【正文】 89090 456949 銷售費用　5547 4160 2773 1387 13867 銷售稅金及附加　5856 11711 9759 11711 39037 所得稅　　(7061)17930 26456 37325 3凈現(xiàn)金流量(45716)(85577)110111 53790 79368 111976 4累計凈現(xiàn)金流量(45716)(131293)(21182)32608 111976 　5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(77797)91001 40413 54209 56464 6累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(45716)(123513)(32512)7901 62110 　　　所得稅后　　　　　　計算指標∶財務內(nèi)部收益率%　　 財務凈現(xiàn)值(I=10%)￥萬元　　靜態(tài)投資回收期 年　　動態(tài)投資回收期　 年　　　社會效益分析A、 保利作為第一個進入某新城的大型品牌開發(fā)商對推動整個新區(qū)的開發(fā)起到了優(yōu)秀的標桿作用；B、 本項目的開發(fā)有效的解決了大型企業(yè)遷入后給整個區(qū)域帶來的人口居住壓力、并提供了優(yōu)質(zhì)、有效的房源解決了民生問題；C、 通過本項目的開發(fā)，可以進一步提升公司在**住宅市場的影響力，提升公司品牌形象；D、保利品牌的進入給整個區(qū)域的住宅產(chǎn)品層次的提升、居住環(huán)境素質(zhì)的營造提供了優(yōu)秀的樣板、帶動了整個區(qū)域居住形態(tài)的改變。（1）機動車尾氣：根據(jù)項目總體建設規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)共設地下停車庫8個，分布于小區(qū)主次入口附近高層樓底層（位置詳見總平面布置圖），共有地下停車位4575個。設備噪聲的污染源是風機、水泵、各類家用空調(diào)等。車輛噪聲一般在60～75 dB（A）之間，小區(qū)內(nèi)禁鳴喇叭，盡量減少機動車頻繁啟運和怠速，規(guī)范停車場的停車秩序等措施，能有效降低車輛噪聲10～15dB（A），再加上小區(qū)內(nèi)廣植喬木，可以有效降低車輛噪聲，實現(xiàn)達標排放。（4）住戶生活娛樂噪聲影響分析住戶生活噪聲屬于局部零星噪聲，禁止居住區(qū)、公建活動區(qū)的喧嘩、吵鬧，對居民正常工作與生活影響不大。經(jīng)過上述措施，該項目產(chǎn)生的固體廢物對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。5）對運輸過程中散落在路面上的泥土要及時清掃，以減少運行過程中的揚塵。在施工場地建設臨時導流溝，導流溝上設置沉砂池，將暴雨徑流經(jīng)沉砂后引至項目所在地雨水管網(wǎng)排放，避免雨水橫流現(xiàn)象。2）施工單位必須向有關的余泥渣土排放管理處提出申請，按規(guī)定辦理好余泥渣土排放的手續(xù)，獲得批準后方可在指定的受納地點棄土。環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結論 評價結果表明，2006年度倒水河符合Ⅲ類水質(zhì)類別，柴泊湖為Ⅳ類水質(zhì)，已經(jīng)不能滿足Ⅲ類水體的功能，主要污染項目是總磷()、化學需氧量()，水質(zhì)輕度污染。水泵房、應在安裝水泵時搞好基礎的減振及機房的密閉隔聲，使用低噪聲風機，對其進行減振和消聲處理，小區(qū)內(nèi)應設置禁鳴、限速警示牌、限制通過小區(qū)內(nèi)道路機動車的車速、禁止機動車鳴叫喇叭，減少機動車進入住宅區(qū)的機會。本項目建成后，周圍無工業(yè)企業(yè)，可能對本項目所在區(qū)域的環(huán)境產(chǎn)生影響的外環(huán)境污染源主要有：外環(huán)高速的汽車尾氣和噪聲污染。同時，工程的建設符合城市發(fā)展規(guī)劃，有利于改善市民的居住環(huán)境，具有良好的社會與經(jīng)濟效益。 公眾參與結論 問卷調(diào)查結果顯示，大部分調(diào)查者對該項目在當?shù)亟ㄔO是支持的，只要項目對其所產(chǎn)生的廢氣、廢水、噪聲和垃圾進行有效的處理，是可以得到所有公眾全面支持的。因此，必須引起建設單位的及施工單位的高度重視，按照報告中所提的有關要求，切實做好防護措施，使其對環(huán)境的影響減至最低限度。居民住宅油煙廢氣擬經(jīng)抽油煙機收集后通過內(nèi)置煙道引上頂樓排放,車庫廢氣經(jīng)機械通風設施收集通過公共煙道引至頂樓天面排放，并加強小區(qū)內(nèi)的綠化，充分利用植物對環(huán)境的美化和空氣凈化的作用，不會對小區(qū)內(nèi)的居住者和附近的居民生活造成影響。由于本項目的建設，將對原有的植被和自然景觀造成一定的破壞。施工期的污廢水處理后方可排入市政管網(wǎng)。10）運輸車輛加蓬蓋，且出裝、卸場地前將先沖洗干凈，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面；對運輸過程中散落在路面上的泥土及時清掃，以減少運行過程中的揚塵11）施工結束時，應及時對施工占用場地恢復地面道路及植被。3）運土卡車及建筑材料運輸車應按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載不宜過滿，保證運輸過程中不散落；并規(guī)劃好運輸車輛的運行路線與時間，盡量避免在敏感區(qū)內(nèi)及公路交通繁忙時段行駛。(3) 在小區(qū)內(nèi)對生活垃圾應按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務區(qū)，分類收集，設置不影響室內(nèi)景觀的密封式垃圾收集器和垃圾轉運站（位于小區(qū)東南角）。因此在合理布局、采取相應隔聲降噪措施、嚴格管理的情況下，商場、農(nóng)貿(mào)市場等營業(yè)噪聲將得到有效控制，對住戶影響不大。（3）風機噪聲治理措施：選擇低噪聲風機，盡量將風機安裝在室內(nèi)，室外機加裝消聲彎頭。