幸福家園房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 +24++）3% =管理費(fèi)用：本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算（4120++++24）3%=銷售費(fèi)用：%估算50718 %=1財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬元以上見附表1依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：㎡ ㎡ 178。本項(xiàng)目所提供的停車位均由地下停車場提供；商用樓門前及小區(qū)內(nèi)適合處適當(dāng)設(shè)置停車道，而設(shè)計(jì)的486個(gè)停車位均是地下停車位。 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。：戶外窗用彩鋁窗。：現(xiàn)澆坡屋面。第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案㈠產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主。200912占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。200912占地約 畝，規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米（，商鋪建筑面積約3千平方米），容積率 ，綠化率 %。在鳳儀城區(qū)房價(jià)已到2200左右的今天，本項(xiàng)目作為安場城區(qū)唯一的一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)，與縣城相比具價(jià)格優(yōu)勢。而2009年初以來，商品房交易市場中購房者不再表現(xiàn)為群體特征，而是由各個(gè)部分、各種因素組成，如農(nóng)民工、青年工作人員等。第三階段是慢漲階段。此期商品房價(jià)格從每平米900元上升至每平米1500元。南門、北門改造竣工，這一時(shí)期的購買群體主要為X本地居民，因?yàn)橐恢币詠砭用竦木幼《疾扇〉氖亲越ǚ磕Ｊ?，典型的是東門區(qū)域，至今仍保持著此種模式，所以長期以來住房支出僅占居民收入支出的很小比例，僅表現(xiàn)為房屋裝飾、布置的支出，這時(shí)期X縣城沒有吸納外地人口的能力更沒有容納外地人口的容積，居民購成主要可分為三類，一類商業(yè)人員，他們一部分自建房居住，另一部分在經(jīng)營地居住；一類是黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員，他們除少部分自建房居住外，主要居住在單位所建家屬樓；第三部分為流動(dòng)人口，流動(dòng)人口主要構(gòu)成為流動(dòng)商戶、學(xué)生群體及其它人員，流動(dòng)商戶一部分在城郊居住，一部分與學(xué)生群體一樣租房居住。其中，%，%，%。 人口自然增長率為7‰，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率始終控制在4％以內(nèi)。初步測算2010年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成237000萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，％。是X歷史名城紅色旅游線與渝南金佛山、蜀南竹海、道真大沙河銀杉保護(hù)區(qū)等著名景區(qū)連線構(gòu)面的中樞地帶，對(duì)構(gòu)筑黔北渝南旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，有十分重要的區(qū)位優(yōu)勢和承接作用。㈡X縣房地產(chǎn)市場環(huán)境分析人口環(huán)境分析：全縣常住人口為59萬多人，其中城區(qū)人口16萬人，郊縣人口43萬人，作為一城兩區(qū)之一的鳳儀城區(qū)人口密度較大。 未來政策走向： 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策” 從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。這是一個(gè)重要的動(dòng)向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。 “國11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國務(wù)院對(duì)物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎?！ ∽》抗?yīng)類別更加明晰。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大?！皣?1條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。機(jī)動(dòng)車位按住宅1泊位/3戶，公建1泊位/300㎡建筑面積的設(shè)計(jì)要求，112635㎡247。必備公共配套設(shè)施按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置其他商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì)R部分）35%控制；必須編制環(huán)境評(píng)價(jià)影響報(bào)告書。文化教育：安場一小、二小，X二中、五中。2）新街、老街項(xiàng)目西面是安場鎮(zhèn)新街，為安場鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，車站、工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)均在此處；在往西則是安場鎮(zhèn)歷史悠久的老街，八圣宮等文化景點(diǎn)、郵局等均在此街。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期為4年。大量的客戶就在周邊。本地塊位于安場十號(hào)路與207省道交接處，處于安場城區(qū)中心地段，為安場城區(qū)唯一一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)。安場鎮(zhèn)位于位于貴州省X市X縣北部，距縣城約14公里，作為X縣城的拓展新區(qū)，周鄰本縣鳳儀鎮(zhèn)、格林鎮(zhèn)、楊興鄉(xiāng)、碧峰鄉(xiāng)、瑞溪鎮(zhèn)，并與到道真縣三江鎮(zhèn)接壤。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個(gè)村（社區(qū)、居委會(huì)），59萬人，國土面積2595平方公里。集市活躍，商貿(mào)繁榮，非公經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，歷來就是黔北重要的物資集散地，素有“小重慶”之稱。，面積較大，有利于規(guī)劃該地塊為安場城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈菱形，完全有條件規(guī)劃成為一個(gè)高質(zhì)素的生活區(qū)。X市浙安房地產(chǎn)開發(fā)公司于2011年6月以40萬元/畝的價(jià)格獲得該宗地。②宗地現(xiàn)狀1）該項(xiàng)目地塊位于安場十號(hào)路與207省道交接處，占地面積約128畝。醫(yī)療衛(wèi)生：安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院。主出入口方位安場十號(hào)路，207省道建筑間距具體按《X市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》退離紅線建筑退規(guī)劃路5米以上。住宅建筑總建筑面積=173285㎡—60650㎡=112635㎡。項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米66648總建筑面積平方米173285住宅建筑面積平方米112635公共建筑面積平方米60650公建面積平方米300商業(yè)面積平方米60350商業(yè)店鋪面積平方米48000其他經(jīng)營場所面積平方米12350120㎡住宅建筑面積平方米112635容積率綠化率%30機(jī)動(dòng)車位個(gè)486居住戶數(shù)戶938平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人3第二部分：市場研究㈠全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤薄 皣?1條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn) 1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)的又一個(gè)重量級(jí)政策文件。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。這可以看作是對(duì)“國四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。27”新政?！ √岢鲆涌煅芯客晟谱》慷愂照?。第五大條是“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評(píng)價(jià)
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