【正文】 建設項目環(huán)境可行性綜合結論 綜上所述，開發(fā)方向將嚴格貫徹本報告書中提出的各項污染防治措施及生態(tài)保護措施，按照“三同時”的要求，全面落實各類污染物的治理設施及生態(tài)保護設施的建設工作，確保各類污染物達標排放，不會對周圍環(huán)境保護目標產生明顯影響。 內(外)環(huán)境影響評價結論 建設項目的內環(huán)境污染源主要為停車場機動車尾氣、停車場機動車噪聲、室內裝飾材料空氣污染等，采取相應防治措施后，不會對內部居民造成不良影響。 建設項目建成后，主要噪聲聲源是水泵房、風機房、停車場機動車進出的噪聲等。因此在施工的過程中，必將盡量保留原有的地形地貌；并在工程完成時，通過建設綠化帶的形式對周圍地區(qū)的植被進行回復，營造良好的生態(tài)環(huán)境。為減少棄土在堆放和運輸過程中對環(huán)境的影響，采取如下措施：1）對富余土方首先用于項目場地內的綠化、假山造景，之后剩余的土方要求全部回收處理，場地內無棄方產生。工程施工期間，施工單位應嚴格執(zhí)行《建設工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》，應對施工期間地面水的排放方式結合建成以后該小區(qū)的雨水、污水的排放方式一起進行組織設計，防止亂排、亂流，并在施工區(qū)域內設置沉淀池、化糞池、隔油隔渣池等簡單的污水處理設施。4）運輸車輛加蓬蓋，且出裝、卸場地前將先沖洗干凈，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面。(4) 應在小區(qū)內設置明顯標志牌嚴禁將有毒垃圾、特種垃圾及渣土垃圾混入生活垃圾內。（3）進出車輛交通噪聲影響分析經類比分析，進出車輛噪聲聲級一般在60—75分貝，采取禁鳴喇叭，盡量減少機動車頻繁啟運和怠速，規(guī)范停車場的停車秩序等措施，能大大降低車輛噪聲，對居民影響很小。（4）機動車治理措施：項目建成營運后，應加強對進出小區(qū)車輛以及地下車庫的管理。 聲環(huán)境影響評價 噪聲污染源分析項目運營期噪聲主要來源于設備運行噪聲、商鋪營業(yè)噪聲、進出車輛交通噪聲、住戶生活娛樂噪聲等四個方面。 環(huán)境空氣質量影響評價本項目外排的廢氣主要是居民廚房廢氣、學校食堂及居民廚房的油煙廢氣及停車場機動車輛尾氣。第十二部分、環(huán)評簡析運營期環(huán)境影響評價 地表水環(huán)境影響評價本建設項目污水主要來源于住宅居民的生活污水、商鋪生活污水及其少量辦公污水，學校食堂、生活廢水。在售價下降10%的情況下，項目的稅前利潤為137021萬元，%；在成本上升10%的情況下，項目的稅后利潤為85249萬元，%。 D、10KV配網規(guī)劃 項目以規(guī)劃110KV變電所為電源，10KV主干線路伸入到各片區(qū)分區(qū)，根據(jù)用戶實際情況建設10KV變配電所，其電源可由10KV主干線路支接引入。 電配套 □ 電力設施 A、開閉所：含1OkV 15000kA高壓開關設備，帶變壓器。天300綠化用水平方米282478最后，通過加強項目工程管理和建設各階段的檢查和監(jiān)督，采用招標方式精心選擇施工和施工監(jiān)理單位，加強工程的現(xiàn)場管理，提高產品的整體質量，以卓越的質量即能吸引廣大購房者前來置業(yè)，也能在行業(yè)樹立良好的品質形象，進一步增強公司的品牌影響力。由于項目的盈利性與銷售速度有較大的關系，因此激烈的競爭使得項目存在著一定的銷售風險。因此在成本和銷售價格兩項因素中，凈利潤對售價的敏感性要高于成本。項目能夠按照上述進度完成?；I集資金將主要用于本項目剩余土地款項的支付和2008年開工后工程款的投入，多余部分將作為項目的流動資金。）**保利?博高華選擇0406年某片區(qū)4月份和年度銷售均價作為漲幅預估依據(jù)：年度銷售均價（元/㎡）漲幅60090025%120023%160016%如按照保利來自漢口區(qū)域的購買者相對于漢口主城區(qū)目前5100元/㎡左右的價格。 項目市場定位根據(jù)未來市場需求、參考未來十年內某新城整體規(guī)劃及政策布局、保利3）地塊形狀規(guī)則項目地塊形狀比較規(guī)則，容易規(guī)劃，且地勢由北向南逐漸向柴泊湖靠攏、形成天然的景觀資源。由此可見，某未來一年上市新盤在目前的市場價格下，將會全面突破2500元/平米的價格線，未來半年整體價格會趨向2800元/平米的高低平均值。目前某有多個樓盤正在開發(fā)，其房價也從2005年的均價600元/平米，漲到目前的均價1600元/平米。成熟小區(qū)有：佳陽與這些城市相比，**房地產市場運行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報更為安全可靠。對于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動準現(xiàn)房時代到來。2007上半年，**成交金額累計達280億元；成交均價為4436元/㎡。與投資額放緩對應，市場新增供應量減緩。16月份，%。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。**土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設到地塊紅線外，并預留足夠的接口。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。圓夢花園項目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡。　　主干道：柴泊大道，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米。