【正文】 目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強(qiáng)及誠實信用等。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。電信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由XX區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。7. 培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。6. 培訓(xùn)積分制度。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。D 組織設(shè)計交底。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。停車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。不使用耗水9升和9升以上的座便器。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。二．節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………五．環(huán)境保護(hù)1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。三．建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(2)制訂方案。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原XX城建學(xué)院。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。選址位置三：擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。兒童活動場地以塑料欄桿為主。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。3) 配套設(shè)備：：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。廚房高級瓷磚到頂。XX花園項目主要居住對象為在XX高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。五．市場風(fēng)險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。由于XX市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XX以爭奪市場。由于XX市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入XX。，也成為了房市升溫。今年XX市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。坐落在XX區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。半島尊邸和南湖山莊。在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。XX區(qū)住宅價格指數(shù)季度購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。而且要重視該項目的社會效益。 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預(yù)售款。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，XX集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。近兩年來，XX開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的XX科技新城的奮斗目標(biāo)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)XX花園。（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及XX市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）XX市2002002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）XX市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《XX市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（9）XX市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機(jī)：15895950966 : 961531377 376977591 616843241目 錄一、總 論 1二、市場預(yù)測 5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水措施 16六、環(huán)境影響評價 19七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 24九、項目實施進(jìn)度 28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務(wù)評價 33十三、社會評價 34十四、風(fēng)險分析 36十五、研究結(jié)論與建議 38十六、附圖、附表 41十七、組員評價 55一、總 論一．項目背景:XX花園承辦單位是XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)XX房地產(chǎn)集團(tuán)的社會價值；為員工創(chuàng)造機(jī)會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高XX集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報以長遠(yuǎn)利益回報XX集團(tuán)股東?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。關(guān)東科技工業(yè)園是XX開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。自有資金為3000萬元，XX花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。整個花園小區(qū)XX中不乏溫馨，溫馨伴隨著XX。2. 雨水、污水排放XX路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。6. 電信本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由XX區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是XX市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。；，%。從市場現(xiàn)狀看，XX路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。%。三．價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年XX市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動XX市房價繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐XX以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。四．競爭力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入XX。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在XX市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。XX高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。所以投資風(fēng)險不會太大.：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而