【正文】 數(shù)據(jù)顯示90㎡以下12993套、90120㎡戶(hù)型12864套，%、%。D、**吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。按照規(guī)劃，某新城將打造成為**最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積37平方公里，人口16萬(wàn)，到2010年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá)45平方公里，人口33萬(wàn)，到2020年，城區(qū)達(dá)54平方公里。目前，新樓盤(pán)物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場(chǎng)、佳陽(yáng)天河機(jī)場(chǎng)航空港，漢口北鐵路編組站，某深水港、某長(zhǎng)江大橋以及四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使某海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢(shì)明顯，物流樞紐發(fā)達(dá)，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運(yùn)往全國(guó)各地。5）大企業(yè)遷入帶來(lái)潛在客源企/事業(yè)行業(yè)就業(yè)人口規(guī)模入駐時(shí)間**鋼鐵公司鋼鐵占地面積2100畝年銷(xiāo)售收入120150億20032008亞?wèn)|水泥水泥就業(yè)人口2000人占地1041畝、投資2億20032005北新建材石膏板就業(yè)人口800人300畝、20042206西門(mén)子輸電配電就業(yè)人口3000人占地120畝投資近億歐元20032006某國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心港務(wù)物流，計(jì)劃就業(yè)人口2萬(wàn)。關(guān)心娛樂(lè)、配套及教育等問(wèn)題。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用，本項(xiàng)目計(jì)劃2008年中旬全面開(kāi)工，計(jì)劃2008年底一期全部交付使用，其中一期的開(kāi)發(fā)周期為1年半。稅后利潤(rùn)率為111976萬(wàn)元、%。 銷(xiāo)售利潤(rùn)分析銷(xiāo)售額總價(jià)單價(jià)　其中：住宅680050 3350　 底商7000 7000　 商業(yè)5000 5000　 地下室1320 66萬(wàn)/個(gè)，40％可售銷(xiāo)售額合計(jì)693370萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅39037萬(wàn)元稅前利潤(rùn)149301萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率%　企業(yè)所得稅37325萬(wàn)元稅后利潤(rùn)111976萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率%　項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率%本項(xiàng)目未來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額為680050萬(wàn)元、其中稅前利潤(rùn)為149301萬(wàn)元，%；扣除企業(yè)所得稅317325萬(wàn)元后、稅后利潤(rùn)為111976萬(wàn)元，%。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，保持項(xiàng)目良好的盈利性。B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策首先，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫(kù) 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水?！?排水工程規(guī)劃A、規(guī)劃原則項(xiàng)目?jī)?nèi)采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片處理排放。開(kāi)閉所進(jìn)線(xiàn)電纜溝按規(guī)劃計(jì)入道路配套建設(shè)。住宅各門(mén)棟利用門(mén)禁建立公共消防報(bào)警及收費(fèi)系統(tǒng)。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目將是一個(gè)充滿(mǎn)美好前景的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)該項(xiàng)目區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)雨水收集系統(tǒng)由雨水明溝、雨水管組成，室外雨污分流，室內(nèi)污水合流，設(shè)專(zhuān)用污水管。表11 車(chē)輛尾氣主要污染物預(yù)測(cè)情況一覽表污染物名稱(chēng)穩(wěn)定度距離（m）CO050100200300400500600ABCDEFNOXABCDEF由表11可以看出，在最不利擴(kuò)散的狀況下(即F類(lèi)穩(wěn)定度)，均低于GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》及其修改單“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定的日平均濃度限值(， mg/m3)，能達(dá)標(biāo)排放。營(yíng)業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)。因此上述高噪聲設(shè)備的運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)住戶(hù)及外環(huán)境的影響均較小。 固體廢物影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾及隔油隔渣產(chǎn)生的廢油脂。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)施工期間，可能對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響主要有施工噪聲、粉塵揚(yáng)塵、建筑固體廢物及施工污水等。工地食堂應(yīng)使用液化石油氣或電炊具，不能使用燃油炊具。然后再與施工生活污水一起進(jìn)入市政管道處理。4）選擇棄土場(chǎng)不應(yīng)占用農(nóng)田，也不要靠近江河和水庫(kù)，最好選擇在山坳或低洼地帶；棄土場(chǎng)的上游要設(shè)置導(dǎo)流溝。項(xiàng)目所在地評(píng)價(jià)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好。 該建設(shè)項(xiàng)目以居民住宅為主要功能，其產(chǎn)生的固體廢棄物主要為各住戶(hù)居民及配套設(shè)施內(nèi)人群產(chǎn)生的生活垃圾，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一清運(yùn)。二期建設(shè)在落實(shí)施工期環(huán)境影響防治措施的前提下，不會(huì)對(duì)前期項(xiàng)目產(chǎn)生明顯的影響。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。以聯(lián)排住宅、高層住宅等形式為主，不屬于別墅的概念范疇，并且沒(méi)有占用耕地，因此符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。為了打造良好的人居環(huán)境，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將對(duì)小區(qū)的綠化有詳細(xì)的規(guī)劃，綠化率達(dá)到36％，對(duì)陸生生態(tài)環(huán)境的改善將起到積極作用。 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 水環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 建設(shè)項(xiàng)目生活污水經(jīng)隔油隔渣、糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池處理經(jīng)市政管網(wǎng)達(dá)到某污水處理廠的納污范圍，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入倒水河，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成明顯的不良影響?？