北連漢施公路快速干線，屬于大**市區(qū)的生態(tài)后花園和某經濟技術開發(fā)區(qū)的中間地帶。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度低；交通路網健全，四通八達；生活配套齊全，居住條件成熟。　　次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米?！Ｆ鋸姸燃白冃沃笜藶閒ak=240KPa，Es=11Mpa。根據(jù)某新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設施與綜合公共服務設施。主要經濟技術指標見表。同時，%；增幅較高類別依次為：%，%。1－6月，**開發(fā)辦核準173個新樓盤入市，累計核準建筑面積約為960萬㎡，約為去年同期的88%。其中，商品住房均價為4187元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房價。C、萬科、華潤、福星惠譽區(qū)域霸主誕生，引領樓市新發(fā)展：2007年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉戰(zhàn)金銀湖以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園“雙塔”領跑金銀湖。第三部分：某區(qū)域房地產前景分析 項目區(qū)域市場概況某新城作為**東部地區(qū)目前唯一的產業(yè)集聚區(qū)，具有承載**新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉移的綜合優(yōu)勢。湖濱花園、佳陽不過，這個價格與**中心城區(qū)相比還是要便宜得多——目前青山的部分樓盤每平米均價就已上了4000元。但是繼續(xù)低于**市平均水平、隨著交通環(huán)境和配套的改善、某將成為**新一輪購房潮的焦點地段。4）未來人口遷入帶來利潤某未來遷移而入的近50萬人口相當于一個中等城市，這樣的規(guī)劃發(fā)展前景不可小覷。博高華認為本項目的市場定位應為：規(guī)劃布局合理，社會服務設施完善，商業(yè)及市政配套設施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當投資潛力的居住新城。某目前的銷售價格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群關注及消費。圓夢花園項目目前的價格增長系數(shù)及價格作為本項目08年底入市價格進行推算、則按照項目開發(fā)期間總推量及總回收均價推算如下：開發(fā)階段時間（年）開發(fā)體量銷售均價（元/㎡）回收總額（億元）第一期20082010約70萬㎡31003300第二期20102011約70萬㎡38004000第三期20122013約30萬㎡42004500總計180萬㎡370039005458按照以上推算、保利 投資使用計劃本項目啟動資金46716萬元土地出讓金34216萬元前期勘探費用11500萬元市政收費1000萬元預計回收期年稅后利潤136547萬元實投資金回報率%　第七部分：收入預測及資金分析 銷售收入預測本項目住宅的銷售占相當大的比重、預計收入為693370萬元。B、 公司所得稅率為33%，其他營業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費標準。為此，在項目運作過程中，加強項目營銷策劃運作，加大銷售力度是非常關鍵的。 項目風險對策A、市場風險的對策針對市場風險，公司一方面加大對政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經濟走勢，另一方面，在進行項目策劃時，對于市場需求的走向以及產品定位做大量深入細致的調研工作，使本項目在推出時能夠緊緊抓住目標消費群，從而減少市場變化帶來的風險。第十部分：項目配套 生活配套：A、 設置總建筑面積為4300㎡、規(guī)模6班幼兒園一所B、 設置總建筑面積11000㎡、規(guī)模9班初級中學一所C、 設置商務中心附屬建筑總建筑面積500㎡D、 設置商務中心總建筑面積8000㎡E、 按照百戶10㎡的標準設置衛(wèi)生服務中心200㎡、文化活動 中心1200㎡、居委會100㎡、合計建筑面積1500㎡F、 用地范圍內按規(guī)模設置肉菜市場總建筑面積2000㎡G、 合理設置垃圾收集房或收集設施，用地范圍內按規(guī)模設置相 應變電房450㎡、公廁300㎡，合計總建筑面積750㎡；H、 按總建面的7‰配建物業(yè)管理用房與經營用房； I、 道路后退范圍內不得設置停車位等設施。天合計 C、給水規(guī)劃① 采用室外給水干管直供。含開閉所土建工程（150㎡）B、電纜溝：含開閉所至各建筑配電房進出線電纜溝。□ 弱電 A、 安防:由于園區(qū)外圍設施未形成,部分安防系統(tǒng)無法安裝,現(xiàn)只考慮居住組團出入監(jiān)控、建筑內防區(qū)報警探測器和磁卡收費門禁系統(tǒng)。（單位：萬元）序號 　　年　份 建設期合計　項　目2007 2008 2009 2010 2010 　　　0 1 2 3 4 　1現(xiàn)金流入0 104006 208011 173343 208011 693370 銷售收入0 104006 208011 173343 208011 693370 2現(xiàn)金流出45716 189582 97900 119552 128643 581394 土地費用34216 　　　　34216 建設投資11500 178180 89090 89090