【正文】 配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水表采用ZS2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=()樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由濰坊宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。2. 對(duì)該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。向?yàn)H坊濱海人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。向土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。一．項(xiàng)目概況1. 自然條件通過對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅(jiān)土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過土地承載力。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連濰坊鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原濰坊城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)造就濰坊濱海建設(shè)規(guī)劃的要求。大小高度適宜，便以觀看。欄桿：起安全保護(hù)作用。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。：煤氣管道安裝到廚房。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。：廳、房為水泥砂漿拉毛。2) 室內(nèi)：：廳、房為乳膠漆。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大.：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在濰坊濱海居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。四．競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入濰坊。，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐濰坊以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。三．價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年濰坊濱海還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2012年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)濰坊濱海房價(jià)繼續(xù)走高。%。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的濱海區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。目前濰坊濱海住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。 本項(xiàng)目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。二．項(xiàng)目基本情況：濱海景苑自有資金為3000萬元，濱海景苑項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。區(qū)內(nèi)有國家一類開放口岸、區(qū)域性重要港口濰坊森達(dá)美港可直接通航世界各地，萬噸級(jí)碼頭2010年12月實(shí)現(xiàn)通航， 3個(gè)2萬噸級(jí)碼頭正在建設(shè)，將成為魯中、魯北、魯西地區(qū)貨物進(jìn)出海運(yùn)距最短、最經(jīng)濟(jì)、最便捷的重要對(duì)外開放海港口岸。黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)先后上升為國家戰(zhàn)略，膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)列為省級(jí)戰(zhàn)略，使這里成為三區(qū)交匯的戰(zhàn)略高地3) 經(jīng)濟(jì)：固定資產(chǎn)投資高速增長，人均可支配收入保持高速增長，但人均不足2000，處于較低水平。一、 概述一．項(xiàng)目背景:1) 地理：濰坊濱海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于山東省濰坊市北部，渤海萊州灣南畔。先后被確定為先后被確定為國家科技興貿(mào)創(chuàng)新基地、國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)、全國科技興海示范區(qū)，山東省科學(xué)發(fā)展園區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和最佳投資開發(fā)區(qū)。濟(jì)青、榮烏等高速公路連接區(qū)內(nèi)外，大萊龍鐵路、德大鐵路、黃大鐵路、濱濰諸鐵路、疏港鐵路、城海輕軌等7條鐵路將在這里交匯。2) 開辟房地產(chǎn)領(lǐng)域新的藍(lán)海，有利于公司可持續(xù)發(fā)展，有利于公司地域戰(zhàn)略布局，穩(wěn)定利潤來源。 本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預(yù)售款。在建過億項(xiàng)目103個(gè)城市發(fā)展的動(dòng)線軌跡，但發(fā)展尚需較長時(shí)間段，政策支持存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，成熟度低，產(chǎn)品以多層為主，地緣客群為主依河擁海，景觀優(yōu)勢(shì)較為明顯居住和商業(yè)氣氛缺乏，地廣人稀，離市區(qū)較遠(yuǎn)地勢(shì)平坦，綠化需置換新土，管道網(wǎng)正在施工中二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2012年濰坊房指數(shù)報(bào)告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。以上調(diào)查結(jié)果顯示,濰坊濱海購房者所能承受的價(jià)格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。濱海區(qū)指數(shù)2001第四季度2012第一季度2012第二季度2012第三季度2012第四季度 二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前濰坊濱海房地產(chǎn)投資大幅增加，%。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。今年濰坊濱海房價(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。，按揭的作用。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。另外知名企業(yè)得到追捧。而周邊地段由于濰坊近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），濱海景苑項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房鋁合金扣板吊頂。：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4) 智能化系統(tǒng)：：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。附表：技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬㎡萬㎡萬㎡住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45 用 地 平 衡 表項(xiàng) 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡10萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡其他用地萬㎡四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。擁有便利的交通條件。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。小區(qū)地處光谷，且處在濰坊重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。山水環(huán)抱，人杰地靈。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。(3)申請(qǐng)批準(zhǔn)。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。四．建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，（），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)4820平方米。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋１卷?xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)算其確切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲級(jí)見表。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。公眾參與的對(duì)象為濱海區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。二．消防設(shè)施