傊诮ㄔO(shè)項(xiàng)目建設(shè)期間，對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定影響，將盡可能通過(guò)加強(qiáng)管理、文明施工的手段來(lái)減少建設(shè)期間施工對(duì)周?chē)h(huán)境的影響，從其它工地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要做好上述措施，是可以把建設(shè)期間對(duì)環(huán)境的影響減少到較低的限度的，做到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。在回填土堆放場(chǎng)、施工泥漿產(chǎn)生點(diǎn)應(yīng)設(shè)置臨時(shí)沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。8）加強(qiáng)回填土方堆放場(chǎng)的管理，制定土方表面壓實(shí)、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥土，建筑材料棄渣及時(shí)運(yùn)走，不長(zhǎng)時(shí)間堆積。為使施工過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境空氣的影響降低到最小程度，采取以下防護(hù)措施：1）開(kāi)挖、鉆孔和拆遷過(guò)程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對(duì)施工場(chǎng)地內(nèi)松散、干涸的表土，也應(yīng)經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時(shí)，在表層土質(zhì)干燥時(shí)應(yīng)適當(dāng)灑水，防止粉塵飛揚(yáng)。(1) 生活垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝收集。項(xiàng)目所引商鋪性質(zhì)、布局、營(yíng)業(yè)時(shí)間等都將對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)形成影響，因此，項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)店鋪營(yíng)運(yùn)的規(guī)范管理，對(duì)商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)位置進(jìn)行合理布局，采取隔聲降噪措施強(qiáng)化其內(nèi)部隔聲；嚴(yán)格管理，規(guī)定營(yíng)業(yè)時(shí)間，商鋪早上不宜開(kāi)業(yè)過(guò)早，商鋪晚上10點(diǎn)后停止?fàn)I業(yè)。 噪聲影響分析（1）設(shè)備運(yùn)行噪聲影響分析本項(xiàng)目產(chǎn)生噪聲的設(shè)備主要有：水泵、風(fēng)機(jī)等，各類(lèi)設(shè)備的噪聲源強(qiáng)及治理措施：（1）水泵治理措施：選擇質(zhì)量好、低噪聲的水泵，各類(lèi)水泵放置于地下設(shè)備房?jī)?nèi)，并對(duì)水泵房采取適應(yīng)的減振、隔聲。（2）居民廚房油煙及燃?xì)猓罕卷?xiàng)目居民廚房油煙通過(guò)家庭式抽油煙機(jī)由內(nèi)置煙井引至樓頂排放，通過(guò)大氣的稀釋擴(kuò)散，對(duì)大氣環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。，％，項(xiàng)目對(duì)其影響將非常小。隨著城市人口的遷移和大型企事業(yè)單位的遷入，為項(xiàng)目帶來(lái)了豐富的客戶(hù)資源，加之保利品牌在**的良好聲譽(yù)及市場(chǎng)號(hào)召力、本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景非常樂(lè)觀。 D、 廣播系統(tǒng)：含各獨(dú)立建筑廣播系統(tǒng)、廣場(chǎng)背景音樂(lè)系統(tǒng)、音樂(lè)噴泉合成圓區(qū)廣播系統(tǒng)。室內(nèi)配電根據(jù)建筑功能按每平方計(jì)算。地塊南側(cè)柴泊大道上鋪設(shè)有DN1500污水管，可作為本區(qū)污水管出口。B、 水量的確定用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015—2003）制定的各項(xiàng)用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 503312002），項(xiàng)目的用水量預(yù)測(cè)及分配情況見(jiàn)下：人用：總?cè)藬?shù)（150300）升/天為日總供水量總?cè)藬?shù)為47635人人供水量按上限計(jì)算為47635300=經(jīng)營(yíng)用：類(lèi)別單位日最大容量用水標(biāo)準(zhǔn)最大日用水量（m3）商 業(yè)平方米73940其次，在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)公司豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點(diǎn)突出，從而降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。這些變化可能對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售構(gòu)成一定的威脅。通過(guò)表中的分析，%；。銷(xiāo)售額總價(jià)單價(jià)　其中：住宅680050 3350　 底商7000 7000　 商業(yè)5000 5000　 地下室1320 66萬(wàn)/個(gè)，40％可售銷(xiāo)售額合計(jì)693370萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅39037萬(wàn)元稅前利潤(rùn)149301萬(wàn)元稅前成本利潤(rùn)率%　企業(yè)所得稅37325萬(wàn)元稅后利潤(rùn)111976萬(wàn)元稅后成本利潤(rùn)率%　項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率% 項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)測(cè)根據(jù)目前**市的實(shí)際銷(xiāo)售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受某開(kāi)發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場(chǎng)聲譽(yù)及產(chǎn)品銷(xiāo)售速度，考慮到**消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。第六部分：投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算單價(jià)＝總價(jià)/可售面積　總價(jià)單價(jià)備注一、土地成本　　　取得價(jià)格32900160　契稅13166按4％計(jì)算小計(jì)34216167　二、前期費(fèi)用　　　勘探設(shè)計(jì)1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算臨水臨電500 2按500萬(wàn)元估算小計(jì)1150056　三、建安工程　　　土建安裝3398001658　其中：住宅3060001500含公共裝修，按1500元/平方米 商業(yè)18001800按單價(jià)1800元/平方米計(jì)算 教育及配套12001200按單價(jià)1200元/平方米計(jì)算 地下室308002200按單價(jià)2200元/平方米計(jì)工程監(jiān)理費(fèi)19809按總建筑面積9元/平方米質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)16998%計(jì)算智能化及煤氣76445150按每戶(hù)5150元計(jì)算小計(jì)3434791676　四、紅線(xiàn)內(nèi)配套費(fèi)　　　供水供電1632611000按每戶(hù)11000元計(jì)算道路排污1100050按建筑面積50元/平方米計(jì)算園林綠化19800250按250元/平方米乘以綠地面積計(jì)算小計(jì)47126230　五、政府收費(fèi)　　　市政配套費(fèi)00包含在地價(jià)中其他政府收費(fèi)10005按1000萬(wàn)元估算