（3）學校食堂油煙廢氣：食堂設有爐頭2個，每個爐頭產(chǎn)生的油煙量為3000 Nm3/h，廚房油煙擬經(jīng)運水煙罩＋靜電處理裝置＋活性炭吸附三級處理后，由排煙管引至樓頂朝向西面排放，避開了居住樓和敏感點，由于食堂廚房油煙排放量小，運營時間短且不連續(xù)，經(jīng)處理后，不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。可能的影響是污水管網(wǎng)的跑、冒、滴、漏等從而使污水經(jīng)過土壤進入淺水層造成對局部地下水的污染。因此，本項目可行。本項目具備一定的抗風險能力。 C、110KV變電站設置規(guī)劃變電站采用110/10KV電壓等級，主變?nèi)萘堪?臺5萬千伏安考慮，用地按300㎡控制。廢水預處理達到《污水綜合排放標準》（GB89781996）表4三級排放標準，經(jīng)小區(qū)排污總出口，進入市政排污管網(wǎng)，再排入某污水處理廠，達到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》（GB189182002）一級B類標準后，最后匯入倒水河。日學校人2000第三，本項目力爭通過較快的速度開發(fā)，較早銷售，就能避開同類住宅推出帶來的沖擊，以避免供給過大帶來的銷售風險。極有可能會影響本項目的消化速度。 項目敏感性分析從表中可以看出，當售價下降10%時，項目凈利潤下降62276萬元，而當成本上升10%時，項目凈利潤下降了42346萬元；同樣的，當售價上升10%時，項目凈利潤增加了62276萬元，而當成本下降10%時，項目凈利潤增加了42346萬元。 考慮到以上因素、本項目將于2008年中旬進入市場、2013年完成全部銷售任務第八部分：財務與敏感性分析 財務分析依據(jù)A、 項目2008年開工至2013年全部竣工驗收備案。項目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項目預售款部分。博高華預計未來一年內(nèi)某片區(qū)域樓市的銷售價格漲幅在12%左右、則項目入市時的銷售均價可設定為：（水映瀾灣*+五環(huán)中央街*+鄂發(fā)花園*+江景花園*+天琴灣*+某城市廣場 *）*=2550元/㎡（177。如能開通公交、至八大家、廠前的時間將大大縮短。19982010湖北大學某分區(qū)教育在校學生5000人、教職員工1000人700畝20042010愛帝紡織工業(yè)園紡織/服裝已就業(yè)人口1000余人總投資3億、占地278畝20042008隨著武船重工、一冶鋼構、重冶機械、江南紡織等企業(yè)在某新城建成投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項目的開工建設,加速了某新城經(jīng)濟實力的積累、也帶來大量的遷移人口和就業(yè)機會、某區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從2004年的13萬人增加到2006年底的近28萬人（含流動人口）。2）生態(tài)環(huán)境好：項目所在地自然環(huán)境良好、山水有靠有聚，符合**人的居住習慣。由以上情況看來，目前項目周邊新樓盤還未形成激烈競爭局面，市場發(fā)揮空間較大，若項目規(guī)劃合理將會成為未來區(qū)域內(nèi)的熱點樓盤之一。2007年12月，某長江大橋即將通車，屆時，青山、某僅一橋之隔，但目前，某的房價卻比青山便宜不少，因此，不少青山市民選擇到某購置新房。某的一級土地交易市場價格攀升迅猛、詳見表：類別/年度200520062007（14）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面積（萬㎡）324225成交面積（萬㎡）213419開發(fā)總量（萬㎡）4278成交價格（萬元/畝）203045605570 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析以項目所在地為中點，整個某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為圓圈，此范圍內(nèi)所輻射到的新樓盤有：天琴灣，某城市廣場項目，鄂發(fā)花園，水映瀾灣，五環(huán)中央街，潘龍小區(qū)，江景花園等。同時這一價格水平僅相當于深圳2001年，上海的2002年，廣州的2003年。上半年**樓市大熱：一方面是購房者的“搶購”，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為2007年度銷售旺季中的“流行語”。G、住宅均價突破4000元/㎡。D、全市新增供應量減少，樓市重回賣方市場。B、享受型高檔商品消費增長明顯。㎡，擬規(guī)劃全部建設小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計劃總建筑面積為2200000㎡，地上建筑面積為2060000㎡，地下建筑面積為140000㎡。圓夢花園項目的市政配套均由某開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進行施工，在交地時即已經(jīng)達到三通一平。其強度及變形指標為fak=280KPa，E0=18Mpa。保利　　□ 項目及所在區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：**外環(huán)路，紅線寬度60 米，綠帶寬度 28米，向南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調(diào)整。項目東接某大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。 交通狀況□ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看，保利％；— km/km。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。E．強風化泥巖，為KE地層，棕紅色，大部分已風化成土狀、碎塊狀，為極軟巖。 項目開發(fā)手續(xù)A、保利技術指標　　　　　總規(guī)劃總用地 ㎡合畝可建設用地 ㎡合畝建筑容積率　　　　綠地率36%　　　　總建筑面積2200000㎡　　　地上建筑面積2060000㎡　其中：住宅2030000㎡戶數(shù)14842戶 底商10000㎡　　　 商業(yè)中心10000㎡