來自青山區(qū)域的購買者相對于青山主城區(qū)目前4200元/㎡左右的價格。博高華認(rèn)為本項目的市場定位應(yīng)為：規(guī)劃布局合理，社會服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)及市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當(dāng)投資潛力的居住新城。內(nèi)河航運(yùn)第一大港。4）未來人口遷入帶來利潤某未來遷移而入的近50萬人口相當(dāng)于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。1）地理位置好：項目所在地位于某新城的中心位置。但是繼續(xù)低于**市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、某將成為**新一輪購房潮的焦點(diǎn)地段。國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個高品質(zhì)項目。不過，這個價格與**中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價就已上了4000元。從用途來看，新樓盤中除某城市廣場項目以商業(yè)用途為主外，其他樓盤基本以住宅為主。湖濱花園、佳陽片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價被逐步拉高。第三部分：某區(qū)域房地產(chǎn)前景分析 項目區(qū)域市場概況某新城作為**東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載**新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。C、萬科、華潤、福星惠譽(yù)區(qū)域霸主誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展：2007年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園“雙塔”領(lǐng)跑金銀湖。 **房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展分析A、開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場份額全市現(xiàn)有600多家持有建設(shè)項目的開發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國內(nèi)一線城市相比，**房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時代即將來臨。其中，商品住房均價為4187元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房價。F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長24%。1－6月，**開發(fā)辦核準(zhǔn)173個新樓盤入市，累計核準(zhǔn)建筑面積約為960萬㎡，約為去年同期的88%。同時，%%。同時，%；增幅較高類別依次為：%，%。2007年1季度**，全年可能實現(xiàn)3000億的歷史突破。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表。 項目開發(fā)設(shè)想根據(jù)項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗，確定保利根據(jù)某新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fa=600KPa。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=240KPa，Es=11Mpa。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=330KPa，Es=14Mpa。～。所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。　　次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。與此同時，某長江公路大橋2007年上半年建成通車，從青山到某僅需15分鐘。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達(dá)；生活配套齊全，居住條件成熟。.圓夢花園項目可行性研究報告目錄第一部分、項目概況地塊概況 交通狀況地形地貌特征市政設(shè)施保障項目開發(fā)手續(xù)項目開發(fā)設(shè)想第二部分：某房地產(chǎn)總體前景分析某房地產(chǎn)市場概況某房地產(chǎn)市場前景分析第三部分：項目區(qū)域前景分析項目區(qū)域市場概況區(qū)域優(yōu)勢及前景分析第四部分：項目市場定位及價格定位項目優(yōu)勢分析項目市場定位項目價格定位第五部分：項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃第六部分：投資估算與資金籌措項目總投資估算資金籌措投資使用計劃第七部分：收入預(yù)測及資金分析銷售收入預(yù)測項目銷售預(yù)測及銷售回款計劃第八部分：財務(wù)與敏感性分析財務(wù)分析依據(jù)銷售利潤分析現(xiàn)金流量分析項目敏感性分析第九部分：項目風(fēng)險分析項目風(fēng)險項目風(fēng)險對策第十部分：項目配套 生活配套 水配套 電配套第十一部分：項目可行性結(jié)論經(jīng)濟(jì)效益分析社會效益分析可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評簡析運(yùn)營期環(huán)境影響評價施工期環(huán)境影響分析環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結(jié)論 建設(shè)項目環(huán)境可行性綜合結(jié)論 第一部分：項目概況 地塊概況 保利北連漢施公路快速干線，屬于大**市區(qū)的生態(tài)后花園和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通某?！　≈鞲傻溃翰癫创蟮?，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米。圓夢花園項目地處**東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。圓夢花園項目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。F．中風(fēng)化泥巖，為KE地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。**土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。圓夢花園項目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。A、2007年GDP有望破三千億。16月份，%。15月，%，投資速度適度。與投資額放緩對應(yīng)，市場新增供應(yīng)量減緩。2007上半年主城區(qū)共成交23宗土地，㎡，累計可建規(guī)模507萬㎡，超過2006全年指標(biāo)。2007上半年，**成交金額累計達(dá)280億元；成交均價為4436元/㎡。而從市場銷量看，%，接近1/3市場份額。對于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動準(zhǔn)現(xiàn)房時代到來。由于**開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時城市之間房價差巨大，導(dǎo)致**現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價格優(yōu)勢，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。與這些城市相比，**房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報更為安全可靠。本地塊作為某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。成